В России упрощают процедуру оформления гаражей в собственность и расширяют перечень документов, необходимых для регистрации, сейчас это реализовано в 15 регионах. За пять лет действия гаражной амнистии зарегистрировано 913 тысяч объектов, в том числе 616 тысяч земельных участков. Программа продлена до 1 сентября 2031 года, а также готовятся поправки, касающиеся оформления подземных гаражей.
🪖 В России устраняют последние преграды для гаражной амнистии — Совфед
На круглом столе обсудили упрощение оформления гаражей в собственность.
⬇️За пять лет действия амнистии россияне зарегистрировали 913 тыс. объектов, включая 616 тыс. земельных участков.
🔵В 15 регионах уже расширили перечень документов для оформления гаражей. Теперь подтвердить свои права можно в том числе старыми квитанциями, членскими книжками и справками гаражных кооперативов.
🔵 При этом владельцам
разрешили самостоятельно оформлять землю под гаражами в общих строениях, а также узаконивать объекты в полосах отвода РЖД.
🔵 В Госдуме также готовят поправки для подземных гаражей. Саму программу продлили до 1 сентября 2031 года.
В Градостроительном кодексе РФ официально вводится понятие цифровой информационной модели, что укрепит правовую основу для применения цифровых технологий в градостроительстве. Также в сентябре отмечена смена динамики выдачи ипотечных кредитов на рынке новостроек, что отражает изменения в ипотечном сегменте жилья.
Вечерний дайджест | Главное от ЕРЗ за 16 октября
🤩 Понятие цифровой информационной модели будет закреплено в Градостроительном кодексе РФ
Читать →
🤩 Эксперт: в сентябре рынок новостроек изменил динамику выдачи ипотеки
Читать →
В октябре 2026 года ряд банков, включая ГПБ, повысили ставки по рыночной ипотеке. ВТБ расширил кредитование комнат и долей, БСПБ и Уралсиб возобновили некоторые программы ипотеки. Госдума приняла законопроект об упрощении расчёта НДФЛ при обмене недвижимостью, правительство обсуждает снятие ограничений на строительство в зонах подтопления. ЦБ планирует ужесточить контроль за электронными кошельками, а МВД предупредило о мошенничестве с выплатами по ипотеке.
Цитата недели:
Заботкин (ЦБ): «замедление инфляции в РФ прервалось во втором полугодии 2026 года на фоне выбытия мощностей экономики из-за атак БПЛА».
🔘 ПРО БАНКИ:
На этой неделе по рыночной ипотеке повысили ставки - ГПБ.
ВТБ запустили кредитование последних комнат и долей в квартире/таунхаусе/доме.
БСПБ возобновили кредитование (покупка и реф) объектов в залоге других банков.
Уралсиб возобновил комбо семейную ипотеку и ее рефинансирование. Срок кредита по Сверхлимиту теперь 30 лет.
🔘 АКТУАЛЬНЫЕ СВОДЫ НЕДЕЛИ
◾️Покупка квартиры на вторичном рынке в ипотеку. Ставки
◾️Рефинансирование ипотеки. Ставки
◾️Покупка готового дома с землей. Ставки
◾️Ипотека на землю. Кто дает и ставки
◾️Ипотека на ИЖС. Кто дает и ставки
◾️Ипотека на машиноместо или кладовку. Кто дает и ставки
◾️Коммерческая ипотека. Кто дает и ставки
◾️Нецелевая ипотека. Кредиты под залог. Кто дает и ставки
🔘 НОВОСТИ ИПОТЕКИ И НЕДВИЖИМОСТИ КРАТКО
▪️Законодательные новации и идеи в процессе:
➖Путин поручил правительству подумать над страховками при строительстве в зонах подтопления.
➖Госдума в 1-м чтении приняла законопроект, который уточняет порядок расчета налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при обмене квартир и другой недвижимости между гражданами.
➖Правительство готовится снять ограничения на строительство в зонах подтопления заявил Хуснуллин.
▪️Другие новости
➖ЦБ намерен ужесточить контроль за операторами электронных кошельков и приблизит требования к ним к банковским стандартам.
➖Выдачи семейной ипотеки в России после изменений с 1 октября могут просесть на треть, говорят эксперты.
➖Доля «плохой» ипотеки составила 2% (ЦБ).
➖МВД предупредило о новой схеме мошенников с выплатами на погашение ипотеки (речь про 450000 рублей).
👉 Хотите подробностей?
Листайте ленту или ищите по поиску нужное. А еще в закрепе вверху актуальные своды по ставкам от ведущих банков.
