Из-за высоких ставок по проектному финансированию банки привлекают стендап-комиков для ведения переговоров с застройщиками. Юмор помогает облегчить коммуникацию и способствует обсуждению возможностей снижения процентных ставок.
Банки нашли идеального специалиста для переговоров с застройщиками — стендап-комик для банков
Судя по нынешним ставкам по проектному финансированию, чувство юмора крайне необходимо. Особенно когда девелопер приходит просить снизить процент.
Минцифры до конца года подготовит комплекс мер поддержки для строительства центров обработки данных, включая льготные кредиты, проектное финансирование и упрощение выделения земли и подключения к сетям. В России строятся 42 ЦОДа, при этом свыше 80% ресурсов находятся в московской агломерации с дефицитом энергомощностей. Ведомство также совместно с Минобороны обсуждает вопросы защиты этих объектов.
Глава Минцифры Максут Шадаев сообщил, что до конца года ведомство проработает меры поддержки строительства центров обработки данных
И речь не только о льготных кредитах. Для таких проектов хотят адаптировать фабрику проектного финансирования, СПИК и соглашения о защите капиталовложений.
Минцифры обещает помогать инвесторам с выделением земли, подключением к сетям, согласованиями и финансированием.
Кроме того, ведомство совместно с Минобороны обсуждает вопрос защиты дата-центров.
📍Всего сейчас в России строятся 42 ЦОДа, большинство — за пределами Москвы. Более 80% ресурсов дата-центров сосредоточено в московской агломерации, где уже не хватает доступных энергомощностей.
Опрос среди 52 девелоперов показал, что 59% новостроек с запланированной сдачей в 2026–2027 годах могут быть сданы с опозданием из-за кризиса проектного финансирования. Основные проблемы — нехватка лимитов, дорогие кредиты и ужесточённые банковские требования. Обсуждение стратегий выживания и развития девелоперов в этих условиях запланировано на Строительной неделе БРИКС в ноябре 2026 года с участием ведущих экономистов и практиков отрасли.
✅ Девелоперы vs банки: более половины новостроек 2026–2027 годов под угрозой задержки
➖ На рынке назревает кризис проектного финансирования. Опрос «Движение.ру» среди 52 девелоперов показал: 59% проектов со сдачей в 2026–2027 годах рискуют задержаться. Причины — нехватка лимитов, дорогие кредиты, комиссии и жесткие требования банков из-за высокой ДКП.
➖ Основатель «Движения» Илья Пискулин предложил обсудить проблему на Строительной неделе БРИКС (10–13 ноября, Казань).
➖ Искать ответ на главный вопрос «Где деньги?» будут ведущие экономисты и практики:
➖ 10 ноября: День аналитики. Главный вопрос дня — как бизнесу выжить в эпоху перемен. Среди спикеров: Наталья Зубаревич, Олег Вьюгин, Евгений Черешнев и Аркадий Цукер.
➖ 12 ноября: День бизнеса. Стратегии роста в турбулентные времена. Своим опытом поделятся Артемий Лебедев, Дмитрий Левицкий, Борис Зарьков, Алла Михеева и другие топ-предприниматели.
➖ Программа формируется. Следим, решатся ли банки на открытый диалог и придется ли девелоперам искать альтернативное финансирование.
По опросу 52 крупнейших застройщиков выявлено, что 59% проектов с планируемым вводом в 2026–2027 годах рискуют не завершиться из-за нехватки кредитных лимитов. Из них 55% имели изначально недостаточный кредитный лимит, а 43% столкнулись с проблемами при привлечении дополнительного финансирования. Банковские расходы в некоторых проектах достигают 20% стоимости квадратного метра, что превышает медианную рентабельность девелоперов в 10,3%. Рост вознаграждения банков за проектное финансирование за два года составил более 60%.
🪖 Под угрозой срыва сроков из-за нехватки кредитного лимита находятся почти 60% проектов с вводом в 2026–2027 годах — Движение
По итогам анонимного опроса 52 крупнейших застройщиков страны выяснилось:
🔵59% проектов с вводом в 2026–2027 годах рискуют не дойти до сдачи из-за нехватки кредитного лимита;
🔵 55% проектов изначально имели недостаточный лимит;
🔵 43% столкнулись со сложностями при получении дополнительных средств.
В ряде проектов все банковские расходы достигают порядка 20% цены квадратного метра. Медианный рост вознаграждения банков за два года составил 64%, средний — 102%.
🔵Медианная доля расходов на проектное финансирование достигла 11,5% от выручки.
📌 Для сравнения: фактическая рентабельность самих девелоперов медианно 10,3%, банк в ряде проектов зарабатывает больше, чем тот, кто строит.
По состоянию на 1 августа 2026 года в России пять регионов имеют критически низкое соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по проектному финансированию, включая Курганскую, Липецкую, Тюменскую области, Ханты-Мансийский АО и Краснодарский край. В 34 регионах покрытие составляет 100% и более, среднее по стране снизилось до 66%. В ТОП-20 крупнейших регионов лидируют Нижегородская (95%), Тульская (94%) области и Хабаровский край (93%).
