В городе Шаньтоу провинции Гуандун в Китае находится заброшенный жилой комплекс «Наньху», который почти полностью покрыт растительностью. В 1994 году местные власти планировали развивать южную часть города с созданием жилых, деловых и курортных зон, но сроки строительства комплекса и причины его недостроенности остаются неизвестными.
В Китае заброшенный жилой комплекс почти полностью зарос зеленью
Это Гуанъао в городе Шаньтоу, провинция Гуандун, комплекс — «Наньху». Растения затянули фасады, балконы и недостроенные бетонные конструкции.
В 1994 году власти Шаньтоу взяли курс на развитие южной части города, рассчитывая на глубоководный порт и свободную таможенную зону. В планах были новые жилые, деловые и курортные территории.
Но точные сроки строительства «Наньху» и причины, по которым комплекс остался недостроенным, неизвестны.
С 28 августа 2026 года в Китае изменилась схема финансирования строительства жилья: средства покупателей становятся доступны застройщикам только на поздних стадиях строительства, что кардинально меняет структуру отрасли. Финансирование сократилось более чем вдвое с 2021 по 2025 год, продажи новостроек за восемь месяцев 2026 года упали на 13%, а новые запуски — на 25%. Для поддержки покупателей первого жилья введена субсидия с льготной ипотекой до 1 млн юаней и максимальной ценой жилья 1,5 млн юаней, преимущественно в небольших городах.
🇨🇳Международный обзор — жилищная сфера Китая
С 28 августа 2026-го в Китае деньги покупателей становятся доступны застройщикам только на поздних стадиях строительства.
До этого продажи на ранних этапах давали до половины финансирования отрасли: в 2025-м наличные и ипотечные средства граждан обеспечили 47% поступлений в жилищное строительство.
☝🏻В период дефицита ликвидности эта модель дала сбой: к концу 2022 года сроки строительства были перенесены сразу для 20 млн квартир.
🟠Сам объем финансирования отрасли за последние годы сильно просел. По данным Национального бюро статистики Китая, он сократился с 20,1 трлн юаней в 2021 году до 8,8 трлн в 2025-м — более чем вдвое.
🟠Доля банковских кредитов за это время выросла с 12% до 16%.
🟠Теперь финансовые потоки разделили по проектам: каждый объект должен быть выведен в отдельную структуру с контролируемым счетом, а деньги нельзя выводить в материнскую компанию или направлять на другие стройки.
Выпадающий денежный поток должны заменить банковские кредиты сроком на 3–7 лет.
🟠Причем реформу запускают на фоне продолжающегося спада: только за первые восемь месяцев 2026 года продажи новостроек снизились на 13% г/г, а новые запуски — на 25%.
🟠Параллельно с 1 октября анонсирована субсидия в 1 п.п. по ставке на пять лет для семей, покупающих первое жилье до 120 кв. м. Максимальный кредит — ¥1 млн, предельная цена жилья — ¥1,5 млн. Но в этот диапазон в основном попадают квартиры в небольших городах, где и так есть избыток предложения.
Из-за нехватки около 160 тыс. строительных рабочих в России компании привлекают готовые бригады из Китая, которые приезжают со своими руководителями и инструментами. В 2025 году в Россию прибыло около 106 тыс. китайских специалистов. Для привлечения таких бригад застройщики платят зарплаты выше средних в Китае, а также компенсируют перелёт, жильё и прочие расходы, что ускоряет строительство объектов.
✅ Застройщики нашли, кем восполнить нехватку рабочих — готовыми бригадами из Китая
➖ Российскому строительству не хватает около 160 тыс. работников, поэтому компании всё чаще ищут специалистов в Китае. Всего в 2025 году в Россию с целью работы въехали около 106 тыс. граждан КНР.
➖ Дешёвой рабочей силой китайских мастеров уже не назовёшь. Средняя зарплата строителя в КНР составляет около 74 тыс. ₽ в месяц, а опытные плиточники, отделочники и бригадиры получают 100–150 тыс. ₽. Российским застройщикам приходится конкурировать за них с китайскими компаниями, оплачивая более высокую ставку, перелёт, жильё и питание.
