Покупатели земельных участков в Калужской области расторгли договоры купли-продажи после обнаружения охранной зоны газопровода, запрещающей строительство, которая не была указана в текстовой части выписки ЕГРН. Несмотря на заявление продавца об отсутствии ограничений, суды трех инстанций установили его осведомленность о них. Верховный Суд РФ подчеркнул, что ответственность продавца наступает при доказанной осведомленности о публичных ограничениях.
Когда в выписке ЕГРН написано, что ограничений нет, но они есть.
Рассказывает юрист
Суть спора: Покупатели приобрели два земельных участка в Калужской области для строительства жилого дома, однако позже выяснилось, что земля находится в охранной зоне газопровода, где любое строительство запрещено.
Противоречие в ЕГРН: В текстовой части выписки ЕГРН было прямо указано, что ограничения отсутствуют, но на графическом плане (схеме) того же участка охранная зона была четко обозначена.
Позиция продавца: Продавец утверждал, что не знал о проблеме, ссылаясь на текст выписки. Однако суды установили, что он перепродал землю почти сразу после покупки, а сведения о зоне содержались в документах, которыми он владел.
Итог: Суды трех инстанций признали, что продавец не мог не знать об ограничениях. Договоры купли-продажи были расторгнуты, а деньги взысканы в пользу покупателей (дело № 2-407 / 2025, кассация № 88-10705 / 2026).
Позиция законодательства и судов: Согласно ст. 37 ЗК РФ, последствия наступают за предоставление заведомо ложных сведений. При этом Верховный Суд РФ (определение № 38-КГ19-1) указал, что нельзя автоматически перекладывать на продавца риски публичных ограничений, о которых он не знал — в каждом случае нужно доказывать степень его осведомленности.
Европейский Союз наложил санкции на девелоперскую компанию «Самолет» и её генерального директора Анну Акиньшину из-за использования рабочей силы из Северной Кореи на строительстве во Владивостоке, что нарушает резолюции Совета Безопасности ООН. Санкции ограничивают международное финансирование и инвестиции в акции компании. В самой компании утверждают, что продолжают работать в плановом режиме с использованием преимущественно российских материалов и оборудования. На внутреннем рынке существенных изменений не ожидается, так как кредитование со стороны российских банков продолжается. «Самолет» занимает первое место в России по объему строительства жилья.
✈️ «Самолёт» под санкциями
🍚 «Самолёт» привлекал работников из КНДР к реализации строительных проектов во Владивостоке вопреки запретам Совета Безопасности ООН. За это застройщик получил санкции Европейского Союза. Лично генеральному директору Анне Акиньшиной тоже досталось - новогодние в Париже отменяются.
🔍Последствия:
- Вы, наверное, анестезиолог?
- Как вы узнали?!
- А я ничего не почувствовала...
1️⃣ Финансирование из-за рубежа. О покупках акций со стороны международных инвесторов (даже казахстанских) теперь можно забыть - опасения вторичных санкций остановят международных инвесторов от «выгодной инвестиции» в акции SMLT. Если у «Самолета» были какие-то кредитные отношения с зарубежными банками, то санкции наоборот помогут забыть об этих долгах (на какое-то время во всяком случае!).
2️⃣ Финансирование в России. Большинство кредитующих SMLT банков тоже под санкциями и ничего - работают. От кредитования SMLT российские банки не откажутся, а если откажутся, то по причинам с санкциями ЕС не связанными. Более того, государство и квазигосударственные банки теперь должно будет скорее помогать самому большому застройщику в России... Мобилизуют ресурсы во имя спасения, так сказать.
3️⃣ Поставки стройматериалов и оборудования. Ну вообще-то если в рамках проекта «Пригород Лесное» понадобится установить унитазы Villeroy-Boch, то закупку можно сделать через цепочку дилеров. А так, насколько я понимаю, «Самолёт» уже давно импортозаместился и от поставок из «недружественных» стран не зависит.
