Компания «Лиссэл», принадлежащая владельцу «Русского монолита» Валерию Демичеву, ведёт судебное разбирательство с РЖД по участку в ЦАО Москвы у Шмитовского проезда. Девелопер подал иск с требованием снести железнодорожную эстакаду МЦД-4, проходящую через принадлежащие ему земли, и взыскивать штрафы за просрочку демонтажа. Конфликт возник после отказа застройщика подписать соглашение об изъятии земли РЖД в 2022 году. На территории площадью около 90 тыс. кв. м согласовано строительство офисного комплекса. Девелопер пытается продать участок, но железнодорожные пути и затяжной спор отпугивают покупателей.
Застройщик требует от РЖД снести железнодорожную эстакаду МЦД-4 у «Москва-Сити»
Компания «Лиссэл», принадлежащая владельцу строительной группы «Русский монолит» Валерию Демичеву, подала в Арбитражный суд Москвы иск к РЖД. Девелопер, который намерен построить офисный комплекс в Шмитовском проезде, требует демонтировать опоры и эстакаду МЦД-4, проходящие через два принадлежащих ему участка.
Согласно иску, РЖД должна убрать конструкции и вывезти их в течение 45 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения решения истец просит взыскивать с ответчика судебную неустойку в размере 10 тыс. рублей за каждый день и предоставить ему право самостоятельно вывезти и утилизировать опоры и эстакаду за счет РЖД.
Суд принял иск к производству и возбудил дело, но с уверенностью можно сказать, что шансы на успех невысоки.
Спор вокруг участков длится не первый год. В 2022 году РЖД направила застройщику соглашение об изъятии земли для строительства железнодорожной эстакады, однако «Лиссэл» отказался его подписывать. С тех пор стороны судятся.
На самом участке согласовано строительство офисного комплекса площадью 90 000 м². По имеющимся данным, площадку уже несколько лет пытаются продать, а для повышения привлекательности проекта застройщик скорректировал технико-экономические показатели и отказался от строительства гостиницы. Однако покупателей, вероятно, отпугивают проходящие по участку железнодорожные пути и затянувшийся конфликт с РЖД.
Помните участок «Русского монолита» рядом с ТТК, среди развязок и ж/д путей, зато в ЦАО и около «Москва-Сити»? Так вот. Скандал вокруг него набирает обороты.
Напомним, еще в 2022 году РЖД направила застройщику соглашение об изъятии земли для строительства ж/д эстакады, но тот отказался подписывать бумаги. Начались суды. Теперь «Лиссэл» (принадлежащая владельцу «Русского монолита» Валерию Демичеву) требует от РЖД снести опоры и эстакаду МЦД-4, проходящие через принадлежащие ему площадки. Вы верите, что Фемида удовлетворит сей запрос?
Поговаривают, параллельно девелопер пытается продать эту землю. Но желающих обзавестись участком с железнодорожными путями и вступать в конфликт с РЖД, конечно же, не находится. Впрочем, на территории согласовано около 90 тыс. «квадратов» офисной недвиги.
Ну что тут скажешь? Можем лишь посоветовать «Русскому монолиту» присмотреться к китайскому опыту: у этих ребят поезд благополучно проходит через дом.
📍 Локейшен: ЦАО, Пресненский, ближайшее метро — «Шелепиха» (550 м), несколько удобнее — в 400 метрах — находится одноименная станция МЦК.
Компания «Галс» приобрела трёхэтажный офисный центр 1972 года в районе Дубининской и намерена снести его для возведения нового офисного здания. Вокруг этой локации активно развивается офисная недвижимость с рядом новых проектов. Основной вызов заключается в том, сколько новых офисных площадей сможет поглотить рынок, учитывая масштабную многофункциональную застройку на территории Павелецкого грузового двора общей площадью почти 800 тыс. кв. м, включающую жилые и нежилые объекты.
Кажется, «Галс» окончательно освоился на Дубининской. Компания купила трёхэтажный бизнес-центр 1972 года постройки по адресу «Дубининская, 33Б» (1), буквально по соседству со своим офисным проектом «Дубининская, 39–41» (2). Последний, надо признать, получился удачным. Видимо, решили, что останавливаться на одном хорошем офиснике в этой локации необязательно.
Новая покупка — здание площадью около 3,9 тыс. кв. м, расположенное примерно в 30 минутах ходьбы от Павелецкого вокзала. Бывший собственник выставлял его на продажу, причём в объявлениях фигурировали разные цены — от 525 млн до 1,5 млрд рублей. За сколько в итоге купил «Галс», неизвестно. Девелопер уже заявил, что будет согласовывать с городом концепцию развития участка. Переводя с девелоперского: трёхэтажный советский офисник снесут нафиг и построят что-то новое.
Дубининская постепенно превращается в отдельную выставку московского офисного девелопмента. Рядом ждём проект «Жуков, 19» (3). Чуть дальше по улице — офисные истории на «Дубининской, 71» и «Дубининской, 55». Такое ощущение, что скоро здесь будет сложнее найти старый административный корпус, чем новый бизнес-центр с панорамным остеклением.
А главное событие ещё впереди. Всю эту локальную активность рискует накрыть девелоперское море под названием «Павелецкий грузовой двор». По ранее представленным градостроительным параметрам на 26,65 га бывших железнодорожных территорий планировалось построить 799,5 тыс. кв. м суммарной поэтажной площади, из которых 559,65 тыс. кв. м — жильё, а ещё 239,85 тыс. кв. м — нежилая застройка. Там, кстати, уже начали разворачивать огромный строительный городок, хотя окончательное согласование самого проекта не случилось.
И вот тут возникает главный вопрос: сколько ещё офисных метров сможет переварить Дубининская? Особенно если учитывать масштабы Павелецкого грузового двора. Пока девелоперы явно верят в локацию. Осталось убедить в этом арендаторов, чтобы не получилось Дубнинской по цене Дубининской — только с дорогими фасадами и московским центральным ценником.
В Москве застройщики жилья начинают активно выходить на рынок офисной недвижимости, применяя комплексный подход, характерный для жилого строительства, включая создание комфортной среды и общественных пространств. В 2028 году ожидается пик ввода офисных площадей порядка 790 тыс. кв. м от таких девелоперов, что может сформировать новые деловые хабы к 2030 году. Компания Донстрой уже реализовала два таких проекта в Раменках, демонстрируя лоты разной площади и высокие стандарты для компаний-заказчиков.
Офисы по правилам жилого девелопмента.
▶️В Москве меняется подход к созданию деловой недвижимости.
⬛️На этот рынок выходят застройщики жилья, привыкшие проектировать не только здания, но и среду вокруг человека. В 2028 году ожидается пик ввода офисов от таких компаний. Заявлено около 790 тыс. кв. м. К 2030 году они могут сформировать в столице новые деловые хабы.
Тенденцию подтвердила руководитель проектов по коммерческой недвижимости Донстрой Олеся Шмелева на бизнес-завтраке CRE.
⬛️По ее словам, высокая конкуренция повышает требования к продукту: "Компании выбирают среду, а не квадратные метры". Теперь значение имеют технологии, общественные пространства, благоустройство, кафе, рестораны и магазины.
Отметим, что у Донстрой уже есть собственный опыт в этом сегменте. С начала года компания вывела на рынок два деловых проекта в Раменках, на которые приходится 2% столичного предложения.
⬛️Интересно, что характерный для жилого девелопмента комплексный подход проявляется и в деловой застройке.
В бизнес-парке Донстрой предусмотрел лоты от 50 до 1,6 тыс. кв. м, а верхние этажи с эксплуатируемой кровлей отвел под штаб-квартиру площадью 15 тыс. квадратов. Офисный центр в Раменках изначально спроектирован целиком для одной крупной компании.