➖ При этом нанимают обычно не отдельных разнорабочих, а готовые бригады со своим руководителем, инструментами и отлаженной системой работы. Они могут быстрее закрыть объект, но требуют дополнительных расходов: к зарплатам добавляются траты на визы, разрешения и переводчика.
В Китае разработали новый материал — жидкий терраццо, который наносится как покрытие и после высыхания образует бесшовную поверхность, имитируя натуральный камень без использования тяжёлых плит и сложного монтажа. Благодаря разнообразию цветов и наполнителей он подходит для отделки пола, стен и мебели и предлагает широкий спектр дизайнерских возможностей. Остаётся открытым вопрос, кто первым предложит этот материал на массовом российском рынке.
В Китае начали делать «жидкий терраццо», который может упростить отделку под натуральный камень
Состав наносится как обычное покрытие, а после высыхания превращается в бесшовную поверхность с фактурой терраццо.
☝🏻Без тяжёлых плит, швов и сложного монтажа.
За счёт разных цветов и наполнителей можно получать десятки вариантов дизайна — от пола и стен до мебели и предметов интерьера.
Вопрос теперь в том, кто первым упакует это в продукт для массового рынка в РФ🤔
С 2020 года в Китае действовали строгие ограничения долговой нагрузки для застройщиков, что привело к падению продаж жилья на 64% и снижению цен на 22%. Несмотря на меры поддержки, снижение ставок ипотеки и полную отмену ограничений в январе 2026 года, рынок жилья продолжает испытывать спад. Продажи топ-100 застройщиков в январе остались на 27% ниже аналогичного периода прошлого года, а цены продолжили падать. История КНР иллюстрирует вызовы отрасли при жестком регулировании, хотя российская модель эскроу-счетов считается более защищающей дольщиков.
🇨🇳 Китай пять лет спасал рынок жилья, но даже отмена ограничений не вернула покупателей
Всё началось с «трех красных линий» — ограничений долговой нагрузки застройщиков, которые Китай ввел в августе 2020 года, чтобы охладить перегретый рынок. Но для отрасли, жившей на постоянном рефинансировании, ограничения оказались слишком жесткими: девелоперы начали терять доступ к деньгам, затем пришли дефолты.
Так, за шесть лет продажи жилья упали с пиковых 18,2 до 6,5 трлн юаней — примерно на 64%. Индекс цен на новостройки снизился на 22%, а число крупных девелоперов с продажами свыше 100 млрд юаней сократилось с 43 до 10.
☝🏻А дальше самое интересное: власти начали откручивать гайки обратно.
Запустили фонд на 200 млрд юаней для достройки проблемных домов, пакет из 16 мер поддержки, снизили ипотечные ставки до исторических 2,35%, запустили «белые списки» проектов с триллионами юаней одобренного финансирования и даже программу выкупа непроданных квартир. Но продажи так и не восстановились.
Уже в январе 2026 года «три красные линии» фактически отменили полностью. Акции девелоперов сразу выросли, а вот покупатели не вернулись: продажи ТОП-100 застройщиков в январе были еще на 27% ниже год к году, цены продолжили снижаться.
Прямой аналогии России с Китаем нет — наша эскроу-модель гораздо лучше защищает дольщика. Но история очень показательна.
Россия и Китай видят большие возможности для совместной работы по мастер-планам и комплексному развитию городов. Вице-премьер Марат Хуснуллин отметил высокий уровень планирования и внимания к городской среде и инфраструктуре в Китае. Он подчеркнул значимость применения данного опыта в России для улучшения качества жизни и экологии.
Мастер-планы и комплексное развитие городов являются перспективными направлениями сотрудничества России и Китая — Хуснуллин
Такое мнение озвучил вице-премьер Марат Хуснуллин на пленарном заседании VII Российско-Китайского делового форума малого и среднего бизнеса.
«Опыт Китая, который является в мире безусловным лидером в градостроительстве, для нас очень полезен, и мы видим большую сферу приложения интересов и в жилищном, и в инфраструктурном развитии. Мы уже заложили базу в этом направлении», — отметил вице-премьер.
Он подчеркнул, что у России и Китая есть огромные возможности по развитию совместной работы по мастер-планам и комплексному развитию городов.
«Я был впечатлен уровнем планирования, согласованности городской среды, транспортной и инженерной инфраструктуры, вниманием к экологии и качеству жизни людей. Это хороший пример, который нам точно нужно в России применять», — добавил Хуснуллин.