➡️ «Ипотека и недвижимость» в МАХ max.ru/ipotekahouse
Президент Владимир Путин предложил ограничить продажу апартаментов в гостиничных комплексах, позволяя продавать частным собственникам лишь от 5 до 15% апартаментов, а остальную часть объектов сохранить под управлением гостиничного бизнеса и использовать для размещения туристов. Такая мера направлена на сохранение гостиничного формата и предотвращение перевода апартаментов в жилые квартиры. Минэкономразвития также предложило законопроект, предусматривающий договоры управления с профессиональными управляющими компаниями и обязательное использование апартаментов для размещения туристов не менее 11 месяцев в году. В настоящее время власти обсуждают с бизнесом наиболее привлекательный сценарий регулирования, учитывая опыт зарубежных курортных стран.
🪖 Владимир Путин предложил ограничить продажу апартаментов в гостиницах
⭐️ Президент допустил, что на продажу можно выделять лишь 5–15% апартаментов, а остальные помещения должны использоваться исключительно для гостиничного бизнеса.
Вместе с этим власти рассматривают возможность обязать владельцев сдавать такие апартаменты через УК и запретить постоянное проживание в них.
Путин предложил ограничить продажу апартаментов, чтобы их перестали использовать как обычное жильё
С такой инициативой выступил президент в ходе обсуждения строительства апартаментов на земельных участках, предназначенных для гостиниц.
☝🏻 Проблема в том, что под видом гостиничных объектов фактически реализуются жилые комплексы. При этом требования к социальной инфраструктуре и условия проживания в таких зданиях отличаются от обычных многоквартирных домов.
«По поводу того, что тот, кто вложил деньги в апартаменты, он должен быть обязан сдавать его, предоставить для сдачи в качестве гостиничного номера. Это вариант. Но есть и другой вариант. Как я представляю себе: можно ограничить количество таких апартаментов на продажу. Условно, 5%, 10%, 15% А все остальное — это только гостиница», — пояснил Путин.
Как сегодня было просто собрать информационный дайджест, из которого вы узнаете, что, кажется, судьба апартаментов в России определилась окончательно — президент страны послал четкий сигнал: такой формат не должен поглощать рынок недвижимости. Кроме того, вы узнаете о сокращении числа банков, выдающих ипотеку, и о снижении объемов инвестиций в сегменте коммерческой недвижимости.
#утро_с_ЖБЗ
✅ Владимир Путин предложил ограничить продажу апартаментов, чтобы их перестали использовать как обычное жилье. С такой инициативой президент выступил на форуме «Деловой России» в ходе обсуждения строительства апартаментов на земельных участках, предназначенных для гостиниц. «По поводу того, что тот, кто вложил деньги в апартаменты, он должен быть обязан сдавать его, предоставить для сдачи в качестве гостиничного номера. Это вариант. Но есть и другой вариант. Как я представляю себе: можно ограничить количество таких апартаментов на продажу. Условно, 5%, 10%, 15%. А все остальное — это только гостиница», — пояснил Путин.
✅ Число банков, выдающих ипотеку, за три года сократилось в России на 13% - с 249 до 216. Об этом сообщает газета «Известия» со ссылкой на данные Центробанка РФ. Согласно сведениям ЦБ, с 2023 по 2026 годы число банков, предоставляющих жилищные кредиты сократилось на 33 организации, с 249 до 216. При этом речь идет не о закрытии банков, а об их уходе с ипотечного рынка. Это связано с тем, что жилищный кредит часто не окупает затраты на него и связанные с ним риски. В связи со снижением спроса на фоне высоких процентных ставок, превышающих 20% годовых, ипотечные кредиты для многих банков становятся невыгодными. Это приводит к уходу кредитных организаций с рынка.
✅ Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость Москвы сократились почти на треть. За январь — сентябрь покупатели вложили в объекты 392 млрд рублей, что на 29% меньше прошлогоднего результата, подсчитали в IBC Real Estate. В третьем квартале более 60% вложений обеспечили всего три сделки: продажа портфеля складов Raven Russia, покупка бизнес-центра «Фрейм» и реализация территории Филевского автобусно-троллейбусного парка под жилье. Распределение инвестиций за июль — сентябрь: на склады пришлось 47% вложений, или 89 млрд. руб.; на жилье — 25%, или 47 млрд руб.; на офисы — 24%, или 46 млрд руб.; на торговую недвижимость — 4%, или 7 млрд руб.
🎤 На съезде «Деловой России» глава Минэкономразвития М. Решетников представил законопроект: деньги физлиц на строительство отелей наконец-то разрешат привлекать по ДДУ (с эскроу), но каждый юнит будет обременён договором управления с профессиональной компанией.
