За 50 миллионов рублей в Москве значительная часть стоимости квартиры связана с престижным расположением, тогда как в Петербурге за эти же деньги можно приобрести более просторное жильё. Выбор квартиры зависит от цели покупки: для жизни важны комфорт и район, для аренды — доходность и спрос, а для перепродажи — ликвидность. Один и тот же объект может быть хорош для проживания, но невыгоден как инвестиция.
✅ Что выгоднее купить за 50 000 000 ₽ — квартиру в Москве или Петербурге
➖ В Москве значительная часть стоимости квартиры может приходиться на престижное расположение, а в Петербурге за те же деньги можно найти более просторное жильё.
‼️ Чтобы не ошибиться с выбором, сначала определите цель покупки:
➖ Для жизни — удобство района, время на дорогу и комфорт самой квартиры.
➖ Для сдачи — спрос на аренду и доходность с учётом всех расходов.
➖ Для перепродажи — ликвидность: насколько быстро и без большой скидки удастся найти покупателя.
➖ Один и тот же объект может быть отличным жильём, но неудачной инвестицией. Что предлагают за 50 млн ₽ в двух столицах, сколько метров можно получить и в чём подвох каждого варианта — в карточках.
Эксперты на конференции 100+ TechnoBuild обсудили выбор материалов для систем пожаротушения. Отмечено, что использование стальных труб сопряжено с рисками из-за коррозии и отложений, которые уменьшают диаметр трубопроводов и значительно увеличивают падение давления в системе (уменьшение диаметра на 10% ведет к росту падения давления в 1,67 раза). Это может привести к неэффективности систем со временем, особенно учитывая разрывы между этапами проекта, монтажа и эксплуатации. В качестве более рационального решения рекомендовано применение полимерных труб, которые обеспечивают большую долговечность, более быстрый и экономичный монтаж (до 22,5% экономии на монтаже для паркингов), а также реальную экономию в 2,5 раза на горизонте 10–15 лет.
🪖 При переходе на полимерный трубопровод в системах пожаротушения девелоперы повышают ликвидность объекта
Все дело в меньшем количестве внеплановых расходов. К тому же, в период эксплуатации такие системы прогнозируемо дают меньшее количество аварий, жалоб, а значит снижают репутационные риски компании.
Об этом на конференции 100+ TechnoBuild рассказала Майя Грехова, генеральный директор Commonwealth Partnership.
❗️По ее словам, полимерный трубопровод помимо более длительного срока эксплуатации, дает реальную экономию уже на этапе монтажа:
🔵0,75% для складских помещений и 22,52% — для паркинга.
🔵Дополнительное преимущество — беспроблемный монтаж.
🔵Если за одну смену со стальным трубопроводом бригада способна смонтировать лишь 36 метров, то с полимерным — 120 метров.
🗣 О скрытой угрозе стального трубопровода сказал и Александр Лукьянов, представитель компании ПОТОК. По его словам, самой опасной является локальная коррозия.
Выбор материалов для системы пожаротушения — сегодня это не про затраты, а про риски. Об этом рассказали эксперты на отраслевом круглом столе в рамках конференции 100+ TechnoBuild.
По их словам, зачастую система не работает не из-за незнания норм, а из-за того, что между этапами проекта, монтажа, приемки, эксплуатации и продления существует разрыв, в который могут не соблюдаться проектные решения или использоваться недолговечные материалы.
Константин Прокшиц, менеджер по отраслевым решениям дивизиона «Инженерная и дорожная инфраструктура» СИБУРа, сформулировал ключевую проблему: соответствие проектным параметрам и нормам в момент приемки системы не означает, что она будет работать аналогично спустя 5 или 10 лет.
Александр Лукьянов, представитель компании ПОТОК, в свою очередь рассказал, насколько критичным может стать сокращение диаметра трубопровода, в том числе из-за коррозии и появления отложений, которым подвержена сталь. Уменьшение диаметра на 10% дает рост падения давления в системе в 1,67 раз.
При этом эксперты утверждают – более рациональный выбор есть. Например, использование полимерного трубопровода характеризуется более длительным сроком службы, беспроблемным монтажом с меньшими затратами и большей эффективностью, а также реальной экономией на горизонте 10-15 лет в 2,5 раза.
Минстрой России подготовил законопроект, предлагающий сократить срок перечисления денег застройщикам со счетов эскроу после завершения строительства жилья с 10 до 3 рабочих дней. Ведомство отмечает, что текущая практика, при которой банки перечисляют средства в последний день срока, позволяет им бесплатно использовать эти деньги до 7 рабочих дней и зарабатывать значительные суммы — по оценкам, доходы банков составляли 6,89 млрд рублей в 2022 году, 11,9 млрд рублей в 2023 году, 22,49 млрд в 2024-м и 9,76 млрд в первом полугодии 2025 года. Сокращение срока перечисления средств направлено на повышение ликвидности жилищного строительства и ускорение запуска новых проектов. При этом права дольщиков остаются защищенными, так как средства становятся доступными застройщикам только после ввода объекта в эксплуатацию.
Минстрой предлагает сократить срок раскрытия эскроу после завершения строительства сразу с 10 до 3 рабочих дней
☝🏻В ведомстве прямо указывают, что банки зачастую держат деньги до последнего разрешённого дня, а поскольку проценты на остатки эскроу не начисляются, фактически получают бесплатное фондирование ещё на семь рабочих дней.
