Гильдия риэлторов Москвы выпустила подробные рекомендации по снижению рисков мошенничества при сделках с недвижимостью. Среди мер — проведение психолого-психиатрического освидетельствования продавцов, проверка их будущего места жительства, обязательное использование безналичных расчетов и взаимодействие с родственниками для подтверждения добросовестности продавца. При подозрениях рекомендуется уведомлять правоохранительные органы через официальный сервис.
Гильдия риэлторов Москвы (ГРМ) еще ранее опубликовала на своем сайте вот такие рекомендации риелторам при проведении сделок с недвижимостью:
1️⃣ Учитывать, что все сделки, в результате которых продавец одновременно не покупает более дорогую (или равноценную) недвижимость, находятся в зоне риска. Не являются гарантией нерушимости сделки многие факторы, ранее считавшиеся надежными.
2️⃣ Сосредоточить усилия на том, чтобы предотвратить покупку недвижимости у человека, находящегося под влиянием мошенников, а не на формальном сборе доказательств разумной предусмотрительности покупателя.
3️⃣ Использовать рекомендации «Разумная предусмотрительность при сделке» от ДомКлик, формируя письменную доказательную базу
подтверждения выполнения этих шагов (во вложении).
4️⃣ Добиваться возможности общения с родственниками или близкими знакомыми продавца, идентифицируя их и подтверждая их статус по отношению к продавцу с целью выяснения их мнения касательно факта продажи жилья.
5️⃣ Осуществлять опрос продавца под видеозапись по Чек-листу проверки продавца недвижимости (10 вопросов) от Гильдии риэлторов Москвы (во вложении) с письменной фиксацией ответов.
6️⃣ В договорах или иных документах предусматривать фразы о том, что покупатель [скорее тут речь идет о продавце, заметили наши внимательные читатели] гарантирует, что не находится под влиянием мошенников, не участвует в спецоперациях, проводимых правоохранительными органами и т. п. Причем под этими фразами целесообразно требовать от покупателя отдельной подписи.
7️⃣ Для выявления продавца, находящегося под влиянием мошенников, проводить его психолого-психиатрическое освидетельствование непосредственно перед подписанием договора в день сделки в государственных медицинских учреждениях у двух специалистов: психолога и психиатра.
8️⃣ Расчеты по сделкам производить безналичными платежами.
9️⃣ Предусматривать, что продавец (в случае отсутствия одновременного приобретения другого жилья) получит всю сумму по договору только после полного физического и юридического освобождения недвижимости.
🔟 До заключения договора выяснять будущее место жительства продавца (адрес) после фактического освобождения продаваемого жилого помещения, а также правовое основание его проживания там. Если продавец продает единственное жилье и переезжает в другую, не принадлежащую ему квартиру, необходимо заручиться подтверждением от собственников этого жилого помещения обязательства предоставить продавцу место для проживания. Желательно лично осмотреть будущее место жительства продавца, либо получить видеозапись помещения.
1️⃣1️⃣ При подозрении что продавец находится под влиянием мошенников, уведомлять об этом органы внутренних дел через сервис на сайте ГРМ grmos.ru/scam-report.
Ассоциация "Гильдия профессиональных риелторов" совместно с МВД России разработали специальный опросный лист для риелторов. Этот инструмент поможет выявлять признаки давления и мошенничества на ранних этапах работы с клиентами. Рекомендуется использовать данный опрос в Москве для профилактики рисков и повышения безопасности сделок с недвижимостью.
📌 Ассоциация "Гильдия профессиональных риэлторов" (ГРМ) и МВД России разработали специализированный опросный лист, который поможет систематизировать работу и обратить внимание риелтора на возможные признаки давления или мошеннического воздействия.
Ассоциация ГРМ рекомендует риелторам Москвы использовать данный опросный лист в своей работе с клиентами как дополнительный инструмент профилактики и выявления возможных рисков на начальном этапе.
*мы так понимаем, раньше это была "Гильдия риелторов Москвы", поэтому ГРМ.
