Редевелопмент

Продолжаем историю с редевелопментом общежитий Института красной профессуры на Большой Пироговской, 51. Оказалось, что свою концепцию для площадки в 2025 году разрабатывало и бюро NOWADAYS office.

Предлагали довольно эффектную конструкцию: сохранить историческую «гребёнку» корпусов 1929–1932 годов, а сверху посадить стеклянные объёмы с консолями и террасами. Причём новые этажи не пытались мимикрировать под конструктивизм — наоборот, подчёркивали контраст старого и нового.

На рендерах выглядит так, будто на общежитие красных профессоров приземлился отдельный элитный жилой комплекс. Нижние этажи отвечают за коммунистическое прошлое, верхние — за панорамное остекление и капиталистическое настоящее.

Но вариант NOWADAYS отправили в стол. Реализовывать собираются архитектуру, которую мы показывали ранее. Там тоже предполагается работа с историческим ансамблем, но решение иное: вместо нарочито контрастных стеклянных коробок — другая композиция надстройки.

Сам подход далеко не уникальный. В Москве можно вспомнить Tatlin Apartments на Бакунинской, где бывшую конструктивистскую АТС 1920-х превратили в основание для современного жилого объёма. Получился довольно буквальный способ монетизации архитектурного наследия: старое здание даёт историю, новое — дополнительные продаваемые метры.

И, пожалуй, сохранение исторических корпусов с надстройкой — один из лучших исходов для архитектурного наследия города. Но для девелопера такой проект автоматически становится тяжёлым. Интегрировать новое в старое — это всегда ограничения по конструктиву, инженерии, планировкам и экономике. Куда проще снести всё и построить клубный дом с нуля, под собственные представления о прекрасном и нужную финансовую модель.

Да и продавать такой продукт — отдельное искусство. Одно дело сказать покупателю: «Вот ваш новый клубный дом, мы его специально для вас придумали и построили». И совсем другое — объяснить, почему за несколько миллионов рублей за квадрат он должен поселиться в бывшей общаге. Причём убедить его, что это не общага, которую отремонтировали и надстроили, а уникальный памятник конструктивизма с богатым историко-архитектурным наследием.

Хотя, если Vesper справится, именно эта история и может оказаться главным преимуществом проекта. Новых клубных домов в Хамовниках ещё построят немало. А вот общежитий красной профессуры для состоятельных капиталистов больше не будет.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠⁠ | в MAX⁠⁠

147-метровый жилой комплекс построят на месте комбината питания «Космос» в районе Филевский Парк

Девелоперская компания «Град» согласовала строительство жилого комплекса на месте комбината питания «Космос» на Новозаводской улице в районе Филевский Парк.

Проект предполагает возведение 33-этажной башни высотой 147 метров. В ней разместятся 207 квартир, а общая площадь комплекса составит 28 700 м².

Конструктивистское здание комбината, построенное в 1932 году как фабрика-кухня для рабочих авиационного завода, будет сохранено и интегрировано в проект. В нем планируют открыть торговую зону, фитнес-центр и рестораны.

Ранее для участка разрабатывали концепцию стеклянной башни, однако неизвестно, насколько она актуальна.

Напомню, что в конце 2023 года компания Capital Group приобрела здание комбината у «Роскосмоса» за 761,2 миллиона рублей. В середине осени 2025 года она продала земельный участок «Граду».

❗ «Стройки — и точка» в MAX и Telegram!

«Космос» подрастет до 147 метров

На территории бывшего комбината питания «Космос» в районе Филевский Парк появится новый жилой комплекс.

Девелопер «Град» согласовал проект строительства 33-этажной башни высотой 147 метров. В комплексе запланировано 207 квартир, а общая площадь составит 28,7 тыс. «квадратов».

Само здание комбината, фабрику-кухню 1932 года постройки, сносить не станут, его включат в состав ЖК и разместят там рестораны, фитнес-центр и торговые помещения.

Напомним, у площадки уже сменилось два владельца: в конце 2023 года Capital Group выкупила комбинат у «Роскосмоса» за 761,2 млн рублей, а осенью 2025-го перепродала участок «Граду».

Ранее здесь уже разрабатывали концепцию стеклянной высотки, но использует ли ее застройщик, пока неизвестно.

📍Локейшен: ЗАО, район Филевский Парк, ул. Новозаводская, 12/11, ближайшая станция метро — «Фили» (1,2 км).

«Космос» на Новозаводской: фабрику-кухню подвинут ради 147 метров жилья

Продолжаем следить за судьбой бывшей фабрики-кухни комбината питания «Космос» на Новозаводской улице в Филёвском Парке. Для участка согласовали строительство жилого комплекса: 33 этажа, 147 метров, 207 квартир и 28,7 тыс. кв. м общей площади.