4️⃣ Продажи. Цены в проектах SMLT упадут до $700/м2. Шутка. Вообще никакой связи между санкциями и ценами на продукцию горемыки-застройщика нет. Продажи и так плохие, санкции не испортят картину.
5️⃣ Зарубежная экспансия. У SMLT нет проектов вне России, но теперь можно будет что-нибудь построить в Иране или Белоруссии. Особенно рынок КНДР интересен, с местными подрядчиками отношения уже налажены.
🔻Итого: для российских проектов компании никаких ощутимых последствий не будет (и так всё плохо), а на будущие международные проекты SMLT нам всем в общем-то наплевать.
✅ Для тех, кто пропустил: ПИК под санкциями с февраля 2024 года и ничего особенного не случилось.
🍿 Просто интересно: что в следующей серии этого сериала? Бубонная чума в офисе или высадка инопланетян в «Космическом квартале» (Болшево МО)?
Основание — утверждение европейских властей о привлечении работников из КНДР на строительные проекты во Владивостоке.
💬В «Самолете» заявили, что продолжают работать в плановом режиме. В пресс-службе подчеркнули: российская стройка практически полностью использует отечественные материалы и оборудование, и группа — не исключение.
«В настоящий момент мы занимаемся изучением официального релиза Европейского Союза и после получения всех необходимых материалов, тщательного анализа причин, по которым наложены санкции, сможем вернуться с комментарием по существу сложившейся ситуации»,— добавили в компании.
Справочно:
По данным портала Всeостройке.pф, «Самолет» занимает 1-е место в РФ по объему текущего строительства жилья.
Основание — утверждение европейских властей о привлечении работников из КНДР на строительные проекты во Владивостоке.
💬В «Самолете» заявили, что продолжают работать в плановом режиме. В пресс-службе подчеркнули: российская стройка практически полностью использует отечественные материалы и оборудование, и группа — не исключение.
«В настоящий момент мы занимаемся изучением официального релиза Европейского Союза, и после получения всех необходимых материалов, тщательного анализа причин, по которым наложены санкции, сможем вернуться с комментарием по существу сложившейся ситуации»,— добавили в компании.
Справочно:
По данным портала Всeостройке.pф, «Самолет» занимает 1-е место в РФ по объему текущего строительства жилья.
ЕС применил санкции к девелоперской компании «Самолёт» из-за привлечения северокорейских строителей, которые с десяти лет назад признаны Советом Безопасности ООН персонами нон грата во всём мире. Это решение связано с международными ограничениями, касающимися трудовой миграции из Северной Кореи в строительной сфере.
⚡️ «Самолёт» попал под санкции ЕС за использование северокорейских строителей
🔵Совет Безопасности ООН объявил северокорейских трудовых мигрантов персонами нон грата по всему миру почти десять лет назад.
С 3 октября вступили в силу ужесточённые правила для зон затопления и подтопления, запрещающие строительство домов на многих земельных участках. В таких зонах расположено около 3,75 млн участков, при этом на 2,57 млн из них отсутствуют здания, что осложняет планы владельцев и затрудняет продажу непостроенных земель.
К чему привело ужесточение правил для зон затопления и подтопления
Для владельцев незастроенной земли это уже вопрос реализации планов: участок покупали под дом, но начинать строительство в пределах установленной зоны теперь запрещено.
Как и продать теперь эти участки будет сложно.
На 3 октября в установленных зонах полностью или частично находились 3,75 млн участков. На 2,57 млн из них в использованных сервисом данных нет зданий с координатами.
В Москве рядом с Савёловским вокзалом продают 6-метровую комнату, переоборудованную из склада, по цене 1,9 млн рублей. Помещение имеет ограничения — нет воды, туалета и окон, а также нельзя зарегистрироваться по месту жительства. Несмотря на это, риелторы считают предложение привлекательным из-за низкой стоимости.
В Москве за 1,9 млн рублей продают 6-метровую комнату для хранения оружия в пределах ТТК
Здание, расположенное рядом с Савёловским вокзалом, было переоборудовано из склада в помещения свободного назначения.
