Компания «Самолёт» выпускает необеспеченные облигации с долгосрочным сроком погашения до 2029 года и высокой доходностью от 70% до более 300% годовых. Однако компания убыточна и имеет низкие показатели продаж, что увеличивает риск невыплат по облигациям. Значительные выплаты и оферты запланированы на 2026–2027 годы — общая сумма погашений достигает десятков миллиардов рублей.
«Высокие доходности остались в прошлом. Покажите мне хоть один проект, который переплюнет депозит!»
😎 Ноу проблем: облигации «Самолёта».
🔸 БО-П11 - около ₽670 за бумагу номиналом ₽1000, доходность к оферте в феврале 2027 года больше 300% годовых
🔸 БО-П13 - около ₽790, доходность к погашению в январе 2027 года больше 180%
🔸 БО-П18 - около ₽570, доходность к погашению в 2029 году около 70%
🎢 Риск бешеный, доходность - тоже. Откуда риски?
🗓 График погашения облигаций SMLT:
🔹 30 октября - погашение выпуска 01 на ₽1,5 млрд
🔹 январь 2027 - погашение БО-П13 на ₽24,5 млрд
🔹 февраль 2027 - оферта по БО-П11
🔹 июль 2027 - ещё два выпуска на ₽25 млрд
📉 SMLT - убыточная контора с ужасными показателями продаж. При реструктуризации, переносе погашения или списании части долга результат легко уходит в минус. К тому же облигации - необеспеченный долг. В очереди за деньгами их держатели стоят после банков.
⚠️ Так что... не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👀 Если у вас есть еще примеры подобных доходностей на нынешнем рынке (не обязательно облигации) - welcome в комментарии!
В 2026 году число российских компаний с дефолтами по облигациям может превысить 50, что станет максимумом за 17 лет. За январь-сентябрь зафиксировано более 500 дефолтных событий с объемом просроченных платежей в 41 млрд рублей. Строительная индустрия оказалась одной из наиболее рискованных отраслей на фоне снижения спроса.
Дефолты по облигациям в России могут достичь максимума за 17 лет
В 2026 году число российских компаний, допустивших технический или фактический дефолт по облигациям, может превысить 50 — это станет максимумом за 17 лет, пишут «Известия» со ссылкой на данные НКР. К сентябрю агентство зафиксировало более 500 дефолтных событий, не менее 30 эмитентов допустили просрочки. Объем просроченных платежей достиг 41 млрд рублей против 34 млрд годом ранее, а доля дефолтных бумаг выросла с 0,69% по итогам 2025 года до 1,77% в августе 2026 года.
Одна из рискованных отраслей - это стройиндустрия. Например, недавно "Самолет" допустил короткий технический дефолт по выплатам из-за того, что вовремя не перевел средства в банк, что вызвал тихую панику среди держателей бумаг. Но по большому счету сейчас индустрия находится под давлением снижения спроса и, соответственно, денежных поступлений.
Акции девелопера Самолет заняли второе место среди худших бумаг российского рынка за девять месяцев 2026 года. По итогам первого полугодия выручка компании упала на 31,3%, составив 117,5 млрд рублей, а чистый убыток достиг 22,3 млрд рублей, тогда как годом ранее была прибыль 1,8 млрд рублей. В сентябре ФНС подала иск о банкротстве дочернего застройщика Павелецкая, а в конце месяца компания допустила просрочку по облигациям, объяснив её техническими причинами.
Акции "Самолета" вошли в число самых рискованных
Акции девелопера заняли второе место среди худших бумаг российского рынка по итогам девяти месяцев этого года, говорится в материале "РБК Инвестиций". На котировки давит сразу несколько факторов. По итогам первого полугодия выручка девелопера упала на 31,3% год к году (117,5 млрд руб.). Вместо прибыли компания получила 22,3 млрд руб. чистого убытка. Годом ранее за тот же период была прибыль 1,8 млрд руб.
В начале года дополнительным негативом стало обращение компании за господдержкой. В сентябре ФНС подала иск о банкротстве входящего в структуру группы застройщика "Павелецкая".
В конце сентября "Самолет" также допустил просрочку по облигациям. Компания объяснила ее техническими причинами при межбанковском переводе.
В коммерческой недвижимости выделяют четыре основных инвестиционных стиля: Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic. Каждый стиль характеризуется разным уровнем риска и доходности, начиная от низкорискового и консервативного Core до максимально рискованного и доходного Opportunistic. Эти стратегии различаются по качеству объектов, срокам инвестирования и подходам к управлению имуществом.
📺 В видеосалонах начала 90-х показывали старые гонконгские фильмы про монахов шаолинь и их смертоносные стили ушу! Когда я начал заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость оказалось, что здесь тоже есть свои стили - Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic.
