ОКН

Рижский вокзал опять никто не купил. Четвертые торги закончились ровно так же, как предыдущие: заявок нет. Те самые четыре миллиарда рублей и тот самый «устойчивый интерес со стороны рынка» продолжают существовать параллельно друг другу. Теперь ждем пятые торги.

С точки зрения бизнеса торги Рижского вокзала — это цирк. Сейчас такую игрушку может себе позволить либо человек с позиционированием «гений, миллиардер, плейбой, филантроп», либо государство. Для реальной финансовой модели, которая должна показать хоть какую-то доходность, 4 млрд рублей только на входе — это убийство. Потому что те функции, которые можно сюда запихнуть, необходимого выхлопа не принесут. Плюс сам редевелопмент будет очень сложным. Во-первых, статус ОКН с кучей ограничений. Во-вторых, сам объем: для одних функций вокзал слишком большой и дорогой, а для других, наоборот, слишком маленький, плюс далеко не всё внутри можно свободно перекроить под новый функционал.

В изначальной презентации среди референсов для инвестора зачем-то упоминался Орсе, при том что всё, что связывает Рижский и Орсе, — это, блин, то, что раньше Орсе тоже был вокзалом. И всё. Масштаб другой: один центральный зал бывшего Орсе больше примерно в 1,5 раза, чем весь Рижский вокзал. Экономика тем более другая: Орсе создавался под уже существующую национальную коллекцию искусства XIX века, это государственный музей, а не коммерчески окупаемый редевелопмент. Орсе — это музей, которому нашли вокзал. Рижский — вокзал, которому еще нужно найти функцию.

Причем редевелопмент вокзалов и новая функция в них на Орсе, вы не поверите, не заканчиваются. В бывшие вокзалы обычно пихают выставочную и событийную функцию, гастро, ритейл, гостиницы, офисы и общественные пространства. Например, в испанском Канфранке сделали пятизвездочный отель. В Денверском вокзале смешали отель, рестораны и ритейл. Работающие кейсы обычно либо поддерживаются государством, либо собирают несколько функций сразу, либо зарабатывают не столько на самом вокзале, сколько на девелопменте вокруг него.

И возвращаемся к сути процесса. Целый год мы наблюдаем, как государственная компания пытается скинуть за 4 млрд 3,9 тыс. кв. м ОКН. Какой реальный бизнес может тут заработать? Никакой. Хоть ты лопни, хоть ты тресни, хоть офигенную стратегию пропиши с мегаэффективными функциями и высокими ставками. У международных примеров сначала была модель, которая позволяла историческому вокзалу жить. У Рижского пока есть только ценник в 4 млрд и устойчивый интерес, который четыре раза не смог заполнить даже одну заявку.

Поэтому даже интересно, чем закончится этот сериал и кому он в итоге окажется нужен. Ждем пятые торги.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Треть доходного дома Хомяковых на Маяковской снова продают — теперь со скидкой до 30%

«ВымпелКом» выставил на торги почти 2,9 тыс. кв. м в бывшем доходном доме братьев Хомяковых на 1-й Тверской-Ямской, 2, стр. 1. Это около 29% всего здания: мансарда и помещения с первого по четвертый этаж.

Старт — чуть больше 1 млрд, но торги 21 октября пройдут по голландской схеме: каждые 15 минут цена будет снижаться примерно на 21 млн рублей. Нижняя планка — 735 млн.

Сам объект — не просто офисник у «Маяковской», а ОКН регионального значения. Дом построен в конце XIX века, проект связывают с Владимиром Шервудом и Илларионом Ивановым-Шицем. Сейчас внутри офисы, в том числе «Интерфакса», а на первом этаже работает Rostic’s.

Пример удачных торгов ОКНами. Кисы из Домрф недавно продали дачу Строгановых на Яузе. Это дворец 18 века с прекрасным земельным участком по адресу Волочаевская, 38 в Лефортово.

