Минцифры до конца года подготовит комплекс мер поддержки для строительства центров обработки данных, включая льготные кредиты, проектное финансирование и упрощение выделения земли и подключения к сетям. В России строятся 42 ЦОДа, при этом свыше 80% ресурсов находятся в московской агломерации с дефицитом энергомощностей. Ведомство также совместно с Минобороны обсуждает вопросы защиты этих объектов.
Глава Минцифры Максут Шадаев сообщил, что до конца года ведомство проработает меры поддержки строительства центров обработки данных
И речь не только о льготных кредитах. Для таких проектов хотят адаптировать фабрику проектного финансирования, СПИК и соглашения о защите капиталовложений.
Минцифры обещает помогать инвесторам с выделением земли, подключением к сетям, согласованиями и финансированием.
Кроме того, ведомство совместно с Минобороны обсуждает вопрос защиты дата-центров.
📍Всего сейчас в России строятся 42 ЦОДа, большинство — за пределами Москвы. Более 80% ресурсов дата-центров сосредоточено в московской агломерации, где уже не хватает доступных энергомощностей.
АКРА понизило кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» до BBB(RU) с негативным прогнозом, указывая на высокую долговую нагрузку компании — отношение чистого долга к денежному потоку (FFO) достигает 8,2х, что существенно превышает нормы для российских и западных застройщиков. Такой уровень долговой нагрузки вызывает опасения дефолта и ограничит возможность финансирования застройщика на коммерческих рынках. Пик погашений ожидается в 2027 году, и компания планирует рефинансирование банковскими кредитами. В числе предлагаемых мер стабилизации — реструктуризация долга и возможная передача части бизнеса Сбербанку, являющемуся крупнейшим кредитором. Первый зампред Сбербанка Александр Ведяхин подтвердил разработку плана совместно с кредиторами для вывода «Самолета» на стабильную работу.
⚡ АКРА понизило кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» и его облигаций до BBB(RU) с «негативным» прогнозом. Это значит, что в ближайшие 12-18 месяцев рейтинг с высокой вероятностью понизят еще раз.
📉 Причины: продажи 2026 года ниже ожиданий, объекты сдаются с задержками, а деньги на эскроу покрывают только 51% проектного долга. Чистый долг к FFO составляет 8,2х. На 2027 год приходится пик погашений, и рефинансироваться компании, по оценке АКРА, придется уже только банковскими кредитами.
🏦 Но есть и «хорошая» новость. Первый зампред Сбера А. Ведяхин заявил, что банк вместе с «Самолётом» и другими кредиторами готовит план улучшения ситуации и уверен, что компания выйдет на стабильную работу.
☝️Я продолжаю считать, что рано или поздно это случится - «Самолёт» будет огосударствлен. На постоянной основе, или на временной, но будет.
❗Если у вас вдруг завалялись облигации SMLT - вот вам мой совет...
АКРА, прогнозируя понижение кредитного рейтинга «Самолета», приводит такой аргумент: «Взвешенное отношение скорректированного чистого долга к FFO (средства от операционной деятельности) до чистых процентных платежей с 2024 по 2029 год оценивается на уровне 8,2х». Для знатоков финансовых дел и аналитиков это стало открытием, поскольку доказывает об очень высокой долговой нагрузки "Самолета". Опросив экспертов, мы собрали общее мнение, почему именно этот факт стал негативным сигналом для них.
📌 Показатель отношения скорректированного чистого долга к FFO (денежному потоку от операционной деятельности) у российских девелоперов считается нормальным, если оно не превышает 5х, в США и ряде других западных стран – 3х. То есть значение показателя в 8,2х – в любом случае очень высокое и может быть сигналом о возможном дефолте по обязательствам в будущем. Соответственно, реальная задолженность, исходя из сумм договоров, может быть ещё выше, значит, вероятность дефолта по облигациям еще больше.
📌 У других крупных застройщиков величина отношения скорректированного чистого долга к FFO значительно ниже, даже в разы. Самое низкое значение показателя у группы ПИК, оно равняется 0,4х. У группы ЛСР и GloraX не превышает 3х.
📌 При снижении кредитного рейтинга "Самолета" облигации компании не смогут приобретать негосударственные пенсионные фонды и те финансовые и инвестиционные институты (ПИФы, страховые компании), чья декларация ограничивает вложения в облигации с таким рейтингом. У тех инвесторов, которые уже держат в портфелях облигации застройщика , скорее всего, массовых распродаж этих бумаг не будет, поскольку все понимают, что «навес» из бумаг может сам по себе потянуть за собой обвал цен, и далее бумаги можно будет продать только в минус.
📌 Для самой компании снижение кредитного рейтинга и понижение прогноза предполагает ограниченный доступ для привлечения новых заимствований и их удорожание. Это, безусловно, пессимистичная среда в условиях пика погашений в 2027 году.
📌 Главный вопрос: стоит ли ожидать банкротства "Самолета"? Говорить об этом не придется по репутационным причинам, считают опрошенные нашей редакцией эксперты. Наиболее вероятный сценарий — реструктуризация долга через согласование с банками и институциональными держателями, возможна передача части бизнеса в управление Сберу как крупнейшему кредитору.
В сентябре СМИ широко обсуждали темы, важные для строительной отрасли и рынка недвижимости: цены на первичное жильё, снижение средней площади квартир, срывы сроков сдачи новостроек и замедление строительства. Также говорилось об инициативах по аренде нереализованных квартир, изменениях условий семейной ипотеки и росте инвестиций. Отмечены структурные сдвиги на рынке недвижимости Кубани и расширение функций торговых центров за счёт образовательных и творческих площадок.
Когда сапожник с сапогами😀
О самых обсуждаемых темах строительной отрасли в сентябре рассказала федеральным и региональным СМИ учредитель и директор портала Всeостройке.pф Светлана Опрышко.
🟠PERSONO.ru — о том, почему низкая цена — иллюзия, как вычурные фасады бьют по кошельку жителей и что нужно изменить, чтобы Москва стала городом высокого качества жизни.
🟠«Коммерсантъ» — о ценах на первичную недвижимость во Владивостоке.