Россия усиливает сотрудничество с Китаем в области градостроительства, включая мастер-планы, ЖКХ и транспорт. Подписан меморандум о совместной работе по развитию городской среды и инфраструктуры. Российский участок коридора Европа — Западный Китай планируют продлить до Тюмени в 2026 году, с дальнейшим строительством в сторону Казахстана и Оренбурга.
🇨🇳 Россия будет активнее перенимать китайский опыт в градостроительстве — вице-премьер Марат Хуснуллин
На VII российско-китайском деловом форуме малого и среднего бизнеса он заявил, что одно из главных направлений сотрудничества России и Китая — мастер-планы, комплексное развитие городов, ЖКХ и транспортная инфраструктура.
По его словам, китайский опыт в планировании городской среды, увязке транспорта, инженерии, экологии и качества жизни — «хороший пример, который нам точно нужно в России применять». Ранее страны уже подписали межправительственный меморандум о сотрудничестве в сфере градостроительства.
☝🏻Отдельно Хуснуллин рассказал про коридор Европа — Западный Китай. Российский участок трассы уже в этом году планируют довести до Тюмени, после чего строительство продолжится в сторону Казахстана и Оренбурга.
В целом вице-премьер обозначил довольно широкий список совместных направлений: от КРТ и модернизации ЖКХ до железных дорог, погранпереходов, речных перевозок и ИИ.
Правительство изучает проект новой железной дороги в Китай через Горный Алтай с четырьмя вариантами трассировки длиной от 825 до 1123 км. Губернатор Кузбасса отметил, что логистика занимает 80% цены угля, экспортируемого через Дальний Восток. Новый маршрут позволит снизить нагрузку на БАМ. Эксперты не уверены в долгосрочном спросе на уголь из-за развития возобновляемой энергетики в Китае.
🪖 Правительство изучает проект железной дороги в Китай через Горный Алтай
Проект рассматривается как ответ на поручение президента о создании нового Среднего транспортного коридора.
🔵Сейчас прорабатывается четыре варианта трассировки: начальными точками могут стать Бийск, Таштагол или Абаза, конечной — станция Авэйтань в Китае. Протяжённость трасс от 825 до 1123 км.
📶 Губернатор Кузбасса Илья Середюк поддерживает проект, по его словам, 80% цены угля, экспортируемого в Китай через Дальний Восток, уходит на логистику.
Прямая дорога через Алтай позволит высвободить БАМ для других грузов.
Однако эксперты сдержанно оценивают перспективы. Китай активно развивает возобновляемую энергетику, долгосрочный спрос на уголь неочевиден.
В Уссурийске на базе промпарка «Канцзи» создадут новый технопарк «Канцзи Чжилиэнь» стоимостью 3 млрд рублей. Проект включает производственные цеха, лаборатории и офисы для серийного выпуска человекоподобных и промышленных роботов. Одним из резидентов станет китайская компания, выпускающая гуманоидных роботов.
В Приморье за 3 млрд рублей построят технопарк для серийного выпуска человекоподобных роботов
КРДВ и китайская Kangji International Investment подписали на ВЭФ соглашение о создании в Уссурийске технопарка «Канцзи Чжилиэнь». Проект развернут на базе действующего промпарка «Канцзи».
Там появятся производственные цеха, исследовательские лаборатории и офисы. Также хотят наладить серийное производство промышленных и человекоподобных роботов для предприятий Дальнего Востока.
Одним из основных резидентов станет китайская компания, которая уже выпускает гуманоидных роботов у себя в стране — ее название пока не раскрывают.
В России планируют применять китайскую технологию модульного строительства жилых домов и соцобъектов. В Китае 10-этажный дом собрали за менее чем сутки из готовых модулей, которые могут служить до 1000 лет. В Москве уже используют модульное строительство, выводя дома по реновации за 6,5 месяцев.
✅ В России начнут сверхбыстро строить многоэтажки — по китайской технологии
➖ В Китае строительство жилых домов уже напоминает сборку конструктора. Так один из застройщиков собрал 10-этажный жилой дом за 28 часов и 45 минут: готовые модули с окнами, проводкой и трубами привезли с завода, а на площадке их только соединили и подключили. Производитель утверждает, что такие здания могут служить до 1000 лет.