По расчётам Минстроя, на этих дополнительных семи днях банки могли заработать:
🟠2022 год — 6,89 млрд рублей
🟠2023 год — 11,9 млрд
🟠2024 год — уже 22,49 млрд
🟠I полугодие 2025-го — ещё 9,76 млрд рублей.
Теперь Минстрой предлагает оставить банкам максимум три рабочих дня, а высвободившуюся ликвидность быстрее возвращать девелоперам — на текущие обязательства и запуск новых проектов.
🪖 Минстрой предлагает сократить срок перечисления застройщикам денег со счетов эскроу после завершения строительства с 10 до 3 рабочих дней
Сейчас банки, по данным министерства, нередко перечисляют средства в последний день установленного срока. Поскольку на остатки на эскроу-счетах проценты не начисляются, это фактически даёт банкам возможность бесплатного фондирования в течение 10 дней.
🦅 По оценке Минстроя, с учётом ключевой ставки и допущения, что эти деньги банк выдаёт другим заёмщикам под ставку плюс 2 п.п., за семь рабочих дней он зарабатывал на нераскрытых остатках: 6,89 млрд рублей в 2022 году, 11,9 млрд в 2023-м, 22,49 млрд в 2024-м и 9,76 млрд в первом полугодии 2025-го.
🔵Объём средств, перечисленных застройщикам с раскрытых счетов, составил 2,4 трлн рублей в 2022 году, 3,7 трлн в 2023-м, 4,5 трлн в 2024-м и 1,7 трлн за первое полугодие 2025-го.
📶 В Минстрое подчёркивают: сокращение срока не затронет права дольщиков, поскольку объект уже построен и передан, а средства граждан депонируются на эскроу до ввода дома в эксплуатацию и становятся доступны застройщику только после этого.
Минстрой предлагает сократить срок перечисления денег застройщикам со счетов эскроу с десяти до трех дней
Соответствующий законопроект размещен на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.
В пояснительной записке указывается, что банки за семь рабочих дней зарабатывали на нераскрытых остатках средств на счетах эскроу в 2022 году — 6,89 млрд рублей, в 2023 году — 11,9 млрд рублей, в 2024 — 22,49 млрд рублей, а в первом полугодии 2025 года — 9,76 млрд рублей.
Ожидается, что изменение срока раскрытия эскроу-счетов обеспечит дополнительную ликвидность для жилищно-строительной отрасли, а высвобожденные денежные средства застройщики направят на исполнение текущих обязательств либо начало новых проектов.
Минстрой подготовил законопроект, согласно которому предлагается сократить с 10 до 3 рабочих дней срок перечисления денег застройщикам со счетов эскроу после завершения строительства жилья.
Это позволит изменить сложившуюся практику, когда банки перечисляют средства застройщику в последний день установленного законом срока, указывает ведомство.
Эксперты выделяют ключевые ошибки при выборе премиальной квартиры, влияющие на комфорт и ликвидность. Среди них: незнание будущей окружающей застройки, что приводит к шуму и снижению стоимости; услуга валет-паркинга без закрепленного парковочного места, создающая неудобства и риски для автомобиля; а также высокая этажность и массовые лифтовые очереди, затрудняющие повседневную жизнь и создающие шум и тревогу для семей с детьми.
✅ 3 ошибки при выборе премиальной квартиры, о которых жалеют после покупки
➖ Большинство покупателей смотрят только на красивые рендеры и виды из окон. Однако эксперты выделяют 3 скрытых критерия, которые часто преподносят как плюс, а на деле они убивают комфорт и ликвидность:
➖ Инфраструктура рядом:
‼️ Застройщики молчат о будущей застройке вокруг. В Москве прямо сейчас есть несколько премиальных ЖК, перед окнами которых пройдет новая платная трасса. Итог — шум, грязь на годы строительства и падение стоимости квартиры.
➖ Валет-паркинг вместо своего места:
‼️ Услугу преподносят как элитный сервис, но на практике это неудобство. У вас нет закрепленного места, машины паркуют вплотную (царапины — частая норма), а главное — вы теряете время в ожидании авто утром, вечером или с покупками и детьми на руках.
➖ Высокая этажность и небоскребы:
Красивый вид с высоты плохо совместим со спокойной семейной жизнью:
➖ Очереди в лифты в час пик
➖ Постоянная тревога за маленьких детей, например, на 35-м этаже
➖ Бесконечный шум: ремонты в сотнях квартир и бригады вокруг будут беспокоить вас годами после сдачи дома
В первом полугодии 2026 года, несмотря на общее снижение инвестиций в офисную недвижимость России на 14%, вложения в офисные блоки выросли в 2,3 раза и достигли 41% от общего объёма. Расширяется круг покупателей благодаря доступности покупки отдельных офисных блоков с меньшим бюджетом. Однако эксперты предупреждают о риске переизбытка таких помещений к 2030 году, особенно в Москве, где прогнозируется рост вакансий в классе А до 20,7%. Ликвидность офисных блоков будет сильно зависеть от их расположения, условий аренды и востребованности на рынке.
🪖 Инвесторы переходят от целых офисов к отдельным блокам
В первом полугодии 2026 года объём инвестиций в офисную недвижимость России снизился на 14%, до 128 млрд рублей.
🔵Но вложения в покупку офисов блоками и этажами выросли в 2,3 раза с 22,5 млрд до 52,1 млрд. Их доля в общих инвестициях в офисы поднялась с 15% до 41%.