В этом конкретном лоте, где ранее хранили оружие, отсутствуют вода, туалет и окна, а для прописки использовать его нельзя. Несмотря на неудобства, риелторы называют предложение привлекательным из-за низкой цены.
Граждане могут самостоятельно установить через портал Госуслуги ограничения на получение кредитов и дистанционных займов, а также на проведение сделок с недвижимостью без личного участия владельца. Запреты позволяют защитить имущество от сделок без присутствия собственника, даже если есть цифровая подпись или доверенность. Кроме того, сервис предлагает ограничения на оформление новых SIM-карт и участие в азартных играх с длительным сроком действия. Некоторые из запретов можно снять только лично через МФЦ.
📌 Какие полезные самоограничения можно установить через Госуслуги
1️⃣ Самозапрет на кредиты и займы
Самозапрет может быть полным или частичным — например только на дистанционные займы в МФО. Его можно отменить в любое время по желанию.
2️⃣ Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия
При таком ограничении любая сделка с жильем возможна только при личном визите собственника в МФЦ или Росреестр. Даже если у кого-то постороннего будет доступ к цифровой подписи или нотариальная доверенность, продать и подарить недвижимость без участия владельца не получится.
3️⃣ Самозапрет на оформление новых SIM-карт. Оформить самозапрет можно через Госуслуги. Снять запрет можно только при личном визите в МФЦ с паспортом и СНИЛС.
4️⃣ С 1 сентября т.г. граждане могут подать заявление на самозапрет на участие в азартных играх. Кстати, заявление об исключении можно будет подать не ранее чем через 12 месяцев.
№ 575-ФЗ
С 1 октября 2026 года вступило в силу постановление правительства, которое ограничивает работу самозанятых через цифровые платформы в сфере строительства. Теперь самозанятым запрещено работать на одного заказчика более 60 часов в месяц через платформы в течение шести месяцев подряд. Эта мера направлена на предотвращение подмены трудовых отношений гражданско-правовыми соглашениями. Ограничения не касаются самозанятых, имеющих прямые договоры с заказчиками без участия платформ.
Вступившие в силу ограничения платформенной занятости затронут рабочие специальности в сфере строительства
Об этом президент Национального объединения строителей Антон Глушков сообщил «РИА Недвижимости».
«Ограничивается не самозанятость как таковая, а ее использование для подмены трудовых отношений через цифровые платформы. Постановление не касается самозанятых в строительстве и недвижимости, если у них есть прямые договоры с заказчиками без участия платформы», – пояснил Глушков.
🤩 Напомним, с 1 октября 2026 года вступило в силу постановление правительства, направленное на борьбу с маскировкой трудовых отношений под разовые гражданско-правовые соглашения. Теперь самозанятым запрещено работать на одного заказчика через платформы более 60 часов в месяц в течение шести месяцев подряд.
В Эстонии предложен законопроект, предусматривающий ограничение сделок с недвижимостью для граждан России и Беларуси с 1 января 2027 года. Согласно заявлению председателя парламентской комиссии, инициатива связана с изменившейся ситуацией в сфере безопасности и направлена на предотвращение рисков обхода действующих ограничений. Если закон примут, запрет вступит в силу с начала 2027 года.
🪖 Эстония может запретить россиянам покупку недвижимости
По словам председателя парламентской комиссии, необходимость поправок связана с «изменившейся ситуацией в сфере безопасности».
Законопроект, как утверждается, улучшит возможности государства предотвращать риски и обходить действующие ограничения.
🔵Если документ примут, ограничения на сделки с недвижимостью для россиян и белорусов вступят в силу с 1 января 2027 года.
В публикации подробно разбирается важность глубокого анализа земельных участков перед сделкой, чтобы выявить ограничения ППТ, ЗОУИТ, сервитуты и другие факторы, способные существенно повлиять на экономический потенциал проекта. Подчеркивается необходимость комплексной оценки технических и экономических показателей с привлечением региональной экспертизы и осмотра на месте для уменьшения рисков и затрат.