Перед покупкой квартиры необходимо получить четыре разных вида выписок из ЕГРН. Каждая выписка раскрывает различные риски, такие как обременения и частая смена собственников. Также важна информация о местах заказа этих документов и их стоимости.
✅ Какие 4 выписки из ЕГРН нужны для проверки квартиры перед покупкой
➖ Одной выписки из ЕГРН недостаточно для полноценной проверки квартиры перед покупкой. Для одного объекта существует 4 важных вида выписок, и каждая помогает выявить разные риски — от обременений до подозрительно частой смены собственников. Что проверять перед сделкой, где заказать документы и сколько они стоят — в карточках.
Предприниматели из разных сфер стремятся продать бизнес и перейти к инвестированию в облигации, депозиты и доходную недвижимость с доходностью 13-20%. Однако выход из бизнеса часто бывает сложным и снижает ожидаемую прибыль, а владение недвижимостью требует специальных знаний и может приносить доход в 6-7%. Уход предпринимателей открывает рынок для сильных конкурентов, а возвращение в бизнес оказывается трудным.
🔬Наблюдаю интересный тренд: предприниматели из совершенно разных сфер хотят продать свой бизнес и стать инвесторами.
💼 За последние полгода поговорил с десятками бизнесменов - производство, консалтинг, торговля, даже девелопмент. Многие устали от постоянной борьбы и рисков, поэтому хотят выйти в деньги. Уже больше 2-х лет можно получать по 13-20% на облигациях, депозитах, доходной недвижимости и т.д. И постепенно приходит осознание - можно жить на пассивный доход без «такого геморроя» и без операционки.
🧐 Одновременно у многих желание выйти из бизнеса не совпадает с возможностями. Некоторые бизнесы скорее ситуации и без владельца имеет нулевую капитализацию. У некоторых производство с б/у оборудованием и арендованными помещениями, цена на такое тоже так себе. В общем хотеть-то они хотят, но если выходить реально, то унести удастся значительно меньше, чем рассчитывали.
🛒Один знакомый производственник мечтает продаться за 2 годовых прибыли. Вот такие мультипликаторы сейчас кое-где...
➡️ Но продав бизнес, человек выходит из сферы, где он компетентен, и заходит в инвестиции, где он в общем-то имеет слабые компетенции. Зато есть огромное самомнение успешного бизнесмена - «да я всё знаю, мне рассказывали, я читал и т.д.». При этом чтобы «повторить успех» и стать миллиардером в недвижимости, нужно идеально попасть в цикл, иметь длинный горизонт и исключительно разбираться в рынке и в процессах.
💸 Текущие высокие доходности по облигациям и депозитам выглядят привлекательно. Но всё может измениться. И 15% превратятся в 6-7%. Теоретически такое возможно, хоть и сейчас кажется нереалистичным.
⚠️ Когда предприниматель уходит из бизнеса, освободившуюся долю рынка забирают сильные игроки. Вернуться через 2-3 года становится в практически невозможно - конкурировать приходится с теми, кто за это время усилил позиции. Компетенции без практики тоже теряются.
🤗 Ну и желание пассивного дохода, выраженное в покупке некоторых видов доходной недвижимости превращается в очередной «геморрой», похуже проданного бизнеса. Не всегда такое происходит, но некоторым везёт.
❗В общем, стремление всё бросить и уйти в управдомы я понимаю. Но не всё так однозначно.
С 1 октября в программе семейной ипотеки установлен лимит на повышение процентной ставки после окончания 15-летнего субсидирования. Ставка может увеличиваться максимум на 4 процентных пункта от первоначальной ставки по договору, но не должна превышать ключевую ставку Центробанка плюс 3 процентных пункта, а для строительства частных домов — ключевую ставку плюс 3,5 процентных пункта. Банк России рекомендует использовать эти ограничения при расчёте платежей и долговой нагрузки, чтобы снизить риски для банков и заемщиков и сохранить доступность ипотеки.
🪖 Ставка по семейной ипотеке после 15 лет может вырасти максимум на 4 п. п. — ЦБ
🦅 По условиям программы ставка на период может увеличиться не более чем на 4 п. п., но не должна превышать ключевую ставку +3 п. п, уточняет регулятор
🔵На строительство частных домов предельная ставка составляет +3,5 п. п.