🛏️ Номер должен работать как гостиничный 11 месяцев в году, то есть владелец сможет жить в нём не больше месяца. У комплекса обязательны единая стойка приёма и ресторан.
🏦 С одной стороны для девелоперов есть плюс: продажи по ДДУ открывают доступ к проектному финансированию, где ставка снижается по мере наполнения эскроу-счетов. С другой стороны, девелоперы научились привлекать деньги и по другим вполне законным схемам, не ограничивая собственников 11 месяцами.
⚖️ На представление министра президент РФ отреагировал предложением разрешить продавать в таких проеках только 5-15% апартаментов, а остальное должно оставаться у девелопера и функционировать как гостиница. Правда, это прозвучало не жестко: «И с бизнесом надо посоветоваться, что для бизнеса наиболее привлекательно».
Апартаменты хотят окончательно определиться со своим статусом: либо гостиничный номер, либо объект с ограничениями на продажу.
Владимир Путин предложил не распродавать такие помещения без разбора, а установить лимит на количество объектов, которые можно передать частным владельцам.
Как сообщает ТАСС, вопрос подняли на съезде «Деловой России». Глава Минэкономразвития Максим Решетников рассказал о варианте, при котором апартаменты на гостиничной земле должны находиться под управлением профессиональной компании. Собственнику при этом могут запретить постоянное проживание, а помещение обязать использовать по назначению — сдавать туристам.
У Владимира Путина есть и другая идея: разрешить продавать частникам лишь 5–15% апартаментов в комплексе, а оставшуюся часть оставить исключительно под гостиницу. По словам президента, подобная схема уже применяется в курортных районах других стран.
Теперь власти предлагают обсудить оба сценария с бизнесом и выбрать наиболее привлекательный для рынка.
Получается, апартаменты, которые покупатели нередко рассматривают как замену обычной квартире, могут получить ещё больше ограничений. Инвесторам предлагают заранее определиться: они приобретают недвижимость для личного использования или вкладываются в гостиничный бизнес.
Госдума в первом чтении одобрила законопроект, который уточняет порядок расчета налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при обмене квартир и другой недвижимости между гражданами. Налогооблагаемым доходом будет считаться разница между кадастровыми стоимостями обмениваемых объектов с учетом денежной компенсации из-за разницы в цене. Налог подлежит уплате только в случае, если стоимость полученного имущества превышает стоимость переданного с компенсацией. Нововведения касаются только сделок, не связанных с предпринимательской деятельностью.
🪖 Налог при мене жилья нужно привязать к разнице кадастровой стоимости — Госдума
Согласно тексту законопроекта, налог предлагают рассчитывать исходя из разницы кадастровой стоимости объектов с учетом денежных доплат.
🔵НДФЛ потребуется уплатить только в случае, если стоимость полученного жилья превышает стоимость переданного с учетом компенсаций.
❗️Изменения касаются сделок, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Госдума в 1-м чтении приняла законопроект, который уточняет порядок расчета налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при обмене квартир и другой недвижимости между гражданами.
Законопроект № 1272209-8
Налогооблагаемым доходом будет считаться разница между кадастровыми стоимостями обмениваемых объектов с учетом денежной компенсации из-за разницы в цене.
Налог нужно уплачивать только в том случае, если в рамках договора мены стоимость полученного имущества превышает стоимость переданного.
В Госдуме внесена инициатива о разделении крупных объектов недвижимости на части перед проведением торгов. Авторы предложения убеждены, что такой подход повысит количество покупателей и улучшит результаты торгов, поскольку продажа больших объектов одним лотом обычно сопряжена с высокими ценами и большими задатками, что снижает интерес участников и приводит к повторным неудачам. Инициатива направлена на рассмотрение министру финансов Антону Силуанову.
🪖 В Госдуме предложили делить крупные объекты недвижимости перед торгами
🔵Авторы инициативы считают, что такой подход позволит привлечь больше покупателей и повысить шансы на успешное проведение торгов.
❗️Продажа крупных объектов одним лотом повышает цену и задаток, сокращает число покупателей и приводит к повторным неудачным торгам.
Предложение направлено министру финансов Антону Силуанову ⭐️
В период с 5 по 11 октября были опубликованы проекты документов, письма и информация от ведомств, а также своды правил и схемы, актуальные для застройщиков. Представлен разбор ключевых изменений в законодательстве, влияющих на строительство и девелопмент, что важно для участников рынка и профессионалов отрасли.