➖ Теперь китайский опыт хотят перенести в Россию. На ВЭФ-2026 стало известно, что НОСТРОЙ обсуждает создание мобильных заводов, которые смогут выпускать готовые модули для жилых домов, школ, детских садов и других объектов.
‼️ При этом модульное строительство уже используют в Москве: дом по реновации на улице Гарибальди возвели всего за 6,5 месяца, а сборка готовых блоков заняла около месяца.
Мост Тяньэ-Лунтань через реку Хуншуй в Гуанси стал рекордсменом с главным пролетом 600 метров, превзойдя предыдущий китайский рекорд в 445 метров. Для уменьшения веса конструкции ширину арки снизили с 23 до 13 метров и сократили расход бетона до 28 тысяч кубометров. На каждый метр пролета бетона требуется на 22% меньше, чем у аналогичных мостов с пролетом около 400 метров.
Китай построил бетонный арочный мост с рекордным пролетом 600 метров
Мост Тяньэ-Лунтань через реку Хуншуй в Гуанси установил мировой рекорд: длина его главного пролета составляет 600 метров. Предыдущий рекорд для бетонных арочных мостов — 445 метров (расположен тоже в Китае).
Главная проблема гигантской бетонной арки — ее собственный вес: на него приходится более 90% нагрузки. Поэтому инженеры серьезно «похудели» конструкцию: ширину арки сократили с 23 до 13 метров, а расход бетона — примерно с 40 тыс. до 28 тыс. кубометров.
На каждый метр пролета бетона требуется на 22% меньше, чем у сопоставимых мостов с пролетом около 400 метров.
Пекин объявил новый пакет мер для поддержки рынка недвижимости: ипотечные сроки увеличены до 40 лет, девелоперам предложена поддержка через выпуск акций и облигаций. Цены на новостройки в 70 крупнейших городах Китая за июль упали на 3,2% в годовом выражении. Кризис привёл к дефолтам девелоперов на сумму около $130 млрд. МВФ предупреждает об усилении спада из-за высокого долга и слабого спроса.
Китай снова пытается вытащить рынок недвижимости🇨🇳
Пекин объявил новый пакет мер: ипотеку теперь можно брать на срок до 40 лет вместо 30, а девелоперам обещают дополнительную поддержку через выпуск акций и облигаций.
В целом китайскую недвижимость пытаются оживить уже пятый год. Цены на новостройки в 70 крупнейших городах в июле снизились ещё на 3,2% год к году. А кризис уже привёл к дефолтам девелоперов примерно на $130 млрд.
☝🏻Ранее МВФ в докладе по Китаю указывал, что затяжной спад в недвижимости, высокий долг и слабый внутренний спрос могут запустить падение цен, снижение стоимости залогов, рост долговой нагрузки и в итоге — ещё более слабый спрос.
Издание Wired купило три поддельных часов Rolex стоимостью от $438 до $768. Один из часов передали в официальный бутик в Лондоне, где подделка не была замечена, и модель была положительно оценена. Современные копии воспроизводят внутренние механизмы, начиная с 2024 года, что значительно усложняет их распознавание.
✅ Как китайские копии Rolex обманули официальный бутик в Лондоне
➖ Издание Wired провело эксперимент и купило три фейковых Rolex по цене от $438 до $768. Одни из часов журналист отнёс в официальный бутик бренда в Лондоне для подгонки браслета: сотрудники не заметили подмены, похвалили модель, аккуратно сняли звенья и вернули их клиенту.
➖ Современные подделки вышли на новый уровень: вместо обычного кварца китайцы теперь копируют внутренние механизмы. С 2024 года в реплики ставят свободно колеблющиеся балансы, а выдать копию при детальной проверке может лишь чуть более грубая гравировка короны и неровная фрезеровка логотипа.
В Китае накопилось непроданное жилье на 30 месяцев продаж, а большинство частных девелоперов остаются в финансовом стрессе. С начала 2025 года цены и продажи новостроек снизились почти во всех сегментах, особенно в перенасыщенных городах. Власти снизили требования к покупке жилья, но меры дали лишь краткосрочный эффект. МВФ предлагает пакет поддержки недвижимости объемом около 5% ВВП страны за три года.