Регулятор рекомендует банкам рассчитывать платежи с учетом повышения после 15 лет ипотеки.
🔵 Это позволит снизить риски банков и заемщиков, сохранив доступность долгосрочной семейной ипотеки.
Непрофессиональные инвесторы, покупающие готовый арендный бизнес в регионах и удалённых районах, сталкиваются с требованиями арендаторов снижать ставки аренды на 30-50% и с уходом арендаторов вскоре после сделок. Объекты с окупаемостью около 8 лет несут значительные риски, зачастую приводя к убыточности. Операторы ГАБ обещают выгодные условия с федеральными арендаторами, но на деле эти ожидания не оправдываются. SimpleEstate подчёркивает важность проверок юридических, финансовых, технических и градостроительных рисков перед покупкой и отмечает, что объекты с окупаемостью 12-13 лет обычно безопаснее.
💜 На канале SimpleEstate вышел важный пост о реализовавшихся рисков покупки некоторых объектов готового арендного бизнеса, приобретенного непрофессиональными инвесторами в регионах и вдалеке от Москвы.
🚩 Реализуются риски, о которых неоднократно предупреждались читатели канала - инвесторы, купившие помещения у профессиональных создателей ГАБов, сталкиваются с жесткой реальностью.
🟪 К сожалению, в профильных чатах владельцев ГАБ обсуждаются сейчас две темы: что отвечать на «письмо счастья» от арендатора с требованием снизить ставку на 30-50% и где срочно найти замену арендатору, который съехал через короткое время после сделки. Эти помещения покупались инвесторами у профессиональных «создателей ГАБ», продававших повышенную доходность - то есть более короткую окупаемость.
💡 Основная идея таких операторов состояла в том, что где-то в глубине Московской области или даже в далеком российском регионе покупалось пустое помещение, в которое привлекался арендатор, федеральная сеть (в том числе дискаунтеры), на очень выгодных для собственника условиях. Эти условия обеспечивали привлекательные финансовые метрики. И любители «8 лет окупаемости» с радостью такое приобретали, полностью забывая о рисках.
🟣 Напомним, что мы в SimpleEstate всегда проверяем проекты по 4-м группам рисков:
🔥 Юридические
🔥 Финансовые
🔥 Технические
🔥 Специальные (градостроительные)
📝 Для покупки ГАБ только список рисков и моментов, которые необходимо изучить, умещается на 2-х страницах А4 убористым шрифтом. Наверное, поэтому за всю историю существования инвестиционной платформы от нас не съехал ни один якорный арендатор, и ни одно письмо счастья о снижении арендной ставки не привело к изменению договора аренды.
⚠️ Многие же покупатели готового арендного бизнеса, приобретавшие объекты у профессиональных создателей ГАБ, не имели никакого опыта в торговой недвижимости и ориентировались исключительно на название сети-арендатора и показатель окупаемости.
🔮 Но чудес на рынке нет. Короткая окупаемость - это не подарок, а плата за риск: 8 лет окупаемости означают, что объект характеризуется значительными рисками, которые рано или поздно реализуются. А вот при окупаемости 12-13 лет рисков, как правило, значительно меньше (а иногда и почти совсем нет).
🏪 Сейчас на рынок массово выходят помещения, еще год-полтора назад экспонировавшиеся известными создателями ГАБов. Только теперь от них спешат избавиться инвесторы-неофиты, влипшие в убыточные истории.
В ближайшее время будет проведен прямой эфир с обсуждением финансовых результатов крупнейших девелоперов, ключевых рисков и прогнозов развития рынка недвижимости до 2027 года на основе итогов V Саммита застройщиков России. Мероприятие направлено на предоставление аналитики и актуальных данных по рынку недвижимости.
❗️Через 10 минут начинаем ЕРЗ-тренды!
Финансы крупнейших девелоперов и прогноз рынка до 2027 года — разбираем итоги V Саммита застройщиков России!
Обсудим финансовые результаты застройщиков, ключевые риски и прогнозы развития рынка.
