Управляющая компания может взыскать долги за ЖКХ за период до десяти лет, несмотря на стандартный трёхлетний срок исковой давности. Это возможно, если жилец не заявит пропуск срока в суде. Судебный приказ может быть выдан без участия жильца, после чего у него есть 10 дней на возражения. Подписанные акты сверки или соглашения о рассрочке влияют на срок исковой давности. Долги предыдущего собственника переходят новому владельцу только в части взносов на капитальный ремонт.
✅ С жильца могут взыскать долги за ЖКХ за 10 лет из-за одной ошибки
➖ Управляющая компания может потребовать долги за ЖКХ даже за десять лет, хотя срок исковой давности составляет три года. Но есть подвох: суд не применяет его автоматически. Если жилец до вынесения решения не заявит о пропуске срока, взыскать могут и старые долги.
‼️ Есть три важных нюанса:
➖ Судебный приказ. УК может получить его без заседания и вашего участия. После получения копии приказа есть 10 рабочих дней, чтобы подать возражения.
➖ Признание долга. Подписанный акт сверки или соглашение о рассрочке могут повлиять на срок давности. При этом оплата одного месяца не означает признания задолженности за все годы.
➖ Долги прежнего собственника. Обычные коммунальные долги продавца не переходят покупателю квартиры. Исключение — взносы на капремонт, задолженность по которым переходит новому владельцу.
‼️ Как защититься от взыскания и что написать в суд — в карточках.
Верховный суд признал завышенные тарифы на жилищно-коммунальные услуги незаконными, поддержав право собственников оспаривать начисления. Если тариф отменён судом, жильцы могут потребовать возврата переплаченных средств, которые могут достигать десятков тысяч рублей за услуги содержания дома, консьержа и другие. При обнаружении необоснованного повышения платы рекомендуется запросить документы, подтверждающие размер и обоснование тарифа, и при необходимости обращаться в суд.
✅ Жильцам могут годами завышать плату за ЖКУ: как обнаружить переплату и вернуть деньги
➖ В квитанции могут прятаться тысячи рублей лишних начислений — за содержание дома, консьержа или домофон. Так в одном из споров с собственника потребовали почти 54 тыс. ₽ по тарифу, который суд уже признал недействительным. Верховный суд пояснил: даже если УК действительно обслуживает дом, это не даёт ей права завышать плату — начисления должны соответствовать законно установленному тарифу.
‼️ Когда стоит проверить свою квитанцию:
➖ Плата за содержание дома выросла без объяснений. УК обязана обосновать начисления. Запросите решение собрания собственников, договор управления и расчёт тарифа.
➖ Тариф утвердили с нарушениями. Решение собрания можно оспорить в суде. Обычно на это есть 6 месяцев с момента, когда собственник должен был узнать о решении.
➖ Суд отменил тариф, но УК продолжает его применять. Это основание оспорить начисления за период его использования. Если после перерасчёта подтвердится переплата, можно потребовать вернуть деньги или зачесть их в будущие платежи.
В Кутузовском Квартале проведена оценка качества чистовой отделки от ПИК+. Жильцы отметили новые двери, улучшенный плинтус, множество розеток, внутрипольные конвекторы и крупные окна. Среди недостатков выявлены царапины на стеклопакетах и стыки наличников. Кроме того, жильцы выражают недовольство ростом тарифов управляющей компании, в том числе оплатой за охрану и уборку. Тариф за содержание и ремонт достиг 124,3 рубля, планируются дополнительные платежи — 28 рублей за охрану и 6,3 рубля за увеличенную частоту уборки.
Оценим чистовую ПИК+ в Кутузовском Квартале...
И двери новые, и плинтус наконец не самый лоховской, инсталляция, розеток не пожалели, внутрипольные конвекторы, фильтры под бризеры... и размер окон, конечно, кайф 👍
Из самых страшных косяков в этой Е3 - коцки стеклопакетов, всякие царапки и стыки дверных наличников
По традиции, граждане ключи- принимающие, уже сокрушаются от тарифов УКашки: 124,3 р. за СиР уже в платёжках, плюс готовятся допом 28 р. за охрану, и 6,3 р. за повышенную частоту уборки...