⬛️По оценке Шмелевой, сегодня растет значение среды, пространства заранее проектируют под разные сценарии, а офис становится одним из инструментов HR-бренда компании.
В середине октября в Москве и Санкт-Петербурге пройдут конференции и форумы, посвящённые рынку офисной и элитной недвижимости. Эксперты обсудят прогнозы для офисной недвижимости Петербурга в 2027 году, стратегии создания офисных проектов, спрос и инвестиционную привлекательность. Также будут рассмотрены изменения предпочтений покупателей элитной недвижимости, актуальные тенденции и новые инструменты продаж в загородном сегменте.
⏏️ Переходим к анонсу деловых мероприятий этой недели!
В ближайшие дни эксперты NF GROUP встретятся с участниками рынка в Москве и Санкт-Петербурге!
🔸15 октября | Конференция NF GROUP «Офисы Петербурга: купить нельзя арендовать» | Санкт-Петербург
⏰9:30
Вместе с экспертами Газпромбанка, ASPACE и ANCOR Recruitment поговорим о том, чего ждать от рынка офисной недвижимости Петербурга в 2027 году, как экономическая ситуация влияет на решения бизнеса, кому подходят гибкие офисы и какую стратегию выбрать – аренду или покупку.
🔸15 октября | Конференция CRE «ОФИСЫ 360» | Москва
⏰12:00
Михаил Сафонов, партнер, директор по развитию NF PM, выступит модератором дискуссии «От проектирования до управления. Стратегии создания успешных офисных проектов».
Поговорим об экономике офисных проектов, сервисных офисах, взаимодействии с собственниками и управлении рисками на всех этапах реализации объекта.
⏰14:30
Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP, выступит в дискуссии «От спроса к сделке. Что сегодня двигает офисный рынок?».
Участники обсудят структуру спроса на офисы, формирование конкурентного предложения, стратегии реализации объектов и характеристики, которые определяют инвестиционную привлекательность офисной недвижимости.
🔗 Подробности и программа
🔸16 октября | Форум Forbes «Город. Человек. Будущее» | Москва
⏰11:15
Андрей Соловьев, партнер NF GROUP, выступит модератором сессии «Тихая роскошь: элитная недвижимость как новый бункер для богатых».
Расскажем, как меняются предпочтения покупателей элитной недвижимости, почему приватность, безопасность и автономность становятся ключевыми требованиями к проектам и какие тенденции определяют развитие элитного сегмента.
⏰15:00
Татьяна Алексеева, директор департамента загородной недвижимости NF GROUP, выступит модератором сессии «Покупатель новой реальности: что продает жилье в эпоху дорогих денег?».
Эксперты разберут, как меняется путь покупателя, какие характеристики продукта сегодня влияют на решение о сделке и какие инструменты продаж работают в новых рыночных условиях.
Управляющая компания «Современные Фонды Недвижимости» планирует в ноябре 2026 года запустить закрытый паевой инвестиционный фонд «Современная коллекция 3», ориентированный на инвестиции в премиальные офисные здания Москвы. Первые приобретения объектов фонд намерен осуществить в 2027 году. По мнению главы УК Екатерины Черных, ограниченное предложение качественных офисов в столице создаёт долгосрочные инвестиционные возможности в коммерческую недвижимость.
🪖 Частным инвесторам откроют доступ к премиальной офисной недвижимости Москвы — РИА Новости
УК «Современные Фонды Недвижимости» готовит запуск закрытого ПИФа «Современная коллекция 3», который позволит вкладываться в бизнес-центры класса А даже неквалифицированным инвесторам.
🔵 О запуске фонда стало известно на форуме СберИнвестиций «Настоящее будущее».
🔵 Начало работы запланировано на ноябрь 2026 года.
🔵Первые объекты фонд планирует приобрести в 2027 году.
🔵 Основной фокус — современные офисные здания Москвы с потенциалом получения арендного дохода.
📌 По оценке главы УК «СФН» Екатерины Черных, предложение качественных офисов в столице ограничено. Это создаёт долгосрочные возможности для инвестиций в коммерческую недвижимость.
Девелопер STONE, традиционно ориентированный на офисные проекты, сейчас считает сбалансированной моделью развития соотношение 70% офисных и 30% жилых проектов в портфеле. Для достижения такой пропорции жилой сегменту нужно значительно увеличить объёмы. В настоящее время в строительстве находятся четыре жилых проекта бизнес+ и премиум-класса, преимущественно у воды и рядом с парками. Компания планирует запускать 1-2 новых жилых проекта в год, выбирая качественные площадки. Портфель офисных проектов также расширяется: недавно запущены проекты STONE SKY Ходынка, STONE Савёловская 2 и STONE Парк Победы, а также создан бренд Stone HQ Office для крупных офисных зданий с площадями от 10 до 50 тыс. кв.м, ориентированных на крупные компании. Девелопер использует городские льготы, полученные в офисном сегменте, для поддержки жилого направления.
На РБК вышло интервью директора коммерческого управления STONE Кристины Недря. Нетипичный кейс того, как офисный девелопер активно заходит в жилой сегмент.
✅ Главная мысль: не хранить яйца в одной корзине. Несмотря на успешное развитие офисного направления, девелопер уверенно обосновывается на рынке жилья. И здесь важно, что полученные льготы от города компания направляет именно на жилое направление. Наращивать новые объемы STONE планирует в соотношении 70% офисов и 30% жилья.
✅А что по офисам? Классическую продажу офисных блоков никто не отменяет, но растет интерес к крупным форматам: отдельным зданиям и большим площадям. Особенно со стороны компаний, которым нужна собственная штаб-квартира, а свободных больших объемов на рынке немного.
✅Планы в жилье. Девелопер не планирует превращаться в конвейер однотипных ЖК: сейчас в стройке четыре проекта бизнес+ и премиум-класса. В фокусе в том числе площадки у воды и рядом с парками. А план компании выводить 1-2 жилых проекта в год — темп, при котором можно не пытаться любой ценой нарастить объемы, а качественно выбрать площадку и проработать продукт.
🎤Моя коллега, директор коммерческого управления STONE Кристина Недря, пообщалась с РБК и сообщила, что соотношение 70% на 30% между офисными и жилыми проектами в портфеле девелопера теперь будет считаться сбалансированной моделью развития компании.
🏁Учитывая новые старты офисных проектов, в числе которых за последние два месяца можно упомянуть STONE SKY Ходынка, STONE Савёловская 2 и сегодняшний STONE Парк Победы, чтобы достичь 30% в портфеле сегменту жилья нужно будет серьезно нарастить объём.
🔍Сейчас STONE рассматривает площадки у воды и рядом с парками и может выводить один-два новых жилых проекта в год. Так что ждём новых стартов продаж жилых проектов в хороших местах!
👉 Более подробно обо всем этом и не только - здесь
Девелопер STONE объявил старт продаж бизнес-центра STONE Парк Победы, расположенного на Кутузовском проспекте в Москве, вскоре после утверждения архитектурного проекта городскими властями. Комплекс общей площадью около 56–62 тыс. кв.м включает два корпуса высотой 18 и 13 этажей с офисными помещениями от 49 кв.м до целых этажей свыше 1 тыс. кв.м, включая варианты с террасами площадью от 140 до 652 кв.м. Минимальная стоимость лота составляет 32,8 млн рублей (от 500 тыс. руб./кв.м). Объект находится в пешей доступности от метро "Парк Победы" и соседствует с штаб-квартирами крупных корпораций. Для покупателей предусмотрен первый взнос от 10% и беспроцентная рассрочка до первого квартала 2031 года.