Стартовая цена была 199 мульта, а итоговая сделка, на секундочку, — 553 мульта. Купил непрофильный игрок — «РИД Ойл», который аффилирован с конторой «ЭР-Телеком Холдинг». Скорее всего, сделают из дачи очень бутиковый офисник. Ну или подшаманят и дальше толкнут.

В аукционе участвовала ещё ОООшка — «Экстра-Строй», которая связана с компанией «Центр Инвест». «Центр Инвест» — это очень интересная окологосударственная контора с крайне любопытным земельным банком в виде пустующих домиков столицы. Домики пустуют не где-то на окраине нашего любого города, а прямо в центре. Поэтому если какой-то клубный дом начинает девелоперить «Центр Инвест» — не удивляйтесь. Зачем им вообще нужна была дача Строгановых — неизвестно. Тут всё, что можно сделать, — отремонтировать знаковый ОКН столицы.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Как и предполагалось ранее, проект «Демидов, 26» на ЗУ «Новая Басманная, 26» мастер-девелопер — MR слил амбициозному игроку — ГК «Отрада». Все хотят поиграть в стройку элитной недвижимости Москвы. А MR является путеводной звездой для таких желаний. Главное, чтобы на вашем счету водились бабурики. А когда есть бабурики, то можно заняться и стройкой в центре.

Почему такой ажиотаж на покупку элитных проектов? До 2022 года элитка в Москве была в районе 1 млн руб./кв. м. Сейчас же все ставят ценник 3 и больше и ждут. Ждут, когда солидные господа купят себе уникальный лот. В любой фин. модели девелоперского проекта всегда пытаются «натянуть» именно доходную часть, а в данном сегменте она сейчас очень хорошо натягивается.

Как пишет Мухин, компания «Отрада Хаус», связанная с ГК «Отрада», стала владельцем фирмы «Оникс-Холдинг», которой принадлежит компания-застройщик «Оникс-Девелопмент». Именно она выступает застройщиком данного проекта. Справится ли ГК «Отрада» с реализаций такого сложного проекта? Покажет время. Но, элитных девелоперов в столице становится все больше и больше.

Интересно, как переименуют проект. «Отрада на Басманном» или «Отрада Демидова»? Плюс, кто будет работать с ОКН — усадьбой Демидовых. MR или уже ГК «Отрада»?

В июне MR купила на аукционе соседний ОКН — дом графа Мусина-Пушкина на Разгуляе. Может это говорит о том, что MR становится девелопером, работающим с ОКНами Москвы? Хороший профиль на тяжелом рынке. ПИК в ген. подрядчики пойдет, MR вон в реставрацию. Рубрика кто-куда...

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

🪖 В Совфеде предложили упростить исключение утраченных ОКН из госреестра

Сейчас такие объекты вносятся в реестр решениями властей субъектов, а исключаются постановлением правительства

Спикер Совфеда Матвиенко попросила Мишустина дать соответствующее поручение Минкульту и сформировать более чёткий правовой алгоритм, но «крайне осторожно, деликатно, с подробной научно-экспертной аргументацией».

⚡️ Валентина Матвиенко, спикер Совфеда:
В настоящее время объекты регионального и местного значения вносятся в единый государственный реестр решениями властей субъектов федерации (…), а исключаются постановлением правительства.

Регионы говорят о необходимости упрощения процедуры исключения из единого госреестра физически утраченных или необоснованно в свое время включенных в него объектов.

Просила бы дать вас соответствующее поручение министерству культуры.

MR забирает очередной дворец. Им уже надо открывать филиал по работе с ОКН. На этот раз выиграли аукцион по продаже дома графа Мусина-Пушкина на Разгуляе. Это в Басманном районе по адресу Спартаковская, 2/5.