В Китае скопилось непроданного жилья на 30 месяцев продаж, а больше половины частных девелоперов остаются в финансовом стрессе
Государство пытается выкупать готовые квартиры и землю у девелоперов, но МВФ пишет, что эти программы пока работают слабо.
Разобрали доклад МВФ (Международного валютного фонда) по Китаю — то, что касается рынка жилья и строительства:
🟠Больше половины частных девелоперов Китая по-прежнему находятся в финансовом стрессе
При этом с рынка уходят немногие: банкротства и реструктуризации тормозятся падением стоимости активов, из-за чего старые договоренности с кредиторами приходится пересматривать.
🟠С I квартала 2025 года продажи и цены на новостройки снова пошли вниз практически во всех сегментах, сильнее всего — в перенасыщенных городах низших уровней.
🟠Инвестиции в жилье упали почти вдвое относительно пика
В 2020 году жилищное строительство давало 12,3% ВВП Китая, в 2025-м — уже только 6,1%. А объем завершенного жилья почти на 40% ниже уровня 2021 года.
🟠Продажи вторичного жилья оказались устойчивее первички. Одна из причин, которую называет МВФ, — сомнения покупателей в способности отдельных застройщиков достроить купленную квартиру.
🟠Власти снизили требования к покупке жилья, минимальный первоначальный взнос по второму объекту, ипотечные ставки и налоги при сделках. Но МВФ считает, что эти меры дали лишь умеренный и краткосрочный эффект на продажи.
На этом фоне рост банковских кредитов населению рухнул с 6,7% в январе 2024 года до 1,1% в ноябре 2025-го — в том числе из-за слабого ипотечного спроса.
🟠МВФ считает оправданным разовый пакет поддержки недвижимости примерно на 5% ВВП Китая за три года. Деньги предлагают направить в том числе на завершение уже проданного, но недостроенного жилья и защиту покупателей. Только на 2026 год допускается поддержка до 0,9% ВВП.
🟠В провинциях Китая снижение цен на жилье на 10% статистически связано со снижением инфляции примерно на 0,7 п.п. в стрессовом сценарии на горизонте года.
В сообщении говорится об инновационной особенности жилых комплексов в Китае, предлагающей интересные решения для внедрения. Конкретные детали или описание функции не предоставлены.
Очередная крутая фишка из китайских ЖК, которые пора брать и внедрять нам💁🏻♂️
В деревне Ничжухэ провинции Юньнань установлен лифт высотой 288 метров, сокращающий путь на вершину горы с шести часов до получаса. Кабина имеет обзор 360°, скорость подъема достигает 5 м/с. Рядом действует аналогичный лифт высотой 268 метров, вместе они транспортируют до 1200 человек в час.
В Китае построили 288-метровый лифт прямо вдоль отвесной стены каньона
Он находится в деревне Ничжухэ в провинции Юньнань и сокращает дорогу из деревни на вершину горы с шести часов до получаса.
Высота нового подъемника — 288 метров, скорость — до 5 м/с, кабина полностью стеклянная с обзором 360°. Рядом уже работает еще один лифт высотой 268 метров, запущенный в 2022 году. Вместе они могут перевозить до 1200 человек в час.
В США наблюдается дефицит монтажников для дата-центров из-за бума строительства ЦОДов. Для работы берут людей без опыта и обучают на месте. В Китае демонстрируют роботов, которые могут самостоятельно подключать кабели к серверным стойкам. Это пока демонстрация технологий, но они имеют перспективы на будущее.
В США ИИ создал новый дефицит — монтажников для дата-центров
На фоне бума строительства ЦОДов там уже берут людей без опыта и обучают работе с сетями прямо на месте.
☝🏻А в Китае тем временем показывают роботов, которые умеют делать ту же работу. На видео — разработка RealMan Robotics: манипулятор самостоятельно подключает Ethernet-кабели к серверной стойке.
Пока это демонстрация технологии, а не массовая замена людей. Но будущее за этим явно есть. Что думаете?🤔
К 1 июля 2026 года в России насчитывается около 1,5 тыс. активных проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м и 2062 территории в проработке. За первое полугодие введено 1,2 млн кв. м жилья, что составляет 2,8% от общего ввода. Рост себестоимости строительства с 2024 по 2026 год составил около 60%, а цены выросли на 24%, что создало финансовые сложности для застройщиков. В Китае реализуют иные подходы к КРТ с ясным определением обязательств и финансированием расселения на выгодных условиях.