Вместе со стартом продаж 20-го бизнес-центра в линейке Стоун и подъехал расширенный пак рендеров. Ставки в канале #третьегоадмина не оправдались — проект получил название Стоун Парк Победы.
Напоминаем: архитектуру город согласовал пару дней назад. А теперь наблюдаем, будет ли такой же бодрый темп продаж.
🏗 Девелопер STONE объявил старт продаж в премиальном бизнес-центре STONE Парк Победы на Кутузовском проспекте.
📐 Комплекс общей площадью 56 000 м2 включает два объема в 18 и 13 офисных этажей. Его отличает ступенчатый силуэт с уступами и террасами, строгая фасадная сетка и панорамное остекление. Первые этажи отдадут под ритейл, общепит и сервисы, а главный вход сделают сквозным.
📍 Локация: Кутузовский проспект, в пешей доступности метро «Парк Победы» сразу двух линий, а также «Кутузовская» (МЦК, МЦД-4) и станция «Фили» с одноименной остановкой МЦД-1. По соседству – штаб-квартиры крупных корпораций и плотная застройка премиальным жильем.
💵 Цены и планировки: минимальный бюджет лота ₽32,8 млн. На витрине функциональные офисы от 49 м2 (включая угловые), лоты с террасами от 140 м2, видовые этажи с террасами от 652 м2 и целые этажи от 1,06 тыс.м2.
💳 Условия покупки: первый взнос от 10%, отложенный платеж до июля 2027 г. и беспроцентная рассрочка от девелопера до I кв. 2031 г.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
Бизнес-центр от STONE на Неверовского уже на рынке. Он, кстати, стал двадцатым в линейке офисной недвижимости девелопера. Делимся главными детальками и коллекцией рендеров.
▪️ #Нейминг — STONE Парк Победы .
▪️ Общая площадь — около 62 тыс. кв.м, архитектура — Kleinewelt Architekten.
▪️ Два корпуса высотой в 18 и 13 офисных этажей.
▪️ Площадь офисов — от 49 кв.м, есть угловые форматы, варианты с террасами от 140 кв.м.
▪️ Офисные этажи — от 1,06 тыс. кв.м, есть варианты с террасами от 652 кв.м.
▪️ Ценник — от 500 тыс. руб./кв.м, от 32,8 млн руб./лот.
двадцатым в линейке офисной недвижимости STONE
📍 Локейшен: ЗАО, Дорогомилово, ближайшая станция метро — «Парк Победы» (600 м).
Компания Стоун постепенно увеличивает долю жилой недвижимости в своем портфеле, которая сейчас составляет около 30%. Девелопер планирует поддерживать выпуск 1–2 жилых проектов в год, ориентируясь на премиум-сегмент, как, например, проект на Новоданиловской набережной. Одновременно офисная часть портфеля расширяется, и в портфель добавляется девятый деловой район Москвы — Кутузовский. Создан новый бренд Stone HQ Office, который объединяет отдельно стоящие офисные здания и штаб-квартиры площадью от 10 до 50 тыс. кв. м.
Стоун решил не выбирать
Приближаясь к своему четвертому юбилею, Стоун выкатил интервью для РБК — и на фоне общего офисного тренда получился довольно занятный кейс.
Пока жилые девелоперы один за другим пристраиваются к офисам (программа МПТ дает о себе знать), Стоун идет в обратную сторону: из офисного девелопмента постепенно заходит в жилой сегмент. Здесь и правда без резких движений: на жилье приходится только 30% портфеля, далее темп тоже обещают держать камерным — по 1–2 проекта в год, чтобы не снижать планку ни по площадкам, ни по самому продукту. Полагаем, все последующие проекты будут в сегменте премиум (после того самого проекта на Новоданиловской набережной).
Офисная часть портфеля, тем временем, продолжает расти. И вот тут к уже привычным «восьми деловым районам столицы» добавляется девятый — Кутузовский. Запад Москвы, судя по всему, становится для Стоуна излюбленным направлением офисной географии. Среди площадок КРТ — з/у на Неверовского, Поклонной и Молдавской, про которые мы уже писали ранее. Их упоминание в интервью значит только одно: приближение новых стартов.
А еще внезапно обнаружился Stone HQ Office — упаковка линейки для отдельно стоящих зданий и штаб-квартир площадью от 10 тыс. до 50 тыс. кв. м в отдельный бренд (напоминаем: до этого был анонс Stone Sky с высотными башнями и первым небоскребом на Ходынке). Главное теперь — не запутаться в собственных суббрендах.
Capital Group через ООО «Персеяпрофи» и созданное вместе с городской структурой КРТ ООО «Кульнева» разрабатывает новый проект офисного комплекса площадью около 60 000 кв.м на улице Кульнева напротив делового центра Москва-Сити. Ранее на этом участке планировался многофункциональный центр «Легион VI» площадью около 85 000 кв.м, однако проект был отменён из-за транспортных ограничений на Кутузовском проспекте. Вложения в новый офисный проект оцениваются в 15–20 млрд рублей.
⚡️ Capital Group построит офисный комплекс на 60 000 кв. м напротив делового центра «Москва-сити». По крайней мере, связанное с данным девелопером ООО «Персеяпрофи» разрабатывает соответствующий проект на ул. Кульнева, вл. 6. Данный объект, судя по всему, будет реализован в рамках программы КРТ. В сентябре еще одна структура Capital Group – ООО «Эвес» – вместе с городской фирмой КРТ учредили ООО «Кульнева». Как раз под этот комплекс. Инвестиции в него консультанты оценивают в 15-20 млрд руб.
Наш традиционный информационный дайджест расскажет о том, что происходит с ипотекой и ценами на жилье в Москве и как девелоперы в сложившейся ситуации все же решаются на новые проекты в сегменте коммерческой недвижимости.
#утро_с_ЖБЗ
✅ Выдачи ипотеки в сентябре выросли на 60%, сообщает ТАСС со ссылкой на данные ВТБ. Доля семейной ипотеки в общем объёме, по оценке банка, составила около 64%. Сентябрь стал самым сильным месяцем с июня 2024 года, не считая рекордного декабря 2025 года, когда общий объем выдач достиг 800 млрд руб. С начала года совокупный объём ипотечных выдач превысил 3,5 трлн руб. — на треть больше, чем годом ранее.
✅ Средняя стоимость объекта новостроек массового сегмента в Москве выросла почти на 30% за год, сообщили аналитики системы для мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP pro. Средняя стоимость лота новостроек массового сегмента составила 20,9 млн руб., что на 2,5% больше, чем в августе - 20,4 млн рублей. За год показатель увеличился на 29,8% с 16,1 млн руб. В бизнес-классе средняя стоимость лота достигла 38,6 млн руб., увеличившись на 0,3% по сравнению с августом - 38,5 млн руб. За год показатель вырос на 13,2% с 34,1 млн руб. В премиальном сегменте средняя стоимость составила 115,8 млн руб., что на 1,7% больше, чем месяцем ранее - 113,9 млн руб. В элитном сегменте средняя стоимость объекта на экспозиции составила 381,7 млн руб., сократившись за месяц на 1,0% с 385,6 млн руб. В годовом выражении показатель увеличился на 6,7% с 357,8 млн руб.
✅ Рядом с «Москва-сити» появится еще один крупный офисный комплекс. Входящее в Capital Group ООО «Персеяпрофи» разрабатывает проект офисного комплекса на ул. Кульнева напротив делового центра «Москва-сити», заметили «Ведомости» в инженерно-топографическом плане, который опубликован на сайте столичной мэрии. Параметры будущего объекта там не указаны. Права на данную площадку ранее принадлежали компании «Легион девелопмент», созданной бывшим владельцем «Росгосстраха» Даниилом Хачатуровым. Она хотела возвести там многофункциональный центр «Легион VI» площадью около 85 тыс. кв. м.