Ключевые нововведения в законах для застройщиков от ЕРЗ
5 — 11 октября
🟠Проекты документов
🟠Письма и информация ведомств
🟠Перечни, своды правил и схемы
🟠Разбор от ЕРЗ
МВД предлагает освободить трудовых мигрантов от обязательных экзаменов по русскому языку, истории и законодательству для работы на стройках в зонах опережающего развития на Дальнем Востоке и в Арктике. Новые правила направлены на решение проблемы нехватки кадров и ускорение реализации строительных проектов.
🪖 Иностранным рабочим упростят доступ к стройкам Дальнего Востока
МВД предлагает освободить трудовых мигрантов от экзаменов по русскому языку, истории и законодательству.
🔵 Инициатива призвана решить проблему острой нехватки кадров, в том числе на стройках.
🔵Новые правила могут заработать на территориях опережающего развития, включая 16 зон на Дальнем Востоке и две в Арктике.
Это позволит быстрее выходить на работу и поможет ускорить реализацию строительных проектов.
Из-за значительного роста кадастровой стоимости земли увеличился земельный налог, что заставило собственников искать пути оспаривания оценки. Новая процедура оспаривания включает обязательный досудебный этап: необходимо направить заявление в бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку, и получить официальный мотивированный ответ. Лишь после получения отказа можно подавать иск в суд. Отчёт независимого оценщика по-прежнему нужен, но в судебном процессе он применяется вместе с официальным отказом.
✅ Кадастровую стоимость участка можно оспорить
➖ Из-за роста кадастровой стоимости земли более чем в два раза у многих собственников существенно увеличился земельный налог, но оспорить завышенную оценку по старой схеме больше не получится. Раньше владельцы могли заказать независимый отчёт и сразу пойти в суд, а теперь обращаться туда напрямую запрещено.
❌Как действовать по новым правилам
➖ Оспорить оценку могут как граждане, так и бизнес. Процедура теперь строго двухэтапная:
➖ Досудебный этап (обязательный): необходимо направить заявление о пересмотре в бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило кадастровую оценку в вашем регионе, и получить официальное мотивированное решение.
➖ Суд: если ведомство отказалось снижать стоимость или ответ вас не устроил, только тогда можно подавать иск.
➖ Отчет независимого оценщика по-прежнему нужен, но юридическую силу для суда он получит исключительно вместе с официальным отказом бюджетного учреждения.
Депутат Никита Чаплин рассказал, как правильно проверить документы застройщика перед подписанием договора долевого участия (ДДУ). Важна проверка проектной декларации, разрешения на строительство, заключения стройнадзора, а также прав на земельный участок и условий договора. Это поможет избежать рисков и гарантировать соблюдение сроков и обязательств застройщика.
📌 Перед подписанием ДДУ следует проверить документы застройщика, объяснил депутат Никита Чаплин (ЕР).
Покупатель квартиры в строящемся доме оформляет свои права на будущую квартиру договором участия в долевом строительстве (ДДУ).
По статье 4 закона №214-ФЗ ДДУ считается заключенным после государственной регистрации. Указанные в нем квартира, срок передачи, цена, порядок оплаты и гарантия становятся требованиями, которые покупатель вправе предъявить застройщику. Но до подписания важно проверить все.
Вот что стоит проверить, советует депутат:
◾️Проверьте застройщика
Найдите проектную декларацию в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Сверьте застройщика, разрешение на строительство и заключение стройнадзора о соответствии требованиям закона №214-ФЗ. Оно подтверждает право компании привлекать деньги граждан.
Вот чуть более подробный план проверки от @ipotekahouse:
1️⃣ Найдите объект на сайте Наш.Дом.РФ (ЕИСЖС), где планируете купить квартиру, по названию ЖК, адресу или ИНН застройщика.
2️⃣ Проверка Застройщика:
• Убедитесь, что юридическое лицо, указанное в карточке дома, полностью совпадает с наименованием в вашем ДДУ. Посмотрите и в Проектной декларации на вкладке "Документы".
• Обратите внимание на статус компании: она не должна находиться в стадии банкротства или ликвидации. Это должно быть указано на сайте ЕИСЖС.
3️⃣ Проверка Разрешения на строительство:
• Вкладка «Документы» на странице дома содержит скан-копию действующего Разрешения на строительство.
• На что обратить внимание: Сверьте срок действия разрешения. Он должен перекрывать планируемый срок ввода дома в эксплуатацию.
4️⃣ Проверка Заключения о соответствии (ЗОС 214-ФЗ):
• В том же разделе документов найдите Заключение контролирующего органа (стройнадзора) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона №214-ФЗ.