🤩 ЕРЗ обновил ТОП регионов России по соотношению эскроу к задолженности по проектному финансированию
Главное:
🟠Критически низкое соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по ПФ, по данным на 1 августа 2026 года, наблюдается в пяти регионах: в Курганской области (49%), Липецкой области (47%), Тюменской области (45%), Ханты-Мансийском автономном округе (40%) и Краснодарском крае ( 34%).
🟠Высокое покрытие (100% и более) зафиксировано в 34 регионах; среднее покрытие (от 70% до менее 100%) в 23 регионах, низкое покрытие (от 50% до менее 70%) также в 23 регионах.
🟠В целом по стране показатель составляет 66%: за месяц он снизился на 3 п. п., в годовом сравнении отмечается снижение на 5 п. п.
🟠В ТОП-20 крупнейших регионов России по уровню покрытия задолженности девелоперов по ПФ средствами дольщиков на счетах эскроу лидируют Нижегородская область (95%), Тульская область (94%) и Хабаровский край (93%).
В 2027 году снижение цен на новостройки не ожидается вследствие роста себестоимости строительства и дорогого проектного финансирования, заявил генеральный директор ГК «Единство» Антон Воробьёв. Он отметил, что масштабные жилые комплексы и освоение целых территорий позволяют снизить затраты на инфраструктуру на один квадратный метр. Значительный рост зарплат строителей в 2024-2025 годах, включая машинистов башенных кранов, также влияет на финансовую модель проектов. Главная задача в следующем году — сохранить достигнутые результаты.
⚡️ «В 2024-25 годах было ощущение, что мир сошёл с ума. Машинисты башенных кранов получали 300-400 тысяч — они фактически правили миром и стройкой»
— генеральный директор ГК «Единство» Антон Воробьёв в эксклюзивном интервью учредителю и директору Всеостройке.pф С. Опрышко
🟠О том, ждать ли снижения цен на недвижимость
В 2027 году снижения цен на новостройки Воробьёв не ожидает. Среди причин — рост себестоимости строительства и высокая стоимость проектного финансирования.
«Мы уже устали бояться, устали прогнозировать — мы планомерно идём вперёд».
🟠Как КРТ помогает снизить себестоимость проекта
Один из факторов, который влияет на стоимость квадратного метра, — масштаб строительства. Поэтому девелоперу выгоднее осваивать не отдельный дом, а целую территорию.
«Одно дело, когда мы тратим 100 млн руб., к примеру, на подведение коммуникаций к одному дому. Другое дело, если мы эти денежные средства тратим на подведение коммуникаций уже к целому кварталу».
В этом случае затраты на инфраструктуру распределяются на больший объём жилья, а нагрузка на квадратный метр снижается.
🟠Как зарплаты рабочих повлияли на стоимость недвижимости
В 2024–2025 годах рост зарплат в строительстве, по словам Воробьёва, был настолько резким, что отдельные специалисты получали суммы, сопоставимые с доходами топ-менеджеров.
«Доходило до того, что машинисты башенных кранов получали 300–400 тыс. руб. в месяц».
Спикер отметил, что на крупном проекте повышение зарплат не становится критичным для себестоимости квадратного метра, но вместе с другими расходами может повлиять на финансовую модель.
Главный вызов на следующий год для компании Воробьёв сформулировал коротко — сохранить то, что уже удалось наработать.
Интервью записано в рамках V Саммита застройщиков России. Организатор: Экосистема для девелоперов ЕРЗ.
📍Полную версию интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.
В 2027 году не ожидается снижение цен на новостройки из-за роста себестоимости строительства и дорогого проектного финансирования, заявил генеральный директор ГК «Единство» Антон Воробьёв. Девелоперы снижать нагрузку на квадратный метр пытаются за счёт реализации масштабных проектов с инфраструктурой на уровне кварталов, что распределяет затраты на коммуникации. Резкий рост зарплат в строительстве в 2024–2025 годах, когда машинисты башенных кранов получали по 300–400 тыс. рублей в месяц, также повлиял на финансовые модели проектов. Главная задача на следующий год — сохранить достигнутые показатели.
⚡️ «В 2024-25 годах было ощущение, что мир сошёл с ума. Машинисты башенных кранов получали 300-400 тысяч — они фактически правили миром и стройкой»
— генеральный директор ГК «Единство» Антон Воробьёв в эксклюзивном интервью учредителю и директору Всеостройке.pф С. Опрышко
🟠О том, ждать ли снижения цен на недвижимость
В 2027 году снижения цен на новостройки Воробьёв не ожидает. Среди причин — рост себестоимости строительства и высокая стоимость проектного финансирования.
«Мы уже устали бояться, устали прогнозировать — мы планомерно идём вперёд».
🟠Как КРТ помогает снизить себестоимость проекта
Один из факторов, который влияет на стоимость квадратного метра, — масштаб строительства. Поэтому девелоперу выгоднее осваивать не отдельный дом, а целую территорию.
«Одно дело, когда мы тратим 100 млн руб., к примеру, на подведение коммуникаций к одному дому. Другое дело, если мы эти денежные средства тратим на подведение коммуникаций уже к целому кварталу».
В этом случае затраты на инфраструктуру распределяются на больший объём жилья, а нагрузка на квадратный метр снижается.