🔀 В чем разница? Кто же, если не я откроет тайное учение мастеров инвестиций в недвижимость, передающееся из уст в уста!
💼 В основе инвестирования в любой актив лежит важность понимания взаимосвязи между риском и доходностью. Каждый из стилей инвестирования характеризуется своим уровнем риска и средними показателями доходностей, характерных именно для него..
Core (ядрёный) - самый консервативный стиль. Инвестор, использующий его осторожен как суслик, ведь он вкладывает деньги только в объекты институционального качества класса А, расположенные в лучших локациях. Правда, отсутствие рисков предполагает весьма посредственную доходность. Тише едешь - дальше будешь, поэтому инвестор использующий стиль Core подобен черепахе, а его горизонт инвестирования может достигать десятков лет.
Core Plus (ядрёный плюс) - стиль осмелевшего суслика: чуть хуже качество объектов, чуть больше рисков, не такое классное расположение и нетрадиционные секторы рынка (какие-нибудь студенческие апартаменты, например). В общем риска побольше, горизонт инвестирования покороче, а доходность повыше.
Value-Added (добавка к цене) - творческий и самобытный стиль, предполагающий вложение в существующие объекты недвижимости, требующие изменений, модернизации или реконцепции после которых объект может обрести свойства Core или Core Plus, и быть продан как по новой, более высокой стоимости. Риска уже много, зато сроки относительно короткие.
Opportunistic (оппортунистичиеский) - инвестиции в объект недвижимости, начинающиеся «с нуля», то есть с земельного участка, пустого или занятого строениями, требующим сноса. Инвестиции нацелены в конечном итоге на создание объекта стиля Core или Core Plus, путем реализации девелоперского проекта и последующей продажи. Уровень риска инвестиций весьма высокий, доходность тоже максимально возможная.
☝️Термины Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic применительно к инвестиционным стратегиям в сфере недвижимости можно прочитать в профессиональной и даже популярной литературе. К сожалению, расшифровка не всегда даётся, а если и даётся, то с применением заумных формулировок.
Что выбираете для себя?
👍 Core
🔥 Core Plus
👀 Value-Added
⚡ Opportunistic
Девелоперы юга России, особенно в Краснодарском крае, испытывают серьёзное финансовое давление из-за кредитных обязательств, что ведёт к замедлению реализации проектов. В Крыму сохраняются перспективы развития рынка, несмотря на сложности с логистикой и инфраструктурой, при условии тщательного планирования. Эксперты отмечают, что наличие кредитного бремени усугубляет риски для компаний в нынешних условиях.
⚡ «Кредиты сейчас — это основное, из-за чего тонут компании»
— директор ГК «Победа» Юрий Поляков в эксклюзивном интервью учредителю и директору Всеостройке.pф С. Опрышко в рамках V Саммита застройщиков России, организованного Экосистемой для девелоперов ЕРЗ
🟠На юге России усиливается давление на девелоперов
Краснодарский край долгое время был одним из лидеров по объёмам строительства и продаж. Сейчас, по словам Полякова, ситуация меняется: проекты, которые запускались в расчёте на более оптимистичную ситуацию, столкнулись с замедлением реализации.
«Вопрос дефолта связан прежде всего с тем, что Краснодарский край теряет скорость реализации. И каждый девелопер, кто заходил в ту или иную сделку, рассчитывал на более оптимистическое развитие событий».
🟠«Из-за кредитов сейчас тонут компании»
Главным фактором давления Поляков называет финансовую нагрузку. При замедлении продаж обязательства перед банками становятся для ряда компаний особенно тяжёлыми.
«Наличие лишней ответственности и нагрузки сейчас играет очень негативную роль для ряда застройщиков, у которых есть кредитное обременение».
🟠Крым проверяет девелопера на прочность
Работа в Крыму для девелопера, по словам Полякова, связана с дополнительными вызовами — от логистики и поставок материалов до инфраструктурных ограничений. Тем не менее в ГК «Победа» считают, что у рынка на полуострове есть перспективы — нужно только учитывать все особенности ещё до входа в проект и заранее просчитывать разные сценарии.
«Если мы понимаем, что проект даже при самой плохой ситуации будет жить, мы смело в него шагаем».
📍Полную версию интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.
С 1 октября в России будет проведена плановая индексация тарифов на коммунальные услуги, что позволит снизить риски аварий в жилищно-коммунальном хозяйстве. По данным Минстроя, 41% коммунальных сетей имеют высокий износ и требуют обновления для улучшения состояния инфраструктуры и повышения безопасности жилых домов. Индексация коснется тепла, воды, газа, электричества и вывоза мусора с учётом социальной поддержки семей, где расходы на ЖКУ высоки. Сейчас субсидии по расходам на ЖКУ получают около 2 млн семей.