🟠«Московский комсомолец» — о причинах снижения средней площади квартир.
🟠«Циан. Журнал» — об инициативе выкупать у девелоперов нереализованные квартиры под аренду.
🟠«Известия» — о срывах сроков сдачи новостроек в России.
🟠«Российская газета» — о замедлении строительства домов.
🟠«Строительная газета» — о переходе нераспроданного жилья в аренду.
🟠«Выберу.ру» — о новых условиях семейной ипотеки.
🟠«Циан. Журнал» — о возможном сокращении выручки девелоперов по итогам года.
🟠«Shopandmall» — о том, что образовательные и творческие площадки расширяют функции ТЦ.
🟠Life.ru — о новых условиях по семейной ипотеке.
🟠«КраснодарМедиа» — о структурных сдвигах и завышенных ценниках продавцов на Кубани.
🟠«Российская газета» — о росте числа тех, кто покупает квартиры для инвестиций.
🟠«Циан. Журнал» — о росте одобряемости рыночной ипотеки.
🟠Финуслуги — о новых условиях по семейной ипотеке.
И это далеко не полный список всех публикаций за прошлый месяц.
В начале октября на рынке недвижимости вступили новые ограничения для платформенной занятости, затрагивающие самозанятых в строительстве и риелторстве. Ассоциация риелторов Москвы обратилась к Банку России с просьбой ужесточить контроль над эскроу-кредитами для индивидуального жилищного строительства. В Петербурге произошёл пожар в историческом особняке Миллера, а петербургский девелопер «Алгоритм жизни» получил согласование на масштабный проект с 77-этажным небоскребом в Душанбе. Публикация также включает подробности о состоянии рынка, редевелопменте, анонсы аналитики и обзоры строительных проектов.
#НовостиРынка
Жаль, что после сентября не июнь… Но вечер пятницы — тоже отличный повод порадоваться и выдохнуть. 😉 Ловите горячую подборку самых важных и интересных новостей рынка недвижимости за уходящую неделю (28 сентября — 4 октября) иии... классных выходных, друзья!
1️⃣ Важное. С 1 октября вступили в силу ограничения для платформенной занятости — они затронут самозанятых строителей, риелторов, дворников и консьержей.
2️⃣ Что в организациях/объединениях. Ассоциация риелторов Москвы попросила Банк России усилить контроль за кредитованием ИЖС по эскроу (чтобы банки не меняли условия после заключения договоров).
3️⃣ Что у девелоперов. Глава «Страны Девелопмент» посоветовал застройщикам не связываться с небоскребами.
4️⃣ С «Самолета» катапультируются казахстанские инвесторы (инвестфонд Fonte Inceptia Alpha Fund OEIC Limited за месяц сократил долю с 15% до менее 5%).
5️⃣ Петербургский девелопер «Алгоритм жизни» согласовал в Душанбе грандиозный проект на 52 объекта с 77-этажным небоскребом, правда, у нас его опыт и емкость рынка вызывают вопросики. 👀
6️⃣ Статистика, аналитика, прогнозы. Эксперты Consul Group вангуют, что ФНС возьмется за ПИФы и начнет выявлять схемы с недвижимостью, спрятанной в паевых фондах.
7️⃣ Всякое-разное, любопытное и грустное. В центре Петербурга сгорел исторический особняк Миллера (находится напротив Исаакия). 😭
8️⃣ В рубрике «Домики с историей» пишем, как дом № 77 на Садовнической улице однажды передвинули без выселения жильцов, а через 30 лет он частично обрушился после взрыва.
9️⃣ В рубрике «Разбор полетов» разбираемся в плюсах и минусах внутрипольных конвекторов.
🔟 В рубрике «А как у них» просвещаем, как в Америке устроена нумерация домов (и как с ее помощью можно прикинуть расстояние).
1️⃣1️⃣ В рубрике «ЖК, которые изменили Москву» рассказываем о проекте Brodsky — новой классике Хамовников. 😎
1️⃣2️⃣ В рубрике «Книга жалоб» фиксируем, как застройщик ЖК «Полар» ловким движением руки единолично проголосовал за управляющую компанию (по мнению жильцов, разумеется).
Аукцион на строительство семейного тематического парка в Измайловском парке не состоялся из-за несоответствия единственной заявки требованиям. Проект предусматривает благоустройство почти 25 гектаров территории и создание 28 тематических зон. В ближайшее время планируется новый конкурс для выбора инвестора.
Строительство семейного тематического парка в Измайловском парке не привлекло инвесторов
Аукцион Департамента культуры Москвы на создание семейного тематического парка в Измайловском парке не состоялся.
Единственную заявку подала компания «Альпарк», но ее признали не соответствующей требованиям, следует из протокола торгов.
Вероятно, в ближайшее время будет объявлен новый конкурс.
Напомню, что по условиям договора инвестор должен благоустроить почти 25 га территории парка и создать 28 тематических зон для посетителей всех возрастов.
С 2027 года банки станут налоговыми агентами и будут удерживать НДФЛ с процентов по вкладам сразу при выплате, отменяя текущую схему уведомлений от ФНС. Законопроект предусматривает также изменение порядка определения налоговой ставки по вкладам: ставка будет браться по результатам предыдущего года. При этом налоговые ставки по доходам инвесторов объединятся в единую шкалу от 13% до 22%, в зависимости от суммы дохода. Итоговый расчет налога за год произведет ФНС с возможностью доплаты до 1 декабря следующего года.
Налоговая реформа для инвесторов: что ещё важно знать
📑 Согласно новому законопроекту о реформе налогообложения будут также изменены некоторые нормы, касающиеся частных инвесторов.
1️⃣ Двойной лимит 13%. Сейчас ставка 13% действует отдельно для зарплаты (до ₽2,4 млн в год) и отдельно для инвестдоходов (ещё до ₽2,4 млн), а инвестдоходы сверх лимита облагаются максимум по 15%. Законопроект объединяет большинство доходов в одну совокупность со шкалой 13-22%. 13% останется только на первые ₽2,4 млн суммарно, всё сверху пойдёт по прогрессивной шкале, и потолок 15% для инвестдоходов тоже исчезает.