🟠Как зарплаты рабочих повлияли на стоимость недвижимости
В 2024–2025 годах рост зарплат в строительстве, по словам Воробьёва, был настолько резким, что отдельные специалисты получали суммы, сопоставимые с доходами топ-менеджеров.
«Доходило до того, что машинисты башенных кранов получали 300–400 тыс. руб. в месяц».
Спикер отметил, что на крупном проекте повышение зарплат не становится критичным для себестоимости квадратного метра, но вместе с другими расходами может повлиять на финансовую модель.
Главный вызов на следующий год для компании Воробьёв сформулировал коротко — сохранить то, что уже удалось наработать.
Интервью записано в рамках V Саммита застройщиков России. Организатор: Экосистема для девелоперов ЕРЗ.
📍Полную версию интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.
Генеральный директор ГК «Единство» Антон Воробьёв рассказал, что резкий рост зарплат в строительстве в 2024–2025 годах, в том числе машинистов башенных кранов с доходами до 300–400 тыс. рублей, стал одним из факторов удорожания строительства. По его мнению, в 2027 году снижение цен на новостройки не предвидится из-за высокой себестоимости и дорогого проектного финансирования. Девелоперы снижают нагрузку на инфраструктуру и себестоимость квадратного метра за счёт масштабного освоения кварталов. Главный вызов для компаний на будущее – сохранить достигнутые результаты.
⚡️ «В 2024-25 годах было ощущение, что мир сошёл с ума. Машинисты башенных кранов получали 300-400 тысяч — они фактически правили миром и стройкой»
— генеральный директор ГК «Единство» Антон Воробьёв в эксклюзивном интервью учредителю и директору Всеостройке.pф С. Опрышко
🟠О том, ждать ли снижения цен на недвижимость
В 2027 году снижения цен на новостройки Воробьёв не ожидает. Среди причин — рост себестоимости строительства и высокая стоимость проектного финансирования.
«Мы уже устали бояться, устали прогнозировать — мы планомерно идём вперёд».
🟠Как КРТ помогает снизить себестоимость проекта
Один из факторов, который влияет на стоимость квадратного метра, — масштаб строительства. Поэтому девелоперу выгоднее осваивать не отдельный дом, а целую территорию.
«Одно дело, когда мы тратим 100 млн руб., к примеру, на подведение коммуникаций к одному дому. Другое дело, если мы эти денежные средства тратим на подведение коммуникаций уже к целому кварталу».
В этом случае затраты на инфраструктуру распределяются на больший объём жилья, а нагрузка на квадратный метр снижается.
🟠Как зарплаты рабочих повлияли на стоимость недвижимости
В 2024–2025 годах рост зарплат в строительстве, по словам Воробьёва, был настолько резким, что отдельные специалисты получали суммы, сопоставимые с доходами топ-менеджеров.
«Доходило до того, что машинисты башенных кранов получали 300–400 тыс. руб. в месяц».
Спикер отметил, что на крупном проекте повышение зарплат не становится критичным для себестоимости квадратного метра, но вместе с другими расходами может повлиять на финансовую модель.
Главный вызов на следующий год для компании Воробьёв сформулировал коротко — сохранить то, что уже удалось наработать.
Интервью записано в рамках V Саммита застройщиков России. Организатор: Экосистема для девелоперов ЕРЗ.
📍Полную версию интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.
К 1 сентября 2026 года площадь жилых проектов с недостаточной распроданностью выросла до 34,7 млн кв. м, увеличившись в августе на 700 тыс. кв. м. В августе продажи жилья снизились на 16% год к году, до 1,8 млн кв. м, а новые запуски снизились на 23%. В Москве продажи упали на 41%, при этом цены на новостройки выросли на 7,2% с начала года. Снижение продаж увеличивает риски по проектному финансированию, так как меньше денег поступает на эскроу-счета, и растёт вероятность роста процентных ставок, что снижает маржинальность проектов.
Почти 29% строящегося жилья в России приходится на проекты, где продажи отстают от готовности домов
По расчётам аналитиков Всеостройке.pф, к 1 сентября площадь проектов с риском недостаточной распроданности достигла 34,7 млн кв. м. Только за август она выросла на 700 тыс. «квадратов».
Речь о площади домов, в которых продажи не успевают за стройкой. Часть квартир там уже продана, а попадание в эту категорию само по себе не означает, что объект станет долгостроем.
🟠В августе продажи сократились на 16% год к году — до 1,8 млн кв. м. Поступления от продаж упали на те же 16%, до 357 млрд рублей.
🟠Новые запуски снизились на 23% г/г — до 2,7 млн кв. м.
🟠Соотношение распроданности и строительной готовности опустилось до 68% против 73% в начале года.
При этом цены продолжают расти. В Москве продажи за август просели на 41% год к году, а новостройки с начала года подорожали на 7,2%.
☝🏻Соответственно, чем хуже продажи, тем меньше денег на эскроу и выше риск роста ставки по проектному финансированию. И всё больше проектов рискуют работать на проценты банку, теряя собственную маржу.