🤩 Что обнулит экономику участка: Due Diligence для застройщика
Участок может пройти первичный фильтр и всё равно потерять экономику из-за ППТ, ЗОУИТ, сетей или ограничений, которые обнаружатся уже на этапе глубокой проверки.
В новом выпуске ЕРЗ-тренды разбираем, как определить реальный градостроительный потенциал земли до сделки и заранее оценить риски, сроки и дополнительные затраты.
🎞 Смотрите и читайте первыми: Вконтакте | YouTube | Материалы | Итоги
В выпуске:
• Как рассчитать реальные ТЭПы участка, а не опираться на заявленный потенциал?
• Какие ограничения искать в ПЗЗ, ППТ, ГПЗУ и других документах?
• Как ЗОУИТ, сервитуты, подтопление, приаэродромные территории и другие ограничения влияют на экономику проекта?
• Почему данных из открытых источников недостаточно и где нужны региональная экспертиза, GR и осмотр на месте?
Участники:
🟠Кирилл Холопик — руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ, модератор
🟠Сергей Григорьев — директор по развитию «Голос.Девелопмент», Группа Голос
🟠Вадим Котяев — директор по территориальному развитию ПГС
🟠Михаил Продан — заместитель генерального директора по развитию Левел Регионы, Level Group
🟠Олег Громков — директор департамента развития Северо-Западного региона GloraX
🟠Олег Лещук — заместитель генерального директора по развитию Талан
🤩 Все выпуски цикла онлайн-дискуссий ЕРЗ «Земельный банк» можно посмотреть по ссылке.
Олег Лещук из компании «Талан» рекомендует при оценке участков для девелопмента ориентироваться на консервативный сценарий с сохранением ограничительных зон (ЗОУИТ), если нет документальных подтверждений их снятия. Несовпадения в проектах планировки территории могут сильно влиять на экономику проекта, поэтому проверка ППТ включена в начальные градостроительные анализы. Учитываются также возможные будущие нормативные зоны, создающие дополнительные риски. Такой подход помогает более точно оценивать риски и экономику будущих проектов, исходя из реального состояния документов и градостроительных ограничений.
🤩 ЕРЗ-тренды: Считайте экономику проекта сценарно, в том числе так, будто ограничения не снимут
Олег Лещук, заместитель генерального директора по развитию Талан, на дискуссии ЕРЗ-тренды рассказал, почему при оценке участка девелоперу, в первую очередь, стоит опираться на документы и консервативный сценарий застройки.
Эксперт отметил, что устные обещания снять ограничения не должны становиться основой базовых расчетов и принятия решения. В практике компании были случаи, когда договоренности не подтверждались и ограничения сохранялись.
Поэтому в Талан оценивают участок исходя из нескольких сценариев развития событий. Основываясь, в первую очередь, на консервативных технико-экономических показателях и сохранении зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) при условии, что обратное не подтверждено документально.
Основанием для более оптимистичного сценария могут стать документально подтвержденные изменения – например, официальные документы, подтверждающие предстоящий факт и обозначающие срок ликвидации объекта, создающего ограничения.
Отдельный риск – противоречия между проектами планировки территории. По словам Олега Лещука, на один участок могут распространяться несколько ППТ. Расхождения в них, в том числе по размещению или планируемому размещению линейных объектов, способны существенно повлиять на экономику проекта. Поэтому компания включила проверку ППТ уже в начальный градостроительный анализ.
При оценке учитывают и нормативные ЗОУИТ, которые могут стать установленными в ЕГРН позднее. Например, соседний автосервис может установить санитарно-защитную зону раньше, чем девелопер получит исходно-разрешительную документацию. Тогда придется рассматривать варианты решения вопроса вплоть до выкупа этого автосервиса.
«Нужно изучать, получать всю доступную информацию, но учитывать как базовый вариант, что ТЭПы, будут в консервативном их варианте, а ЗОУИТ будут не сняты», – подчеркнул Олег Лещук.