Самое любопытное здесь даже не очередная башня, а судьба здания 1932 года постройки. В публикации «СиТ» говорится о его сохранении и интеграции в новый комплекс. Правда, в документах фигурирует формулировка «сохранение с реконструкцией», а площадь фабрики-кухни должна сократиться с 6 625,7 до 5 620 кв. м.

Коллеги из «СиТ» предполагают, что под реконструкцией может скрываться сохранение фасадов со сносом и новым строительством за ними. Пока это версия, но для здания почти векового возраста разница между сохранением и воссозданием довольно принципиальная.

Архитектуру для площадки показывали раньше: стеклянная высотка над малоэтажным объёмом. Насколько эта концепция соответствует согласованному проекту, пока непонятно.

А в районном паблике тем временем уже обсуждают, куда девать ещё две сотни квартир. Местные напоминают о закрытом заводском стадионе, очередях в поликлиники и нагрузке на инфраструктуру. Правда, один из участников дискуссии справедливо заметил, что город никому ничего не обязан.

Ирония в том, что фабрика-кухня почти сто лет назад была частью социальной инфраструктуры района. Теперь её собираются приспособить под рестораны, фитнес и торговлю, а рядом поставить 147-метровую башню. От питания рабочих авиазавода до обслуживания покупателей квартир — эволюция московского градостроительства в одном земельном участке.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

Рижский вокзал опять никто не купил. Четвертые торги закончились ровно так же, как предыдущие: заявок нет. Те самые четыре миллиарда рублей и тот самый «устойчивый интерес со стороны рынка» продолжают существовать параллельно друг другу. Теперь ждем пятые торги.

С точки зрения бизнеса торги Рижского вокзала — это цирк. Сейчас такую игрушку может себе позволить либо человек с позиционированием «гений, миллиардер, плейбой, филантроп», либо государство. Для реальной финансовой модели, которая должна показать хоть какую-то доходность, 4 млрд рублей только на входе — это убийство. Потому что те функции, которые можно сюда запихнуть, необходимого выхлопа не принесут. Плюс сам редевелопмент будет очень сложным. Во-первых, статус ОКН с кучей ограничений. Во-вторых, сам объем: для одних функций вокзал слишком большой и дорогой, а для других, наоборот, слишком маленький, плюс далеко не всё внутри можно свободно перекроить под новый функционал.

В изначальной презентации среди референсов для инвестора зачем-то упоминался Орсе, при том что всё, что связывает Рижский и Орсе, — это, блин, то, что раньше Орсе тоже был вокзалом. И всё. Масштаб другой: один центральный зал бывшего Орсе больше примерно в 1,5 раза, чем весь Рижский вокзал. Экономика тем более другая: Орсе создавался под уже существующую национальную коллекцию искусства XIX века, это государственный музей, а не коммерчески окупаемый редевелопмент. Орсе — это музей, которому нашли вокзал. Рижский — вокзал, которому еще нужно найти функцию.

Причем редевелопмент вокзалов и новая функция в них на Орсе, вы не поверите, не заканчиваются. В бывшие вокзалы обычно пихают выставочную и событийную функцию, гастро, ритейл, гостиницы, офисы и общественные пространства. Например, в испанском Канфранке сделали пятизвездочный отель. В Денверском вокзале смешали отель, рестораны и ритейл. Работающие кейсы обычно либо поддерживаются государством, либо собирают несколько функций сразу, либо зарабатывают не столько на самом вокзале, сколько на девелопменте вокруг него.

И возвращаемся к сути процесса. Целый год мы наблюдаем, как государственная компания пытается скинуть за 4 млрд 3,9 тыс. кв. м ОКН. Какой реальный бизнес может тут заработать? Никакой. Хоть ты лопни, хоть ты тресни, хоть офигенную стратегию пропиши с мегаэффективными функциями и высокими ставками. У международных примеров сначала была модель, которая позволяла историческому вокзалу жить. У Рижского пока есть только ценник в 4 млрд и устойчивый интерес, который четыре раза не смог заполнить даже одну заявку.

Поэтому даже интересно, чем закончится этот сериал и кому он в итоге окажется нужен. Ждем пятые торги.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Бывший СИЗО «Кресты» в Петербурге ждёт масштабный редевелопмент. ГК «КВС» согласовала концепцию подземного музея, который займёт этаж одного из исторических корпусов.

В экспозиции покажут историю комплекса через судьбы заключённых и сотрудников, документы, личные вещи и мультимедиа. Предусмотрен и лекторий для студентов профильных вузов.

Как пишет РБК Петербург, «КВС» купила «Кресты» в феврале 2025 года за ₽1,136 млрд. В сделку вошли 3,9 га земли и здания площадью 41,2 тыс. кв. м.

Весь проект оценивается примерно в ₽15 млрд. Помимо музея, здесь появятся две гостиницы 4 и 5 звезд, гастрономическая улица и пешеходный променад. Оператором отелей станет Cosmos Hotel Group.