Напротив «Москва-Сити» нашли место ещё для 60 000 кв. м офисов. Capital Group присмотрела участок на улице Кульнева площадью 0,9 га.
Как пишут «Ведомости», проект готовит структура девелопера «Персеяпрофи». По данным «СПАРК-Интерфакса», в конце сентября «Эвес» из Capital Group и городская структура КРТ создали ООО «Кульнева» — оно займётся развитием этой территории.
Раньше здесь собирались построить «Легион VI» примерно на 85 000 кв. м. Проект принадлежал «Легион девелопмент» Даниила Хачатурова, но Москва от него отказалась: Кутузовский проспект и так не славится свободной дорогой.
Теперь площадь сократили до 60 000 кв. м, а участок отправили в перезапуск.
На конференции обсудят прогнозы и ключевые показатели рынка офисной недвижимости Петербурга на 2027 год, включая влияние экономической ситуации на решения компаний, развитие формата гибких офисов, стратегии аренды или покупки, а также роль офисной среды в привлечении молодых специалистов. Мероприятие состоится 15 октября в панорамном ресторане Luce на улице Итальянская, 15.
На конференции «Офисы Петербурга: купить нельзя арендовать» вместе с экспертами NF GROUP, Газпромбанка, ASPACE, АТОН и ANCOR Recruitment разберем, какие решения становятся актуальными для бизнеса сегодня и чего ждать от рынка в 2027 году.
В программе:
🔸прогнозы и ключевые показатели рынка офисной недвижимости Петербурга
🔸влияние экономической ситуации на решения компаний
🔸гибкие офисы: какие задачи помогает решать этот формат
🔸аренда или покупка: разбор двух стратегий
🔸роль офисной среды в привлечении молодых специалистов
⏰15 октября, 9:30
📍Панорамный ресторан Luce, ул. Итальянская, д. 15
➡️ Зарегистрироваться
Количество мест ограничено. Участие возможно после подтверждения регистрации организатором.
Компания Prime Life Development, принадлежащая бизнесмену Денису Коноваленко, выиграла аукцион на право реализации проекта комплексного развития территории площадью 14,6 га на Варшавском шоссе и Нагатинской улице в районе Нагатино-Садовники. Участок был продан за 5,38 млрд рублей при начальной цене 2,4 млрд. Компания уже занимается строительством ЖК «1-й Нагатинский» на соседнем участке, первая очередь которого уже введена в эксплуатацию. С приобретением нового участка девелопер может значительно расширить жилой квартал в этом районе Москвы.
Среда — это экватор рабочей недели, поэтому наша утренняя редакторка на радостях собрала такой подробный информационный дайджест.
#утро_с_ЖБЗ
✅ Prime Life Development, подконтрольный семье Владимира Брынцалова, построит крупный жилой квартал в Нагатино-Садовниках на юге Москвы: компания станет станет оператором проекта КРТ на Варшавском шоссе. ООО «Новый проект» стало победителем торгов по продаже прав на реализацию проекта комплексного развития территории (КРТ) площадью 14,6 га на Варшавском шоссе и Нагатинской улице. Это следует из протокола торгов, опубликованного на сайте электронной торговой площадки «Росэлторг». При стартовой цене в 2,4 млрд руб. эта компания согласилась заплатить за лот 5,38 млрд руб. В аукционе также принимало участие АО «Периметр», связанное с девелопером «Плато девелопмент». По данным СПАРК, на который ссылаются «Ведомости», основным владельцем «Нового проекта» является бизнесмен Денис Коноваленко. Он зять бывшего депутата Госдумы, кандидата в президенты России на выборах 1996 года Владимира Брынцалова. Коноваленко также принадлежит девелоперская компания Prime Life Development, которая строит на месте здания бывшего завода «Феррейн» в этом же районе жилой квартал «1-й Нагатинский» (его первая очередь уже введена в эксплуатацию).
✅ Capital Group продала строящийся жилой комплекс в Хамовниках в центре Москвы. С 25 сентября новым владельцем компании «СЗ «Вражский», которая выступает застройщиком жилого комплекса «Узоры» во Вражском переулке в Хамовниках, стала холдинговая компания «Стройкомплекс». Она входит в структуру девелопера «Центр-Инвест», пишет канал «Стройки — и точка». Проект изначально разрабатывала Capital Group, а его реализацией занималась компания Capital Alliance. Ее Capital Group создала совместно с инвестфондом Alias Group для реализации нескольких проектов в Москве, включая этот. Но в начале 2026 года партнерство распалось и проект полностью перешел под управление Capital Group.
🖍🖍 После выхода этого поста в редакцию ЖБЗ обратилась пресс-служба Capital Group, которая сообщила, что "проект «Узоры» как был, так и остается в периметре Capital Group".
✅ Москва обогнала Париж по стоимости элитного жилья. За пять лет московский квадрат в долларовом выражении подорожал настолько, что разрыв с европейскими столицами практически исчез, пишет «Московская перспектива». Если в 2020 году московское жилье было почти вдвое дешевле парижского, то к концу 2025 года оказалось дороже на 3%. Рост цен заметно изменил и сам объем доступного жилья. За $1 млн в Москве пять лет назад можно было купить около 83 кв. м элитной недвижимости, а к концу 2025 года — уже только 36 кв. м. Для сравнения: в Париже за тот же бюджет площадь сократилась с 42 до 37 кв. м.
✅ Темпы роста цен на офисы для продажи замедлились. Средняя цена продажи офисов на первичном рынке Москвы к концу 2026 года может увеличиться на 10%, до 530 тыс. руб. за 1 кв. м. Это ниже показателей предыдущих двух лет, когда прирост составлял 12% и 16% соответственно, следует из прогноза NF Group, на который ссылается «Коммерсантъ». Замедление темпов роста связано с увеличением предложения и охлажденным спросом на офисную недвижимость. Часть компаний переориентируется на рынок аренды, выбирая более бюджетные опции среди менее качественных бизнес-центров, или вовсе отказывается от переезда.
✅ Доля нераспроданных квартир в уже сданных новостройках Москвы и Подмосковья достигла рекордных 19,5%, сообщила РИА «Новости» глава аналитической службы цифровой платформы Redcat Наталия Рыжкина. "Сегодня каждая пятая квартира в предложении первичного жилья – это лот в полностью сданном жилом комплексе. И доля таких квартир постепенно увеличивается. Если в 2022 году на такое предложение приходилось 11,6% рынка, то в 2023-м доля жилья в полностью сданных новостройках выросла до 12,6%, в 2024-м – до 12,7%, в 2025-м – до 15,9%, а сейчас она достигла рекордного за последние годы показателя в 19,5% (18,9 тысячи лотов)", – рассказала она. Самая высокая доля нераспроданных квартир (21,2%), по данным Redcat, наблюдается в старых границах Москвы. В Подмосковье показатель составляет 19,9%, в Новой Москве – около 11,5%.
В Нагатино-Садовниках намечается большой строительный движ: участок на 14,6 га на Варшавском шоссе и Нагатинской улице ушёл с торгов за 5,38 млрд рублей. Хотя начинали всего с 2,4 млрд.
Победителем стало ООО «Новый проект». Второй участник — АО «Периметр», связанное с «Плато девелопмент».