Индексация с 1 октября тарифов на коммунальные услуги в России позволяет снизить риски аварий в ЖКХ, говорится в сообщении Минстроя.
☝🏻Минэкономразвития представило прогноз социально-экономического развития на 2027–2029 годы.
В официальном комментарии к нему Минстрой отметил: 41% коммунальных сетей имеют высокую степень износа, а их обновление необходимо для снижения аварийности.
«Индексация тарифов является плановой, законодательно установленной процедурой, которая позволяет обеспечивать баланс между необходимостью обновления коммунальной инфраструктуры и защитой интересов граждан. Модернизация сетей и коммунальных объектов, прозрачность тарифообразования и развитие мер социальной поддержки остаются ключевыми направлениями государственной политики в сфере ЖКХ», — пояснили в Минстрое России.
🟠Индексация касается коммунальных ресурсов — тепла, воды, водоотведения, газа, электричества и вывоза мусора. Это не означает одинакового повышения всей суммы в квитанции.
🟠Плату за управление многоквартирным домом рекомендуют индексировать по уровню инфляции. Контроль этой части затрат Минстрой относит к ответственности регионов и муниципалитетов.
🟠За обоснованностью тарифов следят совместно с ФАС, за правильностью начислений в квитанциях — жилищные инспекции.
🟠Для семей, у которых расходы на ЖКУ превышают установленную в регионе допустимую долю дохода, предусмотрены субсидии.
Ориентир — 22% семейного бюджета, но региональные нормативы могут отличаться. Сейчас субсидии получают 2 млн семей.
Российские суды учитывают использование сервиса «Сделка с гарантией» как признак осмотрительности при покупке недвижимости. Сервис проверяет обременения, аресты, наследственные риски, банкротство и судебные споры. Это может помочь в судебных спорах при оспаривании сделок.
🪖 Суды все чаще признают проверку Домклик признаком добросовестности покупателя
🔵 Российские суды разных инстанций в решениях стали учитывать использование сервиса «Сделка с гарантией» как признак повышенной осмотрительности при покупке недвижимости.
🔵 Это может иметь значение в спорах, когда сделку пытаются признать недействительной, а суд оценивает, насколько тщательно покупатель проверял объект до заключения договора.
🔵 Сервис доступен при покупке вторичного жилья в ипотеку Сбербанка. Проверка включает обременения и аресты, наследственные риски, банкротство собственника, исполнительные производства и судебные споры. По итогам объект либо рекомендуют к покупке, либо указывают на риски, которые могут привести к утрате права собственности.
Таким образом, документально подтвержденная проверка квартиры становится дополнительным аргументом в пользу добросовестности покупателя при возможном судебном споре.
Выбор инвестиционного актива зависит не только от потенциальной доходности. Важны такие параметры, как риск, ликвидность, инвестиционный горизонт, денежный поток, предсказуемость результата и уровень контроля. Правильное сочетание характеристик актива должно соответствовать индивидуальным предпочтениям инвестора.
💜 Куда инвестировать деньги? Как выбрать лучший актив именно для вас
💜 Кажется, что главный вопрос инвестора — какой актив принесёт больше денег. Но на практике «лучшей инвестиции» для всех не существует.
Два человека могут вложить деньги в один и тот же инструмент, получить одинаковую доходность — и один останется доволен, а другой разочаруется.
💜 Почему? Потому что при выборе инвестиций важна не только потенциальная доходность.
В новом видео разбираем, как сравнивать разные классы активов и на какие параметры смотреть:
— риск и потенциальную доходность;
— ликвидность;
— инвестиционный горизонт;
— денежный поток и рост стоимости;
— предсказуемость результата;
— сколько времени требуют инвестиции;
— насколько вы можете контролировать происходящее.
А главное — как понять, какой набор этих характеристик подходит именно вам.
Смотрите новое видео на нашем YouTube-канале SimpleEstate.
📱 YouTube
🤩 RuTube
📱 VK Видео
🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики
Некоторые сделки с недвижимостью можно оспорить в суде спустя до десяти лет. Подготовлен гайд с описанием возможных рисков, что стоит проверить и когда лучше подключать юриста. В материале рассматриваются темы продажи по доверенности, занижения цены сделки, а также особенности, связанные с браком и разводом.
Красные флаги для риелтора
Большой процент сделок можно оспорить в суде год, три года или даже десять лет спустя. Чтобы ваши клиенты не теряли квартиры и деньги, собрали удобный гайд. Выбирайте вашу ситуацию и получайте чёткие списки: возможные риски, что нужно проверить, маркеры опасности и краткий чек-лист, который можно взять с собой.