«Кресты» построили в 1884–1892 годах. В комплексе было 999 одиночных камер, а в советское время здесь одновременно содержалось до 12 тыс. человек. В 2017 году СИЗО перевели в Колпино.

На реализацию нового проекта отведено пять лет.

Подписаться на
Недвижа в МАХ

Как меняется роль недвижимости в новой реальности и куда движется капитал?

На конференции «Коммерсанта» «Недвижимость полного цикла + редевелопмент» эксперты разберут весь жизненный путь объекта: от идеи и проектирования до управления, приумножения стоимости и возможного нового цикла.

📌В центре обсуждения — состояние рынка в 2026 году и макроэкономические сценарии 2027-го, источники финансирования и частный капитал, новые требования к архитектуре, градостроительству и экологическим стандартам, меняющиеся ожидания потребителей и компетенции, которые понадобятся отрасли.

Отдельный блок посвятим редевелопменту: перспективным сегментам, оценке рисков и доходности, юридическим барьерам, технологиям продления жизни зданий и успешным российским кейсам 2024–2026 годов.

В программе также неформальный нетворкинг, экскурсия по товариществу Рябовской мануфактуры и показ спектакля «Инициация» Театра драмеди «Гранд Бюро» 🎭.

Партнеры мероприятия: Нью Иммо Сервисиз, West Wind Group, Professional FM, Sezar Group, ProPersonnel
Партнер-площадка: Товарищество Рябовской Мануфактуры

👉 Регистрация

Подписывайтесь на «Коммерсантъ Конференции» в MAX

Кажется, Vesper всё-таки по-настоящему ввязался в сложный редевелопмент на «Большой Пироговской, 51». Надо превратить в очень дорогую недвижимость бывший комплекс общежитий Института красной профессуры — один из заметных московских памятников конструктивизма. Восемь шестиэтажных корпусов Осипова и Рухлядева построили в 1929–1932 годах, причем сама композиция довольно необычная: корпуса поставлены в шахматном порядке и соединены общей галереей, из-за чего весь комплекс сверху напоминает гребенку. Сейчас здания давно расселены и находятся в состоянии нестояния — если пару лет подождать, то развалятся сами.

И вот Vesper собирается всю эту красоту реконструировать. Причем это вам не трофейный Дом Наркомфина, где главной задачей было аккуратно восстановить знаменитый памятник и потом дорого продать ячейки Гинзбурга. Здесь надо взять довольно сложную «гребенку», приспособить ее под современный элитный продукт, запихнуть внутрь нормальные инженерные системы, а под всё хозяйство еще и выкопать подземный паркинг. В проекте 348 квартир и 200 машиномест, то есть всего примерно 0,57 места на квартиру. Для Хамовников и будущего ценника продукта не сказать чтобы царский коэффициент. Видимо, владельцам недвижимости в Хамовниках пора окончательно привыкать к мысли, что настоящая роскошь — это ходить пешком.

Вообще превращать модернистское социальное жилье в дорогую недвижимость придумали, конечно, не у нас. В Лондоне бывший социальный Keeling House Дениса Ласдана после получения охранного статуса переделали в частные квартиры; похожую судьбу получила Balfron Tower Эрнё Голдфингера. То есть капитализм довольно давно научился брать архитектуру, рожденную совсем для других социальных моделей, перезагружать ее и продавать сильно дороже.

В Москве главный пример такого фокуса — всё тот же Дом Наркомфина, который мы уже много лет используем как эталон удачного редевелопмента авангарда. Там действительно получилось почти невозможное: аккуратно восстановить сложный памятник, сохранить его архитектурную логику и превратить бывший эксперимент с коллективным бытом в натуральную трофейную недвижимость. Маленькие ячейки Гинзбурга, которые когда-то были частью довольно радикального социального эксперимента, теперь сами по себе стали предметом коллекционирования. Но это скорее исключение. Как мы писали, московский авангард вполне спокойно может закончить жизнь и под ковшом.

По цифрам получается довольно жирно. Жилая часть — 39,67 тыс. кв. м, непосредственно квартир без летних помещений — 25,31 тыс. кв. м. Средняя площадь квартиры получается 73 кв. м. В общем, никакой наркомфиновской борьбы с избыточной жилплощадью здесь уже не предвидится.

И, конечно, особенно прекрасно будет наблюдать за позиционированием. Vesper наверняка захочет выходить здесь не ниже своего соседнего проекта в Хамовниках на Погодинской улице. Только там можно продавать классический новый клубный дом, а здесь вместе с квартирой покупателю достается довольно специфический исторический бэкграунд: «комплекс общежитий Института красной профессуры». Общежитие, коммунисты, коллективный быт — прекрасный набор смыслов для людей, которые очень хорошо преуспели при капитализме и теперь смогут заплатить несколько миллионов за квадрат, чтобы поселиться именно здесь.