На рынок получают доступ инвесторы, для которых приобретение целого здания было недоступно.
Для покупателя отдельный офис - возможность приобрести коммерческую недвижимость с меньшим бюджетом. Для девелопера продажа частями расширяет аудиторию и позволяет возвращать вложенные средства по мере реализации помещений. Именно встречный интерес этих двух сторон поддерживает развитие сегмента.
При этом небольшой бюджет покупки не означает низкий инвестиционный риск. Если у собственника один блок и один арендатор, после его выезда арендный доход исчезает полностью, а расходы на содержание остаются.
⚡️ — Не возникает ли на фоне резкого роста строительства риск переизбытка небольших офисных лотов к 2030 году?
Да, такой риск есть. Быстрые продажи инвесторам сами по себе не подтверждают, что после завершения строительства найдутся арендаторы. Проданный офис и занятый офис - два разных результата.
Если говорить о Москве, CORE.XP допускает рост вакансии в классе А до 20,7% к 2029 году. Это прогноз по классу в целом, а не отдельно по небольшим блокам, но он показывает, что риск увеличения свободного предложения существует.
Для небольших лотов многое будет зависеть от локации, сроков ввода соседних проектов и числа компаний, готовых арендовать такие помещения по предложенной цене. Если одновременно выйдет много похожих блоков, собственникам придётся конкурировать ставкой, отделкой и условиями договора.
Важно учитывать и источник спроса: переезд компании в новый бизнес-центр может освободить площадь в старом. Поэтому объём сделок ещё не равен приросту потребности бизнеса в офисах.
Дробление собственности добавляет сложности: соседние блоки не всегда можно предложить крупному арендатору как единое помещение. Профессиональное управление помогает организовать предложение, но не создаёт недостающий спрос.
⚡️ — Насколько ликвидным активом окажется купленный сегодня офисный блок через 3–5 лет: что будет определять возможность его сдать или перепродать?
Небольшой размер расширяет круг потенциальных покупателей, но не гарантирует быстрой продажи. Я бы оценивал такой актив через два вопроса: насколько он удобен для бизнеса и насколько убедительна его экономика для следующего собственника.
Для арендатора важны транспортная доступность, функциональная планировка, инженерия и полная стоимость размещения. Даже помещение с привлекательной ставкой может проиграть конкурентам, если до въезда нужно потратить значительную сумму на ремонт и несколько месяцев на подготовку.
При перепродаже инвестору значение получат чистый арендный доход, надёжность арендатора и условия договора. Покупатель для собственного бизнеса будет оценивать соответствие помещения своим задачам. Поэтому ещё при покупке необходимо понимать будущую аудиторию этого офиса.
Отдельный фактор - конкуренция. Если в здании остаются помещения от девелопера или одновременно продаются десятки аналогичных блоков, это может увеличить срок продажи и потребовать уступки в цене.
Ликвидность и доходность - разные вещи. Даже востребованный офис можно купить слишком дорого. Возможность продать помещение не означает возможность выйти из инвестиции с прибылью: в расчет должны войти отделка, простой, расходы на владение и условия рынка через несколько лет.
В начале лета 2026 года количество сделок на вторичном рынке жилья выросло на 33% год к году, при этом средний дисконт сократился с 10% до 5–6%. Более 20% сделок приходится на "новую вторичку" — квартиры в домах, сданных не более 3-5 лет назад, которые конкурируют с новостройками. Онлайн-сделки приобретают важное значение, и внедрение искусственного интеллекта помогает в автоматизации рутинных процессов. Агенты недвижимости играют ключевую роль в проверке объектов, безопасном проведении сделок и взаимодействии с клиентами, помогая сохранить доверие в процессе покупки и продажи. Также отмечается развитие рынка загородной недвижимости и индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
⚡️Вторичка растёт, агенты обеспечивают 60% продаж новостроек — как меняется рынок недвижимости и зачем ему онлайн-платформы?
Сергей Ерёмкин, управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости», в эксклюзивном интервью учредителю и директору Всeостройке.pф Светлане Опрышко.
🟠О росте вторичного рынка
По данным платформы, в начале лета количество сделок на вторичке выросло на 33% год к году. Средний дисконт между первоначальной ценой и стоимостью продажи сократился с 10% до 5–6%.
Доля «новой вторички» — объектов в домах, сданных не более трёх–пяти лет назад, — уже превышает 20%: готовые квартиры, нередко с ремонтом, конкурируют с предложениями застройщиков.
🟠О пользе платформ и переходе к онлайн-сделкам
Продажа своей квартиры и покупка следующей с доплатой — один из основных сценариев рынка.
Поэтому для девелоперов и агентов принципиально, насколько быстро покупатель сможет продать имеющееся жильё и выйти на следующую сделку.
☝🏻В интервью — о том, как платформы связывают вторичку с новостройками, объединяют девелоперов с агентами и сокращают издержки продаж. И о следующем этапе развития онлайн-площадок:
«Глобальная задача, которую ставим перед собой мы и которую ставит перед нами государство, — сделать так, чтобы сделка с недвижимостью могла полностью проходить онлайн. На вторичном рынке он очень часто связан с осмотрами и другими офлайн-процессами: нужно приехать, посмотреть объект, собрать документы. Мы хотим максимально перевести все это в онлайн».