Правительство установило конкретные сроки для работы аварийно-диспетчерской службы управляющих компаний. Ответ диспетчера должен быть дан в течение 5 минут, отключение повреждённого участка – не позднее 30 минут, устранение засора – до 2 часов, а полное устранение повреждения – максимум за 3 дня. За нарушение сроков УК может быть оштрафована на сумму до 300 тысяч рублей.
✅ «Ждите сантехника через неделю»: как быстро УК обязана реагировать на аварийные заявки
➖ Когда в доме прорвало трубу, забилась канализация или или пропало отопление, диспетчер не может просто сказать «заявка принята, ожидайте». Постановление правительства № 416 устанавливает точные сроки работы аварийно-диспетчерской службы.
‼️ Какие сроки должна соблюдать аварийная служба
➖ ответ диспетчера — до 5 минут, а если не ответил — перезвонить должны в течение 10 минут;
➖ перекрыть воду, отключить повреждённый участок сети и остановить распространение аварии — за 30 минут;
➖ устранить засор общедомовой канализации — до 2 часов;
➖ полностью устранить повреждение общедомовых сетей — не позднее 3 суток с даты аварии.
‼️ Если диспетчер предлагает просто ждать, попросите назвать номер заявки, время её регистрации и точный срок выполнения работ. Эти данные понадобятся для жалобы в жилинспекцию, если УК нарушит сроки.
❌ За нарушение требований к управлению домом компании может грозить штраф до 300 тыс. ₽.
Более 400 собственников апартаментов Marine Garden в Сочи жалуются на прекращение выплаты гарантированного дохода с июня 2026 года и последующее резкое сокращение выплат более чем на 85%, а также пересчет уже полученных сумм. Оператор ZONT Hotel Group объясняет решение снижением выручки отеля примерно на 45% по сравнению с прошлым годом, причём новые условия приняли только около 12–15% собственников. Владельцы считают сокращение необоснованным и связывают проблемы с неэффективным управлением. Застройщик ИСК «Еврострой» ведёт переговоры с несколькими новыми операторами, но на сохранение прежних выплат никто не согласился. Ситуация вызывает вопросы о надёжности гарантированной доходности в гостиничном сегменте и привлекает внимание к необходимости проверки управляющих компаний.
Историю с Marine Garden Sochi 5* и УК ZONT Hotel Group я сознательно несколько дней не трогал. Когда собственники обвиняют управляющую компанию, управляющая компания отвечает собственникам, а рядом уже собираются юристы, полезнее немного подождать, чем первым пересказать самую громкую версию.
Теперь цифр достаточно. Более 400 собственников апартаментов Marine Garden заявляют, что с июня ZONT перестал выплачивать гарантированную аренду в прежнем объеме, летом предложил сократить выплаты более чем на 85% и пересчитать уже выплаченные с начала года деньги.
Гендиректор и совладелец ZONT Николай Филатов подтвердил пересмотр условий: по его словам, выручка отеля упала примерно на 45% год к году, а новые условия приняли около 12–15% собственников. Застройщик тем временем ведет переговоры с семью другими гостиничными операторами.
Вспомним цифры по самому Сочи. По данным Hotel Advisors, летом загрузка прибрежных отелей снизилась на 16% год к году, горного кластера — на 13%. Особенно болезненно выглядит сегмент 5*: загрузка −21,5%, ADR −15,7%, RevPAR −33,9%. Marine Garden действительно работает внутри очень сложного рынка.
Вот только плохой рынок для меня слабое оправдание плохого управления. Когда спрос растет, номера продаются и ADR ползет вверх, управлять гостиницей умеют многие. Качество оператора становится видно именно тогда, когда рынок разворачивается вниз. И если ответом на падение выручки становится сокращение обещанных собственникам выплат более чем на 85%(!), у меня возникают вопросы совсем не к сочинскому рынку, но и к качеству управления ZONT.