Пример тем, которые мы затрагиваем:
🟡 продажа по доверенности
🟡 занижение цены сделки
🟡 продавец в браке или после развода
🟡 когда лучше остановить сделку
🟡 в каких ситуациях стоит подключать юриста
Чтобы забрать материалы, переходите по ссылке. Бот в Telegram проверит вашу подписку на наш канал «Яндекс Недвижимость для бизнеса» и пришлёт файл прямо в этот же чат.
Срок действия ссылки для получения материалов может быть ограничен. Гайд — инструкция. Гайд носит исключительно информационный и ознакомительный характер и не является юридическим заключением или рекомендацией.
Инвестор приобрёл пустующее здание в Подмосковье и рассматривает варианты его использования: торговый центр, мини-гостиница или жилой комплекс. Анализ best use включает оценку локации, технического состояния и юридических ограничений, а также создание финансовых моделей для каждого сценария. По результатам принимается обоснованное решение об оптимальном использовании объекта или продаже.
🔬Анализ best use: пример (почти из жизни)
💡Представьте: инвестор приобрел на торгах трехэтажное здание в Подмосковье. Здание пустует уже несколько лет, но расположено в перспективном месте. Что делать дальше? Как извлечь максимальную выгоду из этого актива? Здесь на помощь приходит анализ best use.
💰Инвестор, приобретая объект ориентировался на низкую цену входа и интуитивно рассматривает несколько вариантов использования здания: создать мини-торговый центр, переоборудовать под мини-гостиницу или снести и построить высотный жилой комплекс. Каждый сценарий имеет свои плюсы и минусы, но какой из них принесет наибольшую прибыль при допустимом уровне рисков?
🤓Консультанты, проводящие анализ best use, изучают локацию, конкурентное окружение, спрос на различные виды недвижимости в районе расположения объекта. Оценивают техническое состояние здания, возможности его реконструкции, а также юридические и градостроительные ограничения. В ходе анализа может выясниться, что новое строительство жилья в этом месте невозможно, зато есть потенциал для создания складского или индустриального комплекса – и это становится новым сценарием для рассмотрения.
🧮 Для каждого сценария разрабатывается детальная финансовая модель. Расcчитываются затраты на реализацию, потенциальные доходы, финансовые метрики (IRR, NPV и т.д.). Учитываются риски: например, насыщенность района торговыми площадями или сезонность спроса на гостиничные услуги. Все данные сводятся в сравнительную таблицу, позволяющую наглядно оценить преимущества и недостатки каждого сценария.
📑 В итоге инвестор получает обоснованный ответ на вопрос «что делать с объектом?». Возможно, оптимальным решением окажется создание мини-отеля – это обеспечит стабильный доход при умеренных затратах на реконструкцию. Или же анализ покажет, что наиболее выгодно будет продать объект специализированному девелоперу, а не уходить в затратный процесс реконструкции.
✅ В любом случае, решение теперь базируется не на интуиции, а на тщательном анализе всех факторов и возможностей.
⚡31 августа 2026 года (понедельник) стартует второй и последний в этом году поток образовательной программы «Анализ Best Use 2.0».
🔥 Осталось всего 7 мест в мини-группе из 10 человек. Регистрация и подробности: bu.atsogoev.com
Если арендатор умер, договор аренды не прекращается автоматически, и его права могут перейти наследнику. Оставшиеся вещи становятся частью наследства, создавая дополнительные риски для собственника квартиры. Рекомендуется заключать договор найма с условиями на случай смерти арендатора. Это поможет оградить собственника от нежелательных последствий.
✅ Смерть арендатора обернётся проблемами для владельца квартиры: что нужно знать
➖ Если собственник заключил с жильцом договор аренды, после смерти арендатора он не прекращается автоматически. По ст. 617 ГК РФ права и обязанности могут перейти наследнику — человеку, которого владелец не выбирал и мог никогда не видеть.
➖ Оставшиеся вещи тоже нельзя просто выбросить — они становятся частью наследства. В итоге собственник рискует получить незнакомых людей с правом продолжить аренду и чужие вещи в своей квартире.
❌ Чтобы снизить риски, при сдаче квартиры физлицу для проживания лучше заключать договор найма — для него действуют ст. 683 и 686 ГК РФ — и заранее прописывать условия на случай смерти нанимателя, включая порядок передачи его вещей.
В сообщении автор отмечает, что инвестирование в новостройки и загородную недвижимость требует тщательного индивидуального анализа и понимания инвестиционной стратегии. Он подчеркивает необходимость глубокого изучения проектов перед тем, как давать рекомендации. Быстрые и поверхностные мнения вызывают у автора сомнения и беспокойство.
❌Нет! Я не решил переквалифицироваться из специалистов по недвижимости в фермеры. И эти вопросы были нужны мне для параллели.
