В жилом комплексе «Верн» начались закрытые бронирования жилья по цене около 700 тыс. рублей за кв.м, что значительно ниже цен соседнего ЖК «Гала». Практика закрытых бронирований вызывает критику за непрозрачность и негативное влияние на маржу девелопера. Несмотря на высокие цены на рынке, спрос на жильё остаётся низким, что создаёт финансовые трудности для девелоперов.
Продолжаем следить за ЗУ «Вернадского, 10», где стартовали закрытые бронирования в ЖК «Верн». Ориентир по средней цене — около 700 тыс. руб./кв. м, однушки стартуют примерно от 31 млн рублей. И ценник, как ни странно, выглядит вполне адекватно: вышли заметно дешевле соседнего «Гала», где продажи начинались уже примерно от 950 тыс. руб./кв. м. Про сам «Верн» и его крайне спорную ИИ-архитектуру подробно рассказывали здесь.
При этом считаем, что все эти «закрытые» бронирования — очень порочная практика, которая сейчас почему-то стала нормой. Рынок должен быть прозрачным: открытый прайс, документы — всё на ДОМРФ. Чтобы не было подковерных игрищ агентов и распихивания квартир «по своим». Тут ведь и маржа девелопера страдает. Вместо прозрачного и понятного спроса получаем лотерею и слив метров, которые вполне можно было бы продать дороже.
Вообще стартов нынче подозрительно много. Спроса особо нет, но девелоперы один за другим бодро выходят с охреневшими ценниками. Видимо, ближайшие месяцы станут большим стресс-тестом финансовых моделей: посмотрим, насколько хорошо они работают при отсутствии денег на эскроу-счетах. ПФ дорогое, стройку финансировать надо, а покупатель почему-то не спешит заносить баблосики.
Автор ведёт бизнес по созданию финансовых моделей и анализу Best Use для объектов недвижимости. Анализ включает сценарии развития, маркетинговый анализ, финансовые модели и SWOT-анализ. 31 августа 2026 года стартует образовательная программа для профессионалов рынка недвижимости с ограниченным числом мест.
✍️ Я об этом пишу не очень часто, но у меня уже много лет есть небольшой, но хороший бизнес – создание финансовых моделей для девелоперов, владельцев объектов недвижимости и инвесторов.
🤓 У этого бизнеса много постоянных заказчиков, более того, я даже могу себе позволить роскошь отказываться от выполнения каких-то работ. Кейсов за годы работы скопилось много, но большая часть либо под NDA, либо я сам по этическим соображениям не могу делиться информацией о них.
✅ Одно из направлений этого бизнеса – анализ Best Use, то есть определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
☝️ Анализ Best Use – это весьма подробный и обстоятельный документ от 60 до 100 страниц, наполненный данными и цифрами, который включает:
1️⃣ Определение основных сценариев развития объекта (территории) с учётом технических, юридических и градостроительных особенностей. Выбор 3–4-х реализуемых сценариев (например, 1) БЦ 2) ТЦ 3) Гостиница).
2️⃣ Маркетинговый анализ расположенных в локации объектов. Расчет ТЭПов по трем сценариям развития.
3️⃣ Подробнейшие финансовые модели по 3-м сценариям.
4️⃣ Оценка стоимости на каждой из стадий развития в разных сценариях.
5️⃣ SWOT-анализы рассматриваемых сценариев.
6️⃣ Выводы и рекомендации.
📊 Анализ Best Use совмещает в себе творчество, логику и расчеты – это очень интересная, интеллектуальная и вдохновляющая деятельность.
🎯 К чему это я? Если вы хотите погрузиться в тему анализа лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости, то 31 августа 2026 года (понедельник) стартует второй и последний в этом году поток образовательной программы «Анализ Best Use 2.0».
👥 Программа для профессионалов: девелоперов, инициаторов проектов в недвижимости, брокеров и консультантов рынка недвижимости, сотрудников девелоперских компаний.
🔥 Осталось всего 9 мест в мини-группе из 10 человек.
⏰ Формат: 10 блоков по 45–60 минут + живые сессии вопросов-ответов после каждого блока.
💎 Вы получите:
🔻 Пошаговую методологию анализа Best Use
🔻 Практические кейсы и домашние задания
🔻 Дополнительные материалы: расчеты, памятки, таблицы
🔻 Доступ к материалам навсегда
К 1 июля 2026 года в России насчитывается около 1,5 тыс. активных проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м и 2062 территории в проработке. За первое полугодие введено 1,2 млн кв. м жилья, что составляет 2,8% от общего ввода. Рост себестоимости строительства с 2024 по 2026 год составил около 60%, а цены выросли на 24%, что создало финансовые сложности для застройщиков. В Китае реализуют иные подходы к КРТ с ясным определением обязательств и финансированием расселения на выгодных условиях.
Посчитали, почему КРТ в России до сих пор не стало массовым механизмом: в 41 регионе по нему пока не строится ни одного квадратного метра
Портал Всeостройке.pф собрал в презентации заявленный портфель, фактический масштаб, географию, главные риски для застройщиков и отдельно посмотрели, как похожие программы работают в Китае☝🏻
Основное:
На 1 июля 2026 года в активной стадии находилось почти 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м. Ещё 2062 территории на 365,1 млн кв. м — в проработке.