P.S. И буквально перед выходом поста увидел: по данным NF Group, за январь–сентябрь ввод сервисных апартаментов в России вырос сразу на 53% — до 2,3 тыс. номеров. Эксперты оценивают их потенциальную доходность для инвесторов в 10–12% годовых. Похоже, желающих купить себе кусочек гостиничного бизнеса меньше не становится. Поэтому кейс Marine Garden я бы внимательно изучил всем, кто сейчас выбирает апартаменты по красивой инвестиционной презентации — обещанные % доходности в буклете и реальная работа объекта после открытия существуют в одной вселенной только при умелом операторе и здоровом рынке!
Громкая история с Marine Garden Sochi 5* и УК ZONT Hotel Group обрастает подробностями
Более 400 собственников столкнулись со следующей ситуацией: ZONT перестал выплачивать гарантированную аренду, летом предложил сократить выплаты на 85%(!), а также пересчитать все выплаченные с начала года деньги.
Гендиректор Филатов заявил, что причиной стала падение выручки и общая ситуация в сегменте. Однако собственники апартаментов уверены — ничего критического на рынке не произошло, а негативные тенденции (которые, кстати, возможны в любой сфере), не повод менять условия. Следуя примеру ZONT, другим УК, получается, также необходимо срочно все менять?
Ведь когда владельцам Marine Garden обещали одну доходность, а по факту урезали её на 90%, возникает логичный вопрос: что там за управленцы, которые при колыхании ветра фактически объявляют дефолт? И это несмотря на то, что рынок развивается и растет.
Мы на стороне собственников и согласны с тем, что ZONT изначально был "дырявым", то есть, не способным ничего предложить. Тут собственно две версии - либо управление неэффективно, либо собственников изначально обманывали. В любом случае управляющую компанию ждут проверки.
Владельцы апартаментов Marine Garden в Сочи спорят с ZONT Hotel Group за «гарантированный доход» с возвратом денег
Более 400 собственников пожаловались на гостиничного оператора. По их словам, с июня гарантированную аренду перестали выплачивать, затем объявили о сокращении выплат более чем на 85% и пересчёте сумм с начала 2026 года.
Например, из полученных 115 тыс. рублей у одной из владелиц потребовали вернуть около 67–69 тыс. При этом, по её подсчётам, оператор должен ей ещё около 200 тыс. рублей.
Гендиректор ZONT Николай Филатов объясняет пересмотр падением выручки примерно на 45% год к году. По его словам, новые условия приняли 12–15% собственников. Прежние выплаты обещают вернуть, когда средний доход с номера достигнет 90% от уровня 2024 года.
Сейчас застройщик ИСК «Еврострой» обсуждает замену ZONT с семью операторами. Но сохранить прежние гарантированные выплаты пока никто не согласился.
Вот тебе и гарантированная доходность… А в нашей непредсказуемой жизни ещё хорошо, что гарантированной расходности у собственников номеров не появилось…
Планируется ввести обязательство для муниципалитетов создавать управляющие компании (УК) для многоквартирных домов, в которых отсутствует управление. Такая мера направлена на обеспечение профессионального обслуживания жилых зданий. Также в публикации рассматривается тема повышения видимости застройщиков с помощью нейросетевых технологий в 2027 году.
Вечерний дайджест | Главное от ЕРЗ за 2 октября
🤩 Муниципалитеты обяжут создавать УК для домов без управления
Читать →
🤩 Как застройщику стать видимым для покупателя в нейросетях в 2027 году
Читать →
Управляющая компания «ПИК-Комфорт» внедряет инновационную услугу по защите квартир от беспилотных летательных аппаратов (БПЛА). Эта опция пока доступна преимущественно для жилых комплексов в Москве. Подробности о технологии и условиях её предоставления не раскрываются.