При покупке квартиры на вторичном рынке обычная форма 9 показывает только текущих жильцов, не раскрывая граждан с бессрочным правом проживания, которые могут вернуться в квартиру в любое время. Это создает риск получения нежелательного сожителя и может снизить рыночную стоимость квартиры на 45%. Для исключения таких рисков собственникам доступна архивная форма 9, которая раскрывает полную историю жильцов за последние 20 лет и готовится в течение 3–5 дней.
✅ Важная справка при покупке квартиры на вторичном рынке
➖ Обычная форма 9 показывает только текущих жильцов и часто выглядит безупречно, но скрывает граждан с бессрочным правом проживания — осужденных, призывников, детей в интернатах и отказников от приватизации. По закону они могут в любой момент вернуться в квартиру, из-за чего вы получите пожизненного сожителя, а рыночная стоимость купленного за 12 млн рублей актива рухнет на 45%.
➖ Архивная форма 9 раскрывает полную историю объекта с датами и причинами выписки всех жильцов за последние 20 лет. Документ готовится 3–5 дней и выдается только собственникам.
Эксперты обсудят финансовые результаты крупнейших девелоперов за первое полугодие 2026 года, включая выручку, долг и прибыль публичных застройщиков, а также риски и прогнозы на 2027 год. В дискуссии примут участие ведущие аналитики рынка и руководители компаний, которые поделятся ожиданиями и оценками текущей ситуации на рынке недвижимости.
Финансовые итоги первого полугодия уже есть. А что будет дальше?
🤩 В новом выпуске ЕРЗ-тренды эксперты проанализируют, с какими результатами крупнейшие девелоперы подходят к 2027 году и расскажут, чего ждут от рынка руководители компаний.
🤩 Регистрация по ссылке.
Гости дискуссии обсудят:
что случилось с выручкой, долгом, прибылью публичных застройщиков, у кого растут риски, где расходятся финансовые итоги и прогнозы застройщиков.
Спикеры:
🟠Александр Диваков, директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР;
🟠Мария Лукина, старший аналитик по рынку недвижимости Банка Синара.
Ведущий дискуссии: руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик.
Термальный курорт «Бора-Бора» планируют построить в Подольске к IV кварталу 2027 года с ориентировочной стоимостью от 1,5 млрд рублей. Проект реализуется через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) под управлением УК «Центротраст», связанной с крупными инвесторами. На данный момент на строительной площадке ведутся лишь подготовительные работы. Существуют риски, связанные с завышенной доходностью для инвесторов, неясностью оценки объектов, и тем, что в фонде могут находиться не физические активы, а долги и доля в проектной компании, что увеличивает инвестиционные риски.
🌿 Три недели назад я писал о дефолте «Антерры» и о ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия». Термы в Новой Москве пока так и не открылись, стройка стоит, паи обесценились.
🛀 Но ведь на бирже есть еще один термальный ЗПИФ - «Термы «Бора-Бора» под управлением УК «Центротраст» (её акционер - Кирилл Кубушка, связанный с ПИК и активами Абрамовича). Термальный курорт на сей раз грозят построить в подмосковном Подольске и запустить в IV квартале 2027 года (это через год почти). Организатор сделки - некая «Инвестиционная система». Те же люди, что привлекали деньги в ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия». А еще там тот же формат, только обещанная доходность выросла: в «Скандинавии» было до 38% годовых, в «Бора-Бора» уже до 50%, а на этапе стройки «рост стоимости до 90%». Инициаторы прямо сейчас оценивают проект «в ₽1,5 млрд» - так и говорят, на старте по себестоимости... полтора ярда.
📍 Я нашел на «Домклике» объявление о продаже земельного участка в центре Подольска, на улице Фёдорова, с видом разрешённого использования «физкультурно-оздоровительные сооружения». Ранее его пытались продать за ₽275 млн. По всем признакам это именно та самая земля под «Бора-Бора». На той же улице в Подольске зарегистрирована и проектная компания ООО «Аквила», её 100% учредитель - ООО «Аквила Инвестиции», которое в свою очередь принадлежит ЗПИФ «Термы «Бора-Бора». Сейчас объявление уже снято.