• Важно: Без этого документа застройщик не имеет права регистрировать первый ДДУ в Росреестре и привлекать деньги дольщиков (в том числе через эскроу-счета).
◾️Проверьте землю
По кадастровому номеру из декларации через Росреестр или МФЦ закажите свежую выписку из ЕГРН на участок. Она покажет право застройщика на землю и зарегистрированные обременения. Если они есть, уточните, допускают ли они регистрацию ДДУ.
***Можно еще более упрощенно проверить так: откройте «Проектную декларацию» (раздел 4 и 5):
• Там должно быть указано, на каком основании застройщик владеет землей (собственность или аренда).
• Там же указаны все поземельные обременения и залоги в пользу банков, финансирующих стройку.
• Если в документах или справочной информации Росреестра указаны обременения, паниковать не нужно — это стандартная ситуация для 95% новостроек. Важно: если, например, это залог в пользу банка (проектное финансирование), то проблем нет и обычно это указывается в проектной декларации (раздел 7-8). Если указан залог в пользу некоего третьего лица или арест, то стоит задать застройщику вопросы.
• Если это аренда, обратите внимание на срок аренды, он должен перекрывать плановую дату передачи ключей дольщикам с запасом хотя бы в несколько месяцев. Можно обратить внимание и на того, в чьей собственности земля: власти - проблем нет, частное лицо или некоего юр лица - стоит задать застройщику уточняющие вопросы.
◾️Проверьте текст ДДУ
• Сверьте реквизиты сторон, описание, план и площадь квартиры, цену, сроки и порядок оплаты.
• Отдельно проверьте срок передачи квартиры. Для обязанности застройщика передать жилье ориентиром служит именно срок в ДДУ.
• Проверьте гарантийный срок.
• При расчетах через эскроу сверьте банк и счет: деньги хранятся до выполнения установленных законом условий.
В России разрешили корректировать условия строительных государственных контрактов в связи с повышением НДС до 22%. Механизм корректировок предусматривает два варианта: увеличение стоимости контракта с компенсацией роста НДС для работ, принятых после 1 января 2026 года, либо изменение объёмов и видов работ без увеличения общей стоимости. Аналогичные решения уже приняли в нескольких регионах, включая Нижегородскую, Вологодскую, Калининградскую области и Великий Новгород.
В России начали пересматривать строительные госконтракты из-за повышения НДС до 22%
Так, мэр Ульяновска Александр Болдакин позволил подрядчикам и муниципальным заказчикам корректировать существенные условия ранее заключённых контрактов.
Речь о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, проектировании, благоустройстве и других работах.
Механизм предусматривает два варианта:
🟠Увеличить стоимость контракта в пределах роста НДС — для работ, принимаемых после 1 января 2026 года.
🟠Изменить объёмы или виды работ и строительных ресурсов без увеличения общей стоимости договора.
И самое интересное — аналогичные решения в 2026 году уже приняли: Нижегородская область, Вологодская область, Калининградская область, Великий Новгород.
Экспертный совет при ФНС сформулировал критерии недобросовестного использования закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) для налоговой оптимизации, включая отсутствие инвестиционной стратегии и контроль владельцев паев над активами. С 2023 года число таких ПИФов выросло на 70% до 3,66 тыс., а их активы достигли 17,8 трлн рублей. Министерство финансов предлагает с 2027 года облагать интервальные и закрытые фонды налогом на прибыль по ставке 15%.
ФНС назвала признаки ЗПИФов, созданных ради налоговой оптимизации
Экспертный совет при ФНС опубликовал критерии недобросовестного использования закрытых паевых фондов для налоговой оптимизации. Среди них – отсутствие инвестиционной стратегии, контроль владельца паев над активами и накопление прибыли без уплаты налогов, пишут "Ведомости".
С 2023 года число ПИФов выросло на 70%, до 3,66 тыс., а стоимость чистых активов закрытых фондов достигла 17,8 трлн руб. В конце сентября Минфин предложил с 2027 года облагать интервальные и закрытые фонды налогом на прибыль по ставке 15%.
За последний год доля массовых новостроек в Москве уменьшилась до 47%. Кроме того, Росреестр будет обязан уведомлять владельцев земельных участков с неточными границами об отсутствии соответствующей информации в ЕГРН.