🟠О востребованности агентов и внедрении ИИ
Через агентов проходит 60% продаж новостроек, и снижения значимости этого канала для девелоперов в компании не ожидают. На вторичке ценность специалиста — в проверке объекта, безопасном проведении сделки и переговорах в интересах клиента. ИИ-агенты помогут автоматизировать рутинные задачи и освободить время для работы с покупателями, но потребность в доверии сохраняется:
«При покупке недвижимости человеку нужен сильный, авторитетный специалист, который в финале скажет: “Мы все проверили, все хорошо”. Кажется, что это просто, но на самом деле это одна из важнейших составляющих продажи недвижимости».
🟠Об ИЖС и ликвидном наследстве
Сегодня заказчик сам проверяет участок, выбирает подрядчика, организует контроль строительства и оформление дома. В многоквартирном строительстве эти задачи и расходы берёт на себя девелопер. В частном — помочь заказчику могут совместно платформы, банки и государство.
«Рынок загородной недвижимости и ИЖС — это про Россию. У нас большая страна, мы любим простор и большие площади. Я вижу большие перспективы развития ИЖС и внутри компании, и на рынке в целом».
🟠А что будет с домом при следующей продаже?
«Знание того, какой продукт останется актуальным и какой дом можно будет передать детям, — еще один важный эффект цивилизованного рынка. Качественные дома станут действительно ликвидным наследством».
📍Полную версию интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.
⚡️Вторичка растёт, агенты обеспечивают 60% продаж новостроек — как меняется рынок недвижимости и зачем ему онлайн-платформы?
Сергей Ерёмкин, управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости», в эксклюзивном интервью учредителю и директору Всeостройке.pф Светлане Опрышко.
🟠О росте вторичного рынка
По данным платформы, в начале лета количество сделок на вторичке выросло на 33% год к году. Средний дисконт между первоначальной ценой и стоимостью продажи сократился с 10% до 5–6%.
Доля «новой вторички» — объектов в домах, сданных не более трёх–пяти лет назад, — уже превышает 20%: готовые квартиры, нередко с ремонтом, конкурируют с предложениями застройщиков.
🟠О пользе платформ и переходе к онлайн-сделкам
Продажа своей квартиры и покупка следующей с доплатой — один из основных сценариев рынка.
Поэтому для девелоперов и агентов принципиально, насколько быстро покупатель сможет продать имеющееся жильё и выйти на следующую сделку.
☝🏻В интервью — о том, как платформы связывают вторичку с новостройками, объединяют девелоперов с агентами и сокращают издержки продаж. И о следующем этапе развития онлайн-площадок:
«Глобальная задача, которую ставим перед собой мы и которую ставит перед нами государство, — сделать так, чтобы сделка с недвижимостью могла полностью проходить онлайн. На вторичном рынке он очень часто связан с осмотрами и другими офлайн-процессами: нужно приехать, посмотреть объект, собрать документы. Мы хотим максимально перевести все это в онлайн».
🟠О востребованности агентов и внедрении ИИ
Через агентов проходит 60% продаж новостроек, и снижения значимости этого канала для девелоперов в компании не ожидают. На вторичке ценность специалиста — в проверке объекта, безопасном проведении сделки и переговорах в интересах клиента. ИИ-агенты помогут автоматизировать рутинные задачи и освободить время для работы с покупателями, но потребность в доверии сохраняется:
«При покупке недвижимости человеку нужен сильный, авторитетный специалист, который в финале скажет: “Мы все проверили, все хорошо”. Кажется, что это просто, но на самом деле это одна из важнейших составляющих продажи недвижимости».
🟠Об ИЖС и ликвидном наследстве
Сегодня заказчик сам проверяет участок, выбирает подрядчика, организует контроль строительства и оформление дома. В многоквартирном строительстве эти задачи и расходы берёт на себя девелопер. В частном — помочь заказчику могут совместно платформы, банки и государство.
«Рынок загородной недвижимости и ИЖС — это про Россию. У нас большая страна, мы любим простор и большие площади. Я вижу большие перспективы развития ИЖС и внутри компании, и на рынке в целом».
🟠А что будет с домом при следующей продаже?
«Знание того, какой продукт останется актуальным и какой дом можно будет передать детям, — еще один важный эффект цивилизованного рынка. Качественные дома станут действительно ликвидным наследством».
📍Полную версию интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.
Частные инвесторы, вложившие средства в квартиры и решившие теперь продать свою недвижимость на вторичном рынке, буквально закидали нашу редакцию сообщениями о том, что в этом сегменте заметно вырос дисконт. По этой причине, пишут наши читатели, выставлять на продажу свои активы становится невыгодно.
Другие наши читатели, которые хотят, напротив, приобрести жилье на вторичном рынке, вопрошают: когда же скидки на такие квартиры окажутся на таком уровне, чтобы конечная цена была комфортной.
Хотим сразу сказать: нет такого уровня дисконта, который устраивал бы все стороны — продавца и покупателя.
Но не надо лишних слов, не надо паники. Обратимся к профессионалу.
Об этом сегменте все знает Сергей Ерёмкин. Он в Авито Недвижимости является управляющим директором направления вторичной и загородной недвижимости. И вот что в недавнем интервью основательнице Всeостройке.pф Светлане Опрышко Сергей рассказал о текущих уровнях скидок на «вторичке»:
Средний дисконт между первоначальной ценой и стоимостью продажи сократился с 10% до 5–6%. Снижение дисконта связано с оживлением в этом сегменте. По данным платформы, в начале лета количество сделок на «вторичке» выросло на 33% год к году.