В каком-то смысле круг действительно замкнулся. Эксперимент с коллективным бытом закончился максимально логично: частной собственностью по несколько миллионов за квадрат.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

Секретный МИГ уже не такой секретный

В продолжение нашего субботнего поста про секретный старт Capital Group — первый проект на территории МиГ. К нам в руки попала полноценная презентация проекта, так что было время внимательно ее поизучать. А параллельно Капиталисты начали активно греть город наружкой.

В презентации продают не столько одну башню, сколько масштаб всей будущей трансформации. И масштаб действительно бодрый: территория МиГ — 64 га, на которых планируется 1,4 млн кв. м жилья и еще 805 тыс. кв. м офисно-деловой недвижимости. Плюс Центральный парк, школы, детские сады, новые дороги и прочие радости нового города внутри города.

Сам первый дом посадили довольно удачно. Он выходит непосредственно к будущему Центральному парку и основным маршрутам территории. Это 200-метровая башня на 46 этажей и всего 402 квартиры. То есть наш прошлый тезис про старт с самого неликвидного места проекта можно официально отправлять в утиль — по презентации Capital Group продает эту точку ровно наоборот, как одну из самых козырных в первой очереди. Заявленная сдача — 2030 год, то есть чуть больше трех лет. При этом первым этапом введут не одну башню, а самостоятельный квартал с полноценной средой — параллельно построят жилье, офисы, социалку.

Инвест-логика здесь тоже вполне очевидная: покупателю предлагают зайти первым в огромный редевелопмент территории и дальше ехать на росте самого района. Очевидно, что новые очереди будут драйвить цены в строящихся проектах. Тем более что вокруг Ленинградки постепенно собирается новый деловой кластер, а северное направление от Белорусской через Динамо и дальше всё активнее превращается в новую премиальную локацию Москвы. Сама Capital Group в презентации тоже особо не стесняется и прямо упирает на сочетание масштаба, близости к центру и долгосрочной инвестиционной привлекательности территории.

Другой вопрос, насколько быстро этот маховик раскрутится. Потому что 64 га, 1,4 млн кв. м жилья, 805 тыс. кв. м офисов и горизонт застройки на много лет вперед — это одновременно главный инвест-драйвер и главный риск проекта. Чтобы первые покупатели действительно хорошо прокатились на росте цены, вся эта огромная машина должна ехать примерно так, как сейчас нарисовано в красивой презентации.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

МиГом на старт!

Подписчики прислали свежее фото билборда рядом с метро «Динамо». Судя по всему, Capital Group анонсирует первый проект, который появится на территории завода «МиГ». По слухам, продажи могут открыться уже в октябре.

Напомним, что ранее в сети уже мелькал мастер-план реорганизации этой территории, и масштабы, скажем прямо, впечатляют: на участке 63,5 га рядом с центром собираются построить новый район в 2,3 млн «квадратов», из которых 1,4 млн займет жилье. В новой локации обещают центральный парк и пешеходный бульвар, коммерческую и социальную инфраструктуру. Осваиваться территория будет поэтапно, самостоятельными кварталами, где жилье, инфраструктура и благоустройство будут строиться параллельно.

По опыту, проекты такого размаха часто задают тон всему рынку. Как когда-то «Зиларт», «МиГ» вполне сможет определять, как строят и за сколько продают в Москве ближайшие лет десять. Инвесторам эта история знакома: на «Острове» и «Зиларте» цены за время продаж заметно выросли. Судя по масштабам, МиГ вполне способен повторить и превзойти этот успех: во-первых, он расположен ближе к центру, во-вторых, район Ходынка-Динамо-Аэропорт претендует на то, чтобы стать новым премиум направлением, в-третьих – здесь появится масштабный деловой кластер.  

Пока официальных подробностей от капиталистов нет, и мы замерли в ожидании, особенно — цены. Вангуем, что стартуют от 700 тысяч за «квадрат».

Что скажете? Берем?

У метро «Динамо» построят белоснежный небоскреб с остроконечной крышей

Первый общественно-жилой комплекс в рамках реорганизации территории бывшего завода «МиГ» у метро «Динамо» получил положительное заключение экспертизы.

Проект под названием «Дом Высоты» разработан архитектурным бюро Kleinewelt Architekten. Он представляет собой 48-этажную белоснежную башню с остроконечной треугольной крышей и восьмиэтажное офисное здание. Комплекс станет одной из архитектурных доминант будущего района.

Следующим этапом застройки станет возведение 39-этажного жилого комплекса по проекту бюро WALL.

В общей сложности на месте бывшей промзоны планируется построить 2,3 млн м² недвижимости, из которых 1,4 млн м² составит жильё. Полную реализацию масштабного проекта планируют завершить к 2050 году.

Основным девелопером застройки территории завода выступает Capital Group, но к освоению территории также присоединится ЛСР. Не исключено, что в будущем здесь появятся и другие девелоперы.

❗ «Стройки — и точка» в MAX и Telegram!