Вечерний дайджест | Главное от ЕРЗ за 8 октября
🤩 За год доля массовых новостроек в Москве упала до 47%
Читать →
🤩 Росреестр обяжут уведомлять владельцев участков с неточными границами об отсутствии сведений о них в ЕГРН
Читать →
Минсельхоз предъявляет иски к владельцам дачных участков в Подмосковье, обвиняя в нарушении правил продажи сельхозземель. Спорные земли изначально имели статус сельхозназначения и должны были продаваться крупными массивами не менее двух гектаров, однако были незаконно дроблены на мелкие участки с изменённым видом использования на «садоводство». Несмотря на регистрацию прав собственности в ЕГРН, Минсельхоз стремится устранить системные нарушения и подчёркивает, что ответственность лежит на тех, кто менял статус и дробил земли, а не на рядовых владельцах участков.
🪖 Сотни дачников в Подмосковье рискуют лишиться своих участков
Некоторые собственники купили участки несколько лет назад, однако теперь получили иски от Минсельхоза с требованием признать сделки недействительными.
🔵По данным прокуратуры, спорные земли относились к сельхозназначению и должны были продаваться участками площадью не менее двух гектаров.
Однако вид разрешенного использования изменили на «садоводство», после чего крупные земельные массивы раздробили на участки по несколько соток. Но ранее документы без проблем прошли через Росреестр, а права зарегистрировали в ЕГРН.
В Минсельхозе подчеркивают, что требования направлены не против дачников, а на устранение ранних нарушений.
📶 В ведомстве считают, что ответственность за сложившуюся ситуацию лежит на тех, кто занимался изменением вида разрешенного использования и последующим дроблением земельных массивов.
Дачный капкан: почему подмосковные участки могут отобрать через суд
Для сотен владельцев дачных участков в Подмосковье спокойная жизнь на природе может обернуться юридическим кошмаром. Собственники, которые несколько лет назад официально оформили свои земли, внезапно стали фигурантами исков от Минсельхоза. Суть претензий проста и сурова: сделки признаются недействительными, так как земли, изначально имевшие статус сельхозназначения, должны были продаваться крупными массивами — не менее двух гектаров каждый. Вместо этого некогда цельные угодья были искусственно «нашинкованы» на мелкие сотки под видом садоводства, что нарушает базовые правила землепользования.
Парадокс ситуации в том, что все документы ранее беспрепятственно проходили через Росреестр, а права собственности числились в ЕГРН. Однако теперь государство взялось за исправление старых ошибок. В Минсельхозе спешат успокоить рядовых дачников: ведомство заявляет, что не преследует обычных людей, а лишь пытается устранить системные нарушения. По мнению чиновников, реальная ответственность должна лежать на тех, кто занимался незаконным изменением вида разрешенного использования земель и их последующим дроблением, превратив полноценные сельхозугодья в лоскутное одеяло из мелких участков.
В период с 24 сентября по 4 октября были опубликованы ключевые изменения в законодательстве, касающиеся застройщиков. В документах представлены проекты, письма ведомств, перечни правил и схемы, сопровождаемые подробным разбором от ЕРЗ, что поможет участникам рынка ориентироваться в новых условиях.
Ключевые нововведения в законах для застройщиков от ЕРЗ
24 сентября — 4 октября
🟠Проекты документов
🟠Письма и информация ведомств
🟠Перечни, своды правил и схемы
🟠Разбор от ЕРЗ
Минстрой подготовил проект постановления, предусматривающий установление обязательной доли субподрядов для малого бизнеса и НКО в строительных госконтрактах в диапазоне 5–30% от цены контракта. Сейчас минимальная доля составляет 5%, но некоторые заказчики требуют до 62%. Также планируется исключить крупные контракты стоимостью свыше 400 млн рублей из расчётной базы для обязательных закупок малого бизнеса. Штрафы подрядчикам за несоблюдение условий предлагается снизить с 5% до 2% от объема привлечения.
Минстрой предложил ограничить обязательную долю малого бизнеса в строительном субподряде до 30%
Ведомство подготовило проект постановления, который меняет условия привлечения малого бизнеса и социально ориентированных НКО к исполнению строительных госконтрактов.
💁🏻♂️Обязательную долю субподряда предлагают установить в пределах 5–30% от цены контракта. Сейчас предусмотрен только минимум — 5%. По данным Минстроя, требования отдельных заказчиков доходят до 62%.
Крупные строительные контракты стоимостью от 400 млн рублей хотят исключить из расчётной базы, от которой заказчики определяют обязательные 25% закупок у малого бизнеса и социально ориентированных НКО.
☝🏻Штраф подрядчику за невыполнение условия о привлечении таких субподрядчиков предлагают снизить с 5% до 2% от установленного контрактом объёма привлечения.
Речь об ограничении квоты, которую заказчик устанавливает подрядчику, а не о запрете малым компаниям участвовать в строительстве.