Спасибо, Сергей. Успокоили тех, кто готов продать свою недвижимость, и показали реальную картину тем, кто планирует купить квартиру на «вторичке».
Вот еще один интересный момент. Частные инвесторы, которые вкладывали средства в новостройки, после их сдачи стали активными участниками рынка продажи. Вот какими наблюдениями поделился Сергей в интервью:
Доля «новой вторички» — объектов в домах, сданных не более трёх–пяти лет назад, — уже превышает 20%: готовые квартиры, нередко с ремонтом, конкурируют с предложениями застройщиков.
Пока мы искали ответы на насущные вопросы наших читателей в интервью Сергея Ерёмкина, мы узнали много интересного и про другие аспекты на «вторичке». Например, почему важно сейчас развивать онлайн-сделки, какова при этом будет роль агентов. Не обошлось и без ИИ, который сейчас активно внедряется в индустрию.
Полную беседу Сергея Ерёмкина со Светланой Опрышко смотрите здесь.
В январе–августе 2026 года сделки с недвижимостью через торги достигли рекордных 160 млрд рублей, что составляет 31% всех инвестиций в этот сектор. Общий объем инвестиций за восемь месяцев снизился на 20% в сравнении с 2025 годом, составив 509 млрд рублей. Основным фактором роста торгов стала крупная сделка с портфелем Raven Russia, значительно увеличившая показатели рынка.
Недвижимость в России всё чаще покупают не в привычном формате, а через торги. По данным IBC Real Estate, за январь–август 2026 года такие сделки набрали 160 млрд рублей — рекорд за всю историю наблюдений.
Как пишет РИА Недвижимость со ссылкой на консультантов, на торги пришлось уже 31% всех инвестиций в российскую недвижимость. Год назад было заметно скромнее: 135 млрд рублей, так что прежний рекорд превышен на 18%.
При этом весь рынок инвестиций за восемь месяцев составил 509 млрд рублей — сразу на 20% меньше, чем за тот же период 2025 года.
Главным ускорителем статистики стала крупнейшая в истории сделка по продаже портфеля недвижимости Raven Russia. Без неё рекорд по торгам выглядел бы куда менее впечатляюще.
Получается занятная картина: денег в недвижимость вложили меньше, зато почти треть капитала пришла через торги. Кризис ликвидности, зато молоток работает исправно.
Выбор инвестиционного актива зависит не только от потенциальной доходности. Важны такие параметры, как риск, ликвидность, инвестиционный горизонт, денежный поток, предсказуемость результата и уровень контроля. Правильное сочетание характеристик актива должно соответствовать индивидуальным предпочтениям инвестора.
💜 Куда инвестировать деньги? Как выбрать лучший актив именно для вас
💜 Кажется, что главный вопрос инвестора — какой актив принесёт больше денег. Но на практике «лучшей инвестиции» для всех не существует.
Два человека могут вложить деньги в один и тот же инструмент, получить одинаковую доходность — и один останется доволен, а другой разочаруется.
💜 Почему? Потому что при выборе инвестиций важна не только потенциальная доходность.
В новом видео разбираем, как сравнивать разные классы активов и на какие параметры смотреть:
— риск и потенциальную доходность;
— ликвидность;
— инвестиционный горизонт;
— денежный поток и рост стоимости;
— предсказуемость результата;
— сколько времени требуют инвестиции;
— насколько вы можете контролировать происходящее.
А главное — как понять, какой набор этих характеристик подходит именно вам.
Смотрите новое видео на нашем YouTube-канале SimpleEstate.
📱 YouTube
🤩 RuTube
📱 VK Видео
🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики
Срок актуальности оптимальных и ликвидных лотов на рынке сейчас значительно сократился по сравнению с 2-3 годами назад. Раньше подборка могла оставаться актуальной до месяца, теперь она живёт всего несколько дней. При выборе инвестиций важно быстро принимать решения и учитывать перспективы локации, проекта и конкуренции.
4 дня прошло с подбора клиенту... щас пробежался по лотам, которые разбирали 👆
Время жизни (актуальность) действительно оптимальных, ликвидных лотов - нынче коротка. Это 2-3 года назад, подборка могла "жить" до месяца
Поэтому во время разбора выбранных вариков, максимально подробно разжёвываю почему именно это рекомендую. С премией ли к рынку вход. В чём плюсы и минусы. Какие перспективы локации / проекта / конкуренции / самого лота...
ПыСы: Кстати, с этими клиентами случился рекорд по длительности разбора... 4,5 часа объяснений и аргументации
▪️Мораль: Коли уж решились вкладываться в бетон - и выбрали оптималку под свой сценарий - действуйте быстро. "Сомнения порождают хаос" (с) 🔥 @iliilitop
Минимальная ставка по потребительским кредитам увеличена до 21% из-за дефицита ликвидности в банках. Доходность трёхмесячных вкладов достигла 13,8% годовых, что ограничивает снижение ставок по кредитам. Ожидается, что условия кредитования не улучшатся до середины 2027 года при снижении ключевой ставки до 12%.
🪖 Банки подняли минимальную ставку по потребкредитам до 21% — Известия
Основная причина — дефицит ликвидности в банковском секторе (около 2,5 трлн рублей). Банкам не хватает свободных денег, и они активнее привлекают вклады, поднимая ставки по депозитам.
🔵Доходность трёхмесячных вкладов достигла 13,8% годовых. При этом рост ставок по вкладам не позволяет банкам выдавать потребительские кредиты дешевле.