📈 Максимальная ставка 22% по-прежнему действует для части дохода свыше ₽50 млн в год. Но теперь в эту сумму войдут и инвестдоходы: продажа бумаг и недвижимости, доходы по ЦФА, выплаты по паям.
🔍 Есть важная деталь: дивиденды и проценты по вкладам не включаются в совокупность при расчёте ставки по зарплате и сделкам. То есть они не «утяжелят» налог с остальных доходов. А вот как будет считаться ставка по самим дивидендам, если есть и другие доходы, из текста однозначно не следует. Похоже, они будут облагаться по самой высокой ставке, до которой дошел доход инвестора.
🧱 Налоговые базы при этом по-прежнему считаются раздельно. Убыток по ценным бумагам не уменьшит налог с зарплаты. Объединение нужно только для определения ставки налога.
2️⃣ Налогообложение вкладов. Банки становятся налоговыми агентами и удерживают НДФЛ в момент выплаты процентов, а не по окончанию года. Каждый банк считает налог без учёта депозитов клиентов в других банках, но по итогам года ФНС всё пересчитает и при необходимости доначислит налоги.
📉 Необлагаемый лимит по вкладам по-прежнему считается как ₽1 млн × максимальная ключевая ставка. Но с 2027 года для расчета будет применяться ставка предыдущего года, а не текущего.
3️⃣ Пункты выдачи заказов маркетплейсов прямо включаются в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости. Раньше арендодатели ПВЗ могли платить налог по балансовой стоимости. Для владельцев стрит-ритейла, сдающих помещения под ПВЗ, это рост налоговой нагрузки с 2027 года.
🚨 Большая часть изменений начнёт действовать с 2027 года. Пока всё изложенное - законопроект. Возможно, в первом, втором или третьем чтении в него внесут изменения. Но не факт.
НДФЛ со вкладов предложили удерживать сразу при выплате процентов.
Правительство внесло в Госдуму соответствующий документ
Законопроект №617-9
◾️Банки станут налоговыми агентами, т.е. будут сами исчислять и удерживать НДФЛ с процентов при каждой выплате, а не ждать уведомления от ФНС.
Сейчас банки просто выплачивают проценты полностью, далее до 1 февраля следующего года передают данные в налоговую, та считает налог по всем вашим вкладам и присылает уведомление.
◾️Также предлагается поменять год определения ставки налога - с 2027 брать ставку предыдущего года, а не текущего.
Итог за год все равно подведет ФНС по данным от всех банков. Если она насчитает больше, чем банки удержали, разницу нужно будет доплатить по стандартному налоговому уведомлению до 1 декабря следующего года.
◾️А еще, проценты по вкладам предлагают перевести в общую совокупность со шкалой НДФЛ 13–22% в зависимости от накопленной суммы. Ранее 13-15%.
В случае принятия закона изменения вступят в силу через месяц после официального опубликования, но не ранее 1-го числа очередного налогового периода.
В сентябре 2026 года на рынке складской недвижимости Московского региона произошло важное изменение тенденций: ставки аренды начали расти, а доля свободных помещений снизилась. Объём ввода объектов light industrial в первой половине года упал на 72%. Эксперты прогнозируют увеличение неудовлетворённого спроса на склады в регионах и возобновление активности инвесторов.
0️⃣ Константин Фомиченко с новостным дайджестом NF GROUP за сентябрь!
В начале сентября в новостях о рынке складской недвижимости обсуждали снижение ставок и рост вакантности. Однако ближе к концу месяца тенденции начали меняться.
Собрали главные новости месяца:
🔸Ведомости – Аренда складов в Московском регионе продолжает дешеветь
🔸Ведомости – Доля свободных помещений в складах Московского региона начала снижаться
🔸Коммерсантъ – Объем ввода объектов light industrial за январь—июнь упал на 72%
🔸Forbes – Спрос на складскую недвижимость в Московском регионе может вырасти на 8%
🔸Коммерсантъ – У продавцов все складывается
🔸ТАСС – Эксперты прогнозируют рост объема неудовлетворенного спроса на склады в регионах
🔸CRE – Производитель косметики арендовал 25 тыс. кв. м в «Логопарк Север-2»
Внезапным изменением, по словам Константина, стал разворот рынка складской недвижимости. Ставки начали постепенно расти, доля свободных площадей в Московском регионе снизилась, сокращается она и в регионах. Подходящих площадей для аренды стало ощутимо меньше. Этот быстрый разворот – важная веха для рынка. Дальнейший рост активности будет связан с возвращением инвесторов.
В августе наследники сооснователя Группы компаний «Самолет» Михаила Кенина продали 18% акций девелопера казахстанскому фонду под управлением Fonte Capital. С 14 по 16 сентября фонд последовательно уменьшил свою долю в группе сначала до 15%, затем до 10% и окончательно до около 5%. Технические детали сделки и выгодоприобретатель остаются нераскрытыми. На фоне этой операции продолжают циркулировать слухи о потенциальном вхождении структур Сбербанка в капитал «Самолета», однако официальных подтверждений пока нет.
⚡️ Что то странное творится с бумагами ГК «Самолет». Как мы помним, в августе девелопер сообщил, что наследники скончавшегося бизнесмена Михаила Кенина продали 18% акций компании казахстанской Fonte Inceptia Alpha Fund OEIC Limited, специализирующейся на управлении фондами. Вчера группа выпустила сразу три раскрытия, из которых следовало, что эта самая Fonte Inceptia и один из ее акционеров Ксения Кибиткина (экс-редактор Harper’s Bazaar) 14 сентября сократили свою долю в компании до 14,9%, через день их пакет уменьшился до 9,9%, а еще через день - до 4,9%. Возможно, конечно это чисто технический момент, так как выгодоприобретатель бумаг в сообщении группы не указан (а по правилам должен, раз дело касается пакета более чем на 5%), а стоимость акций с момента их приобретения казахстанским инвестором достигла дна и продолжает копать глубже. Тем не менее, выглядит все это очень подозрительно, особенно на фоне слухов о вхождении в уставной капитал структур «Самолета» Сбербанка (впрочем, пока эти слухи так и остаются чисто слухами). Подождем официальных разъяснений.