УК «ПИК-Комфорт» теперь и квартиры «защищает» от БПЛА😳
Это как, интересно? И привилегия только для московских ЖК?
Жительница одного из жилых комплексов в порыве эмоций выбросила дорогие серьги с бриллиантами в мусор. Управляющая компания с помощью камер наблюдения и быстрой организации поиска сумела отследить мусорный пакет и возвратить серьги владельцу до вывоза отходов на свалку. Такая ситуация демонстрирует высокий уровень сервиса компании Sminex, которая занимает 39-е место по объему строительства жилья в Москве.
Когда УК приходится искать в мусоре серьги с бриллиантами в несколько карат — президент по продажам Sminex Иван Обухов
Он поделился историей, что во время семейных страстей жительница одного из ЖК в порыве эмоций выбросила в мусор дорогие серьги-пусеты, в каждой по несколько карат. А потом выяснилось, что они всё-таки нужны.
☝🏻Дальше заявка ушла уже не ювелиру, а в службу комфорта дома. Сотрудники подняли камеры, восстановили весь путь мусорного пакета и выяснили, что машину на городскую свалку ещё не отправили.
🟠В 7:00 началась спецоперация по поиску бриллиантов среди мусора.
🟠В 7:15 — серьги уже вернули владельцу.
Кажется, нашли новый уровень сервиса управляющей компании😁
Справочно:
По данным Всeостройке.pф, Sminex занимает 39-е место в Москве по объему текущего строительства жилья.
В жилом комплексе Parkwood в Ташкенте возникли перебои с электроэнергией из-за долгов перед электросетями. Электричество теперь тарифицируется по коммерческому тарифу, что привело к отключению лифтов в доме. Задолженность образовалась из-за неплатежей части жителей за услуги управляющей компании. Застройщик готов частично погасить накопленный долг.
Жительница ЖК Parkwood от NovaStroy в Ташкенте пожаловалась на коммунальный сюрприз
По её словам, у комплекса накопился долг перед электросетями, а электричество рассчитывают по тарифу для коммерческого здания. Теперь в доме не работают лифты.
Причиной задолженности называют неплатежи части жителей за услуги УК. При этом застройщик готов покрыть часть долга.
Управляющая компания «Свиньин и партнеры» подала иск в Арбитражный суд Москвы на сумму 924,8 млн рублей против ГК «Самолет» и специализированного застройщика жилого комплекса «Преображенский парк» в Подмосковье. Причины претензий не раскрываются, однако истец управляет фондами, вкладывающими в недвижимость, и, вероятно, один из фондов приобрел помещения в данном комплексе. Рассмотрение иска ожидается в ближайшее время.
⚡️ Управляющая компания «Свиньин и партнеры» подала в Арбитражный суд Москвы иск на 924,8 млн руб. к ГК «Самолет» и специализированному застройщику «Преображенский парк», который выступал девелопером одноименного жилого комплекса в Домодедовском районе Подмосковья. Суть претензий пока не известна, но истец специализируется на управлении ЗПИФами, инвестирующими в том числе в недвижимость. Вероятно, один из его фондов приобретал квартиры или нежилые помещения в вышеупомянутом проекте. А вот что именно ему не понравилось, узнаем чуть позже.
Анализ семи маркетплейсов управляющих компаний выявил, что только один из них стал прибыльным. Основной доход (90%) формируют собственные услуги УК, преимущественно счётчики и ключи/домофоны. Многие запуски страдали из-за плохо подготовленного сервиса, невостребованных товаров в каталогах и высокого процента отказов.
Из семи запущенных маркетплейсов для жителей только один стал прибыльным — «Мажордом»
Коллеги проанализировали семь запусков маркетплейсов на собственной платформе: до оплаченных заказов дошли четыре из семи, а прибыльным стал только один.
Для справки: маркетплейс — единая витрина товаров и услуг внутри цифрового сервиса УК. Счётчики, ключи и домофоны, сантехника, кондиционеры, товары для дома и другие позиции — категории внутри него.