📶 Эксперты не ждут смягчения условий кредитования в этом году. Более заметное удешевление займов возможно ближе к лету 2027 года при снижении ключевой ставки до 12% годовых.
Пока же участники рынка допускают паузу в снижении ставки на ближайшем заседании ЦБ 11 сентября.
В июле в Москве выделены 6 жилых комплексов с наибольшим спросом. В этих ЖК сохраняется высокая ликвидность благодаря локации у воды и развитой инфраструктуре. Цены начинаются от 21,6 млн ₽, сроки сдачи — с 3 квартала 2026 года.
Топ 6 ЖК Москвы, которые чаще всего покупали в июле
На них стабильно высокий спрос, поэтому свободных квартир становится все меньше. При текущей динамике, к концу года лучшие лоты в этих ЖК разберут.
Проекты объединяет высокая ликвидность — они лучше продаются, легко сдаются и сохраняют спрос даже после завершения продаж:
• локации у воды, парков и заповедников
• полная инфраструктура (школы, детсады, фитнес, медцентры)
• редкие и семейные планировки
Цены — от 21,6 млн ₽, ближайший срок сдачи — уже с 3 квартала 2026 года.
👉 Заберите подборку бесплатно по ссылке — аналитик Негински отправит каталог в удобном формате.
Важный момент: если решите покупать, на первичном рынке услуги компании бесплатны — комиссию оплачивает застройщик.
А о стартах продаж, скидках от застройщиков и новостях рынка читайте в канале Негински.
Дефицит свободных средств у российских банков превысил 2,7 триллиона рублей из-за ухода граждан в наличные и заморозки средств в длинных ипотечных кредитах. Центральный банк отмечает отсутствие риска для выплат и стабильную ситуацию. Банки продолжают усиливать борьбу за привлечение клиентских средств.
✅ Банкам не хватает свободных денег: дефицит ликвидности достиг максимума за 4 года
➖ Нехватка свободных денег у российских банков превысила 2,7 трлн рублей — их долг перед ЦБ существенно перевесил остатки на счетах. Главными причинами рекордного роста дефицита стали массовый уход граждан в наличные (3,8 трлн рублей с начала года) и «заморозка» средств в ранее выданных длинных ипотеках.
➖ Для граждан это не означает проблем с вкладами или получением кредитов: в ЦБ заявляют, что риска для выплат нет и ситуация находится в рамках прогнозов. Тем не менее в банковском сообществе растущую тревогой скрывать не удаётся, а банки продолжат бороться за деньги клиентов.
Аналитики отмечают, что финансовый запас российских девелоперов был исчерпан к концу 2025 года. В среднесрочной перспективе чистый долг к EBITDA может превысить 4,0 раза, а большинство компаний покрывают проценты менее чем в 1,5 раза. Ликвидность оценивается разной у ключевых игроков, с большими предстоящими погашениями облигаций у ЛСР и других девелоперов.
«Эксперт РА» считает, что запас прочности российских девелоперов уже закончился, а сектор стабилизируется только при ключе в 10%
Основное из презентации:
🟠Аналитики отмечают, что финансовый запас, накопленный девелоперами на сильном рынке 2020–2023 годов, был исчерпан к концу 2025-го.
🟠«Эксперт РА» допускает, что в среднесрочной перспективе чистый долг/EBITDA в секторе может выйти за 4,0х.
🟠По итогам 2025 года у большинства девелоперов EBITDA покрывала начисленные проценты не более чем в 1,5 раза.
При этом средняя EBITDA margin около 20%, но «Эксперт РА» предупреждает, что дальнейшее снижение рентабельности на фоне дорогого долга уже будет напрямую бить по прибыли.
Что по застройщикам:
🟠Самая тяжелая долговая нагрузка у «Эталона» — долг/EBITDA уже 6,8х, а покрытие процентов EBITDA — 1,0х. При этом агентство оценивает ликвидность как сильную.
🟠У «Страны Девелопмент» — 5,7х / 0,8х, но ликвидность названа комфортной, поскольку большая часть долга проектная и нет выраженных пиков погашения.
🟠У «Джи-групп» (туда входит «Унистрой») — 4,6х / 0,9х. Долговой портфель отличается высокой диверсификацией по кредиторам.
🟠У DARS — 3,2х / 1,2х. Ликвидность оценивается на умеренном уровне. Риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков невысокие.
🟠А у ЛСР — 2,0х / 2,2х, а также высокий уровень ликвидности. Но на на горизонте 12 месяцев у группы крупнейшее из перечисленных погашений облигаций — 11 млрд рублей.
По объемам погашений облигаций дальше идут: «Эталон» — 7,95 млрд рублей, «Джи-групп» — 4,8 млрд, «Страна» — 2 млрд, DARS — 1 млрд, А101 — 500 млн.
В первом полугодии 2026 года коллекторы выкупили 92,1% долгов МФО, что превышает показатель 85,5% год назад. МФО выставили на продажу 63,4 млрд рублей долгов, из которых выкуплено 58,4 млрд рублей, рост на 16,6% год к году. По прогнозу, к концу 2026 года объём выкупленных долгов может достигнуть 115–130 млрд рублей, однако возможности для дальнейшего роста ограничены.
🪖 Коллекторы выкупили рекордные 92,1% долгов МФО в I полугодии
Год назад показатель составлял 85,5%.
🔵МФО выставили на продажу на рынок долгов рекордные 63,4 млрд рублей, из которых выкуплено 58,4 млрд рублей (+16,6% год к году).