🤩 Все выпуски цикла онлайн-дискуссий ЕРЗ «Земельный банк» можно посмотреть по ссылке.
🤩 Маркетплейс земли для строительства от ЕРЗ доступен по ссылке.
Эксперт Сергей Григорьев из Группы Голос объяснил, что до этапа оценки градостроительного потенциала земельных участков доходит только около 20% всех предложений. На этом этапе анализируются данные из генплана, правил землепользования и застройки (ПЗЗ), нормативов и зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). При этом лишь 5–10% участков исключаются из-за градостроительных ограничений. В итоге формируются технико-экономические показатели (ТЭП) и делаются выводы о возможностях использования земельного участка.
🤩 ЕРЗ-тренды: Редко у тебя есть понимание, что сделке точно быть
Директор по развитию Голос.Девелопмент Группы Голос Сергей Григорьев на дискуссии ЕРЗ-тренды отметил, что до этапа оценки градостроительного потенциала участка доходит примерно 20 процентов от всего входящего потока предложений.
На примере заключенного договора КРТ эксперт рассказал о подходе компании к градостроительному анализу.
«В первую очередь смотрится генплан и ПЗЗ действующие. Основную информацию мы берём с НСПД. Помимо Градрегламента, где есть плотность застройки, требования к социалке и к машино-местам, важным блоком являются зоны с особыми условиями использования территорий», — рассказал эксперт.
Конечным результатом этапа оценки градостроительного потенциала участка, по словам Сергея Григорьева, являются ТЭПы и выводы по ограничениям — зонам с особыми условиями использования территорий.
«Редко у тебя есть понимание, что всё, сделке точно быть. <…> На берегу мы можем понять, что есть ЗОУИТы сложно изменяемые или неизменяемые. <…> При этом критически мало – буквально 5-10% участков – на этом этапе исключаются из-за градостроительных ограничений», — подчеркнул Сергей Григорьев.
🤩 Все выпуски цикла онлайн-дискуссий ЕРЗ «Земельный банк» можно посмотреть по ссылке.
🤩 Маркетплейс земли для строительства от ЕРЗ доступен по ссылке.
Директор по территориальному развитию девелоперского направления ПГС Вадим Котяев рассказал о базовых проверках для оценки градпотенциала участка. В ходе оценки учитываются генпланы, ПЗЗ, территориальная зона, параметры застройки и другие правовые документы. Особое внимание уделяется инженерным сетям, которые могут заблокировать проект, а также транспортной и социальной инфраструктуре, ограничениям и ресурсам для реализации проекта. Результатом проверки является понимание, что и сколько можно построить, сроки реализации и необходимые ресурсы.
🤩 ЕРЗ-тренды: Неоднократно сталкивались с ситуацией, что строительство сетей просто закрывает проект напрочь
Директор по территориальному развитию девелоперского направления ПГС Вадим Котяев на дискуссии ЕРЗ-тренды рассказал о базовом наборе проверок при оценке градпотенциала участка.
«При оценке градпотенциала мы смотрим, как и все, генпланы, ПЗЗ, территориальную зону, вид разрешённого использования, предельные параметры застройки, проверяем действующую документацию по планировке территории, ППТ, решения о КРТ, красные линии, зоны планируемого размещения объектов, публичные сервитуты, возможное изъятие земель для гос и муниципальных нужд. Смотрим на ГПЗУ, обязательно сверяем его с первичными документами в их актуальной редакции», — отметил Вадим Котяев.
Также, по его словам, необходимо оценить транспортную и социальную инфраструктуру, приаэродромные территории, санитарные, водоохранные зоны и другие ограничения.
«Проверяем инженерные сети и с точки зрения ограничений, и с точки зрения возможности, необходимости и целесообразности их выноса. Неоднократно сталкивались с ситуацией, что строительство сетей просто закрывает проект напрочь», — обратил внимание Вадим Котяев.