🟠Так, 90% выручки дают собственные услуги управляющих компаний. А сразу 73% — всего две категории: счётчики и ключи/домофоны.
🟠В одном из запусков из 531 позиции каталога 372 вообще не продавались. Одежда, украшения, зоотовары и мебель дали ноль продаж. В другом кейсе из 61 подключённого магазина реальные заказы получили только 40, причём 56% продаж обеспечили всего 26% товарных позиций.
🟠Средние показатели за май–июль пересчитали на 12 месяцев: 16,4 млн рублей оборота в год, 5,23 млн валовой маржи УК и 2,67 млн остаётся после платы платформе — ещё до операционных расходов самой управляющей компании.
Среди причин провальных запусков:
• сервис включили, но жителям о нём толком не рассказали;
• набили каталог невостребованными позициями;
• запустили услугу раньше, чем к заказам оказался готов исполнитель.
☝🏻В одном из пилотов это приводило к 60–92% отказов.
В жилом комплексе «Белые ночи» в Коммунарке один из жителей установил оборудование для майнинга криптовалюты, которое запитал через общедомовую электросеть. Жильцы отметили значительный рост начислений за электроэнергию на общедомовые нужды. Несмотря на многочисленные жалобы, управляющая компания не предпринимает никаких действий. Отмечается, что оборудование с видеокартами было обнаружено возле лифтов, а затем перенесено в одну из квартир.
🪖 В ЖК в Коммунарке нашли оборудование для майнинговой фермы
Жители ЖК «Белые ночи» заметили оборудование с видеокартами возле лифтов, которое позднее занесли в одну из квартир, передает «Осторожно Москва».
🤩По словам жильцов, на фоне работы оборудования выросли начисления за электроэнергию на общедомовые нужды.
🔵На жалобы местное УК не реагируют, дополнили собственники.
В Госдуме и регионах ведется совместная работа по улучшению деятельности управляющих компаний и системы ЖКХ. Предложено расширить перечень данных в ГИС ЖКХ для повышения прозрачности и эффективности работы УК.
🪖 Работу УК нужно сделать прозрачнее — 1️⃣2️⃣3️⃣
⭐️ Глава ведомства Ирек Файзуллин заявил, что совместно с депутатами и регионами идет работа над совершенствованием деятельности УК и системы ЖКХ.
🔵Ранее в Госдуме предложили расширить перечень данных в ГИС ЖКХ.
В интервью Дмитрий Атопшев рассказал о состоянии рынка управления недвижимостью, вызовах в работе управляющих компаний, связанных с требованиями собственников и эксплуатационными расходами. Компания NF PM продолжает расширять портфель и экспертизу управления недвижимостью. Кроме того, Дмитрий Атопшев впервые номинирован на премию CRE Federal Awards в категории «Персона года».
Включили в редакции интервью Дмитрия Атопшева из NF PM у Анастасии Кременчук и узнали, каково сейчас рынку управления. Многое при реализации проектов остается за кадром - требования собственников, эксплуатационые расходы и риски, которые берет на себя УК. А NF PM, как мы выяснили, продолжает расширять экспертизу и портфель управления.
Кстати, Дмитрий в этом году впервые номинирован на CRE Federal Awards в категории «Персона года». Желаем удачи!
Более 80% рынка строящихся офисных бизнес-центров представляют объекты с мультисобственностью, то есть офисы принадлежат разным собственникам. Директор коммерческого управления STONE Кристина Недря заявляет, что наличие множества собственников не замедляет процесс заполнения арендаторами. Главное – эффективное взаимодействие девелопера и управляющей компании. Например, бизнес-центр STONE Towers достиг 80% заполняемости за полтора года, а STONE Савеловская показывает ещё более быстрые темпы.
🪨 Формат бизнес-центров с мультисобственностью, где офисы в одном здании принадлежат разным владельцам, уже занимает более 80% рынка строящихся офисов. Директор коммерческого управления STONE Кристина Недря в колонке для РБК Недвижимость разрушает миф о том, что из-за десятков независимых собственников такие объекты заполняются арендаторами медленнее.