Первая очередь жилого квартала «Соул» на Часовой улице в районе Аэропорт полностью введена в эксплуатацию и заселена: выданы ключи всем дольщикам, из 428 квартир продано 427. Девелопер FORMA отметил высокое качество отделки, натуральные материалы в общих зонах и продуманную планировку с эргономичными квартирами, окнами в ванной комнате и хорошим естественным освещением. На благоустроенной территории уже функционирует инфраструктура, включая частный детский сад и ритейл. Параллельно ведётся строительство двух следующих очередей с семью домами, которые также пользуются высоким спросом. ЖК «Соул» состоит из десяти высотных и трёх среднеэтажных домов общей жилой площадью около 220 тыс. кв. м. Контроль качества осуществляет Мосгосстройнадзор.
Девелопер Forma в начале года полностью завершил строительство первой очереди жилого квартала «Соул» в районе Аэропорт, а сейчас уже передал все квартиры собственникам. Первые жители уже активно выкладывают в соцсети фото с заветными ключами, а большинство отзывов от собственников положительные.
В чем успех проекта? Заявленное качество подтверждается результатом. Даже по фото видно, что девелопер превзошел рендеры.
Лобби выполнены с использованием натурального камня и дерева — материалы выбраны в соответствии с концепцией, и, по оценкам брокеров, финальная отделка не уступает проектным визуализациям. Forma традиционно уделяет пристальное внимание деталям. В фокусе удерживается каждый этап: от входных групп до лифтовых холлов, от зеленых насаждений до покрытия игровых площадок.
В активной стройке находятся ещё две очереди, за строительством которых активно следят специалисты Мосгосстройнадзора. Жилая площадь новых корпусов в перспективе составит порядка 220 тыс. кв. м.
Успешная сдача первой очереди «Соул» — очередное подтверждение того, что Forma сохраняет высокие стандарты даже в условиях масштабного строительства. Для рынка это сигнал: проекты девелопера остаются в числе эталонов по качеству отделки и комплексному подходу к формированию городской среды.
🪖 Девелопер FORMA показал сравнение рендеров и фотографий ЖК «Соул».
Речь идет о первой очереди проекта девелопера Forma на Часовой улице. Она состоит из двух домов в 20-21 этаж, строительство которых на всех этапах контролировал Мосгосстройнадзор.
🔵Всего в рамках реализации первой очереди было запланировано 428 квартир разных планировок. На момент ввода проекта в эксплуатацию девелопер уже распродал 99% лотов, часть из которых шли с полноценной предчистовой отделкой.
Уже завершена передача квартир дольщикам и первые жители проекта активно делятся в сети высоким качеством реализации своих квартир.
К слову об отделке, Forma не изменяет своему вниманию к деталям и качеству материалов. Кажется, что лобби в реальности выглядит даже лучше, чем на рендерах. В «Соул» четко следуют заданной концепцией на натуральные материалы - использованы камень и дерево.
🔵На данный момент в городском квартале реализуется еще 2 очереди.
✅ Спрос на квартиры бизнес-класса в Москве остаётся высоким: в новом ЖК на Часовой улице распроданы все квартиры к моменту ввода в эксплуатацию
➖ Пока одни жалуются на рынок, у кого-то дела идут очень даже неплохо: у девелопера FORMA очень активный год. Еще в феврале компания ввела в эксплуатацию первые очереди сразу трех своих проектов. В одном из них - ЖК «Соул» к завершению заселения оказались распроданы все 428 квартир.
➖ Проект реализуется в районе Аэропорт на Часовой улице и является одним и наиболее крупных в портфеле девелопера - десять высотных домов от 17 до 35 этажей на 1284 квартиры и 3 корпуса камерных домов высотой от 6 до 9 этажей.
➖ На данный момент в проекте параллельно ведутся работы в двух очередях, которые уже сейчас показывают высокую распроданность, что говорит о привлекательности проекта, как со стороны будущих жителей, так и среди инвесторов.
Первая очередь жилого квартала «Соул» на Часовой полностью заселена. Девелопер Forma завершил выдачу ключей всем дольщикам проекта, о чем на днях сообщили в Мосгосстройнадзоре
Два первых дома демонстрируют полную распроданность: к вводу в эксплуатацию было продано 427 квартир из 428, а последний лот реализовали уже на финальном этапе заселения.
Высокий спрос объясним. Помимо удачной локации, проект получил лаконичные фасады, которые напрямую влияют на качество квартирографии. Планировки детально продуманы с точки зрения эргономики: комнаты правильной формы, с хорошими пропорциями и максимальным доступом естественного света. В ряде квартир окна предусмотрены даже в ванных комнатах.
Хотя в эксплуатацию введена только первая очередь, девелопер уже сформировал полноценную среду. Территория благоустроена и озеленена, предусмотрен ритейл под повседневную инфраструктуру, включая частный детский сад. Параллельно сейчас ведется реализация еще двух очередей проекта, в рамках которых строятся 5 высотных башен и 2 среднеэтажных дома с приватной инфраструктурой.
Аукцион по продаже недостроенного микрорайона «Кузнечики-2» площадью 40,66 га с 213,8 тыс. кв.м недостроенной недвижимости под Подольском оказался несостоявшимся второй раз подряд. Стартовая цена была снижена на 44,7% с 4,75 млрд до 2,63 млрд рублей, но на торги, на которых зарегистрировались два участника, никто не сделал ценового предложения. Объекты имеют степень готовности от 21% до 63%, часть зданий оценена в 1 рубль. Инвесторы сталкиваются с необходимостью разбирать недострои и значительными затратами на возможный снос, что осложняет освоение участка. Строительство микрорайона было начато в конце 2000-х для военных и заморожено с 2010 года из-за споров с властями.