В Москве одобрили новый проект многофункционального комплекса у станции метро «Петровско-Разумовская» в Тимирязевском районе. Комплекс включает две башни высотой 41 и 28 этажей с обтекаемыми формами и уникальной архитектурой фасадов — второй слой из трапециевидных ламелей, создающих визуальный эффект сетки. Общая площадь комплекса около 175 тысяч квадратных метров. Здания соединены полукруглым конкорсом, который обеспечит удобную связь с метро, МЦД и наземным транспортом. Проект разрабатывается компанией «Пионер», которая в 2024 году получила право на строительство за 439 млн рублей. Сложная и оригинальная архитектура фасадов заметно обновила изначальную концепцию комплекса.
Два высотных здания построят у станции метро «Петровско-Разумовская»
Власти Москвы согласовали девелоперской компании «Пионер» архитектурные решения для многофункционального комплекса рядом со станцией метро «Петровско-Разумовская». Комплекс будет включать две башни высотой 41 и 28 этажей, объединенные полукруглым конкорсом. Он свяжет переходы к метро, МЦД и остановкам наземного транспорта.
Суммарная поэтажная площадь объекта составит около 175 000 м².
Архитектурный проект разработало бюро Kleinewelt Architekten.
Башни подчеркнуто аэродинамической формы станут визуальными воротами города с северной стороны. Плавный вытянутый контур зданий рассчитан на восприятие в движении — из окон поездов, с Дмитровского шоссе и при переходе между станциями.
Рисунок светопрозрачных фасадов формируют накладные ламели сложной трапециевидной формы, создающие эффект второго слоя поверх остекления и напоминающие сеть, наброшенную на объем башни.
Комплекс возведут в рамках застройки транспортно-пересадочного узла «Петровско-Разумовская». В 2024 году «Пионер» приобрел право на строительство 438 миллионов рублей.
Помните многострадальную концепцию ТПУ «Петровско-Разумовская», которую Пионер таскает по согласованиям уже не первый год? Кажется, Kleinewelt свою версию все-таки докрутили.
В прошлый раз показывали довольно стерильные стеклянные башни — две высотки на 150 и 120 метров, соединенные низким переходом. Теперь архитектуру заметно усложнили.
Главное изменение — фасады. Поверх стеклянной оболочки появился второй слой из накладных ламелей сложной трапециевидной формы. Получилась такая сетка, наброшенная поверх башен. Заодно сами объемы стали выглядеть менее офисно-стеклянными и чуть более собранными.
По остальным параметрам концепция примерно та же: две башни на 41 и 28 этажей, объединенные полукруглым конкорсом, который должен связать переходы к метро, МЦД и наземному транспорту. Общая площадь комплекса — около 175 тыс. кв. м.
Напомним, Пионер нянчит этот ТПУ уже больше пяти лет. За это время здесь успели отметиться Мосинжпроект с DBA Pro, KAMEN, японцы Nikken Sekkei, а теперь уже второй заход делает Kleinewelt. Сам Пионер в 2024 году забрал право на строительство за 439 млн руб.
В общем, концепцию снова покрутили, фасады усложнили, архитектурных излишеств добавили. Осталось самое сложное для этого проекта — получить проектное финансирование, поверить в продажи и начать реализацию.
«Пионеру» согласовали архитектору двух «чешуйчатых» бизнес-центров, которые построят в составе транспортного узла «Петровско-Разумовская» в Тимирязевском районе в столице
Здания высотой 41 и 28 этажей будут иметь обтекаемые формы, что создаст контраст на фоне угловатой облицовки. Общая площадь объектов составит около 175 тысяч квадратных метров.
Сбербанк как крупнейший кредитор девелоперской группы «Самолет» с долгом в 274,2 млрд рублей (30,6% общей задолженности) обсуждает варианты реструктуризации задолженности. Среди вариантов – получение контроля над частью проектов «Самолета» через вхождение в капитал его дочерних компаний, которые строят жилье на средства банка, а также передача управления некоторыми проектами. Это позволит обеспечить контроль над строительством объектов и гарантировать покупателям своевременную сдачу жилья. Общий долг группы к середине 2026 года превышает 773 млрд рублей. Ранее Сбербанк уже участвовал в капиталах проблемных проектов с низкими продажами, снижая часть будущих прибылей застройщика. Акционеры «Самолета» ведут переговоры с кредиторами, окончательные условия сделки пока не согласованы.
«Самолета» рискует попасть под управление своего крупного кредитора — Сбербанка
Высокая долговая нагрузка девелоперской группы «Самолет» вынуждает акционеров компании договариваться с кредиторами о новых условиях обслуживания обязательств. По информации «Коммерсантъ», Сбербанк, как крупнейший займодатель застройщика, может поручить одной из своих структур заняться управлением частью бизнеса «Самолета». Скорее всего, речь идет о проектах, которые кредитует госбанк.
Издание, ссылаясь на свои источники, пишет, что в рамках реструктуризации займов компании перед кредитором в качестве залога могут выступить активы бенефициаров «Самолета», не имеющих отношения к бизнесу застройщика. Еще один из обсуждаемых вариантов — вхождение «Сбера» в капитал дочерних структур девелопера, строящих жилые комплексы за счет проектного финансирования со стороны госбанка. Собеседники «Коммерсанта» оговариваются, что окончательные условия сделки находятся на стадии обсуждения. К сегодняшнему утру ни Сбербанк, ни «Самолет» появившуюся информацию о возможной реструктуризации кредитов не прокомментировали.