Посчитали, почему КРТ в России до сих пор не стало массовым механизмом: в 41 регионе по нему пока не строится ни одного квадратного метра
Портал Всeостройке.pф собрал в презентации заявленный портфель, фактический масштаб, географию, главные риски для застройщиков и отдельно посмотрели, как похожие программы работают в Китае☝🏻
Основное:
На 1 июля 2026 года в активной стадии находилось почти 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м. Ещё 2062 территории на 365,1 млн кв. м — в проработке.
💁🏻♂️При этом за I полугодие в рамках КРТ ввели 1,2 млн кв. м жилья — всего 2,8% общего ввода страны. Сейчас по механизму строится более 9 млн кв. м, или около 8% портфеля российских застройщиков.
Однако экономика проектов КРТ сейчас устроена так, что застройщик часто сначала выигрывает торги, а уже потом узнаёт реальную стоимость своих обязательств.
По нашим расчётам, с 2024 по 2026 год себестоимость строительства выросла примерно на 60%, тогда как цены — только на 24%. В результате многие проекты КРТ могли стать околонулевыми, но изменить их параметры без повторных торгов практически невозможно.
Отдельная проблема — качество финансовых моделей. По нашей оценке, в 9 из 10 проектов КРТ могут быть ошибки в расчёте реальной стоимости проектного финансирования, коммерческих и административно-хозяйственных расходов, сетей и социальных объектов.
Ещё один нюанс — расселение.
В зависимости от масштаба проекта оно может стоить от 300 млн до 9 млрд рублей. При этом фактические расходы способны оказаться на 20–30% выше первоначальной оценки.
При этом застройщик здесь отвечает имуществом, деньгами и репутацией.
Что можно изменить:
🟠до торгов готовить полноценный паспорт территории с расселением, сетями, соцобъектами и обязанностями сторон;
🟠заранее проверять базовую финансовую модель с банком;
🟠закрепить ответственность администрации за исходные данные и сроки процедур;
🟠предусмотреть автоматический компенсатор, если экономика ухудшилась из-за действий публичной стороны;
🟠разрешить корректировать параметры проекта без новых торгов — по заранее установленным и прозрачным правилам.
🇨🇳Отдельно интересен китайский подход: там власти ещё до торгов определяют обязательства, решают вопросы с жителями и инфраструктурой, а расселение финансируется «длинными дешёвыми деньгами».
Если в целом механизм КРТ докрутить у нас, то его доля в общем объеме стройки может вырасти с пары процентов до 30–40%.
К 1 июля 2026 года в России активно реализуются около 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м жилья, а ещё 2062 территории находятся в проработке. За первое полугодие введено всего 1,2 млн кв. м жилья, что составляет 2,8% от общего ввода, а сейчас строится около 9 млн кв. м по КРТ. Себестоимость строительства с 2024 по 2026 год выросла на 60%, а цены — лишь на 24%, что осложняет рентабельность проектов. Основными проблемами считаются ошибки в финансовых моделях и высокие затраты на расселение.
Посчитали, почему КРТ в России до сих пор не стало массовым механизмом: в 41 регионе по нему пока не строится ни одного квадратного метра
Портал Всeостройке.pф собрал в презентации заявленный портфель, фактический масштаб, географию, главные риски для застройщиков и отдельно посмотрели, как похожие программы работают в Китае☝🏻
Основное:
На 1 июля 2026 года в активной стадии находилось почти 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м. Ещё 2062 территории на 365,1 млн кв. м — в проработке.
💁🏻♂️При этом за I полугодие в рамках КРТ ввели 1,2 млн кв. м жилья — всего 2,8% общего ввода страны. Сейчас по механизму строится более 9 млн кв. м, или около 8% портфеля российских застройщиков.
Однако экономика проектов КРТ сейчас устроена так, что застройщик часто сначала выигрывает торги, а уже потом узнаёт реальную стоимость своих обязательств.
По нашим расчётам, с 2024 по 2026 год себестоимость строительства выросла примерно на 60%, тогда как цены — только на 24%. В результате многие проекты КРТ могли стать околонулевыми, но изменить их параметры без повторных торгов практически невозможно.