«Дом.РФ» не удалось продать недостроенный микрорайон «Кузнечики-2» под Подольском
Согласно протоколу торгов, на аукцион поступило две заявки от компаний, связанных с воронежским девелопером ГК «Развитие». Тем не менее, торги были признаны несостоявшимися, поскольку никто из участников почему-то не сделал ни одного предложения о цене.
На продажу был выставлен микрорайон площадью 40,6 гектара, включающий 11 недостроенных домов общей площадью более 213 000 м². Степень готовности корпусов варьируется от 21% до 63%.
Строительство «Кузнечиков-2» началось в конце 2000-х на территории бывшей воинской части. Планировалось, что квартиры получат военные. Однако в 2010 году работы были заморожены из-за разногласий с региональными властями, и с тех пор объект оставался недостроенным.
⚡️Торги по продаже
недостроенного микрорайона «Кузнечики-2» под Подольском вновь не состоялись. Заявки подали две компании, связанные с воронежским девелопером «Развитие», но ни одна из них не сделала ценовое предложение. Ждем теперь повторный аукцион.
☝️Напомню, что лот включал в себя 40,6 га земли с 11 недостроенными домами на 213 800 кв. м и потенциалом на возведение еще 569 200 кв. м (включая 358 600 кв. м - жилья). По условиям аукциона покупатель мог поступить с объектами по своему усмотрению: завершить строительство или снести их под проект КРТ. Стартовая цена была снижена с 4,75 млрд руб. до 2,63 млрд руб.
Помните знаменитый долгострой «Кузнечики-2» под Подольском? Так вот, продать его не получилось уже второй раз. В прошлый раз ДОМРФ выставлял 40,66 га земли вместе с 213,8 тыс. кв. м недостроенной недвижимости за 4,75 млрд руб. Тогда на весь этот праздник жизни пришел ровно один претендент — структура челябинского девелопера АПРИ ООО «СЗ „Флай Плэнинг Привилегия“». Причем пришла она довольно своеобразно: заявку подала, а задаток в 949,8 млн руб. так и не внесла. В итоге компанию даже не допустили до аукциона, и торги признали несостоявшимися.
ДОМРФ подумал и спустя год решил сделать инвесторам предложение сильно интереснее. Стартовую цену срезали сразу на 44,7% — с 4,75 до 2,63 млрд руб. То есть Кузнечики за год официально похудели в цене сразу на 2,12 млрд руб. Помимо 40,66 га земли там уже стоит 213,8 тыс. кв. м недвижимости и недостроев. Готовность последних — от 21% до 63%. Причем некоторые объекты ДОМРФ уже буквально оценил в 1 рубль. По рублю в составе лота стоят клуб, казарма, общежитие и учебный корпус.
Казалось бы, минус 2 млрд руб. со старта плюс недвижимость по рублю должны были немного оживить покупателей. На повторные торги пришли уже два участника — ООО СЗ «Развитие Горизонт» и ООО «Мега-Строй», обе связаны с региональным девелопером — «Развитие». Но ни одна из них не предложила даже стартовые 2,63 млрд руб.
Значит, кажется, проблема уже не только в цене входного билета. Рынок Московской области сейчас тяжелый, нафантазировать здесь цены и темпы продаж значительно сложнее, да и Кузнечики — это тот случай, когда вместе с землей инвестор покупает огромный старый недострой, необходимость разбираться с существующими конструкциями, инженеркой, документами и дальнейшей градостроительной судьбой всей территории. И вполне может оказаться, что вывод по части недостроенных домов будет один — снести. А снос — это еще одна жирная строчка расходов в финмодели еще до того, как ты вообще начал что-то строить.
Посмотрим, насколько скинут цену входа в следующий раз и кто найдет в себе амбиции зайти в такой сложный и тяжелый проект.
Проект Mareterra в Монако — намывной квартал площадью 15 акров с 130 апартаментами и виллами, реализованный за 11 лет с бюджетом $2,3 млрд. В процессе реализации произошёл существенный конфликт среди девелоперов, после чего состав инвесторов изменился. Итоговые продажи недвижимости достигли $6,6 млрд, а чистая прибыль проекта составила $3 млрд к середине 2025 года. Цены на апартаменты выросли после строительства, включая рекордную сделку с пентхаусом за $550 млн.
🏗 Forbes Australia выпустил большой текст о проекте Mareterra в Монако, интересный тем, что механика реализации одного из самых дорогих проектов мира была раскрыта достаточно подробно.
🌊 Mareterra - новый квартал в Монако, построенный прямо на воде: 15 акров намывной земли, 130 апартаментов и вилл, 11 лет строительства и бюджет $2,3 млрд.
👑 Идею расширения территории на 6 гектаров за счёт моря князь Альбер II вынашивал ещё с 2005 года. В 2013 году государство объявило тендер на проектирование, финансирование и строительство квартала. Тендер выиграл союз строительного гиганта Bouygues (Франция) и пяти крупнейших девелоперов Монако. Двигателем проекта, помимо Альбера II, был Патрис Пастор, глава крупного местного застройщика JB Pastor & Fils.
⚖️ Но вскоре это союз распался. Между монакскими девелоперами начался конфликт: часть партнеров обвинила Пастора в нарушении договорённостей и отстранении от проекта, дошло до судебных исков. В итоге три семьи из капитала выбыли.
💵 На их место пришли: семья инвесторов-монегасков Казираги (10,5%), казахстанский бизнесмен Булат Утемуратов (5%), швейцарские братья-миллиардеры Джулиани (10%), инвесторы из семьи Лопес де ла Оса, бизнесмен Жерар Брианти и ещё ряд лиц (финансовые инвесторы). Пастор остался крупнейшим совладельцем проекта с долей 26%. Bouygues, участвовавшая в проекте с самого начала, сохранила свои 10%.
💰 По условиям концессии Монако получило: единовременную выплату $460 млн, налоги и объекты недвижимости, которую застройщик строил за свой счёт: яхтенную марину, общественный паркинг и пристройку к зданию Grimaldi Forum.
🧩 Управляющим партнёром (GP) проектной компании SCA Anse du Portier официально выступала отдельная компания SAM Louxor, которую, по всей видимости контролировал Пастор. LP (инвесторы) проектом не занимались - классическая для девелопмента модель.