🧮 Немного скучной теории! Существует три подхода к оценке недвижимости. Рыночный: участок ранее предлагали купить за ₽275 млн. Затратный: земля плюс то, что уже вложено в стройку, а стройки там пока, по сути, нет, судя по видео на сайте проекта, идут подготовительные работы. Итого +/- те же сотни миллионов рублей. Но инициаторы уже сейчас оценивают проект «от ₽1,5 млрд на старте», а после запуска - то ли в ₽3 млрд, то ли в ₽4,5 млрд, в разных материалах по-разному. Разницу между ₽275 млн и ₽1,5 млрд может дать только доходный подход, то есть дисконтированные деньги бизнеса, которого пока не существует.
⚙️ И ещё деталь. 28 августа 2026 года «Центротраст» опубликовал сообщение о доп.выпуске паёв. Из него следует, что паи можно оплачивать правами требования по займам, выданным проектной компании ООО «Аквила». То есть в фонде сейчас может лежать не термальный комплекс и не земля, а доля в проектной компании и её долги. И это совсем другой актив и совсем другой риск.
🔁 Еще раз! В ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия» всё было очень похоже: переоценка на этапе стройки, прогноз роста стоимости объекта в 3,5 раза, красивые цифры посещаемости. Чем закончилось (пока промежуточно), мы знаем.
🤔 Я не утверждаю, что «Бора-Бора» повторит судьбу «Скандинавии». Но прежде чем покупать пай, стоит получить ответы на вопросы:
🔹 На каком основании объект оценивается в ₽1,5 млрд?
🔹 Что конкретно лежит в фонде: земля, доля в проектной компании или займы «Аквиле»?
🔹 Сколько денег уже собрано и хватит ли их на стройку, если свежие пайщики перестанут инвестировать в паи ЗПИФа?
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Денег или иных благ от инициаторов проекта или связанных с ними лиц я, как вы можете догадаться, не получал.
Застройщики и эксперты обсудили ключевые этапы работы с земельными участками — от поиска и экспресс-проверки до оценки градостроительного потенциала и рисков. Запланировано продолжение цикла с темами анализа локации, проектирования, строительно-монтажных работ и расходов на социнфраструктуру. Эти дискуссии помогут профессионалам лучше ориентироваться в земельной тематике и управлении проектами.
Работа с землей: где искать, что проверять, как оценивать
В цикле дискуссий ЕРЗ застройщики и эксперты последовательно разбирают весь путь работы с земельными площадками: где искать участки, как проводить экспресс-проверку, оценивать градостроительный потенциал, ограничения, экономику и риски проекта.
Посмотреть выпуски:
🟠 Источники информации о продающихся земельных участках
Вконтакте / YouTube
🟠 Экспресс-проверка земельного участка, предварительный расчёт LLCR
Вконтакте / YouTube
🟠 Due Diligence: оценка градостроительного потенциала земельного участка, учет градостроительных ограничений
Вконтакте / YouTube
🤩 В планах — продолжение цикла ЕРЗ-тренды о работе с земельными участками:
29 октября – Due Diligence: аналитика локации, привлекательность локации продаваемого земельного участка
12 ноября – Due Diligence: продукт, задание на массинг
26 ноября – Due Diligence: массинг, концепция проекта
10 декабря – Due Diligence: расчёт СМР
24 декабря – Due Diligence: расчёт расходов на социальную инфраструктуру
На III Форуме технических заказчиков «НОТЕХ» специалисты обсудили ключевую роль технических заказчиков в инвестиционно-строительных проектах. Участники уделили внимание важнейшим компетенциям и методам снижения рисков на различных этапах реализации строительных проектов.
🔍 На прошлой неделе состоялось еще одно важное отраслевое событие – III Форум технических заказчиков «НОТЕХ» «ИНВЕСТИРОВАТЬ. СТРОИТЬ. УПРАВЛЯТЬ».