За историческое наследие, огромный ОКН пришлось отвалить аж 733 мульта. Потому что в отличие от прошлых аукционов тут была конкуренция со стороны другого девелопера. Если MR представляла ООО «СЗ «АрхДом», то соревновалось с ним ООО «РАН», и это не Российская академия наук, а ОООшка девелопера, который реализует редевелопмент другого знакового объекта ОКН — комбината газеты «Правда». Ещё за девелопером числятся проекты: LES, «Озерковская, 14», «Успенский, 12, стр. 1, 2, 3».

У MR недалеко проект на ЗУ «Новая Басманная, 26», где расположена усадьба Демидовых. Про жилую часть проекта ходил слух, что MR полностью его продаст другому девелопера. Так или это не так, - покажет время, но сейчас можно купить кусочек флигеля усадьбы.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Здание на ЗУ «Госпитальный, 4А, к 1» забирает не девелопер, а производитель гальванического оборудования из Тамбова.

Сейчас аукционы проходят грустно, без огонька. Подали заявку, считай выиграли. Тут оно и случилось — одна заявка и всё, победа.

Напомним, что стартовая цена была 130,7 млн руб. за здание. И здание не простое, а ОКН — «Ансамбль жилой застройки», XVIII–XIX вв.: «Жилой дом (дом Корфа)», XVIII в.». Вероятно, теперь новый владелец будет заниматься ремонтом объекта. Сделают себе стильный, модный офис. Оценивать, сколько может стоить ремонт не будем, но 1,8 тыс. кв. м за 130 млн. рублей на Бауманской для офиса — хорошая, стартовая инвестиция.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Не покидаем Басманный район, аукционы от кис из Домрф и тему ОКН. За 610,6 мультов хотят толкнуть здание по адресу Спартаковская, 2/5. Там находится дом Мусина-Пушкина.

Дворец или дом (тут уж сами решайте) графа Мусина-Пушкина на Разгуляе — один из самых роскошных строений допожарной Москвы, принадлежавший графу А. И. Мусину-Пушкину, одному из крупнейших деятелей Русского Просвещения. С 1835 года его занимали учебные заведения: до революции 2-я Московская гимназия, а ныне Московский государственный строительный университет. Учитывая, что здание давно находится в абсолютно ушатанном состоянии, было и смешно, что в таком уставшем строении сидит Московский государственный строительный университет. С 2022 года оно в сетке и не показывает свой усосанный фасад. Прием заявок до 18 мая.

Хороший вариант для тех, кто за 2 ярда не купил себе усадьбу Демидовых на Новой Басманной, она от дома Мусина-Пушкина в паре минут пешком. Вообще говорят, что MR полностью толкнул проект на ЗУ «Новая Басманная, 26» другому девелоперу, но пока не говорят кому, а значит, это не точно.

Активность Домрф по реализации объектов ОКН совершенно не случайна. Им толкнули 70 объектов ОКН, чтобы те продали и привлекли инвесторское бабло на восстановление. Посмотрим, получится ли удачно продать, а потом главное восстановить. В период когда деньги очень дорогие, это прямо дело людей в стиле «гений, миллиардер, плейбой, филантроп».

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

ОКН

Продолжаем собирать наш словарик сокращений из трех букв. Сегодня на повестке у нас ОКН — объект культурного наследия. Конечно же, ОКН — это юридический статус, но давайте сначала рассмотрим водные, почему он появился, и только потом фактор его влияния.

Недвижимость — штука довольно инертная, и многие объекты недвижимости могут существовать веками. Людям всегда свойственно восторгаться чем-то старым, что пережило не только хайп и тренд, а пережило целый строй или эпоху, не потеряв собственную актуальность. Поэтому есть штампы формата «вне времени», «актуальные сквозь года» и т. д. Недвижимость как пример капитальных фондов часто переживает свою функцию или предназначение. Примеров масса: водонапорные башни, АТС, цеха заводов, железнодорожная инфраструктура, дома культуры, доходные дома и даже дворцы.