Основные драйверы спроса — молодые портфели просрочки и наличие ликвидности у покупателей.
🔵По итогам 2026 года объём приобретённых долгов МФО может составить 115–130 млрд рублей. Однако потенциал для дальнейшего роста доли закрытых сделок уже ограничен.
Средний срок реализации квартир на вторичном рынке Москвы сократился на 46% до 29 дней в 2026 году. Обеспечение спроса ограничено дефицитом ликвидных квартир, что усиливает конкуренцию среди покупателей. В старых границах Москвы представлено около 97,72 тыс. лотов с разной динамикой предложения по районам. Средние цены за квадратный метр выросли во всех старомосковских районах, от 2% до 18%.
Еще одно подтверждение росту спроса на «вторичку». Средний период реализации объектов на вторичном рынке Москвы в этом году стал короче на 46% и сегодня составляет 29 дней
Такие данные приводит «ИНКОМ-Недвижимость». Такая динамика обусловлена усилением дефицита ликвидных квартир: спрос не может быть удовлетворен в полной мере, и покупательская конкуренция нарастает, объясняют в компании.
В целом в старых границах Москвы на «вторичке» сейчас представлено 97,72 тыс. лотов, за семь месяцев сильнее всего предложение сократилось в районе Северное Бутово – на 14%, меньше всего лотов представлено в Молжаниновском – 70 штук, больше всего в Пресненском – 2,92 тыс. шт. Во всех старомосковских районах средняя цена квадратного метра стала выше: минимальный рост зафиксирован в Ивановском (+2%), максимальный на Якиманке (+18%).
Россияне теряют миллионы на неликвидных квартирах с определёнными характеристиками. Средний торг на вторичном рынке составляет 4,9%, но проблемные квартиры уценяются на 10–15%. Ключевые признаки — первый этаж, окна на трассу, неправильная планировка, перепланировка без документов и отсутствие инфраструктуры.
✅ Какие квартиры становятся ловушкой: россияне теряют на них миллионы
‼️ Владельцы могут потерять 2–3 млн ₽ из-за деталей, которые почти не замечают при покупке жилья. Средний торг на вторичном рынке составляет 4,9%, но проблемные объекты приходится уценять уже на 10–15%, чтобы не продавать их месяцами.
Главные признаки неликвидной квартиры:
➖ первый этаж или расположение над над аркой, козырьком или въездом в паркинг;
➖ окна на трассу, мусорку или стену;
➖ коридоры и углы, съедающие до 20% площади;
➖ слишком большой метраж для массового ЖК (например, «двушка» площадью 90 м²);
➖ сотни одинаковых квартир в соседних корпусах;
➖ метро и школы только в планах;
➖ незаконная перепланировка или проблемы с документами.
❌ Перед покупкой:
➖ сравните цены на похожие квартиры;
➖ оцените уровень шума утром и вечером;
➖ самостоятельно пройдите путь до транспорта;
➖ изучите планы будущей застройки района.
Группа «Эталон» сместила акцент с объёмов продаж на ликвидность и устойчивый спрос в Москве и премиум-сегменте. Поступления за II квартал выросли на 10%, а за первое полугодие — на 27%. Доля полных оплат и ипотеки достигла 70%, способствуя укреплению денежного потока. Ввод в эксплуатацию увеличился вдвое, при этом продажи премиум-сегмента выросли в 3,4 раза в денежном выражении.
🪖 Стратегия «Эталона» в турбулентность: ликвидность вместо объёмов — кейс II квартала 2026
Группа «Эталон» опубликовала операционные результаты за II квартал и I полугодие 2026 года, демонстрируя интересный кейс адаптации бизнес-модели. В условиях общей рыночной турбулентности компания явно отказалась от гонки за объемами, переориентировавшись на ликвидность и устойчивый спрос в столице и премиум-сегменте
❗️Что в цифрах (II кв. 2026):
🔵 Поступления: 23,7 млрд руб. (+10% г/г во II кв.), 50,3 млрд руб. (+27% г/г за I п/г).
🔵 Доля полных оплат и ипотеки: Выросла до 70% (+18 п.п. г/г). Это прямо влияет на денежный поток, обеспечивая поступления на баланс и эскроу-счета.
🔵 Продажи недвижимости: С учетом непрофильных активов — 118 тыс. кв. м (+14% г/г), без учета — 93 тыс. кв. м (-11% г/г) или 21,6 млрд руб. (-13% г/г). Здесь видно, что компания сознательно жертвует натуральными объемами, фокусируясь на полных оплатах.
🟦Как работает фокус на ликвидности:
🔵 Контроль затрат: Сознательная адаптация вывода новых объектов в продажу к реальному спросу.
🔵 Ввод в эксплуатацию: Рост объемов ввода в эксплуатацию в I полугодии в 2 раза (до 327 тыс. кв. м) — это приток ликвидности на баланс.
🔵 Монетизация непрофильных активов: Помимо изменения структуры продаж, «Эталон» активно монетизирует непрофильные активы, что в том числе обеспечило рост поступлений на 27% за I полугодие.
🔵 Фокус на устойчивый спрос:
🔵 Столичный регион: Рост продаж в Москве и МО на +39% в натуральном и +13% в денежном выражении. Флагманский проект «Шагал» выступает локомотивом, подтверждая высокую ликвидность столичных проектов.