📈 Часть бюджета проекта покрыл облигационный займ: по официальному решению правительства Монако 2016 года, SCA Anse du Portier получила разрешение на выпуск облигаций несколькими траншами на сумму до €1,1 млрд, с погашением не позднее 30 июня 2025 года. Ставка купона в открытых источниках не раскрывалась.
🏦 Итог. Суммарные продажи недвижимости в проекте составили $6,6 млрд. Из этой выручки погасили облигации, выплатили государству более $1,8 млрд (концессия плюс налоги) и передали объекты недвижимости, всё построили. Проектная компания зафиксировала чистую прибыль $3 млрд по состоянию на июнь 2025 года, спустя всего полгода после сдачи проекта. Прибыль ушла инвесторам, держателям equity в SCA Anse du Portier - пропорционально долям.
🎯 Апартаменты, которые продавал застройщик на этапе строительства, сейчас перепродаются с премией около 33% - цена 1 м2 достигает уже $140 тыс. А одна сделка вообще стала рекордной в истории жилой недвижимости: миллиардер Ринат Ахметов купил 21-комнатный пентхаус в башне Le Renzo за $550 млн ещё в 2021 году.
Дом.РФ расширил программу льготного кредитования для инвесторов в объекты культурного наследия (ОКН), теперь поддержка предоставляется не только аварийным, но и находящимся в удовлетворительном состоянии зданиям. Льготная ставка до 6% годовых распространяется на гостиницы категории не ниже двух звёзд без требований по площади и номерному фонду, в том числе в комплексах ОКН. Льготный период после приёмки работ увеличен с 2 до 5 лет. С октября 2026 года введены новые кредитные лимиты — до 1 млрд рублей для объектов площадью до 1000 кв. м, до 1,5 млрд рублей для комплексов до 5000 кв. м и до 2 млрд рублей для более крупных объектов. По состоянию на сентябрь 2026 года Дом.РФ заключил 31 договор на 14,2 млрд рублей для восстановления 33 памятников в 15 регионах России. Цель программы — упростить инвесторам доступ к финансированию и ускорить восстановление исторических зданий для их дальнейшего использования в гостиничном, жилом, коммерческом и креативном форматах.
🪖 Расширены условия льготного кредитования проектов по сохранению ОКН — Дом.РФ
Программа теперь охватывает объекты с не менее двумя критериями неудовлетворительного состояния - даже если они ещё не признаны аварийными.
Ключевые изменения:
🔵Ставка до 6% - на гостиницы от двух звёзд, в том числе в комплексе зданий-ОКН. Минимальная площадь и номерной фонд больше не требуются.
🔵Льготный период после акта приёмки работ — 5 лет вместо двух.
🔵С 1 октября 2026 года лимит кредита на один объект:
- до 1 млрд ₽ - до 1 тыс. м²;
- до 1,5 млрд ₽ - 1–5 тыс. м²;
- до 2 млрд ₽ - свыше 5 тыс. м².
❗️Цель - снизить нагрузку на инвесторов и ускорить восстановление исторических зданий. К 2030 году в стране планируют отреставрировать более 1 тыс. ОКН.
💰 В программу льготного кредитования проектов по сохранению объектов культурного наследия (ОКН), оператором которой выступает госкомпания «Дом.РФ», внесены изменения. Как говорится в материалах Минкультуры, теперь льготная ставка до 6% годовых распространяется на проекты, предусматривающие создание гостиницы категории не менее «двух звезд», при этом требования по минимальной площади и номерному фонду были сняты. Кроме того, власти увеличили льготный период кредитования после получения акта приемки выполненных работ по сохранению ОКН - с 2 до 5 лет. С 1 октября этого года максимальная сумма льготного кредита составит 1 млрд руб. для объектов площадью не более 1 000 кв. м, 1,5 млрд руб. — для комплеков до 5000 кв. м и 2 млрд руб. — для более масштабных зданий.
☝️ Напомню, что еще два года назад президент России Владимир Путин поручил к 2030 г. привести в порядок не менее 1000 ОКН. По состоянию на 15 сентября «Дом.РФ» заключила 31 кредитный договор на 14,2 млрд руб. на финансирование работ по сохранению и приспособлению для современного использования 33 памятников в Санкт-Петербурге, Вологодской, Воронежской, Калужской, Костромской, Нижегородской, Новгородской, Псковской, Самарской, Тюменской и Ярославской областях, Пермском крае, Республике Карелия, Республике Татарстан, Республике Башкортостан.
ДОМ.РФ расширил программу льготного кредитования для инвесторов в ОКН
Теперь получить поддержку можно будет не только для аварийных ОКН, но и для объектов в удовлетворительном состоянии.
Изменения затронули и гостиничные проекты. Льготная ставка до 6% годовых стала распространяться на создание гостиниц категории не менее двух звёзд — причём требования к минимальной площади и номерному фонду исключены. Поддержка будет доступна и в тех случаях, когда гостиница создаётся в составе комплекса зданий, являющихся объектами культурного наследия.
Льготный период после получения акта приёмки выполненных работ увеличили с двух до пяти лет. Кроме того, с 1 октября 2026 года будут действовать новые лимиты по кредитам на один объект.
Сейчас по программе заключён 31 кредитный договор на общую сумму 14,2 млрд рублей. Средства направлены на восстановление и приспособление 33 объектов в 15 регионах России.
В целом, условия стали заметно гибче: инвесторам проще заходить в восстановление объектов ещё до того, как они окажутся в аварийном состоянии, а исторические здания получают больше шансов вернуться в экономический оборот — в качестве гостиниц, креативных кластеров, жилых или коммерческих объектов.
В обзоре представлены ключевые тенденции рынка новостроек: города с наибольшей долей жилых комплексов у воды, рост доли инвесторов на первичном рынке, сохранение ключевой ставки ЦБ на уровне 14% и её влияние на строительный сектор. В Московском регионе цены на новостройки стабилизировались, а девелоперы намерены продолжать субсидировать ипотеку. Также планируется изменить методику расчёта площади квартир.