В то же время этот вариант, кажется. Логичным, учитывая, что треть долгового портфеля «Самолета» приходится на Сбербанк. По итогам первой половины 2026 года объем краткосрочных кредитов «Самолета» составлял 325,3 млрд руб., долгосрочных — 448,1 млрд руб., говорится в отчетности компании. По данным той же отчетности, по итогам 2025 года Сбербанк выступал крупнейшим кредитором «Самолета»: на 274,2 млрд руб., или 30,6% от общей задолженности группы. Еще один крупнейший кредитор застройщика — ВТБ с займом в 85,9 млрд руб. (9,6% от общего объема кредитов).
О проблемах у «Самолета» стало известно в начале 2026 года. Тогда застройщик обратился в федеральное правительство с просьбой предоставить льготный кредит в размере 50 млрд руб. В компании объясняли обращение за господдержкой попыткой оптимизировать финансирование бизнеса в условиях жесткой денежно-кредитной политики, что «является нормальной рыночной практикой для многих системообразующих отраслей». Однако подкомиссия Минфина пришла к выводу об отсутствии критических проблем у ГК «Самолет», рекомендовав продолжить работу с банками и принять необходимые меры для поддержания финансовой стабильности.
⚡️Сбер может получить часть проектов «Самолета» — Ъ
✈️Банк является крупнейшим кредитором компании. По итогам прошлого года на него приходилось 30,6% кредитного портфеля девелопера.
📶Среди обсуждаемых вариантов:
🔵передача Сберу управления отдельными проектами;
🔵вхождение банка в капитал структур «Самолета», которые строят жилье с использованием его проектного финансирования.
🔵Переговоры об условиях реструктуризации продолжаются.
✅ Сбербанк может получить управление в девелоперской компании «Самолет»
➖ Сбербанк может взять под управление часть бизнеса группы «Самолет», сообщили источники «Коммерсантъ». Это обсуждается в рамках реструктуризации долгов. Один из вариантов — банк войдет в капитал дочерних компаний застройщика, которые строят жилье на деньги Сбера. Так банк получит полный контроль над стройками, а покупатели — гарантию, что дома сдадут вовремя.
➖ Долги застройщика уже в десятки раз превышают его рыночную стоимость. На середину 2026 года «Самолет» накопил 325,3 млрд ₽ краткосрочных и 448,1 млрд ₽ долгосрочных кредитов. Сбербанк — его крупнейший кредитор, доля банка в долгах составляет 274,2 млрд ₽ (или 30,6% от всей задолженности). При этом на бирже весь «Самолет» сейчас оценивается всего в 15,67 млрд ₽.
🏦 По информации «Коммерсанта», Сбербанк рассматривает вариант получить часть бизнеса «Самолета» - в рамках реструктуризации его долгов перед банком, возможно через вхождение в капитал проектных компаний застройщика.
📉 Сбербанк - крупнейший кредитор «Самолета» с 274,2 млрд ₽ (30,6% долга), ВТБ - второй с 85,9 млрд ₽.
❗Короткий комментарий: причина не только огромные долги SMLT, но и плохие продажи. Сбер уже забирал доли в проектах с околонулевыми продажами - «Ice Towers» на Ленинском (51% у структуры «Сбера») и «Квартал Серебряный бор» (тоже 51%). Застройщик остаётся управлять проектом, но делится контролем с банком.
🙄 Ну а для держателей акций SMLT это новость скорее умеренно негативная - реструктуризация это хорошо, но когда банк заходит в капитал проекта, застройщик отдает часть будущей прибыли, что снижает денежный поток компании.
В первом полугодии 2026 года у застройщика ПИК продажи жилья упали на 41,5%, покрытие долгов эскроу-фондами снизилось с 71% до 65%. В июле физические лица сократили срочные депозиты на 151 млрд рублей, а средняя ставка по ним снизилась до 12,8%. Покупатели жилья начали активнее сравнивать различные финансовые инструменты и альтернативы депозитам, что изменяет поведение на рынке и требует от девелоперов новых стратегий маркетинга, продуктов и рассрочек. Данные вопросы будут обсуждаться на форуме «Девелопмент будущего» 23 сентября, где соберутся лидеры рынка для обмена опытом и поиска решений в условиях меняющихся предпочтений покупателей.
🏗 А может, девелоперам сейчас нужны не дешёвые деньги, а богатые покупатели?
Последние месяцы рынок новостроек выглядит парадоксально.
Даже у ПИК поступления от продаж с учётом эскроу за первое полугодие упали на 41,5% — до 153,3 млрд ₽.
Покрытие долга застройщиков деньгами на эскроу за год снизилось с 71% до 65%. А уже 26% задолженности по проектному финансированию приходится на проекты, где эскроу покрывают менее 30% долга.
Продажа квартиры сегодня — это уже не просто выручка.
Это наполнение эскроу и снижение стоимости денег для проекта.
А теперь посмотрим на покупателя.
Деньги у него есть.
В июле объём срочных депозитов физлиц сократился на 151 млрд ₽, а средняя ставка по краткосрочным рублёвым вкладам опустилась до 12,8%.
Получается интересная встреча двух рынков:
девелоперам всё нужнее деньги покупателей, а деньги покупателей начинают искать альтернативу депозитам.