👀 Основной тезис: количество собственников само по себе не тормозит заполнение здания. Тормозит отсутствие связки девелопер + управляющая компания. У STONE эта связка работает. Например, STONE Towers (ввод декабрь 2024) через полтора года вышел на 80% заполненности, а STONE Савеловская (ввод февраль 2026) идет даже быстрее: 35% собственников уже согласовали проект и приступили к ремонту.
☝️ Ориентир по рынку для качественного БЦ класса А сегодня - 80-90% заполняемости за 2 (два) года после ввода, независимо от числа собственников в здании.
В жилом комплексе «КИТ» Московской области коммунальщики использовали оскорбления в описаниях своих профилей в адрес жильцов комплекса. Управляющая компания имеет возможность редактировать эти сведения.
«Пид*рас», «гнида», «чёрт конченый», «шалава» — такими словами коммунальщики подписали жильцов подмосковного ЖК «КИТ» от «Инвест Групп»
Оскорбления обнаружили в описаниях своих профилей. Редактировать эти поля может управляющая компания.
Организаторы запускают проект «Честные обзоры качества строительства», в рамках которого эксперты будут выезжать в жилые комплексы для оценки качества строительства. Особое внимание уделяется выявлению дефектов, таких как кривые стены, продувающие окна и протечки. Также планируется опрос жителей жилых комплексов о соответствии их ожиданиям и платежам управляющих компаний. Первый объект для проверки будет выбран путем голосования среди заинтересованных лиц.
⚡️Запускаем «Честные обзоры качества строительства»
Будем выезжать в жилые комплексы со специалистами по приёмке и разбирать качество строительства. Часть, может, даже со скрытой камерой😈
Кривые стены, продувающие окна, следы протечек, косячная отделка — если найдём, покажем крупным планом. Разберём, где косметический недочёт, а где проблема, с которой собственнику придётся добиваться устранения. А также побеседуем с жителями, узнаем, что не соответствует их ожиданиям, а также тарифы усправляющей компании.
Первый адрес предлагаем выбрать вместе. Ниже — голосование👇🏻
Жильцы жилого комплекса Foriver обсуждают изменение тарифа на услуги управляющей компании. Ранее они выступали за смену управляющей компании, а сейчас часть жильцов совместно с представителями Sminex препятствуют видеосъемке собрания, на котором обсуждается тариф в 310 рублей за квадратный метр.
Некоторое время назад жильцы столичного ЖК Foriver, объединившись в инициативную группу, выступали за смену управляющей компании.
Сейчас, по свидетельствам самих жителей, эта же группа, совместно с представителями компании Sminex, препятствует проведению видеосъемки собственниками на открытом собрании, где обсуждается вопрос об установлении тарифа в размере 310 рублей за квадратный метр.
В жилом комплексе Foriver инициативная группа, ранее добивавшаяся смены управляющей компании, вместе с представителями Sminex запрещает собственникам снимать видео с открытой встречи, где обсуждается тариф управления в размере 310 рублей за квадратный метр. Жители выражают обеспокоенность по поводу прозрачности процесса и установленных тарифов.
#прислали
Ещё недавно инициативная группа в столичном ЖК Foriver добивалась смены управляющей компании. Теперь эта же группа вместе с представителями Sminex, по словам жителей, запрещает собственникам снимать на видео открытую встречу, на которой обсуждают тариф 310 рублей за кв. м.
Одна московская управляющая компания снизила затраты за счет недостаточного количества монометров и их перемещения между подъездами при проверках. Такая экономия привела к серьезным последствиям, когда произошел прорыв труб в жилом доме. Этот инцидент выявил проблемы с использованием приборов учета в жилищном фонде и вопросы безопасности эксплуатации.
Baza пишет, что московская УК придумала способ, как сэкономить на приборах: закупили меньше монометров, чем нужно, и на проверках их просто переносили из подъезда в подъезд