1. Водонапорные башни были актуальны до создания нормальных насосов, и многие из них через 10–20 лет после реализации становились бессмысленными. Та же знаменитая авангардная белая башня в Екатеринбурге по прямому назначению эксплуатировалась всего 30 лет и большую часть своей жизни является неким архитектурным символом, а не несет прямую функцию. Как её эксплуатировать, кроме «общественного пространства» с музейной или выставочной деятельностью? Да никак, сложно придумать такому специфическому объекту какой-то другой функционал. Из хороших примеров, водонапорную башню завода «Красный гвоздильщик» отремонтировал Setl Group в рамках имиджевой истории за 3 ярда рублей, ПИК все пытается продать и приспособить башню завода «Борец», ждем развязки этой истории, как и башни в Мытищах.

2. АТС (Автоматическая телефонная станция). Тоже потеряли свою актуальность после цифровизации телефонии, то они были актуальны в 20 веке. А объект недвижимости появился в начале 20 века. У разных АТС получается пока разная судьба. Интересное здание в Милютинском переулке ждёт своей участи, Таганская АТС была снесена 10 лет назад, АТС на Бауманской перестроена в Татлин Апартменс, аналогичная АТС на Ордынке будет снесена в ближайшее время. Если на Бауманской удалось «приспособить» под новую функцию, то шаг окон Таганской АТС вообще исключал все функции, кроме «общественного пространства». АТС постепенно в Москве досносят, какие бы они ни были, и какое-то сохранение с интеграцией в новую функцию мы сможем увидеть разве что в Милютинском переулке.

3. В категории цеха заводов есть две подкатегории: знаменитая краснокирпичная промышленная архитектура конца 19 — начала 20 века и различные авангардные эксперименты. Краснокирпичные цеха сразу нас относят в формат «лофт», формат «а давайте там сделаем общественное здание в стиле «Большевика» или «Красной розы»». Чаще всего такие истории идут очень туго, продукт специфический, работы сложные. Из примеров: как зависло здание мануфактуры на Петра Алексеева, сколько времени ПИК возится с цехами завода «Борец», сколько десятилетий на рынке висят корпуса заводов: ИСКОЖ, «Электрозавод», «Кристалл», сколько лет примерялась к реализации «Красного октября» Гута? Одни «Капиталисты» порешали вопрос красных корпусов на Бадаевском. Но какой ценой, пришлось позвать Герцогов и Миронов и строить дом на ножках. Красный кирпич — круто и красиво, и если «Борцу», «Рассвету», «Кристаллу» повезло оказаться в Москве, где бабки из-за цен на недвижимость могут порешать вопрос перестройки, то в каких локациях более шедевральные корпуса могут умереть: «Красное знамя» в Раменском или Наро-Фоминский шёлковый комбинат. Одними выставочными пространствами даже в Москве сыт тоже не будешь. Авангардный корпус хлебозавода на Пресне превратили в «Зотов», а абсолютно такой же корпус на Павелецкой был отправлен под нож. «Депо» и «Суперметалл» в каждом дворе не нужно, и девелоперская монетка рассудит, какой цех будет ревитализирован, а какой снесен.

Продолжение следует...

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Здание «Дом Московского гражданского губернатора» по адресу «Тверская, 20/1, стр. 1, 4, 5» запихнули в КРТ. Проект редевелопмента данного дома всплывал ещё в 2023 году, и давненько он стоит в лесах, а тут бац — и КРТ с жильем. Причем в проект редевелопмента не были включены соседние постройки, а тут полный набор, целый дворик забирают.

По проекту КРТ в здании должны будут реализовать 16,5 тыс. кв. м ГНС, а максимальная площадь квартир в нем получится 10 тыс. кв. м, надо отметить, что здание — ОКН.

КРТ — это проект комплексного развития территории. Тогда возникает вопрос, зачем в проект комплексного развития территории включать один дом? Ответ очень простой, он заключается в том, что КРТ — это инструмент быстрой консолидации земли, объектов недвижимости в один. То есть не надо нянчиться с ебанутыми лендлордами, накрыл все КРТ, быстреньким судом изъятие по кадастровой или по кадастровой + какая-то премия стоимости и погнал улучшать город. Идеальный же инструмент, правда, называется неправильно.