🔵На Москву пришлось 73% введённых площадей. «Эталон» продолжает концентрировать бизнес на крупнейшем рынке страны с более высокими ценами и стабильным спросом.
🔵 Премиум-сегмент: Продажи в премиуме выросли в 3,4 раза в денежном выражении. Доля высокого сегмента в заключенных договорах достигла 8% (+6 п.п. г/г). Это подтверждает, что в условиях общего сжатия рынка премиум остается стабильным сегментом.
Вывод: «Эталон» демонстрирует кейс осознанной адаптации к турбулентности.
Вместо гонки за объемами, компания фокусируется на ликвидности, наращивании денежных поступлений через эффективную структуру сделок и выбор наиболее устойчивых сегментов и регионов.
Такая стратегия выглядит логичной и прагматичной в текущих рыночных реалиях.
На финальной стадии строительства спрос меняется в пользу предсказуемых и ликвидных объектов. В апарт-комплексе «Инсайдер» полностью заполнена инфраструктура, распроданы коммерческие площади. За последний год цена за метр выросла на 38%, продажи лотов с отделкой увеличились на 26%. Темпы реализации растут, выкуп лотов за первое полугодие увеличился на 36%.
Как узнать ликвидный проект за шаг до ввода?
Ближе к завершению строительства у любого объекта меняется профиль покупателя: на смену охотникам за рисками на этапе котлована приходят те, кому важны максимальная предсказуемость, готовая среда и понятная ликвидность.
Такой спрос легко отследить по аналитике строящихся проектов на финальной стадии готовности.
Возьмем за пример апарт-комплекс «Инсайдер» от РКС Девелопмент:
🟠Инфраструктура заполнена полностью. На первом этаже распроданы все 1 900 м² коммерческих помещений.
Для будущего жителя или инвестора это маркер: к моменту выдачи ключей на первых этажах уже будет работающий ритейл и сервисы, а не пустые боксы.
🟠Капитализация по мере готовности растет органично, без неоправданной накрутки или демпинга.
За последний год строительства цена за метр выросла на 38%, а лоты с готовой отделкой прибавили 26%.
🟠Темпы реализации растут, а не падают, так как к этому моменту барьер ожидания сходит на нет.
За первое полугодие выкуп лотов в «Инсайдере» вырос на 36% к аналогичному периоду прошлого года.
Что в итоге:
Высокий статус готовности в сочетании с полностью выкупленным стрит-ритейлом делает такие объекты понятным активом как для собственного проживания без жизни «внутри стройки», так и для инвесторов, выбирающих прогнозируемую доходность. ☑️
Единственный нюанс — скорость: чем ближе дата ввода, тем динамичнее растет ценник на оставшиеся лоты.
Инвестиционной компании EVA присвоен кредитный рейтинг A(RU) с прогнозом «стабильный» от рейтингового агентства АКРА. Также рейтинг НКР впервые присвоен на уровне A(RU) с такими же прогнозами. Оценены сильные рыночные позиции, высокий уровень бизнеса и широкий географический охват компании.
Инвестиционной компании EVA присвоили кредитный рейтинг уровня A(RU)
Раньше мы рассказывали о присвоении рейтингов ГК ФСК, а теперь будем говорить про инвестиционную компанию EVA. Председатель совета директоров ИК EVA - Владимир Воронин, президент - Дмитрий Дорофеев.
Появление нового бренда и отстройка его от девелоперского бренда ФСК дает больше возможностей для дальнейшего структурирования и управления обширным портфелем – а это все компании девелоперского контура под брендом ФСК (ГК ФСК, ФСК Северо-Запад, ФСК Регион, ФСК Family), компании производственного сектора и сферы услуг (ГК Филанко, ФСК Тепло и др.).
Рейтинги распространяются на весь портфель, и тут сразу два значимых события: рейтинговое агентство АКРА присвоило ИК EVA кредитный рейтинг уровня A(RU) с прогнозом «стабильный», и впервые полученный рейтинг НКР оказался также уровня A(RU) со стабильным прогнозом.
Отмечаются сильные рыночные позиции EVA, высокое качество бизнеса и широкую географию присутствия. Также высоко оценили финансовый профиль компании: рентабельность, обслуживание долга, денежный поток, низкую долговую нагрузку, сильную ликвидность и масштаб бизнеса
Инвестиционная компания EVA получила кредитный рейтинг A(RU) с «стабильным» прогнозом от АКРА и НКР. Рейтинги распространяются на весь диверсифицированный портфель активов компании. Агентства отметили сильные рыночные позиции, устойчивую рентабельность, низкую долговую нагрузку и стабильный денежный поток EVA.
📶 НКР и АКРА присвоили инвестиционной компании EVA кредитный рейтинг
Инвестиционная компания EVA создана по инициативе основателя ГК ФСК Владимира Воронина для управления диверсифицированным портфелем активов. Отдельный инвестиционный бренд позволяет эффективнее управлять диверсифицированным портфелем активов, который объединяет девелоперский контур под брендом ФСК, производственные предприятия и сервисные активы.
◾️ Рейтинги распространяются на весь портфель EVA. АКРА присвоило компании кредитный рейтинг A(RU) со «стабильным» прогнозом, а НКР впервые также присвоило рейтинг уровня A.RU со «стабильным» прогнозом.
◾️ Оба агентства отметили сильные рыночные позиции EVA, высокое качество бизнеса и финансового профиля, включая устойчивую рентабельность, низкую долговую нагрузку, сильную ликвидность и стабильный денежный поток.