Результат проверки, как добавил эксперт, должен отвечать на четыре ключевых вопроса: что и сколько можно построить, за какой срок можно реализовать этот объем на рынке, за какой срок участок можно вовлечь в градостроительный оборот и каких ресурсов потребует подготовка участка, строительство и реализация проекта.
🤩 Все выпуски цикла онлайн-дискуссий ЕРЗ «Земельный банк» можно посмотреть по ссылке.
🤩 Маркетплейс земли для строительства от ЕРЗ доступен по ссылке.
Публикация раскрывает ключевые факторы и ограничения, которые необходимо учитывать при проведении Due Diligence земельных участков перед сделкой для жилого строительства. Обсуждаются важные аспекты — ПЗЗ, ГПЗУ, ЗОУИТ, инженерные сети, сервитуты и инфраструктурные обязательства, а также риски, влияющие на экономику проекта и возможность возведения жилья.
❗️Через 10 минут начинаем ЕРЗ-тренды!
Сегодня разбираем Due Diligence земельного участка:
как до сделки понять, сколько жилья на нем действительно можно построить и какие ограничения могут изменить экономику проекта.
ПЗЗ, ГПЗУ, ЗОУИТ, сети, сервитуты и инфраструктурные обязательства — на что смотреть в первую очередь и где чаще всего скрываются риски.
Эксперты девелоперских компаний обсудят возможности и ограничения при строительстве жилья на конкретных участках. Влияние ограничений ЗОУИТ, охранных зон, санитарных разрывов и инфраструктурных обязательств может существенно уменьшить заявленный продавцом потенциал застройки. На дискуссии ЕРЗ-тренды будут рассмотрены методы оценки реального объёма застройки и выявления скрытых рисков до заключения сделки.
Градпотенциал без иллюзий: сколько жилья на самом деле можно построить на участке?
Заявленный продавцом потенциал участка и реальные возможности застройки могут сильно отличаться. ЗОУИТ, охранные зоны, санитарные разрывы или инфраструктурные обязательства способны изменить всю экономику проекта.
🤩 На дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты расскажут, как до сделки посчитать реальный объём застройки и обнаружить скрытые риски.
🤩 Зарегистрироваться
Спикеры:
🟠Сергей Григорьев, директор по развитию Голос.Девелопмент, Группа Голос;
🟠Вадим Котяев, директор по территориальному развитию ПГС Проект.
Эксперты:
🟠Михаил Продан, заместитель генерального директора по развитию Левел Регионы, Level Group;
🟠Олег Громков, директор департамента развития Северо-Западного региона ГК GloraX;
🟠Олег Лещук, заместитель генерального директора по развитию Талан (Удмуртская Республика).
Земли под ИЖС могут иметь ограничения, запрещающие строительство домов из-за зон затопления, лесов, охранных зон и объектов культурного наследия. Для проверки участка используют кадастровые данные с наложенными ограничениями, выписку из ЕГРН и разрешение администрации на строительство конкретного дома. Жёсткие отступы и ограничения могут значительно уменьшить площадь для возведения жилого дома.
✅ Как не купить участок, на котором запрещено строить дом
➖ Даже земля под ИЖС может оказаться почти бесполезной для строительства. Дом могут не разрешить из-за зоны затопления, леса, охранной зоны коммуникаций, водоёма или объекта культурного наследия. Иногда запрета на весь участок нет, но после обязательных отступов под строительство остаётся всего несколько метров.
➖ Первую проверку проводим в НСПД. Вводим кадастровый номер участка и включаем слои с ЗОУИТ, зонами затопления, лесами и другими ограничениями. Например, в официально установленной зоне затопления или подтопления капитальное строительство запрещено без инженерной защиты территории, а от границы лесных насаждений до жилого дома обычно требуется оставить 30 м.
➖ Но одной карты недостаточно. Перед сделкой покупателю стоит заказать выписку из ЕГРН и ГПЗУ, а продавца попросить подать уведомление о планируемом строительстве с параметрами конкретного дома. Положительный ответ администрации подтвердит, что такой дом действительно можно разместить на участке.