☝️Просто почему-то в последнее время в л.с. ко мне приходят люди и спрашивают... Например, что я думаю про инвестиции в новостройки, есть там ещё инвест? Или инвестиции в ГАБ в 2026 году, это хорошая идея?
🙄🙄🙄🙄🙄
💬 Я считаю, что отвечать незнакомому человеку на такие вопросы нужно только после хорошего интервью. Ну или хотя бы после понимания риск-профиля и инвестиционной стратегии спрашивающего. На это нужно потратить много времени.
🔻Потом нужно понять о чем конкретно спрашивает человек: что за новостройка такая или ГАБ (страна, город, адрес, площадь, цена и т.д. и т.п.).
🔻Далее нужно потратить кучу часов на анализ этих проектов, чтобы дать ответ, многословный и обоснованный, подходящий задававшему. Индивидуального «пошива» ответ, а не фаст-фуд обо всём и ни о чем.
Поэтому на вопросы типа:
🔸Что вы думаете о ЖК «Тридевяткино Царство»? Есть там инвест?
🔸А стоит ли инвестировать в помещение в Одинцово с арендатором «ПивЛаб»?
🔸А что вы думаете о инвестициях в загородную недвижимость?
✅ Отвечаю так: я не знаю и вообще не думаю. Потому что для ответа нужно «глубокое погружение», особенно сейчас. А те, кто начинают строчить как из пулемёта, выдавая своё экспресс-мнение лично у меня вызывают удивление и беспокойство. Они вообще нормальные?
😞 В общем, извините, я не знаю как купить квартиру за 0 рублей, как за 2 года из студии в Омске сделать 5 квартир в Москве, как заработать миллион долларов на субаренде кладовок и т.д.
⚠️ Всем, кто задает мне какой-то вопрос и хочет получить от меня какой-то (хоть какой) ответ, он у меня есть: думайте своей головой, а не моей. Звучит грубо, но грубости в этом ответе ни одного грамма.
За три недели дроны поразили около 8% логистических мощностей Wildberries и несколько крупных распределительных центров. Рассматриваются четыре стратегии адаптации: модель FBS, раздробление сети распределительных центров, перенос на восток и повышение защиты объектов. Все варианты увеличивают издержки и не устраняют полностью риски. Это влияет на переоценку всего сегмента крупных складов с возможным снижением их ликвидности.
Склад как мишень: какие варианты у ритейла?
📍 За три недели дроны выбили около 8% логистических мощностей Wildberries, 31 июля был атакован, но не пострадал, к счастью, объект Ozon в Зеленодольске, а 4 августа досталось распределительному центру «Ленты» в Ленинградской области. Мишенью БПЛА оказалась не компания госпожи Ким, а уже скорее сектор рынка недвижимости: крупный логистический узел с высокой концентрацией товара.
🤔 Что могут с этим поделать маркетплейсы и ритейлеры?
1️⃣ Перевести товар обратно к продавцам - модель FBS. Рассредоточение работает: тысячи мелких точек хранения товаров - гораздо менее интересная цель, чем один комплекс на 100 тыс.м2. Но тогда сломается экономика. Мега-склад WB c товарами селлеров нужен, чтобы лампочка за ₽100, носки за ₽300 и чашка за ₽800 от трёх разных продавцов уехали в ПВЗ одной машиной. При FBS в ПВЗ поедут три машины со складов селлеров. Для ультрадорогих товаров это вполне ок, а вот дешёвый сегмент (носки и чашки) такого не переживёт - доставка будет стоить дороже товара. Wildberries уже якобы пытается хранить часть товаров чуть ли не на ПВЗ, но это не решение... Продуктовый ритейлер себе такое позволить не может вообще.
2️⃣ Раздробить сеть распределительных центров. Вместо мега-хабов арендовать, купить или построить объекты по 20-30 тыс.м2, чтобы потеря одного узла не ломала логистику. Это работает, но это долгая история. Плюс это прямо противоречит логике эффективности, содержание сети хабов среднего размера дороже и сложнее.
3️⃣ Отодвинуть сеть РЦ на восток. Урал, Поволжье, Сибирь, Казахстан. Сейчас есть заявления о том, что во всяком случае Wildberries пойдет по этому пути. Результат предсказуем - себестоимость доставки выше (что скажется на ценах), сроки - дольше. И тоже - это всё небыстро. Например, в Казахстане просто физически нет складов необходимой Wildberries конфигурации. А строить склад - 2 года...
4️⃣ Пытаться своими силами защищать здания. Противопожарное зонирование, разнесение секций, спринклеры, эвакуационные протоколы... вплоть до установки систем ПВО.
⚖️ Итого: нет ни одного варианта, который бы помог завтра, полностью убрал риски и не сделал бы логистику дороже.