РЖД выставило на аукцион железнодорожную ветку, под которой находится 0,8 га земли в локации Южного порта, 2-й Южнопортовый проезд, 10С29. Стартовая цена — 417 млн руб.

Железнодорожные пути — довольно интересный вид московской недвижимости. Ты вроде покупаешь рельсы, шпалы и очень длинный неудобный объект, а на самом деле главная ценность может быть совсем не в возможности гонять по нему вагоны. Особенно если вокруг этих рельсов город уже нарисовал несколько миллионов квадратных метров будущей застройки.

Изначально предлагаемый на аукцион участок попадал в контур КРТ «2-й Южнопортовый, 10», про который мы уже писали. То есть город вполне себе рассматривал эту железнодорожную территорию как часть будущего редевелопмента. Но потом границы КРТ перекроили — и именно участок с путями РЖД из проекта выпал. Кажется, что ненадолго и участок потом опять залетит в КРТ.

На аукционе инвестору предлагают купить землю, которая в текущем виде с точки зрения девелопмента практически бесполезна. При этом ее совсем недавно уже включали в КРТ, а вокруг территории полным ходом идет редевелопмент Южного порта. И если участок снова накроют КРТ, его дальнейшая судьба становится довольно очевидной — изъятие для реализации будущего девелоперского проекта.

Собственно, в этом и прелесть КРТ как градостроительного швейцарского ножа. Можно довольно быстро собрать в один проект разрозненную землю и недвижимое имущество разных правообладателей, а тех, кто не договорился с инвестором, — изымать через суд.

Поэтому лот получается забавный. За 417 млн руб. вам предлагают купить вроде бы железнодорожную ветку, но вместе с ней — 0,8 га земли с довольно очевидной градостроительной участью. Вопрос только в том, кто и зачем захочет оказаться правообладателем этого куска непосредственно перед следующим заходом КРТ.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX

Не покидаем локацию ЗИЛа. Еще пару лет назад писали про возможный редевелопмент ЗУ «Автозаводская, 23с58». Тогда на площадку обнаружилась концепция Smagin Architects, предположительно под апартаменты, но главный вопрос оставался без ответа — кто вообще собирается всё это строить.

Теперь, кажется, появился кандидат. Связанная с Plus Development компания «Плюспроект-1» подала единственную заявку на торги по продаже расположенной здесь производственной площадки структуры «Ростеха». В лоте — административно-производственное здание 1990 года площадью 4416 кв. м, право аренды ЗУ «Автозаводская, 23с58» площадью 0,4 га и технологическое оборудование. Начальная цена — 653,7 млн рублей.

При отсутствии других желающих актив, вероятно, достанется «Плюспроект-1» по стартовой цене. Что именно Plus Development собирается здесь делать, пока неизвестно. Скорее всего, пойдут согласовывать снос и строительство МПТ.

А буквально за забором находится ЗУ «Автозаводская, 25» — почти 6 га бывшей территории «Гелиймаша», где разрешено построить 202,3 тыс. кв. м недвижимости. Проект прекрасен уже хотя бы своей архитектурной историей: при «Инграде» для площадки успели нарисовать два варианта T+T Architects, концепции APEX, GAFA и Genpro, а потом мы нашли еще один мастер-план. Итого шесть подходов к одному ЗУ без движения по стадиям проекта.

Но потом сами знаете: Sminex купил «Инград» и отправил все на перепроектирование. Поэтому теперь ждем уже седьмой вариант проекта на ЗУ «Автозаводская, 25». Может быть, ему наконец повезет добраться дальше рендеров.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Узнали, что было на месте популярных ЖК Москвы до их появления

Оказалось, что у многих современных столичных жилых комплексов — совсем не очевидное прошлое: на их месте когда-то находились заводы, фабрики, склады и даже аэровокзалы.

Редакция портала Всеостройке.pф собрала 10 таких историй. Среди них: «Роттердам» и «Режиссёр» от ГК ФСК, «Символ» от «Донстроя», «Шагал» от «Эталона» и другие.

Что было на этих территориях до редевелопмента и как они изменились — рассказываем в статье.

Москва-река закончилась, переходим к Яузе

В свежей пачке документов нашли сразу три КРТ вдоль Яузы — на Оленьем Валу, Стромынке и Большой Семёновской. И у каждого вокруг уже собирается необходимая комплексность.

Олений Вал. КРТ на ЗУ «Олений Вал, 24 / Колодезный, 2А» занимает 1,85 га и разделён на две части: деловую и жилую. В жилой можно построить до 28,7 тыс. кв. м, из которых 15,9 тыс. кв. м квартир пойдут под реновацию. А под кого ещё? Неподалёку есть ещё один КРТ «Олений Вал, 7», а рядом собираются развивать территорию академии «Спартака». То есть к существующей спортивной функции постепенно добавляются реновация, коммерция и новый девелопмент.