Дальше интереснее, семейные связи здесь тоже присутствуют. «Ведомости» со ссылкой на «СПАРК-Интерфакс» пишут, что «Новый проект» принадлежит бизнесмену Денису Коноваленко. Он зять Владимира Брынцалова — бывшего депутата Госдумы и кандидата в президенты России в 1996 году.
А ещё Коноваленко владеет Prime Life Development. Компания уже осваивает соседнюю территорию бывшего завода «Феррейн», где строит ЖК «1-й Нагатинский» — первая очередь уже сдана.
Теперь у девелопера в районе может появиться ещё почти 15 гектаров под большой жилой квартал. Строительный пазл в Нагатино-Садовниках складывается всё плотнее.
В аналитическом обзоре NF Group представлены данные по рынку инвестиций России и офисной недвижимости Москвы за первое полугодие 2026 года. Внимание уделено деловому району ММЦД «Москва-Сити» и другим важным деловым локациям столицы. Обзор включает анализ предложений, спроса и цен на офисные площади, а также тенденции и перспективы развития рынка.
▫️▫️▫️▫️ Новые аналитические материалы NF GROUP! Обзоры по итогам I полугодия 2026 года:
🔸Рынок инвестиций России
🔸Рынок офисной недвижимости. Продажа. Москва
🔸Деловой район ММЦД «Москва-Сити»
За первое полугодие 2026 года предложение офисов на продажу в Москве выросло на 45% и достигло 1,1 млн м² в 95 проектах от 50 девелоперов. На предложение оказывает влияние больший объем новых объектов в классе А и формирующихся деловых районах, включая Большой Сити и Ходынку, где сосредоточено более половины площадей. Средневзвешенная цена выросла на 12%, составив 507 тыс. рублей за м². Спрос почти удвоился по сравнению с прошлым годом, достигнув 302,9 тыс. м², большая часть сделок приходится на деловые локации. Рынок офисной недвижимости Москвы становится более конкурентным, что усиливает требования к качеству, стадии готовности и условиям покупки.
📊 По итогам I полугодия 2026 года коллеги из NF Group насчитали на первичном рынке офисов в Москве 95 проектов от 50 девелоперов. Год назад в продаже было 60 проектов от 37 девелоперов. За год предложение выросло на 45%, достигнув 1,1 млн м2 экспонируются офисов. Больше половины выставленных в продажу проектов сдаётся в 2027-2028 годах.
🏗 Девелоперы-новички в основном застройщики жилья: они приходят в сектор ради льготы по смене ВРИ. Но опыта и компетенций в офисах у них нет, поэтому ключевыми игроками рынка остаются профильные офисные девелоперы. На крупнейших игроком московского рынка приходится 678 тыс. м2, или 61% всего преддожения.
🥇 Лидер по проектному объёму - STONE: 786 тыс. м2 в 17 проектах.
📍 Что и где покупают? Около половины спроса поиходится на сложившиеся деловые локации: на «Москва-Сити» пришлось 24% сделок, на Ходынку 19%. Вместе с Большим Сити и Кутузовским районом это 59% всего спроса за полугодие.
💰 Сам спрос почти удвоился: за 6 месяцев 2026 года было проданл 302,9 тыс. м2 против 161,4 тыс. м2 годом ранее. Около 52% площадей купили частные инвесторы. Деньги на рынке есть, просто достаются они не всем.
⚖️ Цены растут медленнее предложения: в среднем по городу на +12% за год. Прогноз средней цены экспонирования от NF Group на конец года - ₽530 т./м2.
💡Как это относится к частным инвесторам? Предложения на рынке много, но покупать можно далеко не всё. Первый фильтр - девелопер с уже сданными бизнес-центрами в портфеле, второй - локация, пользующаяся спросом, и только третий - условия покупки и цена.
🪖 Предложение офисов на продажу в Москве выросло на 45% за полугодие — NF Group
За первое полугодие 2026 года продажи стартовали в 14 новых офисных объектах, а общая витрина предложения достигла 1,1 млн м². Средневзвешенная цена предложения прибавила 12% и составила 507 тыс. рублей за м².
🔵 На конец полугодия офисы на продажу представлены в 95 проектах от 50 девелоперов.
Около 87% объёма сосредоточено в классе А. Больше половины предложения — 586 тыс. м² в 45 объектах — приходится на формирующиеся деловые районы.
Лидируют Большой Сити (245 тыс. м²) и Ходынка (103 тыс. м²).
Цена нового предложения в децентрализованных районах 424 тыс. рублей за м², тогда как в сформированных кластерах показатель на 83% выше: 776 тыс. рублей.
За год заметно выросли и объём предложения, и число проектов, и количество девелоперов. Это расширяет выбор для покупателей, но одновременно усиливает конкуренцию между объектами.
В такой ситуации на первый план выходят не только цена и локация, но и качество продукта, стадия готовности, гибкость условий и способность проекта отвечать реальным запросам бизнеса и инвесторов.
Moscow Towers — крупный офисный центр около 400 тыс. кв. м в Москва-Сити, купленный РЖД в 2024 году под штаб-квартиру. Попытка продать около 243 тыс. кв. м здания в 2026 году не удалась — торги сорваны. Если РЖД решит сдавать площади в аренду, вакансия офисов в Москва-Сити может резко вырасти с текущих 4–5% до 19%, повлияв на ставки аренды и динамику рынка.
На канале SimpleEstate вышел интересный пост о судьбе одного из крупных объектов Москва-Сити. Публикую с минимальными сокращениями.
Башня Шрёдингера
📍В Москва-Сити находится загадочный объект, способный сильно изменить рынок офисной недвижимости как в самом Сити, так и в целом в Москве. Это высотный деловой центр, который существует в реальности, но в статистике по офисному рынку Москвы его нет.
✅ Moscow Towers - две башни высотой 287 м на общем стилобате, около 400 тыс. кв. м. В 2024 году РЖД купила 360 тыс. кв. м за 193,1 млрд руб. под штаб-квартиру для 18 тыс. сотрудников. Но переезд затянулся: помещения были без отделки, и на неё нужно было потратить ещё от 50 млрд руб. На фоне огромных долгов РЖД в декабре 2025 года правительство поручило продать актив.
💵 6 апреля 2026 года РЖД выставила на торги 242,5 тыс. кв. м (из них 206,7 тыс. кв. м офисов) за 280,8 млрд руб. Ещё в феврале консультанты называли реалистичным диапазон 180–200 млрд и говорили, что потенциальных покупателей можно пересчитать по пальцам одной руки. Торги 21 мая не состоялись: ни одной заявки подано не было.
❗ Повторные торги пока не анонсировались, актив остаётся у РЖД. Судьба его туманна: в нынешней экономической ситуации покупателей на офисный небоскрёб стало меньше, и даже с дисконтом продать его получится не факт. Логичный шаг для РЖД - попытаться сдать площади в аренду, полностью или частично. Но официальных данных о таком решении нет.
🧮 Большинство консультантов и аналитиков считает вакансию в Москва-Сити (от 1,8% до 4,3% в зависимости от методики) без Moscow Towers. Формально это логично: арендаторам эти площади пока недоступны. С другой стороны, это огромный потенциальный «навес» предложения, и совсем не учитывать его не совсем правильно.
📊 Что будет, если небоскрёб выйдет на рынок? Сегодня в Москва-Сити - дефицит офисов. Вакансия 1,8%, средняя ставка аренды 77 300 руб. за кв. м в год (с отделкой - выше). Если РЖД начнет экспонировать Moscow Towers в аренду целиком, вакансия в Сити одномоментно взлетит с 4–5% примерно до 19%. Если РЖД будет сдавать офисы небольшими блоками, собственникам офисов в соседних башнях придётся бороться за арендаторов. Ну а если РЖД поставит себе задачу сдать объект быстро, то начнут корректироваться и ставки аренды. Конечно, концентрация «если» слишком высокая.