Отдельная проблема — качество финансовых моделей. По нашей оценке, в 9 из 10 проектов КРТ могут быть ошибки в расчёте реальной стоимости проектного финансирования, коммерческих и административно-хозяйственных расходов, сетей и социальных объектов.
Ещё один нюанс — расселение.
В зависимости от масштаба проекта оно может стоить от 300 млн до 9 млрд рублей. При этом фактические расходы способны оказаться на 20–30% выше первоначальной оценки.
При этом застройщик здесь отвечает имуществом, деньгами и репутацией.
Что можно изменить:
🟠до торгов готовить полноценный паспорт территории с расселением, сетями, соцобъектами и обязанностями сторон;
🟠заранее проверять базовую финансовую модель с банком;
🟠закрепить ответственность администрации за исходные данные и сроки процедур;
🟠предусмотреть автоматический компенсатор, если экономика ухудшилась из-за действий публичной стороны;
🟠разрешить корректировать параметры проекта без новых торгов — по заранее установленным и прозрачным правилам.
🇨🇳Отдельно интересен китайский подход: там власти ещё до торгов определяют обязательства, решают вопросы с жителями и инфраструктурой, а расселение финансируется «длинными дешёвыми деньгами».
Если в целом механизм КРТ докрутить у нас, то его доля в общем объеме стройки может вырасти с пары процентов до 30–40%.
На 1 июля 2026 года в России было около 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м. По КРТ введено 1,2 млн кв. м жилья, что составляет лишь 2,8% общего ввода страны. Рост себестоимости строительства с 2024 по 2026 год превысил рост цен, многие проекты столкнулись с финансовыми трудностями. Предложены меры для улучшения механизма КРТ, а китайский опыт показал более эффективный подход к финансированию и расселению.
Посчитали, почему КРТ в России до сих пор не стало массовым механизмом: в 41 регионе по нему пока не строится ни одного квадратного метра
Портал Всeостройке.pф собрал в презентации заявленный портфель, фактический масштаб, географию, главные риски для застройщиков и отдельно посмотрели, как похожие программы работают в Китае☝🏻
Основное:
На 1 июля 2026 года в активной стадии находилось почти 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м. Ещё 2062 территории на 365,1 млн кв. м — в проработке.
💁🏻♂️При этом за I полугодие в рамках КРТ ввели 1,2 млн кв. м жилья — всего 2,8% общего ввода страны. Сейчас по механизму строится более 9 млн кв. м, или около 8% портфеля российских застройщиков.
Однако экономика проектов КРТ сейчас устроена так, что застройщик часто сначала выигрывает торги, а уже потом узнаёт реальную стоимость своих обязательств.
По нашим расчётам, с 2024 по 2026 год себестоимость строительства выросла примерно на 60%, тогда как цены — только на 24%. В результате многие проекты КРТ могли стать околонулевыми, но изменить их параметры без повторных торгов практически невозможно.
Отдельная проблема — качество финансовых моделей. По нашей оценке, в 9 из 10 проектов КРТ могут быть ошибки в расчёте реальной стоимости проектного финансирования, коммерческих и административно-хозяйственных расходов, сетей и социальных объектов.
Ещё один нюанс — расселение.
В зависимости от масштаба проекта оно может стоить от 300 млн до 9 млрд рублей. При этом фактические расходы способны оказаться на 20–30% выше первоначальной оценки.
При этом застройщик здесь отвечает имуществом, деньгами и репутацией.
Что можно изменить:
🟠до торгов готовить полноценный паспорт территории с расселением, сетями, соцобъектами и обязанностями сторон;
🟠заранее проверять базовую финансовую модель с банком;
🟠закрепить ответственность администрации за исходные данные и сроки процедур;
🟠предусмотреть автоматический компенсатор, если экономика ухудшилась из-за действий публичной стороны;
🟠разрешить корректировать параметры проекта без новых торгов — по заранее установленным и прозрачным правилам.
🇨🇳Отдельно интересен китайский подход: там власти ещё до торгов определяют обязательства, решают вопросы с жителями и инфраструктурой, а расселение финансируется «длинными дешёвыми деньгами».
Если в целом механизм КРТ докрутить у нас, то его доля в общем объеме стройки может вырасти с пары процентов до 30–40%.