Стромынка. Здесь масштаб уже другой. КРТ на ЗУ «Стромынка, 25 / Колодезный, 3» — это 3,75 га и до 79,5 тыс. кв. м. Из них 55,75 тыс. кв. м — жильё. Плюс полноценный образовательный комплекс на 700 мест: школа на 500 и ДОУ на 200. Ждём очередную «школу будущего» или модный УВК со всеми положенными архитектурными излишествами. И это тоже не одинокий проект. Про перспективную застройку Стромынки мы уже писали отдельно. Так что здесь постепенно набирается уже вполне приличный объём нового жилья в давно сложившемся районе.

Большая Семёновская. На ЗУ «Большая Семёновская, 10» площадью всего 0,42 га разрешают до 30 тыс. кв. м офисов, торговли, общепита и прочего нежилья. Вот так Электрозаводская начала активно обрастать офисниками. Лет 10–15 назад брокеры и консультанты наверняка сказали бы: «Фу, Электрозаводская — неликвидная локация для офисов, посмотрите на вакансию в том, что уже стоит». А сейчас — проект на проекте. Собственно, буквально недавно мы ровно эту фразу и вспоминали применительно к ЗУ «Нижний Журавлёв, 8/1», где может появиться ещё один офисник на 20 тыс. кв. м. Плюс рядом предстоит огромный редевелопмент Электрозавода с большой офисной составляющей. Так что деловой центр притяжения здесь постепенно формируется сам собой: метро, БКЛ, Электрозавод, новые офисы, жильё и вся остальная застройка вокруг Яузы.

Три КРТ вроде рядом, но хорошо показывают три разных сценария московской пересборки территории: на Оленьем Валу — реновация и спорт, на Стромынке — новый жилой квартал с социалкой, на Большой Семёновской — максимально плотная коммерция у метро.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

У Центрального телеграфа на ЗУ «Тверская, 7» закончился первый большой этап ревитализации. VOS’HOD подготовил около 20 тыс. кв. м здания под главный кампус Центрального университета, и 1 сентября туда уже заехали студенты.

Всё чаще в городе звучит для уха урбаниста прекрасное слово «ревитализация». Ревитализация того, ревитализация этого. Раньше в Москве всё реконструировали, теперь, видимо, реконструкция тоже прошла ревитализацию.

Сначала в Телеграфе собирались делать элитные апартаменты, потом здание выкупили под Центральный университет. Для такого ОКН сценарий, пожалуй, удачный: вместо очередного элитного редевелопмента получился университетский кампус.

Сейчас восстановили историческую входную группу и фойе, гранитный пол с цифрой «1927», лепнину, дубовые двери и старые надписи. Ранее закончили реставрацию 7,5 тыс. кв. м фасадов, вернули оригинальную расстекловку, глобус и часы.

Телеграф интересен и на фоне нашего большого разбора московских ОКН. Тем более сама Тверская постепенно превращается в выставку редевелопмента: рядом готовится, например, ЗУ «Тверская, 10». Главная улица города тоже потихоньку пошла на ревитализацию.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

⚡️Очень интересно. На площадке Сбербанка появилась информация о продаже действующего торгово-развлекательного комплекса «Город» (89 582 кв. м) на Рязанском проспекте с целью проведения редевелопмента. То есть предлагается снести этот объект, а на освободившемся участке на 5,1 га построить жилой комплекс. Стоимость актива составляет 3,3 млрд руб. Именно по такой цене он раньше и продавался, но тогда как арендный бизнес.

👉 Напомню, что данный торговый центр изначально принадлежал корпорации «Тэн», но затем его за долги вместе с другими комплексами ( «Город Лефортово», «Город II», «Косино парк», «Облака» и «Л-153») забрал Сбербанк. Один из этих объектов - «Л-153» - выкупил владелец мебельного салона «Домашний» в Ангарске м торгового центра «Мебель сити» в Иркутске. Найти инвесторов на оставшиеся ТЦ не удалось. Видимо, теперь пробуют другую схему привлечения покупателей.

Вечерний дайджест | Главное от ЕРЗ за 1 сентября

🤩 Финансовый результат ниже ожиданий: в ГК Самолет объяснили причины рекордных убытков
Читать →

🤩 Эволюция КРТ: от редевелопмента к мастер-планированию
Читать →

#ерзобзор

Подпишитесь на ЕРЗ в MAX

🪖 Рынок уходит от продажи картинки к продаже правды — спецпроект

📶 Каждый год в России стартуют десятки новых ЖК с необычными фасадами и общественными пространствами. Но что из этого останется через 10–20 лет, а что уйдёт вместе с трендами?

Белая Каска продолжает спецпроект «Антитренды в архитектуре» о современных подходах и общем видении будущего архитектуры.

❗️Сегодня своим опытом делится Наталья Маркова, директор по продукту девелоперской компании «Новая Эра».

⚡️ – Какая архитектура, по вашему мнению, потеряет свою актуальность в ближайшие годы?
©️ Быстрее всего устаревает архитектура, построенная вокруг одного визуального приема.