❓В любом случае, парадоксальным образом сложилось так, что от решения Росимущества и РЖД зависит показатель вакансии офисов не только в Сити, но и во всей Москве. А каким будет это решение, вероятно, мы скоро узнаем...
В рейтинге доступности ипотеки на 2026 год лидируют Ямало-Ненецкий автономный округ (55,7% семей) и Ханты-Мансийский автономный округ — Югра (около 53%). Также в топ-5 вошли Чукотский автономный округ, Мурманская и Магаданская области с доступностью ипотеки от 44,7% до 48,3%. В девяти регионах, включая Крым и Севастополь, ипотеку могут позволить себе менее 10% семей. Разрыв в доступности между регионами превышает 12 раз. Дополнительно отмечается снижение ставок аренды в городах-миллионниках, и рост доли жилья-девелоперов в торговых центрах Москвы, в частности проект офисного комплекса площадью 12 тыс. кв.м у ВДНХ от компании «Зиккурат».
Наш традиционный дайджест даже в понедельник пестрит познавательной информацией. Вот так утренняя редакция ЖБЗ, не жалея сил, работает ради наших читателей.
#утро_с_ЖБЗ
✅ Лидером по доступности ипотеки на рыночных условиях в рейтинге 2026 года стал Ямало-Ненецкий автономный округ, следует из подсчетов РИА «Новости». В этом регионе ипотеку на квартиру в 60 кв. м могут позволить себе 55,7% семей. Второе и третье места заняли Ханты-Мансийский автономный округ — Югра и Чукотский автономный округ, где доля таких семей составила 53% и 48% соответственно. Также достаточно высокая доступность ипотеки отмечена в Мурманской и Магаданской областях и Ненецком автономном округе, где доля семей, которым доступна ипотека, составила 48%, 45% и 42% соответственно. Вместе с тем в девяти регионах менее 10% семей могут приобрести шестидесятиметровую квартиру, используя ипотечный заем на рыночных условиях. В двух из них доля таких семей не превышает 5%. Замыкают рейтинг Севастополь, Крым, Дагестан и Республика Алтай.
✅ В январе—августе 24% собственников квартир для долгосрочной аренды в российских городах-миллионниках снизили заявленные изначально ставки в своих объявлениях, подсчитали в «Яндекс Аренде» по запросу «Коммерсанта». Средний размер дисконта достиг 10,6% против 9% в аналогичный период 2025 года. В Москве ставки снизили 28,1% владельцев жилья, в Санкт-Петербурге — 31,3%. Самую высокую долю скидок аналитики зафиксировали в Екатеринбурге — 37,7%. Наиболее значительный средний дисконт отмечен в Казани — 12,9%. В августе средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в городах-миллионниках снизилась на 3% в годовом выражении, двухкомнатных — на 6%, говорят в ЦИАН, добавляя, что рост ставок не наблюдается впервые с 2020 года.
✅ В 2026 году на долю девелоперов, специализирующихся на жилищном строительстве, придется 76% от общего объема сданных в Москве торговых центров, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные CORE.XP. За год значение вырастет в два раза. В 2025 году доля жилых девелоперов на рынке торговой недвижимости оценивалась в 35%, в 2024 году — в 10%. В общей сложности в Москве, по подсчетам консультантов, в этом году сдадут 87,4 тыс. кв. м в торгцентрах. В годовом выражении значение прибавит 32%. Девелоперы жилья строят торговые комплексы для получения льгот при реализации основных проектов в рамках программы мест приложения труда и комплексного развития территорий, отмечают в Ricci. Такой подход позволяет застройщикам жилья, например, существенно уменьшить или вовсе обнулить плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка.
✅ Девелоперская компания «Зиккурат» построит офисный комплекс у ВДНХ. «Зиккурат» через свою дочернюю фирму «ЭЛС» выкупила у группы «Эталон» компанию «СЗ «Эталон Отрадное», владеющую 0,3 га на Ярославской улице у метро ВДНХ, сообщает «Стройки — и точка». Как напоминает канал, на участке согласовано строительство 12 тыс. кв. м офисной недвижимости.
Только в двух регионах России рыночная ипотека доступна более чем половине семей — «РИА Новости»
Это Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа — 55,7% и 52,5% соответственно. Они возглавили рейтинг доступности покупки жилья в ипотеку по рыночной ставке.
В пятёрке лидеров также:
🟠Чукотка — 48,3%;
🟠Мурманская область — 47,5%;
🟠Магаданская область — 44,7%.
В конце рейтинга — Крым и Севастополь: здесь покупку квартиры в рыночную ипотеку могут позволить себе лишь 4,5% семей. В Дагестане показатель составляет 5,2%, в Республике Алтай — 5,3%.
📍Всего в девяти регионах ипотека доступна менее чем каждой десятой семье. Разрыв между первым и последними местами — более чем в 12 раз.
Девелопер «Зиккурат» через свою дочернюю компанию «ЭЛС» приобрёл участок площадью 0,3 га на Ярославской улице рядом с метро ВДНХ у группы «Эталон». На этой площадке согласовано строительство офисного центра площадью 12 000 кв. м с архитектурным проектом бюро Borisov Architects. Ранее 2026 году «Зиккурат» расширил портфель, приобретя несколько исторических зданий в Москве, включая бывший Дербеневский химзавод и особняк в Среднем Овчинниковском переулке. Проект демонстрирует активное расширение офисных активов девелопера, включающего в себя разнообразные типы недвижимости.
Девелоперская компания «Зиккурат» построит офисный комплекс у ВДНХ
Девелоперская компания «Зиккурат», через свою дочернюю фирму «ЭЛС», выкупила у группы «Эталон» компанию «СЗ «Эталон Отрадное», владеющую участком площадью 0,3 га на Ярославской улице у метро ВДНХ.
На участке согласовано строительство 12 000 м² офисной недвижимости. Архитектурную концепцию десятиэтажного здания с динамическим фасадом разработало бюро Borisov Architects.
Примечательно, что в начале 2025 года столичные власти включили участок в программу комплексного развития территорий и одобрили на нем исключительно благоустройство. Но спустя пару месяцев «Эталон» смог согласовать строительство на этом месте бизнес-центра.
Для компании «Зиккурат» этот актив стал третьим крупным приобретением за последний год. Ранее портфель застройщика пополнился проектами на Дербеневской улице и в Среднем Овчинниковском переулке.
«Зиккурат» продолжает скупать площадки (да, вот такую стратегию выбрал девелопер в наше нелегкое время). Портфель компании пополнили 0,3 га на Ярославской улице. На участке согласовано 12 000 «квадратов» офисной недвиги. Архитектура — бюро Borisov Architects.
Фирма «ЭЛС» («дочка» «Зиккурат») выкупила у «Эталона» компанию «СЗ «Эталон Отрадное». Последняя как раз и владеет обозначенной площадкой.
Ранее в текущем году в копилочку девелопера упали несколько активов. Это исторические здания — бывший Дербеневский химзавод на Павелецкой и особняк в Среднем Овчинниковском переулке.
📍 Локейшен: СВАО, р-н Алексеевский, ближайшая станция метро — «ВДНХ» (700 м).
Вот вам продолжение истории КРТ на Ярославской. В начале 2025 года площадку у ВДНХ включили в программу комплексного развития территорий, но никаких ТЭПов туда не положили: существующее снести, территорию благоустроить. Тогда она и попала в нашу коллекцию КРТ-нулевок — сносим, ничего не строим.