Дети-сироты и оставшиеся без попечения родители после 23 лет могут получить жильё через соцнайм с правом приватизации по истечении 5 лет или купить квартиру с использованием жилищного сертификата. При покупке через сертификат недвижимость нельзя продавать, обменивать или обременять в течение трёх лет. Рекомендуется тщательно проверять документы продавца и факт использования сертификата при покупке у таких продавцов.
📌 Покупка недвижимости у сироты. Нюансы
Коллеги из @risrf рассмотрели ситуацию с жильем, предоставляемым детям-сиротам (с 23 лет при соблюдении ряда условий).
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, после достижения совершеннолетия вправе бесплатно получить жилую квартиру или жилой дом от региональных властей.
Жилое помещение может быть получено двумя способами:
◾️по договору соц.найма, с правом приватизации только по истечении 5 лет и при отсутствии проблем с оплатой коммунальных услуг и исполнением обязательств по найму;
◾️самостоятельная покупка с использованием средств денежного сертификата.
Объект, кстати, может быть куплен не только в личную собственность обладателя сертификата, но и в общую собственность с несовершеннолетними детьми и супругом.
При этом
Если жилое помещение было предоставлено гражданину, являющемуся сиротой или ребенком, оставшимся без попечения родителей, по договору соц.найма, а потом этот гражданин помещение приватизировал, то он может сразу же после приватизации распоряжаться помещением как угодно.
А вот, если жилое помещение было приобретено с использованием сертификата для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или сертификат был использован на погашение кредита на покупку жилого помещения, то в течение ТРЕХ лет с даты приобретения в собственность помещения (см. п. 14 ст. 8.1 указанного закона) это помещение НЕЛЬЗЯ продать, подарить, обменять, сдать в аренду или наем, заложить, нельзя иным способом обременить объект или передать его в собственность другому лицу.
❗️ Поэтому, если собственник владеет жилой недвижимостью менее 3 лет и при этом купил ее, важно изучить правоустанавливающие документы продавца перед покупкой квартиры или жилого дома.
Что стоит смотреть, советуют коллеги:
▫️возможно, запросить у продавца справку из СФР о назначенных выплатах и льготах;
▫️ выяснить, указано ли в ДКП, что на оплату использовался Сертификат о предоставлении выплаты на приобретение жилья детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей;
▫️выяснить использовались ли кредитные средства банка на покупку жилого помещения. Если кредит был - проверить не был ли он полностью погашен за счет сертификата (т.е. полностью ли оплачен основной долг и проценты по кредиту, пени и штрафы сертификат не покрывает). Возможно, запросить выписку по счету, "привязанному" к кредиту, посмотреть откуда поступали платежи. Либо запросить справку из банка, что не использовался сертификат для сирот на погашение кредита (если вообще банк такие справки выдает).
С 2020 года в Китае действовали строгие ограничения долговой нагрузки для застройщиков, что привело к падению продаж жилья на 64% и снижению цен на 22%. Несмотря на меры поддержки, снижение ставок ипотеки и полную отмену ограничений в январе 2026 года, рынок жилья продолжает испытывать спад. Продажи топ-100 застройщиков в январе остались на 27% ниже аналогичного периода прошлого года, а цены продолжили падать. История КНР иллюстрирует вызовы отрасли при жестком регулировании, хотя российская модель эскроу-счетов считается более защищающей дольщиков.
🇨🇳 Китай пять лет спасал рынок жилья, но даже отмена ограничений не вернула покупателей
Всё началось с «трех красных линий» — ограничений долговой нагрузки застройщиков, которые Китай ввел в августе 2020 года, чтобы охладить перегретый рынок. Но для отрасли, жившей на постоянном рефинансировании, ограничения оказались слишком жесткими: девелоперы начали терять доступ к деньгам, затем пришли дефолты.