ЛДПР внесла в Госдуму законопроект об изменении правил жилищного учёта, предлагая учитывать при определении нуждаемости в жилье только жилую площадь, исключая при этом нежилые помещения — коридоры, туалеты и кладовки. Такая корректировка призвана сделать жилищную поддержку более адресной и уменьшить число отказов, судебных споров и случаев, когда семьи формально обеспечены квадратными метрами, но при этом реально испытывают дефицит жилого пространства. Глава ЛДПР Леонид Слуцкий отметил, что считать семью обеспеченной жильём только из-за площади нежилых зон неправильно, ведь многие семьи живут в тесных условиях, деля одну комнату для различных нужд.
🪖 ЛДПР предложила считать нуждаемость в жилье по жилой площади
Сейчас при определении нуждаемости учитывается вся площадь квартиры, включая туалет, коридор и кладовку.
Если формально норма соблюдена, людям отказывают в постановке на жилищный учёт.
🔵Авторы считают, что из-за этого десятки тысяч семей с детьми и пожилыми родителями вынуждены жить в тесноте.
⭐️ Леонид Слуцкий, лидер ЛДПР:
Одна небольшая жилая комната служит одновременно спальней, гостиной и детской.
Считать такую семью обеспеченной жильём только потому, что в квартире длинный коридор, — значит игнорировать условия, в которых люди живут и растят детей.
Семья должна иметь возможность получить государственную поддержку исходя из реальной нехватки места для жизни.
ЛДПР предложила при определении нуждаемости в жилье считать только жилую площадь.
Сейчас учитывается вся площадь квартиры, включая туалет, коридор и кладовку.
Глава партии Леонид Слуцкий:
"Считать такую семью обеспеченной жильём только потому, что в квартире длинный коридор, — значит игнорировать условия, в которых люди живут и растят детей. Семья должна иметь возможность получить государственную поддержку исходя из реальной нехватки места для жизни".
ЛДПР предлагает перестать считать россиян обеспеченными жильём за счёт квадратных метров, на которых никто не живёт.
Депутаты во главе с Леонидом Слуцким внесли в Госдуму законопроект об изменении правил жилищного учёта. РИА Новости пишет, что при определении нуждаемости хотят смотреть прежде всего на жилую площадь, а не на всю квартиру целиком.
Сейчас в норматив легко могут попасть коридор, туалет и кладовка. В результате семья формально проходит по метражу, хотя несколько человек фактически делят одну комнату.
Слуцкий заявил РИА Новости, что из-за этого десятки тысяч семей с детьми и пожилыми родственниками не получают статус нуждающихся. По его словам, считать семью обеспеченной только потому, что в квартире много нежилых метров, неправильно.
Авторы рассчитывают, что новая схема сделает жилищную поддержку более адресной и сократит поток отказов, судов и споров с чиновниками. Потому что квадратный метр в коридоре — это всё-таки коридор, а не дополнительная комната.
С 1 октября по новым договорам семейной ипотеки заемщик обязан зарегистрироваться по адресу приобретённой недвижимости в срок с 271-го дня после регистрации права собственности до 5 лет с даты кредита. Этот срок может быть продлён при приостановлении обязательств по кредиту, прохождении срочной службы или введении чрезвычайного положения. Требование касается только основного заемщика, не распространяется на супругу или детей.
📌Семейная ипотека с 1 октября. Кто должен зарегистрироваться по адресу купленной на семейную ипотеку недвижимости?
Вы же знаете, что с 1 октября по всем новым договорам заемщик должен быть
"зарегистрированным по месту жительства в объекте недвижимости, в целях приобретения которого был заключен кредитный договор и выдан кредит (заем), начиная с 271-го календарного дня со дня государственной регистрации права собственности заемщика на указанный объект недвижимости до даты, отстоящей на 5 лет от даты выдачи кредита".
Регистрация каждый год подтверждается банку, иначе ставку повысят.
Кстати, указанный выше срок регистрации может быть продлен в следующих случаях:
"Указанный срок может быть продлен
• на период приостановления исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору (дополнительному соглашению о рефинансировании) в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) отдельными категориями лиц, а также членами их семей в период проведения специальной военной операции и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,
• на период прохождения срочной военной службы или альтернативной службы,
• а также на период введения чрезвычайного положения в связи с чрезвычайными ситуациями природного и техногенного характера на территории, в границах которой расположено приобретаемое (строящееся) жилое помещение (индивидуальный жилой дом)".
После исполнения обязанности по прописке ставка возвращается к прежней.
❓Какой именно заемщик должен быть зарегистрирован по адресу залога?
Ответ: основной заемщик, по детям которого возникло право на семейную ипотеку. На его супруга, который обязательно теперь идет в созаемщики, это требование не распространяется. Про детей тоже в решении ничего не сказано.