🗓 14 сентября — #ЕРЗобзор
📬 Следим за рынком. Главное — с утра:
🤩 Названы города-лидеры среди миллионников по доле ЖК у воды
Домклик
🤩 На первичном рынке значительно выросла доля инвесторов
Строительная газета
🤩 ЦБ взял паузу: Как его решение сохранить ключевую ставку на уровне 14% повлияет на рынок новостроек
МК
🤩 Площадь квартир разрешат пересчитать по новой методике
РГ
🤩 Итоги августа на первичном рынке массового сегмента Москвы.
Метриум
🤩 Новостройки Московского региона практически перестали дорожать
Ведомости
🤩 Эксперт Чегодаева: девелоперы продолжат субсидировать ипотечные ставки после решения ЦБ
ТАСС
Более 50 инвесторов из разных стран пожаловались на задержки и дефекты в проектах Apart Development в Тбилиси. Работы на некоторых объектах не ведутся с марта, а компания игнорирует обращения и удаляет критику в соцсетях. Возврат средств получили лишь единицы, инициативная группа подала иски и добивается уголовного дела. Застройщик продолжает продвигать новые проекты несмотря на проблемы.
🪖 Более 50 покупателей из России, Армении, Израиля, Казахстана, Молдавии, ОАЭ и США пожаловались на Apart Development
Инвесторы вложили от $36 тыс. до $150 тыс. в апартаменты в Тбилиси - Ezo Old Tbilisi, Krtsanisi Margaliti, Taghi Old Tbilisi и Old City Panorama. Сроки сдачи постоянно сдвигают. На Ezo и Krtsanisi Margaliti работы, по словам пострадавших, стоят с марта.
На уже переданных объектах - недоделки и дефекты. Компания игнорирует обращения и чистит критику в соцсетях. Деньги реально вернул только один человек.
Инициативная группа подала иски и добивается уголовного дела. При этом застройщик продолжает рекламировать новые проекты, включая Apart Vake в Ваке.
🟦Компания основана в 2019 году Бекой Хоперия. Продавала «премиум в Старом Тбилиси» с рассрочкой, криптой, ВНЖ от $100 тыс. и обещанной доходностью 15–25%. На Korter у Krtsanisi Margaliti продажи уже приостановлены.
🔵Типичная схема грузинской первички: стройка часто финансируется деньгами новых покупателей, эскроу нет, суды для иностранцев долгие. Пока одни объекты стоят, следующие выводят в рекламу.
Торги по продаже сочинского 4-звездочного отеля «Звездный» признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок. Лот включал 99,97% акций АО «Отель «Звездный» с участком 1,2 га и строениями площадью более 20 тыс. кв. м. В 2023 году гостиницу выкупил застройщик «Вершина» за 4,5 млрд рублей.
⚡️ Сочинский 4-х звездочный отель «Звездный» не заинтересовал инвесторов. Торги по его продаже, судя по информации на сайте РАД, признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок. Сам лот включал в себя 99,97% акций АО «Отель «Звездный», на балансе которого находится участок на 1,2 га и строения на 20 561 кв. м на ул. Гагарина. Стартовая цена составляла 4,1 млрд руб.
👉 В 2023 г. эту гостиницу у правительства Ленинградской области выкупил специализированный застройщик «Вершина», свяязанный с сочинской бизнесвумен Анной Невзоровой. Тогда сумма сделки составила 4,5 млрд руб.
Совет директоров крупного застройщика ПИК решил вывести акции компании из публичного оборота. Акции будут выкуплены у инвесторов по фиксированной цене 551,4 рубля за штуку. Это означает переход компании в закрытый формат после активности на фондовом рынке.
ПИК уходит
Крупнейший российский застройщик ПИК совершает неожиданный маневр: совет директоров компании принял решение о делистинге акций с биржи, что означает скорое исчезновение бумаг компании из публичного оборота. Для инвесторов это вовсе не означает потери – все оставшиеся на руках акции будут автоматически выкуплены по фиксированной цене в ₽551,4 за штуку. Это решение знаменует собой новую главу в истории компании, возвращающейся в "закрытый" формат после периода активного присутствия на фондовом рынке.
Совет директоров ПИК 7 сентября рассматривает делистинг акций с выкупом миноритарных акций по цене 551,4 ₽. 5 августа компания досрочно погасила облигации на 7 млрд ₽, закрыв последний публичный долг. После делистинга компания перестанет раскрывать финансовую отчётность по МСФО, что ограничит доступ к информации о деятельности ПИК.
🟠ПИК: всё уже решено
📅 7 сентября (сегодня) совет директоров ПИК рассматривает делистинг акций. Мажоритарий АО «Недвижимые активы», владеющий 98,0071% акций застройщика, требует выкупить у миноритариев ПИКа остаток по цене ₽551,4 за акцию. Какое решение примет СД?
🔁 Напомню, что в прошлый раз (в конце 2025 года), когда тема делистинга всплыла в первый раз, итоговое решение было отрицательным. В этот раз я на 99,99999% уверен в положительном решении СД и вот почему.
🗓 5 августа 2026 совет директоров ПИК решил досрочно погасить облигации БО-П04, и 20 августа выпуск погасили целиком - 7 млн бумаг на ₽7 млрд, за полтора года до планового срока. Судя по всему, весь выпуск БО-П04 держали институционалы, и вообще этот выпуск был единственным оставшимся публичным долгом ПАО «ПИК СЗ».
💸 Вот так просто, ПИК выложил 7 ярдов на погашение бумаг. То есть компания полностью прощается с публичным статусом, как в части облигаций, так и акций. Более того, никаких раскрытий по МСФО от ПАО «ПИК СЗ» больше не будет, скорее всего отчётность за 1 полугодие 2026 года - последний такой релиз. Больше подробностей о жизни крупнейшего застройщика России мы не узнаем.
📍С 7 августа 2026 года генеральным директором АО «Недвижимые активы» числится некий Мыслин Е. В. Этот человек помимо руководства «Недвижимыми активами» директорствует в ООО «ТК ВЕГАС», учредителем которого является гендиректор УК «Центротраст» Кирилл Кубушка. Не секрет, что на рынке Кубушку связывают с олигархом 90-х - Абрамовым из «Евраз Груп».