Например, чрезмерно сложные фасады с большим количеством цветов, фактур, декоративных рамок и случайных акцентов. На старте такой дом может привлекать внимание, но через несколько лет визуальная насыщенность начинает утомлять, а сам объект — восприниматься как отражение конкретной моды, а не как органичная часть городской среды.

Особенно рискованны решения, которые игнорируют контекст места. Городская среда уже несет в себе сложившиеся связи: исторические, социальные, визуальные и повседневные. Если новое здание не учитывает этот контекст, оно может разрушить целостность места, ухудшить его узнаваемость и вызвать неприятие у жителей района.

К архитектурным антитрендам можно отнести и решения, которые хорошо выглядят на рендере, но плохо работают в повседневной жизни: полностью стеклянные фасады без защиты от перегрева, декоративное озеленение, сложное в обслуживании, или эффектные общественные пространства, рассчитанные скорее на фотографию, чем на ежедневное использование.

Рынок постепенно уходит от «продажи картинки» к «продаже правды»: внешний вид объекта уже не является единственным и главным драйвером выбора.

Сильнее работает то, что человек чувствует внутри проекта, насколько он узнает в нем свою будущую жизнь.
Поэтому подлинность, логика и функциональность становятся ценнее декоративной избыточности. Честный бетон, функциональный аскетизм, ясная планировка и спокойная архитектура могут восприниматься дороже, чем золотые пилястры и показная роскошь.

Не потому, что они «беднее», а потому, что вызывают больше доверия.

⚡️ — Какие архитектурные решения, наоборот, не потеряют своей актуальности в ближайшие 10–20 лет?

Долговечность архитектуры прежде всего связана с человекоцентричностью. Это подход, при котором проектирование начинается не с формы здания, а с повседневных потребностей людей.

Архитектор анализирует, как житель входит в дом с коляской или велосипедом, где он может встретиться с соседом, видит ли родитель детскую площадку из окна, достаточно ли во дворе тени и насколько комфортен маршрут вечером.

Сохранят актуальность решения, которые обеспечивают человеческий масштаб, естественное освещение, акустический комфорт, приватность и безопасность.

Важны безбарьерные входы на уровне земли, понятная навигация, защищенные от осадков зоны, места для кратковременного отдыха и разнообразные сценарии двора. Причем универсальный дизайн нужен не только людям с ограниченной мобильностью: отсутствие лишних порогов удобно ребенку, курьеру, пожилому человеку и родителю с коляской.

Перспективна и архитектурная адаптивность. Квартиры с регулярной сеткой окон и гибкими планировками легче приспособить к изменениям в составе семьи. Помещения первых этажей с достаточной высотой потолков, отдельными входами и универсальными инженерными решениями могут менять функцию вместе с районом.

Сегодня здесь работает кофейня, через несколько лет — образовательная студия или локальный сервис. Такая способность здания к трансформации напрямую продлевает срок его востребованности.
Отдельно стоит говорить о редевелопменте промышленных территорий. Это не про освоение пустоты, а про умение превращать следы индустриальной эпохи в новую ценность.

Долгое время рынок воспринимал индустриальное наследие как проблему — то, что нужно снести, скрыть или полностью изменить.

Однако на практике будущее лучше продается там, где у него есть прошлое.

Электрозавод — эксперты изучили, что важно сохранить

На территории бывшего Электрозавода провели глубокую инвентаризацию, причем с акцентом именно на деталях.

🟠ГК «Эталон», которой принадлежит проект, пригласила москвоведа Александра Усольцева и историка-искусствоведа Ивана Абашева для исследования территории и артефактов, которые легко потерять при редевелопменте: историческая кладка, люки, витражи и т.д.

🟠По итогам осмотра сформируют перечень элементов, которые важно сохранить и интегрировать в будущий проект.

Посмотрим, удастся ли найти баланс между новым развитием территории и сохранением её истории.

Подробнее — в канале Александра Усольцева ☝🏻

Ну что, как и ожидалось, девелоперы пошли в Лефортово. Пару лет назад ставка Asterus на эту локацию у рынка вызывала вопросы. Об активности в Лефортово читали недавно на РБК. Дополним материал своим списком драйверов перезапуска:

1. Премьера сезона, самый ожидаемый проект на районе — редевелопмент завода «Кристалл» на ЗУ(«Самокатная, 4». Один из самых знаковых объектов краснокирпичной архитектуры, где последние несколько лет проходят самые яркие культурные события и тусовки города.

2. Обновление и реставрация Екатерининского дворца. В здании дворца планируется разместить: Депозитарий московских музеев; Фонды музея Тропинина; все структуры Депкульта под одной крышей, включая разрастающееся «Мосразвитие» и новые помещения Музея «Лефортово».

3. Согласован проект, попавший в чек-лист по архитектуре — «Слободской, 6» и «Слободской, 4а». Он украсит набережную Яузы. Также ожидается строительство на соседнем ЗУ «Самокатная, 2».