Планируется ввести обязательство для муниципалитетов создавать управляющие компании (УК) для многоквартирных домов, в которых отсутствует управление. Такая мера направлена на обеспечение профессионального обслуживания жилых зданий. Также в публикации рассматривается тема повышения видимости застройщиков с помощью нейросетевых технологий в 2027 году.
Вечерний дайджест | Главное от ЕРЗ за 2 октября
🤩 Муниципалитеты обяжут создавать УК для домов без управления
Читать →
🤩 Как застройщику стать видимым для покупателя в нейросетях в 2027 году
Читать →
Минфин России планирует с 2027 года изменить порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости. Предлагается объединять доходы от продажи с другими доходами налогоплательщика и применять пятиступенчатую прогрессивную шкалу ставок от 13% до 22%, вместо текущих плоских ставок 13–15%. Это увеличит налоговую нагрузку, особенно для сделок с большими суммами. Для недвижимости с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей планируют отменить лимит ежегодного роста налога и коэффициент для новых объектов. Продажа с минимальным сроком владения освобождается от налога. Изменения затрагивают рынок недвижимости, доходность инвестиций и налоговую базу.
При новых налоговых правилах, вступающих с 1 января 2027 года, оплатить налог на прибыль при продаже недвижимости или участка по самой низкой из предложенных ставок в 13% россиянам практически не удастся. К такому выводу пришел "РБК Недвижимость", опросив налоговых консультантов.
С начала следующего года в России доходы от продажи недвижимости планируют облагать налогом наравне с зарплатой и другими регулярными доходами. Это значит, что налог будет рассчитываться по общей прогрессивной шкале — от 13% до 22% в зависимости от суммарного годового дохода, а не отдельно по ставке 13–15%, как это устроено сейчас.
Минфин предложил повысить НДФЛ при продаже недвижимости — максимальная ставка может вырасти до 22%
Доходы от продажи жилья хотят объединить с зарплатой и другими доходами, включёнными в основную налоговую базу. Тогда вместо нынешней шкалы 13–15% будет применяться пятиступенчатая — от 13% до 22%, пишет РБК.
🟠Изменения затронут продажи, при которых возникает обязанность платить НДФЛ: прежде всего до истечения минимального срока владения, если нет оснований для освобождения от налога.
☝🏻При этом 22% не будут автоматически брать со всей стоимости квартиры. Повышенные ставки применяются к части налоговой базы сверх соответствующих порогов. Максимальная — к сумме свыше 50 млн рублей за год.
🟠Сейчас доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на покупку либо применить положенный имущественный вычет. Поэтому одинаковая цена двух квартир ещё не означает одинаковый налог.
Для инвесторов в новостройки это повод пересчитать доходность быстрой перепродажи. Разница между «купил» и «продал» после налогов может стать заметно скромнее.
Минфин хочет с 2027 года пересчитать налог с продажи недвижимости. И схема там такая, что квартира может внезапно оказаться ещё и отличным способом пополнить бюджет.
Сейчас доход от продажи считают отдельно: 13% до 2,4 млн рублей и 15% с суммы выше. Минфин предлагает сложить деньги от продажи с зарплатой и другими доходами и прогнать всё через шкалу 13–22%. Об этом пишет РБК Недвижимость.
Порог такой: до 2,4 млн — 13%, 2,4–5 млн — 15%, 5–20 млн — 18%, 20–50 млн — 20%, выше 50 млн — 22%.
Например, зарплата 1,5 млн рублей в год и продажа квартиры за 10 млн. Сейчас налог выходит 1,647 млн рублей. По новой схеме — уже 1,872 млн. Плюс 225 тысяч рублей.
Другой пример от Consul Group: квартиру купили за 20 млн, через два года продали за 50 млн. Без других доходов налог вырастет с 4,45 млн до 5,4 млн рублей. А при зарплате 6 млн рублей разница составит уже 1,27 млн.
При этом если недвижимость держали минимальный срок, НДФЛ платить не нужно. Обычно это пять лет, а для наследства и подарка от близкого родственника — три года.
На этом налоговые новости не заканчиваются. Для недвижимости с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей предлагают убрать ограничение роста налога на 10% в год и коэффициент 0,6 для новых объектов. По земле при изменении кадастровой стоимости налог тоже хотят считать сразу по новой сумме. Участок вырос с 1 млн до 5 млн — налоговая база вырастет в пять раз.
А вот с доходами от аренды для физлиц ничего нового: они и сейчас облагаются по прогрессивной шкале.