Станислав Алексеенко, региональный директор департамента управления проектами NF PM, принял участие в круглом столе с «РБК Петербург» на тему «Техзаказчик глазами инвестора».
Участники обсудили роль технического заказчика в инвестиционно-строительных проектах, ключевые компетенции для эффективного управления и подходы, которые помогают снижать риски на разных этапах реализации.
При покупке коммерческой недвижимости использование аккредитива снижает риски покупателя, так как деньги сохраняются на специальном банковском счёте до выполнения всех условий сделки. В аккредитив могут быть включены документы, такие как выписка из Росреестра и справки об отсутствии обременений, которые банк проверит перед переводом средств продавцу. Если условия сделки не выполнены, средства возвращаются покупателю. С 1 сентября 2026 года впервые открывающие аккредитив клиенты могут получить бонусы от СберБизнес.
Как защитить свои интересы при покупке коммерческой недвижимости
«Всё чисто, можно переводить деньги» — отлично, когда это подтверждено не только словами, но и документами. В крупной сделке лишний раз всё перепроверить точно не помешает.
Аккредитив от Сбера помогает снизить риски при расчётах. Деньги покупателя остаются на специальном счёте до выполнения условий сделки. В них можно включить выписку из Росреестра о переходе права собственности, справки об отсутствии долгов и обременений.
Банк проверит документы и только после этого переведёт деньги продавцу. Если условия не выполнены, средства вернутся покупателю. Оформить аккредитив можно онлайн через СберБизнес.
С 1 сентября 2026 года клиенты, которые впервые откроют аккредитив для покупки недвижимости, транспорта, товаров или услуг, могут получить 5000 бонусов СберБизнес Спасибо.
Подробнее о том, как провести расчёты под защитой банка, и об условиях акции — по ссылке.
В публикации подробно разбирается важность глубокого анализа земельных участков перед сделкой, чтобы выявить ограничения ППТ, ЗОУИТ, сервитуты и другие факторы, способные существенно повлиять на экономический потенциал проекта. Подчеркивается необходимость комплексной оценки технических и экономических показателей с привлечением региональной экспертизы и осмотра на месте для уменьшения рисков и затрат.
🤩 Что обнулит экономику участка: Due Diligence для застройщика
Участок может пройти первичный фильтр и всё равно потерять экономику из-за ППТ, ЗОУИТ, сетей или ограничений, которые обнаружатся уже на этапе глубокой проверки.
В новом выпуске ЕРЗ-тренды разбираем, как определить реальный градостроительный потенциал земли до сделки и заранее оценить риски, сроки и дополнительные затраты.
🎞 Смотрите и читайте первыми: Вконтакте | YouTube | Материалы | Итоги
В выпуске:
• Как рассчитать реальные ТЭПы участка, а не опираться на заявленный потенциал?
• Какие ограничения искать в ПЗЗ, ППТ, ГПЗУ и других документах?
• Как ЗОУИТ, сервитуты, подтопление, приаэродромные территории и другие ограничения влияют на экономику проекта?
• Почему данных из открытых источников недостаточно и где нужны региональная экспертиза, GR и осмотр на месте?
Участники:
🟠Кирилл Холопик — руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ, модератор
🟠Сергей Григорьев — директор по развитию «Голос.Девелопмент», Группа Голос
🟠Вадим Котяев — директор по территориальному развитию ПГС
🟠Михаил Продан — заместитель генерального директора по развитию Левел Регионы, Level Group
🟠Олег Громков — директор департамента развития Северо-Западного региона GloraX
🟠Олег Лещук — заместитель генерального директора по развитию Талан
🤩 Все выпуски цикла онлайн-дискуссий ЕРЗ «Земельный банк» можно посмотреть по ссылке.
В публикации обсуждаются текущие условия семейной ипотеки с возможностью оперативного оформления за 12 часов и предупреждается о возможных изменениях программы через год. Отмечается риск приобретения квартир по завышенным ценам на пике рынка перед отменой государственных субсидий и потенциальной коррекцией цен на новостройки. Подчеркивается, что покупка жилья сегодня может привести к финансовым потерям в будущем и следует тщательно обдумать решение.