Но буквально через несколько месяцев на ЗУ «Ярославская, 12» согласовали уже вполне себе ненулевой проект — 12 тыс. кв. м офисов. Архитектуру десятиэтажного бизнес-центра нарисовали Borisov Architects.
Теперь, по информации «СиТ», площадку у «Эталона» выкупил «Зиккурат» через свою «ЭЛС». Хороший пример того, почему КРТ-нулевку не стоит воспринимать как финальный статус площадки. Сегодня на бумаге здесь газончик и благоустройство, через несколько месяцев появляются ТЭПы, а следом земля уже уезжает новому девелоперу вместе с согласованным проектом.
Сам «Зиккурат» тем временем незаметно собрал довольно занятный портфель. Начинали с премиальных апартов VERNISSAGE на Щипке, затем появился камерный офисный RUNOVSKY 14 в Замоскворечье, потом у «Эталона» забрали бывшую АТС на Большой Черкизовской под жилой «Зиккурат Преображенский». Параллельно ребята бахнули Ziggurat Resort & Club на Рузском водохранилище — 140 га с коттеджами, гостиницами и всей курортной радостью. А за последний год еще прикупили два старых здания: на ЗУ «Дубининская, 86» и особняк 1857 года в Среднем Овчинниковском. Теперь к коллекции добавился офисник у ВДНХ. В общем, специализации пока не наблюдается: апарты, жилье, офисы, загородка — тащат в портфель все, что кажется интересным.
В первом полугодии 2026 года, несмотря на общее снижение инвестиций в офисную недвижимость России на 14%, вложения в офисные блоки выросли в 2,3 раза и достигли 41% от общего объёма. Расширяется круг покупателей благодаря доступности покупки отдельных офисных блоков с меньшим бюджетом. Однако эксперты предупреждают о риске переизбытка таких помещений к 2030 году, особенно в Москве, где прогнозируется рост вакансий в классе А до 20,7%. Ликвидность офисных блоков будет сильно зависеть от их расположения, условий аренды и востребованности на рынке.
🪖 Инвесторы переходят от целых офисов к отдельным блокам
В первом полугодии 2026 года объём инвестиций в офисную недвижимость России снизился на 14%, до 128 млрд рублей.
🔵Но вложения в покупку офисов блоками и этажами выросли в 2,3 раза с 22,5 млрд до 52,1 млрд. Их доля в общих инвестициях в офисы поднялась с 15% до 41%.
На рынок получают доступ инвесторы, для которых приобретение целого здания было недоступно.
Для покупателя отдельный офис - возможность приобрести коммерческую недвижимость с меньшим бюджетом. Для девелопера продажа частями расширяет аудиторию и позволяет возвращать вложенные средства по мере реализации помещений. Именно встречный интерес этих двух сторон поддерживает развитие сегмента.
При этом небольшой бюджет покупки не означает низкий инвестиционный риск. Если у собственника один блок и один арендатор, после его выезда арендный доход исчезает полностью, а расходы на содержание остаются.
⚡️ — Не возникает ли на фоне резкого роста строительства риск переизбытка небольших офисных лотов к 2030 году?
Да, такой риск есть. Быстрые продажи инвесторам сами по себе не подтверждают, что после завершения строительства найдутся арендаторы. Проданный офис и занятый офис - два разных результата.
Если говорить о Москве, CORE.XP допускает рост вакансии в классе А до 20,7% к 2029 году. Это прогноз по классу в целом, а не отдельно по небольшим блокам, но он показывает, что риск увеличения свободного предложения существует.
Для небольших лотов многое будет зависеть от локации, сроков ввода соседних проектов и числа компаний, готовых арендовать такие помещения по предложенной цене. Если одновременно выйдет много похожих блоков, собственникам придётся конкурировать ставкой, отделкой и условиями договора.
Важно учитывать и источник спроса: переезд компании в новый бизнес-центр может освободить площадь в старом. Поэтому объём сделок ещё не равен приросту потребности бизнеса в офисах.
Дробление собственности добавляет сложности: соседние блоки не всегда можно предложить крупному арендатору как единое помещение. Профессиональное управление помогает организовать предложение, но не создаёт недостающий спрос.
⚡️ — Насколько ликвидным активом окажется купленный сегодня офисный блок через 3–5 лет: что будет определять возможность его сдать или перепродать?
Небольшой размер расширяет круг потенциальных покупателей, но не гарантирует быстрой продажи. Я бы оценивал такой актив через два вопроса: насколько он удобен для бизнеса и насколько убедительна его экономика для следующего собственника.
Для арендатора важны транспортная доступность, функциональная планировка, инженерия и полная стоимость размещения. Даже помещение с привлекательной ставкой может проиграть конкурентам, если до въезда нужно потратить значительную сумму на ремонт и несколько месяцев на подготовку.
При перепродаже инвестору значение получат чистый арендный доход, надёжность арендатора и условия договора. Покупатель для собственного бизнеса будет оценивать соответствие помещения своим задачам. Поэтому ещё при покупке необходимо понимать будущую аудиторию этого офиса.
Отдельный фактор - конкуренция. Если в здании остаются помещения от девелопера или одновременно продаются десятки аналогичных блоков, это может увеличить срок продажи и потребовать уступки в цене.
Ликвидность и доходность - разные вещи. Даже востребованный офис можно купить слишком дорого. Возможность продать помещение не означает возможность выйти из инвестиции с прибылью: в расчет должны войти отделка, простой, расходы на владение и условия рынка через несколько лет.
15 октября в Санкт-Петербурге пройдет конференция, посвященная рынку офисной недвижимости. Участники обсудят перспективы рынка на 2027 год, влияние экономической ситуации на выбор между арендой и покупкой, а также тенденции гибких офисных форматов. Мероприятие состоится в панорамном ресторане Luce и обещает быть важным событием для профсоюза офисной недвижимости города.
15 октября NF GROUP соберет в Северной столице участников рынка офисной недвижимости на конференции «Офисы Петербурга: купить нельзя арендовать».
В меняющихся экономических условиях компании пересматривают подход к офисной недвижимости: оценивают целесообразность аренды и покупки, рассматривают гибкие форматы и адаптируют пространства под новые задачи бизнеса и сотрудников. При этом офис становится важной частью HR-бренда, корпоративной культуры и опыта сотрудников.
Обсудим:
🔸Что ждет рынок офисной недвижимости Петербурга в 2027 году?
🔸Как экономическая ситуация влияет на решения бизнеса?
🔸Почему компании выбирают гибкие офисные форматы?
🔸Аренда или покупка: какие факторы определяют выбор?
🔸Как офисная среда влияет на выбор работодателя молодыми специалистами?
15 октября, 9:30
Панорамный ресторан Luce, ул. Итальянская, д. 15
➡️ Регистрация
Количество мест ограничено. Участие возможно после подтверждения регистрации организатором.
Capital Group представила крупный проект реновации территории бывшего завода «МиГ» площадью около 64 га возле метро «Динамо» в Москве. Общая площадь застройки составит порядка 2,3 млн кв. м, из которых примерно 1,4 млн кв. м будет жилой недвижимостью, а около 805 тыс. кв. м — офисно-деловой застройкой. В рамках проекта предусмотрены жилые комплексы, офисные здания, инфраструктура, центральный парк и пешеходный бульвар.
Первым этапом станет строительство 46-этажной башни с 402 квартирами, сдача запланирована на 2030 год, продажи должны стартовать в октябре по цене от 700 тыс. рублей за кв. м. Кроме Capital Group, в проект также вовлечена девелоперская компания ЛСР. В рамках реорганизации появится и белоснежный 48-этажный небоскреб с остроконечной крышей — проект «Дом Высоты», разработанный бюро Kleinewelt Architekten, а следующий этап застройки включает 39-этажный жилой комплекс по проекту бюро WALL. Масштабный комплекс «Дом Высоты» и соседние проекты создадут новый город в городе с завершением к 2050 году.