Но покупатель изменился. Он считает и сравнивает: депозит, новостройку, готовую квартиру, рассрочку, другие инструменты.
Поэтому главный вопрос уже не в том, есть ли у людей деньги.
А кто из девелоперов сумеет их забрать?
Какой продукт предложить? По какой цене? Какой должна быть рассрочка? Как сегодня строить маркетинг? И чем убедить человека переложить капитал с депозита в недвижимость?
Именно эти вопросы будем разбирать 23 сентября на форуме «Девелопмент будущего».
В программе — 5 практических секций:
Сверка коммерческих директоров — продажи, цены, рассрочки и новый покупатель.
BI и аналитика — какие данные действительно помогают принимать решения.
Маркетинг — где сегодня лиды и за что больше не стоит платить.
Продукт — что покупатель готов покупать в 2026–2027 годах.
ИИ и технологии — что уже реально увеличивает продажи, а что остаётся хайпом.
250+ участников. 25 спикеров. Один день, чтобы сверить свои решения с теми, кто прямо сейчас управляет продажами крупнейших девелоперов.
23 сентября рынок соберётся не обсуждать будущее — а решать, кто заберёт следующего покупателя. Если вы отвечаете за продажи, продукт или стратегию девелопера, пропустить этот разговор — значит дать конкурентам услышать ответы раньше вас.
В июле 2026 года соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по проектному финансированию сократилось с 70% до 66%, сообщает Центральный банк. Наиболее значительное ухудшение наблюдалось в Тюменской области, Ставропольском крае и Крыму. Краснодарский край показал критически низкий уровень — 34%. В то же время, Нижегородская область сохраняет высокий показатель на уровне 95%.
Соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по проектному финансированию обвалилось до 66%
По данным ЦБ за июль месяц соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по ПФ снизилось на 4% с 70% до 66%.
Наихудшая динамика за месяц отмечается в следующих из крупных регионов:
— Тюменская обл. минус 6% (с 51 до 45%)
— Ставропольский край минус 6% (с 68 до 62%)
— Крым минус 5% (с 72,5 до 67,5%)
Продолжает катастрофически ухудшаться ситуация в Краснодарском крае. Соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по ПФ упало до 34%.
Из крупных регионов наилучший показатель в:
• Нижегородской области -95% (снижение за месяц на 3%)
• Москве -67% (снижение за месяц на 4%)
• Санкт-Петербурге -67% (снижение за месяц на 3%)
В одном из московских жилых комплексов бизнес-класса продажи квартир резко снизились, при этом цены остаются стабильными. Это обусловлено проектным финансированием и финансовой моделью, утверждённой банком, которая ограничивает снижение цен без пересогласования. При низких продажах банк получает повышенный доход за счёт высокой ставки по непокрытой части кредита. Застройщики применяют разные стратегии для управления ситуацией: передача доли банку, скрытые скидки или продажа проекта целиком.
📩 На выходных мне написал товарищ - в одном из проектов (жилой комплекс бизнес-класса в Москве), за которым он долго следит, судя по данным аналитических сервисов, продажи упали почти до нуля - уходят буквально единицы квартир в месяц. При этом цены не падают.
Вопросы ко мне:
1️⃣ Зачем застройщику держать цены при почти нулевых продажах?
2️⃣ Что происходит с проектами, у которых плохие продажи?
Отвечаю:
1️⃣ Всё дело в проектном финансировании. Цены и темпы продаж зафиксированы в финмодели, утвержденной банком при выдаче кредита застройщику. Формального запрета снижать цену нет, но существенное отклонение от модели в части выручки требует пересогласования условий с банком, а это долго и сложно.
🔹 При этом банку часто выгодны слабые продажи: ставка по непокрытой эскроу-счетом части кредита обычно выше, чем по покрытой, то есть банк получает повышенный процентный доход, пока риск дефолта заёмщика невысок.
🔹 Технически это называется LTC (loan-to-cost) - соотношение кредита к стоимости проекта. Пока эскроу не наполнен, LTC у банка формально высокий, а его реальное покрытие (тот самый DSCR - способность проекта обслуживать долг из выручки) низкое. Отсюда и повышенная ставка: банк компенсирует себе риск, пока цифры не сойдутся.
2️⃣ У проектов с плохими продажами может быть три сценария:
🔹 Передача доли в проекте кредитовавшему проект банку. Яркий пример - «Ice Towers» на Ленинском (51% у структуры «Сбера»), с «Кварталом Серебряный бор» (тоже 51%). Застройщик остается управлять проектом, но делится контролем с банком.
🔹 Скрытый демпинг. Застройщики чаще демпингуют, но скрыто - рассрочками, субсидированной ипотекой, кэшбэками, повышениями комиссий для агентов и т.д. Так что если «цена не падает» на витрине, это не значит, что реальные цены сделок не уменьшаются - просто дисконт хорошо «спрятан». Но он есть.
🔹 Продажа/отчуждение проекта целиком. Свежий пример - смоленский застройщик «Консоль» отдал «Гранели» строящийся ЖК на Автозаводской в Москве, в котором почти не было продаж.
🙄 Какой сценарий выберет застройщик, обычно зависит от его размера, финансового состояния и переговорной позиции с банком.