Помните, как долго собирали, выкупали квартиры в доме Наркомфина, чтобы начать там реставрацию? Сейчас таких проблем не было бы. Накрыл КРТ, полгода — и все, пошли редевелопментом заниматься. Вот так происходит с домом Московского гражданского губернатора.

Давненько ничего жилого на Тверской не строилось, не редевелоперилось. Ожидаем ещё проект от MR по адресу Тверская, 30/2.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Готовится КРТ на ЗУ «Варшавское, 13» и «Варшавское, 17». Оно ещё официально не опубликовано, поэтому параметры ориентировочные — чуть больше 100 тыс. кв. м СПП в ГНС с сохранением всех ОКН, которые накрываются данным КРТ. Находится КРТ прямо за БЦ «Даниловский форт» и проектом «амолета — «Новоданиловская, 8». Участок сложный, в том числе там серьезный рельеф, поэтому крайне любопытно, кто будет с этим рельефом, кустами и ОКНами нянчиться. Боль, дырка, задница для любого девелопера! Рядом из участков у нас:

1. Выше упомянутый Стоун «Новоданиловская, 12» (1), где уже ждунов собирают, планы по продажам амбициозные строят. Архитектура там от бюро HADAA.
2. На другой стороне Варшавки супер зависший участок «Варшавское, 14» (2). Кто только не планировал его застроить. И всё никак. Площадка ждет своего девелопера.
3. Также под боком КРТ-нулевка «Варшавское, 5» (3), хотя весной 2023 года этот земельный участок планировали продать под стройку.

Посмотрим, кто быстрее всего будет осваивать данные проекты.

В любой профессиональной среде существует свой язык — набор терминов и сокращений, понятных только «своим». Сегодня мы собрали пять ключевых аббревиатур, без понимания которых легко потеряться в обсуждениях и новостях о рынке недвижимости.

🔘КРТ — комплексное развитие территорий

Городской механизм, позволяющий «перезапускать» крупные территории: промзоны, старые кварталы, малоэффективные участки. В рамках КРТ можно демонтировать устаревшие объекты, строить новое жилье, коммерцию и инфраструктуру — все в единой концепции. В Москве это один из ключевых инструментов глубокой трансформации городских районов.

🔘МПТ — места приложения труда

Программа создания мест приложения труда, запущенная в столице в 2019 году. Москва снижает для девелоперов плату за переоформление земельных участков под жилищное строительство и предоставляет дополнительные преференции. Взамен застройщик обязуется одновременно с возведением жилья создавать места приложения труда, где смогут работать и новые жители, и те, кто уже живёт в районе.

🔘ОКН — объект культурного наследия
(не путать с ОКР!)

Исторические здания, сооружения и ансамбли, находящиеся под государственной охраной. ОКН могут быть федерального, регионального или муниципального значения.

Статус ОКН определяет строгие регламенты: порядок реставрации, допустимые вмешательства, обязательные согласования с органами охраны. Любой проект, связанный с ОКН, требует особой методологии, дополнительных экспертиз и имеет жесткие ограничения по изменениям.

🔘ПЗЗ — правила землепользования и застройки

Документ, который устанавливает градостроительные параметры участка: функциональное назначение, высотность, плотность, отступы, ограничения по видам использования. По сути, ПЗЗ отвечают на вопрос: что можно построить на этой территории и в каких пределах. Это ключевая точка опоры для девелопера на ранних стадиях анализа.

🔘ГПЗУ — градостроительный план земельного участка

Основной документ для проектирования. Он содержит сведения о градостроительных ограничениях, инженерных зонах, красных линиях и параметрах разрешенного строительства. ГПЗУ задает рамки будущего объекта и является обязательным для получения разрешения на строительство.

#Словарь_NF_GROUP

▫️🔹🔹🔹🔹 Подписаться на
NF GROUP | Поддержать канал