🎯 Если мишень БПЛА - сам формат, а не конкретная компания, то и переоценка пойдет по всему сегменту крупных складов, а не адресно по объектам Wildberries. Ставки капитализации начнут "расслаиваться" по географии, формату, площади объектов. А ликвидность крупных объектов резко снизится. В общем, вызов для складского сегмента небывалый.
Фонд «ФРИДН» предлагает застройщикам конвертируемый процентный заём под 25% годовых, покрывая нехватку собственного капитала для проектного финансирования. Ставка удваивает долг за четыре года, что увеличивает риски проектов и может снизить доходность девелопера. Фонд получает опцион на выкуп недвижимости по фиксированной цене. Рынок элитной недвижимости в Москве недостаточно ликвиден для таких займов, альтернативой являются соинвесторы, вкладывающие средства и получающие долю прибыли.
🏦 Пару месяцев назад на рынке появился фонд «ФРИДН», финансирующий девелоперов, которым не хватает собственного капитала для получения проектного финансирования в банке. Банк требует от застройщика наличия 15-20% от бюджета проекта собственного капитала, у застройщика этих денег нет - недостающую часть вносит фонд. Я, наконец, добрался до презентации фонда и вот мои выводы!
📄 Конструкция - договор конвертируемого займа в недвижимость. Фонд выдаёт процентный заём, а форму возврата выбирает сам: конкретные лоты в построенном доме либо деньги с процентами. Сумма займа равна стоимости выбранных лотов (причём с дисконтом), конкретные лоты и цена м2 зафиксированы сразу. Обеспечение: поручительство бенефициаров, покрывающее заём и проценты по ставке 25% годовых, поручительство компании-застройщика и последующий залог прав на будущие лоты фонда. Фонд ориентируется на жилой премиум- и де-люкс в Москве.
🧩 По форме это классический мезонин, отличие только в том, что вместо доли в прибыли фонд получает опцион на выкуп метров по цене уровня котлована.
🧮 В чем проблема для девелопера-заемщика. Ставка 25% годовых (с капитализацией) за четыре года реализации проекта удваивает долг. Остаётся ли при этом доходность самого девелопера - далеко не факт. Опцион конечно же выгоден для фонда, который забирает то, что выгоднее - метры или деньги с процентами. Девелопер получает дорогие деньги и опять плачет, что всё забрали кредиторы.
⚠️ Чем больше у застройщика долгов и чем они дороже, тем выше риски проекта. Сколько было случаев банкротств, перегруженных кредитами девелоперов - никто не считал (много)
💭 Я лично думаю, что девелоперу, у которого не хватает денег для получения ПФ от банка, нужно искать соинвестора LP, а не идти за дорогим мезонином. Рынок элитной недвижимости недостаточно ликвиден (вспомните про текущие остатки в «Лаврушинском»), чтобы занимать под 25% годовых. Соинвестор LP же не кредитует проект, а вкладывает в него деньги и получает долю от будущей прибыли - это безопаснее для всех сторон.
🛑 Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
Рынок коммерческой недвижимости включает объекты, не выставленные в открытую продажу, подразделяющиеся на четыре типа. Это закрытые продажи через агентов, объекты для будущего вывода на рынок, полуфабрикаты готового арендного бизнеса и проекты на старте продаж с ограниченным доступом. Успех инвестиций требует глубоких знаний рынка и тщательного анализа рисков.
Закрытые продажи: что скрыто за кулисами?
🦪 Многие частные инвесторы мечтают найти «скрытые жемчужины» на рынке коммерческой недвижимости - объекты, которые не выставлены в открытую продажу. Идея приобрести то, что «лежит под прилавком», кажется заманчивой, но важно понимать, что есть четыре основных типа объектов недвижимости, не попадающих на радары открытого рынка.
1️⃣ Помещения, которые застройщики / продавцы сознательно продают только через агентов. Причины для делегирования продажной функции агентам могут быть разными, как правило, это отсутствие собственного отдела продаж коммерческой недвижимости или нехватка компетентного специалиста по продажам коммерции, а также стремление сосредоточиться на деятельности, не связанной с продажами. Интересно, что иногда некоторые застенчивые или скрытные застройщики / продавцы даже запрещают агентам рекламировать помещения, создавая дополнительный уровень «закрытости».
2️⃣ Объекты, которые застройщики / продавцы планируют вывести на рынок в будущем, но пока не готовы экспонировать. Впрочем, это может не мешать им продать помещение в случае поступления интересного предложения. Здесь ключевым фактором становится информированность покупателя и его способность вести проактивные переговоры. Если инвестор знает о наличии таких объектов, он может инициировать коммуникацию с продавцом и получить преимущество перед другими потенциальными покупателями.