С 8 сентября ВТБ повысил размер первоначального взноса по льготной ипотеке до 40,1%, ранее он составлял 20,1%. Старые условия сохраняются для определённых программ и объектов с проектным финансированием.
⚡️ ВТБ повысил первый взнос по льготной ипотеке до 40,1%
Новые условия вступили в силу 8 сентября. Ранее размер первоначального взноса составлял 20,1%.
🔵Прошлые условия сохраняются для объектов с проектным финансированием ВТБ, при использовании программы «Купи ставку», комбо-ипотеки и внутреннего рефинансирования.
В августе продажи новостроек в Москве и области снизились на 31% по сравнению с прошлым годом. Нераспроданная площадь достигла 54,2 млн кв.м, а портфель проектного финансирования вырос на 6% за второй квартал. Объем средств на эскроу-счетах не успевает за ростом задолженности, снижая покрытие долгов деньгами покупателей. Выдача ипотеки по программам господдержки упала на 41,3%, а рынок ожидает дальнейших сложностей для девелоперов.
Продажи слабее, долгов больше
В августе с продажами новостроек в Москве и области была, мягко говоря, жопа. После июньско-июльской попытки запрыгнуть в последний вагон семейной ипотеки спрос снова поехал вниз. В столичном регионе за август зарегистрировали всего 340 тыс. кв. м ДДУ — на 17% меньше июля и на 31% меньше августа прошлого года.
Если открыть свежий отчет ЦБ о проектном финансировании и посмотреть, в каком состоянии девелоперы подошли к этому августу, веселее не становится.
Нераспроданная площадь в проектах с открытыми продажами выросла до 54,2 млн кв. м. А продажи уже во втором квартале сократились на 10% к первому — до 5,2 млн кв. м.
А вот что прекрасно растет, так это долг. Портфель проектного финансирования за второй квартал прибавил 576 млрд рублей, или 6%, и достиг 10,85 трлн рублей. За год рост уже 16%. То есть продажи становятся слабее, а банковских денег стройке требуется всё больше. А больше банковских денег — больше процентов, которые в итоге ложатся в экономику проекта.
Эскроу за долгом не поспевает. За квартал объем средств на счетах вырос всего на 151 млрд рублей, до 7,55 трлн. В результате покрытие задолженности деньгами покупателей снизилось с 68,1 до 65,2%. Год назад показатель был еще на 5,4 п.п. выше. А чем меньше проектное финансирование покрыто деньгами на эскроу, тем дороже оно обходится девелоперу.
Есть еще один интересный слой — рассрочки. Сам ЦБ пишет, что они продолжают поддерживать продажи. На 1 июля цена заключенных ДДУ составляла 9,1 трлн рублей, а на эскроу лежало только 7,6 трлн. Разница — 1,5 трлн рублей. То есть значительная сумма уже оформлена в договорах как продажи, но денег покупателей на счетах под ними пока нет. Собственно, поэтому ЦБ и хочет взять рассрочки под козырек. Про готовящиеся изменения мы уже писали, сами поправки тут.
Свежий ипотечный отчет ЦБ дополняет картину с другой стороны. В июле выдача по программам господдержки после июньского ажиотажа рухнула на 41,3% — с 320,5 до 188,2 млрд рублей. Правда, начинает заметно шевелиться рыночная ипотека: ее выдача выросла на 8,1%, до 175,2 млрд рублей. Но происходит это при ставке 17,8%, поэтому ждать, что она мгновенно заменит девелоперам льготный спрос, было бы довольно смело.
Продажи уже во втором квартале снижались, нераспроданный остаток рос, долг застройщиков увеличивался быстрее наполнения эскроу, а часть спроса поддерживалась рассрочками. И всё это было до херовых августовских продаж, которые мы сейчас видим в регистрациях ДДУ Москвы и области.
Пока никакой катастрофы ЦБ не фиксирует: качество портфеля проектного финансирования остается высоким, на проблемные кредиты IV–V категорий приходится менее 1%. Но направление движения довольно прозрачное. Если продажи третьего квартала действительно окажутся заметно хуже второго, эскроу будут наполняться медленнее, а проектное финансирование — становиться для девелоперов всё более чувствительной частью экономики проекта.
Так что девелоперам, кажется, пора немного подсобраться. Рынок, на котором можно было компенсировать слабые продажи очередным повышением прайса и длинной рассрочкой, постепенно становится рынком, где снова придется бороться даже за холодного покупателя.
GloraX заложил активы на сумму более 50% балансовой стоимости компании для проектного финансирования дочернего предприятия. Совет директоров установил цену выкупа акций у несогласных акционеров на 30% ниже цены IPO. Компания планирует реорганизацию с присоединением дочернего предприятия, голосование по ней завершится 5 октября.
GloraX закладывает банкам активы более чем на половину баланса, а несогласным акционерам предлагает «выйти» из компании на 30% дешевле цены IPO
Застройщик указывает, что речь идет о крупных сделках, предмет которых превышает 50% балансовой стоимости активов компании.
Так, на голосование вынесли уже заключенный договор залога прав по залоговому счету в пользу Банка ДOМ.PФ. Максимальный размер обязательств по нему — 82,55 млрд руб. Залог обеспечивает проектное финансирование дочернего СЗ «Мицар».