4. Опубликован КРТ «1-й Краснокурсантский, 3/5». Он состоит из 3 территорий, где на первых двух дома начала 20 века — Вдовьи дома, это «Госпитальная, 4а, стр. 1», «Госпитальная, 10» и «Госпитальная, 14».

5. Рано или поздно выйдет в реализацию жилье на ЗУ «Танковый, 4». Да, и не только жильем сейчас красен район. Строит и проектируется ряд офисных проектов: «Авиамоторная, 24»; «Энтузиастов, 12»; «Душинская, 7»; «Авиамоторная, 19А/9» и в рамках КРТ «Перовский, 54».

Лефортово — это единственный район Москвы, историческая составляющая которого победила даже ТТК. Пришлось закапывать главный узел в тоннель. Как-то такого ради Хамовников или Пресни не делали. Текущая девелоперская активность сейчас обновит и создаст новый имидж району.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

⚡️ Строительная компания «Стройметалконструкция» выставила на продажу крупную промышленную площадку в Санкт-Петербурге. Лот, как следует из информации на сайте РАД, включает в себя 7 га земли и здания на 35 000 кв. м на Камышинской улице. Из презентации актива следует, что его можно использовать как готовый бизнес, то есть для производственной деятельности, либо под редевелопмент. Стартовая цена - 1,82 млрд руб. Торги пройдут в конце сентября.

🏢 В Москве сейчас есть такой парадокс: офисные объекты класса А и В+ возводятся там, где офисы не нужны в принципе - промзоны, дальние окраины и прочие неудобья. На основании этого факта некоторые делают далеко идущие выводы о том, что рынок офисов ждет обвал. При этом Москва как локация разбирается как единое целое - будто бы спрос на офисы в Метрогородке и спрос в Белорусском деловом районе это одно и то же, и переизбыток предложения в одной локации автоматически повлияет на ставки во второй.

🏭 Небольшой экскурс в не такое уж далёкое прошлое. Примерно с 2009 года (а точечно с начала двухтысячных) в Москве был бум редевелопмента: бывшие промышленные предприятия перестраивались и превращались в бизнес-центры (а некоторые и в торговые комплексы). Объекты возникали ниоткуда, сразу по 20-30 тыс. м2, в максимально странных локациях.

💼 Наверное, самым крупным игроком была группа «Комплексные инвестиции» А. Хотина. Ещё в 2012 году Forbes оценивал их портфель примерно в 1,8 млн м2 офисной недвижимости класса В и В- в Москве. «Красный богатырь» на Краснобогатырской - 135 тыс. м2, East Gate (бывший завод «Хроматрон» - в золотой рамочке) на Щелковской - 110 тыс. м2, «Агат» на Большой Семёновской - 32 тыс. м2 и другие.

🤷 И что происходило с рынком офисов Москвы, пока эти миллионы метров возникали на рынке? Ничего. Конечно, рост вакансии и снижение ставок на рынке в те годы фиксировались, но их причинами были нефть, курс доллара и санкции, а не редевелопмент бывшей фабрики. Ни один аналитик в 2015-м не объяснял вакансию в ЦДР тем, что Хотин перестроил очередной завод. И уж точно никто не писал, что редевелопмент бывшей галошной фабрики где-то за Электрозаводской обрушит ставки в Москве. Хотинские метры спокойно находили своего арендатора - малый и средний бизнес, которому нужен был просто дешёвый офис.

📍 Потому что офисный рынок Москвы это несколько десятков локальных рынков с разным спросом и разными арендаторами и разными ставками.

❓ Так почему сейчас должно быть иначе? Появляются странные объекты в странных местах и с потенциально странной судьбой. Часть распродадут внарезку, часть будет годами стоять полупустой, часть переделают под что-то другое...

В Екатеринбурге разгорается спор вокруг расселения квартала под проект Брусники. И КРТ тут ни при чем — ЕАН

Речь идет о территории за Макаровским мостом, где девелопер реализует крупный проект редевелопмента. Для новой застройки необходимо расселить существующие дома, и часть собственников уже спорит о размере компенсаций через суд.

Например, за квартиру площадью 60,7 кв. м первоначально предложили чуть больше 4,8 млн рублей — около 79 тыс. рублей за «квадрат». После судебной экспертизы стоимость выкупа выросла более чем вдвое — до 9,87 млн рублей.

При этом ранее Брусника сообщала о договоренностях с 410 собственниками недвижимости на этой территории. Сейчас часть процесса продолжил муниципалитет.

☝🏻Важное уточнение: территория за Макаровским мостом у Брусники осваивается по старому механизму развития застроенной территории (РЗТ), а не по КРТ. В рамках РЗТ застройщик берет участок со старыми, ветхими или аварийными домами, сносит их, расселяет жильцов за свой счет, а на освобожденной земле строит новые дома и улучшает инфраструктуру.