3️⃣ «Полуфабрикаты» готового арендного бизнеса (ГАБ). Инвестиционные компании, специализирующиеся на создании объектов ГАБ, часто имеют в портфеле помещения на разных стадиях готовности. Например, инвестиционная компания приобрела пустое помещение и заключила предварительный договор аренды. Фактически ГАБ еще не сформирован и риски не минимизированы. Такие объекты часто (но не всегда) не выставляются в открытую продажу, но могут быть интересны определенным категориям инвесторов.
4️⃣ Проекты на старте продаж. Некоторые застройщики или инвестиционные компании часто предоставляют агентам «право первой ночи», позволяя им продавать помещения по своим базам в течение 2-4 недель до официального старта продаж. Чтобы получить доступ к таким предложениям, необходимо быть в базе агентства, сотрудничающего с застройщиком.
🛡Работа с объектами из закрытых баз требует глубокого понимания рынка, отличных навыков ведения переговоров и надежных партнерских отношений с агентствами недвижимости и застройщиками. Очень часто под видом эксклюзивного и уникального предложения инвесторам могут предлагать нечто рискованное и потенциально неликвидное, создавая искусственный ажиотаж через ограничение сроков на принятие решения и проведения прединвестиционного анализа.
⚖️ Правильный баланс между стремлением найти уникальный объект по привлекательной цене и тщательным анализом всех аспектов сделки - ключ к успешным инвестициям в этом особом сегменте рынка недвижимости.
Сталкивались с закрытыми продажами? Что думаете о них?
Девелоперский цикл занимает 5–6 лет и включает проектирование, согласование и строительство. Успешные девелоперы имеют стабильные команды, способные реализовать проекты с прибылью. Несмотря на необходимость долгосрочного планирования до 8–9 лет, многие девелоперы не придерживаются таких сроков, что создает риски в условиях изменяющихся правил и макроэкономической нестабильности. Программа КРТ предусматривает длительные проекты, но практика показывает недостаток стратегического планирования в отрасли.
Горизонт планирования в девелопменте
Девелоперский цикл — длинная штука. От момента покупки земли до выдачи ключей проходит чуть ли не 5–6 лет. 1,5–2 года — проектирование и согласование, 3–3,5 года — стройка. Девелопер «заходит» в проект в одних условиях, а фиксирует, если она, конечно, есть, прибыль в совершенно других.
Сильные девелоперы строятся из сильных команд, которые могут в компании работать 10 и более лет. То есть та самая основа, которая видела, как проходило несколько девелоперских циклов, и принимали решения, которые позволяли из точки А — «купили землю» прийти в точку Б — «зафиксировали прибыль» без каких-то значимых потерь. Когда часто переставляются стулья — это плохой знак. Это развязывает руки любому руководителю проекта в аргументации, почему проект получается говно: «вы видели, что другой РП до меня наворотил». И так по кругу — чем чаще меняются люди, тем сильнее аргументация: я не я, корова не моя.
В утренней прессе разгоняется темка, что горизонт планирования у девелоперов сократился. Тема довольно дискуссионная. А какой он должен быть-то вообще? Видите, полный цикл — это существенный срок 5–6 лет. И это в условиях макроэкономической нестабильности, вечно меняющихся правил игры и креативе от регуляторов. По логике вещей планировать, иметь стратегию надо хотя бы на полтора цикла — 8–9 лет. Но, учитывая все вводные, никто из девелоперов так не планирует.
Режим «короткого дыхания» — это оборот для инфоцыганских курсов и диалога с особо тревожными гражданами. Он не сильно подходит для бизнеса, где нужно ворочать миллиардами рублей. Плюс та же программа «КРТ» — это программа, где, во-первых, хорошо прописаны сроки в сторону минимизации на пределе разумного, во-вторых, есть ну очень длинные проекты чисто из-за фактора размера проекта.
Получается, есть три пути: короткое планирование в полгода-год, нормальное планирование в длину девелоперского цикла и долгосрочное планирование, чего требует КРТ. Пути такие понятные, бизнесовые, их можно класть на бумагу или класть на слайд для очередной важной встречи. Но, судя по кейсам-кейсикам, на все виды планирования девелоперы обычно кладут болт. Это как минимум доказывают безбашенные приобретения земли весной 2024 года, когда все понимали, что главная палочка-выручалочка рынка — льготная ипотека — закончится летом. В итоге все через год-полтора оказались с голой жопой и воплями, что нужны меры поддержки.
Хотелось бы, чтобы горизонт планирования у девелоперов просто был. И был не на бумаге, где фин. модели — это натянутые совы на глобус, а на деле.
Девелоперы обсуждают способы быстрого и безопасного поиска перспективных земельных участков. В эфире рассматривают эффективные источники информации, организацию системы поиска в компании и различия между предложениями агентов, брокеров и владельцев. Спикерами выступают эксперты из девелоперских компаний.