🎯 По совокупности всего изложенного заседание 7 сентября - формальность. Для делистинга нужно 95% голосов, у мажоритария 98%. Тот, кто двумя неделями раньше выложил ₽7 млрд и закрыл последний биржевой выпуск облигаций, не передумает.
💣 Что делать, если акции ПИКа у вас в портфеле?
1️⃣ Продать. Сейчас котировки в районе ₽548 против ₽551,4 по выкупу, то есть присутствует небольшой дисконт. Но окно закрывается 20 октября: в конце этого дня бумаги заблокируют, распоряжаться ими будет нельзя.
2️⃣ Не делать ничего. Бумаги спишут принудительно, ваше согласие не требуется. Если акции лежат у брокера, деньги придут на брокерский счёт сами - подавать ничего не нужно, срок оплаты по закону не более 25 дней с даты фиксации.
3️⃣ Спорить о цене в арбитражном суде. Право такое у вас есть, а там как повезёт.
⏱️ Сколько времени займёт делистинг? Добровольный делистинг проходит в несколько этапов: решение совета директоров, подача заявки на биржу, рассмотрение (обычно формальность), объявление оферты, сам делистинг. Весь процесс - от 2 до 4 месяцев. Это не быстро, но и не долго.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? История с ПИК - учебник по рискам биржевых инструментов. Shit happens! А вот когда вы владеете квартирой, апартом или офисом напрямую, никакие «корпоративные реструктуризации» вам не грозят. Ваша собственность остаётся вашей при любых раскладах.
🟠 К ПИК как к девелоперу продолжаю относиться хорошо, с уважением. Я не владею и никогда не владел акциями компании.
⚠️ Перед тем, как принять инвестиционное решение, почитайте дисклеймер.
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Продаю нафиг
🤗 Докупаю (я от оранжевого)
😎 Шорчу
👀 Ничего непонятно, но очень интересно...
По итогам лета средние ставки краткосрочной аренды в городах-миллионниках выросли на 3,2%, а в туристических центрах — на 2,7%, не успевая за инфляцией. Анапа, Светлогорск и Краснодар показали наибольший рост ставок. Нижний Новгород увеличил ставки на 8,5%, опередив Санкт-Петербург с ростом 4,9%. Общая динамика рынка свидетельствует о замедлении и необходимости новых стратегий для инвесторов и владельцев.
Шок на рынке краткосрочной аренды
Эра бурного роста посуточной аренды, кажется, подошла к концу! Аналитики ЦИАН фиксируют беспрецедентное явление: впервые за всю историю наблюдений динамика цен замедлилась настолько, что не успевает за инфляцией. По итогам жаркого лета, средние ставки в городах-миллионниках выросли всего на 3,2%, а в крупнейших туристических центрах — еще скромнее, на 2,7%. Это тревожный звоночек для инвесторов и владельцев квартир, привыкших к стабильному и ощутимому доходу от краткосрочной сдачи жилья.
Впрочем, не везде царит стагнация. Отдельные регионы всё же смогли удержать позиции: Анапа, Светлогорск и Краснодар продемонстрировали самый сильный рост ставок, подтверждая свою популярность у отпускников. А среди экскурсионных направлений настоящий прорыв совершил Нижний Новгород с впечатляющими +8,5%, опередив даже Санкт-Петербург, который показал уверенные +4,9%. Но общая картина неутешительна: рынок краткосрочной аренды перестал быть золотой жилой, и теперь игрокам придется придумывать новые стратегии, чтобы оставаться на плаву.
Станислав Бибик обсуждает развитие закрытых паевых инвестиционных фондов и особенности доходности. Рассматривается изменение подходов инвесторов к оценке рисков в секторе складской недвижимости. Тема продолжится на ежегодном форуме ПРО СКЛАДЫ NF GROUP.
💵 Какие возможности открывает рынок коллективных инвестиций и как меняется подход инвесторов к оценке рисков?
Станислав Бибик, партнер NF GROUP, в серии «ПРО СКЛАДЫ: взгляд изнутри» рассказывает о развитии ЗПИФ, особенностях формирования доходности и роли квалифицированных инвесторов.
Продолжение дискуссии о рынке инвестиций в складскую недвижимость – на XXII Ежегодном форуме ПРО СКЛАДЫ NF GROUP.
✔️ Узнайте больше о программе форума и зарегистрируйтесь в официальном приложении по ссылке!
Россия планирует увеличить гостиничный фонд примерно на 50 тысяч номеров, из которых 10 тысяч уже построены. Государство поддерживает инвесторов с инфраструктурой и финансами, а также разрабатывает 12 туристических макросхем. В планах развитие городских курортов, речных маршрутов и культурных объектов. Речной туризм хотят увеличить с 7 до 12 миллионов путешественников к 2030 году.
Россия собралась нарастить гостиничный фонд примерно на 50 тыс. номеров.
Об этом на ВЭФ-2026 заявил первый замглавы «Туризм. РФ» Виталий Воронов: около 10 тыс. номеров уже построены, еще порядка 300 турпроектов находятся в работе.
Как сообщают «Туризм. РФ» и «Росконгресс», государство помогает инвесторам с дорогами и инженерными сетями, а корпорация может входить в капитал проектов, снимая часть финансовых рисков.
Теперь одной гостиницей никого не удивишь: развивать хотят целые туристические территории — с набережными, ресторанами, развлечениями, термами, маршрутами и культурными объектами. Турист должен понимать, зачем оставаться в городе на несколько дней.
Уже утверждены 12 туристических схем макротерриторий. «Туризм. РФ» собирается сопровождать проекты от идеи до запуска, а федеральные земли заранее готовить под инвесторов.
Ставка — не только на отели: в планах городские курорты, речные маршруты, марины, круизы и восстановление объектов культурного наследия. Речной туризм хотят увеличить с нынешних 7 млн путешественников до 12 млн к 2030 году.