⚡ Согласуем вам семейную ипотеку за 12 часов. Часики тикают.
😵💫 Вот это предложение... Но надо подумать пару-тройку дней, вопрос-то серьезный.
🫨Люди которые спешат сейчас успеть взять кредит до отмены старых условий семейной ипотеки вообще понимают, что покупают на хаях (на самом пике)?
📉 Ведь если, например, через год любые гос.субсидии отменят окончательно, вполне возможно, начнется коррекция цен на новостройки. И неизвестно, насколько глубокая и продолжительная.
⁉️О каком «сохранении капитала» (как же я угораю над этим словосочетанием!) в жилой недвижимости можно говорить, если сейчас покупается потенциальный убыток?
☝️Как говорится, самое лучшее время купить квартиру - сейчас! Но это неточно...
Директор департамента развития Северо-Западного региона ГК GloraX Олег Громков подчеркнул необходимость проведения натурного осмотра земельных участков при оценке их градпотенциала. По его словам, поверхностный анализ кадастровых данных может не выявить фактические особенности участка, например лесные насаждения или новые водные объекты, что приводит к дополнительным затратам и задержкам в строительстве. Эксперт привёл примеры реальных ситуаций, когда отсутствие выезда на место вызывало неожиданные сложности и финансовые потери.
🤩 ЕРЗ-тренды: Если не провести осмотр земельного участка, могут быть сюрпризы
Директор департамента развития Северо-Западного региона ГК GloraX Олег Громков на дискуссии ЕРЗ-тренды подчеркнул важность натурного осмотра территории при оценке ее градпотенциала.
«Если вы провели граданализ, но никто не ходил ногами по участку, то могут обнаружиться сюрпризы. Например, участок граничит с лесом, и если смотреть просто на кадастровую карту и карты лесфонда — всё нормально, лес начинается за границей. Но при выезде на территорию может оказаться, что фактически лес растет уже на самом участке и вам придётся в десяти-пятнадцатиметровой зоне пилить деревья, которые местные жители считают средообразующими», — отметил Олег Громков.
Также эксперт рассказал о кейсе, когда в результате инфраструктурного строительства изменилась гидросистема, и за десяток лет образовался водный объект, которого нет ни в Росреестре, ни в кадастре.
«Если не попасть на участок, то некоторые риски невозможно увидеть. И даже если проблема решаемая, то нужно учитывать деньги и сроки», — поделился Олег Громков.
🤩 Все выпуски цикла онлайн-дискуссий ЕРЗ «Земельный банк» можно посмотреть по ссылке.
🤩 Маркетплейс земли для строительства от ЕРЗ доступен по ссылке.
В Сочи опубликована карта зон подтопления, разделённая на три уровня риска: высокий, средний и локальный. Высокий риск подтопления отмечен на улицах Донская, Навагинская, Фабрициуса, Искры, Ленина и Просвещения. Средний риск возникает при сильных ливнях на улицах Горького, Пластунской, Виноградном переулке, Чкалова, Эпроновской и Сухумском шоссе. Локальный риск характерен для низин, перекрёстков и участков возле рек и ливневой канализации. Карта полезна для потенциальных покупателей недвижимости, позволяя оценить риски подтопления конкретных участков.
Для тех, кто присматривает в Сочи недвижимость, — в сети появилась карта улиц и участков с риском подтопления🌊
Их разделили на три уровня:
🔴Высокий — подтопления фиксировались неоднократно. В подборке сюда отнесены участки Донской, Навагинской, Фабрициуса, Искры, Ленина и Просвещения.
🟠Средний — затапливало при сильных ливнях, но не регулярно. Среди примеров — Горького, Пластунская, Виноградный переулок, Чкалова, Эпроновская и Сухумское шоссе.
🟡Локальный — отдельные низины, перекрёстки и участки возле рек и ливневой канализации.
При этом цвет на схеме — не приговор всей улице и не оценка конкретного ЖК. Даже у соседних домов ситуация может отличаться.