🤩 Как найти землю быстрее и с меньшими рисками?
Пока одни девелоперы месяцами ждут подходящих предложений, другие находят перспективные площадки раньше конкурентов — благодаря выстроенной системе и работе с проверенными источниками.
Подключайтесь к эфиру 30 июля в 10:00!
🤩 Зарегистрироваться тут.
В новом выпуске ЕРЗ-тренды застройщики и эксперты расскажут:
🟠какие источники информации об участках действительно работают, а какие только отнимают время;
🟠как организовать эффективную систему поиска земли внутри компании;
🟠чем отличаются предложения агентов, брокеров и прямых собственников и где выше вероятность найти перспективный участок.
Спикерами выступят:
— Павел Леонтьев, земельный аналитик, генеральный директор АО «КриптоСтройИнвест»;
— Аршак Макян, директор по развитию ГК ТОЧНО, г. Краснодар.
ЦБ сохранил значения макропруденцильных лимитов по ипотеке на готовое и строящееся жилье на четвертый квартал. Портфель ипотечных кредитов на жилье в многоквартирных домах во II квартале 2026 года вырос на 2,2% кв/кв. Доля наиболее рискованных займов была небольшой — 4% кредитов с высоким риском и 1% с минимальным первоначальным взносом.
ЦБ сохранил на четвертый квартал значения макропруденцильных лимитов по ипотеке на готовое и строящееся жилье
Значения макропруденцильных надбавок по кредитам на жилье в многоквартирных домах не пересматривались, сообщает пресс-служба регулятора.
«Портфель ипотечных кредитов на жилье в многоквартирных домах в II квартале 2026 года вырос на 2,2% кв/кв, в том числе под влиянием повышенного спроса в июне 2026 года из-за ожиданий изменения условий по Семейной ипотеке», – говорится в сообщении.
При этом доля наиболее рискованных займов в структуре ипотечных выдач, по оценке аналитиков, невелика: во втором квартале было выдано 4% кредитов с ПДН свыше 80%, 1% — с первоначальным взносом не более 20% стоимости жилья.
Страховой полис защищает квартиру или дом от расходов на восстановление после атаки БПЛА, поскольку государственная компенсация может покрывать ущерб не полностью. Добавление риска воздействия БПЛА в комплексную страховку увеличивает стоимость полиса примерно на 12 тыс. ₽ в год для квартиры стоимостью 30 млн ₽. Такой дополнительный риск обходится примерно в 1 тыс. ₽ в месяц.
✅ Страховка недвижимости от БПЛА обойдётся в 1 тыс. ₽ в месяц
➖ Государственная компенсация может не покрыть ущерб от атаки БПЛА полностью: выплаты рассчитывают по социальным нормативам, а не по рыночной стоимости жилья. Поэтому страховой полис остаётся основным способом защитить квартиру или дом от крупных расходов на восстановление.
➖ Покупать отдельный полис необязательно: обычно экономнее добавить риск от «воздействия БПЛА» в комплексную страховку вместе с защитой от пожара, затопления и других происшествий. Например, полис для квартиры стоимостью 30 млн ₽ обойдётся примерно в 60 тыс. ₽ в год, а с защитой от БПЛА — в 72 тыс. ₽. Разница составит 12 тыс. ₽ в год, или 1 тыс. ₽ в месяц.
При ипотечных каникулах закон освобождает только от ежемесячных платежей по кредиту, но обязательна оплата ежегодной страховки заложенного жилья. Несоблюдение страховки может привести к штрафам или требованию досрочного возврата кредита. Добровольное страхование жизни влияет на ставку по ипотеке, при отказе банк может повысить процент.
Нужно ли платить ежегодную страховку при кредитных каникулах
Да, оплачивать ежегодную страховку во время ипотечных каникул нужно обязательно.Закон о кредитных каникулах (№ 353-ФЗ) временно освобождает вас только от ежемесячных платежей по самому кредиту. На ваши отношения со страховой компанией этот закон не влияет.
Почему нельзя пропускать оплату страховки:
По закону «Об ипотеке» вы обязаны непрерывно страховать заложенное жилье на весь срок действия кредита. Во время каникул квартира остается в залоге у банка, поэтому защита должна действовать.
Что будет, если не заплатить:
◾️Банк имеет право выписать вам штраф (если это прописано в договоре) или потребовать досрочного возврата всей суммы кредита. На период каникул эта обязанность не приостанавливается.
◾️Страхование жизни и здоровья — добровольное. Вы можете отказаться продлевать этот полис, но банк тут же воспользуется своим законным правом и поднимет процентную ставку по вашей ипотеке (обычно на 1–3%).