Так, за шесть лет продажи жилья упали с пиковых 18,2 до 6,5 трлн юаней — примерно на 64%. Индекс цен на новостройки снизился на 22%, а число крупных девелоперов с продажами свыше 100 млрд юаней сократилось с 43 до 10.
☝🏻А дальше самое интересное: власти начали откручивать гайки обратно.
Запустили фонд на 200 млрд юаней для достройки проблемных домов, пакет из 16 мер поддержки, снизили ипотечные ставки до исторических 2,35%, запустили «белые списки» проектов с триллионами юаней одобренного финансирования и даже программу выкупа непроданных квартир. Но продажи так и не восстановились.
Уже в январе 2026 года «три красные линии» фактически отменили полностью. Акции девелоперов сразу выросли, а вот покупатели не вернулись: продажи ТОП-100 застройщиков в январе были еще на 27% ниже год к году, цены продолжили снижаться.
Прямой аналогии России с Китаем нет — наша эскроу-модель гораздо лучше защищает дольщика. Но история очень показательна.
С 1 октября соцфонд изменит проверку семей, получающих единое пособие на детей до 17 лет и беременных женщин. Поступления на банковские карты всех членов семьи будут соотносить с официальными доходами. Если сумма переводов будет подозрительно высокой, в выплате пособия откажут.
✅ Переводы на карту могут лишить пособия: что изменится с 1 октября
➖ Соцфонд начнет по-новому проверять семьи, которые обращаются за единым пособием на детей до 17 лет и беременным женщинам. Сумму поступлений на счета всех членов семьи сравнят с их официальными доходами: если денег окажется подозрительно много, в выплате откажут. Какие переводы попадут под проверку и как заранее рассчитать свой лимит — в карточках.
Сбербанк получил статус спецбанка для россиян, уехавших из РФ и уклоняющихся от политического наказания. Для них будут открыты специальные счета, куда будут поступать все доходы, получаемые ими в России. Также установлено ежемесячное пособие для их близких родственников, ограниченное одним МРОТ.
✅ Сбербанк назначили спецбанком для уклоняющихся релокантов
➖ Россияне, уехавшие из РФ и уклоняющиеся от наказания по «политическим» статьям, попадут в специальный реестр и под ограничения. По распоряжению Михаила Мишустина для них откроют спецсчета в Сбербанке, куда будут зачисляться все их доходы, получаемые в России.
➖ Отдельным постановлением определен размер ежемесячного пособия для близких родственников таких релокантов (выплата предусмотрена законом в особых случаях). Максимальная сумма ограничена 1 МРОТ.
Росфинмониторинг представил проект сервиса для самопроверки на экстремизм с помощью электронных запросов. Лица, включённые в реестр экстремистов, столкнутся с блокировкой счетов и запретом финансовых операций. Также им запрещено совершать сделки с недвижимостью, а переводы денег таким лицам могут рассматриваться как финансирование экстремистской деятельности.
Росфинмониторинг предложил создать сервис самопроверки на экстремизм.
Соответствующий проект опубликован на федеральном портале проектов нормативно-правовых актов.
Электронные запросы на предмет наличия в реестре экстремистов можно будет направлять через официальный сайт Росфинмониторинга и получать в ответ ответ - включены они в перечень экстремистской или террористической деятельности или нет.
➡️ Какие ограничения могут быть у лица, включенного в реестр экстремистов (зачем проверять):
▪️Заморозка счетов: Все банковские счета и электронные кошельки физического лица подлежат немедленной блокировке.
▪️Запрет на операции: Любые денежные переводы, финансовые сделки и использование банковских карт полностью запрещены.
▪️Сделки с недвижимостью: Лицо не может покупать, продавать или дарить квартиры, дома и земельные участки.
▪️Для окружающих: Любые переводы денег такому человеку (донаты, помощь) квалифицируются как финансирование экстремистской деятельности (статья 282.3 УК РФ), за что грозит реальный тюремный срок. Сделки с гражданином из такого реестра не проведешь.