Совет директоров девелопера установил цену выкупа акций у тех, кто проголосует против реорганизации компании или не примет участие в голосовании, — 44,57 руб. за бумагу.
Цена рассчитана как средневзвешенная на бирже за период с 18 февраля по 17 августа.
☝🏻Напомним: GloraX хочет присоединить к ПАО своего «СЗ НТВО».
Голосование завершится 5 октября.
Справочно:
По данным Всeостройке.pф, GloraX занимает 16-е место в РФ по объему текущего строительства жилья.
Замглавы Минстроя Никита Стасишин сообщил, что банки возвращаются к котловому финансированию строительства. Модель проектного финансирования с эскроу-счетами, введенная в 2018 году, размывается, и девелоперам все чаще приходится обеспечивать проекты другими площадками или землей. По его словам, проекты жилищного строительства без заложенных будущих проектов почти не встречаются.
Банки фактически вернулись к «котловому» финансированию стройки — замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин на сессии Урбан Хаб на ВЭФ
По его словам, изначальная модель с отдельным финансированием каждого проекта все чаще размывается: если продажи идут хуже плана, банки пересматривают лимиты, а девелоперам приходится подкладывать в обеспечение другие площадки, землю или будущие проекты.
«Мы уходили от котлового метода финансирования в стройке в 2018 году, переходя на проектное финансирование и использование счетов эскроу. А к чему мы пришли? К котловому финансированию банками проектов. Покажите мне проект жилищного строительства, не берем центры городов, где он сам себя окупает и не заложен будущий какой-то другой проект. Я пока не увидел», — сказал Стасишин.
На 1 августа в России ввели 56 млн кв. м жилья, при этом план на 2026 год составляет не менее 93 млн кв. м, с задачей регионов приблизиться к 100 млн кв. м. Многоквартирное жильё показывает рост ввода, тогда как индивидуальное строительство снижается. Основной проблемой для девелоперов остаётся высокая стоимость проектного финансирования — более 10% годовых. Минстрой не анонсировал новые меры поддержки, планируя сосредоточиться на сокращении инвестиционного цикла, снижении административных барьеров и внедрении технологий.
«Накопленного жирка уже нет»: Замглавы Минстроя Никита Стасишин — о состоянии рынка жилья, ипотеке и новых проектах для РБК
🟠На 1 августа в России ввели 56 млн кв. м жилья. По федеральному проекту план на 2026 год — не менее 93 млн, при этом перед регионами стоит задача приблизиться к 100 млн кв. м. Но к вопросу корректировки Минстрой собирается вернуться по итогам октября.
🟠Многоквартирное жильё пока показывает прирост ввода, а ИЖС — «достаточно серьёзное снижение». Одной из причин Стасишин назвал переход строительства подрядным способом на счета эскроу.
🟠Главная проблема для девелоперов сейчас — стоимость денег. По словам замминистра, эффективная ставка проектного финансирования на протяжении цикла проекта уже превышает 10%.
На вопрос, хватает ли застройщикам накопленного в хорошие годы запаса, Стасишин ответил прямо: «Уже, наверное, нет».
🟠При этом новых масштабных мер поддержки отрасли он не анонсировал. Резерв Минстрой видит в сокращении инвестиционного цикла, административных барьеров и применении новых технологий.
🟠Семейную ипотеку планируют сделать более адресной и ориентированной на демографию. Но конкретных решений по новым параметрам и срокам пока нет. Стасишин подчеркнул, что любой сценарий изменения программы «на 100%» повлияет на отрасль.
🟠Кадровый дефицит в стройке никуда не исчез. Особенно сохраняется спрос на ИТР и специалистов со средним техническим образованием.
🟠Стасишин признал, что в некоторых регионах уже есть избыток предложения из-за несбалансированной градостроительной политики. А где-то ситуация обратная: региональные власти, по его словам, искусственно сдерживают вывод новых проектов.
«Есть один огромный мегаполис, где это явно происходит», — заявил Стасишин, не назвав город. Результат, по его словам, уже виден в росте цены квадратного метра.
🟠Минстрой выступает за застройку не полей вокруг городов, а неэффективных территорий внутри них — промзон, неиспользуемых участков, территорий со складами и разрозненными бизнесами.
Банки начали снова применять котловое финансирование проектов строительства жилья, возвращаясь от модели проектного финансирования и счетов эскроу. При снижении продаж девелоперы вынуждены предоставлять в обеспечение другие объекты и будущие проекты. Замглавы Минстроя отметил, что сейчас сложно найти проект, который окупается без обеспечения другими активами.
Банки фактически вернулись к «котловому» финансированию стройки — замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин на сессии Урбан Хаб на ВЭФ
По его словам, изначальная модель с отдельным финансированием каждого проекта все чаще размывается: если продажи идут хуже плана, банки пересматривают лимиты, а девелоперам приходится подкладывать в обеспечение другие площадки, землю или будущие проекты.
«Мы уходили от котлового метода финансирования в стройке в 2018 году, переходя на проектное финансирование и использование счетов эскроу. А к чему мы пришли? К котловому финансированию банками проектов. Покажите мне проект жилищного строительства, не берем центры городов, где он сам себя окупает и не заложен будущий какой-то другой проект. Я пока не увидел», — сказал Стасишин.