Секретный МИГ уже не такой секретный
В продолжение нашего субботнего поста про секретный старт Capital Group — первый проект на территории МиГ. К нам в руки попала полноценная презентация проекта, так что было время внимательно ее поизучать. А параллельно Капиталисты начали активно греть город наружкой.
В презентации продают не столько одну башню, сколько масштаб всей будущей трансформации. И масштаб действительно бодрый: территория МиГ — 64 га, на которых планируется 1,4 млн кв. м жилья и еще 805 тыс. кв. м офисно-деловой недвижимости. Плюс Центральный парк, школы, детские сады, новые дороги и прочие радости нового города внутри города.
Сам первый дом посадили довольно удачно. Он выходит непосредственно к будущему Центральному парку и основным маршрутам территории. Это 200-метровая башня на 46 этажей и всего 402 квартиры. То есть наш прошлый тезис про старт с самого неликвидного места проекта можно официально отправлять в утиль — по презентации Capital Group продает эту точку ровно наоборот, как одну из самых козырных в первой очереди. Заявленная сдача — 2030 год, то есть чуть больше трех лет. При этом первым этапом введут не одну башню, а самостоятельный квартал с полноценной средой — параллельно построят жилье, офисы, социалку.
Инвест-логика здесь тоже вполне очевидная: покупателю предлагают зайти первым в огромный редевелопмент территории и дальше ехать на росте самого района. Очевидно, что новые очереди будут драйвить цены в строящихся проектах. Тем более что вокруг Ленинградки постепенно собирается новый деловой кластер, а северное направление от Белорусской через Динамо и дальше всё активнее превращается в новую премиальную локацию Москвы. Сама Capital Group в презентации тоже особо не стесняется и прямо упирает на сочетание масштаба, близости к центру и долгосрочной инвестиционной привлекательности территории.
Другой вопрос, насколько быстро этот маховик раскрутится. Потому что 64 га, 1,4 млн кв. м жилья, 805 тыс. кв. м офисов и горизонт застройки на много лет вперед — это одновременно главный инвест-драйвер и главный риск проекта. Чтобы первые покупатели действительно хорошо прокатились на росте цены, вся эта огромная машина должна ехать примерно так, как сейчас нарисовано в красивой презентации.
Подписчики прислали свежее фото билборда рядом с метро «Динамо». Судя по всему, Capital Group анонсирует первый проект, который появится на территории завода «МиГ». По слухам, продажи могут открыться уже в октябре.
Напомним, что ранее в сети уже мелькал мастер-план реорганизации этой территории, и масштабы, скажем прямо, впечатляют: на участке 63,5 га рядом с центром собираются построить новый район в 2,3 млн «квадратов», из которых 1,4 млн займет жилье. В новой локации обещают центральный парк и пешеходный бульвар, коммерческую и социальную инфраструктуру. Осваиваться территория будет поэтапно, самостоятельными кварталами, где жилье, инфраструктура и благоустройство будут строиться параллельно.
По опыту, проекты такого размаха часто задают тон всему рынку. Как когда-то «Зиларт», «МиГ» вполне сможет определять, как строят и за сколько продают в Москве ближайшие лет десять. Инвесторам эта история знакома: на «Острове» и «Зиларте» цены за время продаж заметно выросли. Судя по масштабам, МиГ вполне способен повторить и превзойти этот успех: во-первых, он расположен ближе к центру, во-вторых, район Ходынка-Динамо-Аэропорт претендует на то, чтобы стать новым премиум направлением, в-третьих – здесь появится масштабный деловой кластер.
Пока официальных подробностей от капиталистов нет, и мы замерли в ожидании, особенно — цены. Вангуем, что стартуют от 700 тысяч за «квадрат».
У метро «Динамо» построят белоснежный небоскреб с остроконечной крышей
Первый общественно-жилой комплекс в рамках реорганизации территории бывшего завода «МиГ» у метро «Динамо» получил положительное заключение экспертизы.
Проект под названием «Дом Высоты» разработан архитектурным бюро Kleinewelt Architekten. Он представляет собой 48-этажную белоснежную башню с остроконечной треугольной крышей и восьмиэтажное офисное здание. Комплекс станет одной из архитектурных доминант будущего района.
Следующим этапом застройки станет возведение 39-этажного жилого комплекса по проекту бюро WALL.
В общей сложности на месте бывшей промзоны планируется построить 2,3 млн м² недвижимости, из которых 1,4 млн м² составит жильё. Полную реализацию масштабного проекта планируют завершить к 2050 году.
Основным девелопером застройки территории завода выступает Capital Group, но к освоению территории также присоединится ЛСР. Не исключено, что в будущем здесь появятся и другие девелоперы.
Девелопер «Колди» планирует построить элитный жилой комплекс площадью 28 100 кв. м на Большой Сухаревской улице с началом продаж во II квартале 2027 года и вводом в эксплуатацию в конце 2029 года. Также заявлен премиальный жилой комплекс «Монте» в Кунцево площадью 52 800 кв. м с небоскребом в архитектуре. В офисном сегменте компания анонсировала 24 000 кв. м комплекс «Вавилова, 9» для штаб-квартиры с вводом в 2030 году. Кроме того, разрабатывается крупный Light industrial проект на 148 500 кв. м в Чертанове совместно с партнёром из Сколково. Девелопер планирует IPO к 2030 году и увеличение портфеля недвижимости с 1,5 млн до 2,5 млн кв. м к 2027 году.
👉 Возвращаюсь к операционным результатам девелопера «Колди». Не заметил сразу, но компания засветила там несколько новых проектов. Например, она планирует построить на второй линии Садового кольца элитный жилой комплекс на 28 100 кв. м на Большой Сухаревской улице в центре Москвы. Сейчас идет разработка концепции. Предполагается, что продажи в этом объекте начнутся во II квартале следующего года, а ввести его в эксплуатацию планируется в конце 2029 г. Упомянут там также премиальный комплекс «Монте» на 52 800 кв. м в Кунцево, но без указания точной локации. Обещают небоскреб аля «Сити» со сложной пластикой фасадов.
🏙️ В сегменте офисной недвижимости заявили под брендом «Колди Сити» комплекс «Вавилова, 9» на 24 000 кв. м, который позиционируется как объект для размещения штаб-квартиры. Строительство запланирована на начало 2027 г., а ввод в эксплуатацию - в 2030 г. Ну и ананосировали первый проект в сегменте Light industrial на Дорожной улице в Чертанове. Там запланировано аж 148 500 кв. м недвижимости, сейчас идет проектирование. Сам комплекс, как говорят в компании, будет самым крупным объектом данного формата в черте Москвы. Реализовывать его будут с партнером из Сколково по газотурбинным установкам и солнечным батареям.
☝️ Напомню, что «Колди» сейчас активно усиливает свое присутствие на фондовом рынке: к 2030 г. девелопер планирует провести IPO. В конце 2025 г. девелопер размещал ЦФА (в августе были выкуплены досрочно) и облигации. В начале октября планируется новый выпуск облигаций. В компании говорят, что привлеченный на фондовом рынке капитал будет направляться в развитие новых и текущих проектов. И, соответственно, на дальнейшее расширение портфеля. Сейчас портфель «Колди» составляет около 1,5 млн кв. м, а до конца 2027 г. его планируют довести до 2,5 млн кв. м. Отдельно следим за развитием элитного зонтичного бренда «Колди Коллекция», который уже включает 6 проектов