Счётная палата выявила, что 41 объект с федеральным финансированием (почти 14% от общего числа) может не быть введён в строй в 2026 году. На эти объекты предусмотрено 27,7 млрд рублей. Также по 251 объекту существует риск неисполнения бюджетных средств в сумме 272,6 млрд рублей. Лимиты бюджетных обязательств на 121,9 млрд рублей на 1 июля не утверждены, что значительно превышает показатели прошлого года, особенно по направлениям Минтранса и Росавтодора. Некоторые сроки ввода объектов уже перенесены на 2027-2028 годы. Счётная палата рекомендует перераспределить средства с объектов с риском срыва сроков на более приоритетные проекты или в резервный фонд.
41 объект с федеральным финансированием рискует не уложиться в сроки ввода в 2026 году — Счётная палата
Это почти 14% объектов, которые по реестру должны ввести до конца года. На них предусмотрено 27,7 млрд рублей.
Такие выводы содержатся в докладе СП об исполнении федерального бюджета за первое полугодие.
🟠За полгода исполнено только 25,8% годовых расходов на капитальные вложения в рамках реестра объектов — 351,4 млрд рублей. За аналогичный период 2025-го показатель составлял 32,9%.
🟠По 251 объекту есть риск не потратить предусмотренные средства в полном объеме. На эти объекты в 2026 году выделено 272,6 млрд рублей. Речь о риске неисполнения расходов, а не об уже потерянных деньгах.
🟠На 1 июля не утверждены лимиты бюджетных обязательств на 121,9 млрд рублей — в 13 раз больше, чем годом ранее. Причины — отсутствие необходимых решений о капвложениях и детализации мероприятий. Основная сумма приходится на Минтранс и Росавтодор.
🟠Часть сроков уже сдвинули. У Минтранса три объекта перенесли на 2027–2028 годы, у Росморречфлота еще три — на 2028-й. У Росавтодора отложили ввод 21 объекта, преимущественно из-за низких темпов работ.
☝🏻Счетная палата предложила перераспределить средства с отдельных объектов, где есть риски срыва сроков и неисполнения расходов, на более приоритетные мероприятия либо в резервный фонд.
Публикация раскрывает ключевые факторы и ограничения, которые необходимо учитывать при проведении Due Diligence земельных участков перед сделкой для жилого строительства. Обсуждаются важные аспекты — ПЗЗ, ГПЗУ, ЗОУИТ, инженерные сети, сервитуты и инфраструктурные обязательства, а также риски, влияющие на экономику проекта и возможность возведения жилья.
❗️Через 10 минут начинаем ЕРЗ-тренды!
Сегодня разбираем Due Diligence земельного участка:
как до сделки понять, сколько жилья на нем действительно можно построить и какие ограничения могут изменить экономику проекта.
ПЗЗ, ГПЗУ, ЗОУИТ, сети, сервитуты и инфраструктурные обязательства — на что смотреть в первую очередь и где чаще всего скрываются риски.
Запланирована дискуссия с участием руководителей и экспертов крупных девелоперских компаний, посвящённая выявлению скрытых рисков при сделках с земельными участками. Темы обсуждения включают проверку ограничений и расчёт реального объема застройки по нормативным документам, таким как ПЗЗ, ГПЗУ и мастер-план территории.
🤩 Завтра в 10:00 на ЕРЗ-тренды: Что проверить до сделки, чтобы увидеть скрытые риски?
Земельный участок может выглядеть перспективно до тех пор, пока не обнаружатся ограничения.
На что смотреть в первую очередь и как рассчитать реальный объем застройки по ПЗЗ, ГПЗУ и мастер-плану территории?
Своим опытом на дискуссии ЕРЗ-тренды поделятся застройщики.
🤩 Зарегистрироваться
Спикеры:
• Сергей Григорьев, директор по развитию Голос.Девелопмент, Группа Голос;
• Вадим Котяев, директор по территориальному развитию ПГС Проект.
Эксперты:
• Михаил Продан, заместитель генерального директора по развитию Левел Регионы, Level Group;
• Олег Громков, директор департамента развития Северо-Западного региона ГК GloraX;
• Олег Лещук, заместитель генерального директора по развитию Талан.