💁🏻♂️При этом за I полугодие в рамках КРТ ввели 1,2 млн кв. м жилья — всего 2,8% общего ввода страны. Сейчас по механизму строится более 9 млн кв. м, или около 8% портфеля российских застройщиков.
Однако экономика проектов КРТ сейчас устроена так, что застройщик часто сначала выигрывает торги, а уже потом узнаёт реальную стоимость своих обязательств.
По нашим расчётам, с 2024 по 2026 год себестоимость строительства выросла примерно на 60%, тогда как цены — только на 24%. В результате многие проекты КРТ могли стать околонулевыми, но изменить их параметры без повторных торгов практически невозможно.
Отдельная проблема — качество финансовых моделей. По нашей оценке, в 9 из 10 проектов КРТ могут быть ошибки в расчёте реальной стоимости проектного финансирования, коммерческих и административно-хозяйственных расходов, сетей и социальных объектов.
Ещё один нюанс — расселение.
В зависимости от масштаба проекта оно может стоить от 300 млн до 9 млрд рублей. При этом фактические расходы способны оказаться на 20–30% выше первоначальной оценки.
При этом застройщик здесь отвечает имуществом, деньгами и репутацией.
Что можно изменить:
🟠до торгов готовить полноценный паспорт территории с расселением, сетями, соцобъектами и обязанностями сторон;
🟠заранее проверять базовую финансовую модель с банком;
🟠закрепить ответственность администрации за исходные данные и сроки процедур;
🟠предусмотреть автоматический компенсатор, если экономика ухудшилась из-за действий публичной стороны;
🟠разрешить корректировать параметры проекта без новых торгов — по заранее установленным и прозрачным правилам.
🇨🇳Отдельно интересен китайский подход: там власти ещё до торгов определяют обязательства, решают вопросы с жителями и инфраструктурой, а расселение финансируется «длинными дешёвыми деньгами».
Если в целом механизм КРТ докрутить у нас, то его доля в общем объеме стройки может вырасти с пары процентов до 30–40%.
На середину 2026 года в России активно реализуется около 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м, при этом введено всего 2,8% жилья страны. Экономика проектов сложна из-за роста себестоимости строительства на 60%, в то время как цены выросли лишь на 24%. Финансовые модели часто содержат ошибки, а расселение жителей может превышать первоначальные оценки расходов на 20–30%. Китайский опыт показывает эффективность подготовки обязательств и финансирования расселения до торгов. Усовершенствование механизма КРТ может повысить его долю в строительстве до 30–40%.
Посчитали, почему КРТ в России до сих пор не стало массовым механизмом: в 41 регионе по нему пока не строится ни одного квадратного метра
Портал Всeостройке.pф собрал в презентации заявленный портфель, фактический масштаб, географию, главные риски для застройщиков и отдельно посмотрели, как похожие программы работают в Китае☝🏻
Основное:
На 1 июля 2026 года в активной стадии находилось почти 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м. Ещё 2062 территории на 365,1 млн кв. м — в проработке.
💁🏻♂️При этом за I полугодие в рамках КРТ ввели 1,2 млн кв. м жилья — всего 2,8% общего ввода страны. Сейчас по механизму строится более 9 млн кв. м, или около 8% портфеля российских застройщиков.
Однако экономика проектов КРТ сейчас устроена так, что застройщик часто сначала выигрывает торги, а уже потом узнаёт реальную стоимость своих обязательств.
По нашим расчётам, с 2024 по 2026 год себестоимость строительства выросла примерно на 60%, тогда как цены — только на 24%. В результате многие проекты КРТ могли стать околонулевыми, но изменить их параметры без повторных торгов практически невозможно.
Отдельная проблема — качество финансовых моделей. По нашей оценке, в 9 из 10 проектов КРТ могут быть ошибки в расчёте реальной стоимости проектного финансирования, коммерческих и административно-хозяйственных расходов, сетей и социальных объектов.
Ещё один нюанс — расселение.
В зависимости от масштаба проекта оно может стоить от 300 млн до 9 млрд рублей. При этом фактические расходы способны оказаться на 20–30% выше первоначальной оценки.
При этом застройщик здесь отвечает имуществом, деньгами и репутацией.
Что можно изменить:
🟠до торгов готовить полноценный паспорт территории с расселением, сетями, соцобъектами и обязанностями сторон;
🟠заранее проверять базовую финансовую модель с банком;
🟠закрепить ответственность администрации за исходные данные и сроки процедур;
🟠предусмотреть автоматический компенсатор, если экономика ухудшилась из-за действий публичной стороны;
🟠разрешить корректировать параметры проекта без новых торгов — по заранее установленным и прозрачным правилам.
🇨🇳Отдельно интересен китайский подход: там власти ещё до торгов определяют обязательства, решают вопросы с жителями и инфраструктурой, а расселение финансируется «длинными дешёвыми деньгами».
Если в целом механизм КРТ докрутить у нас, то его доля в общем объеме стройки может вырасти с пары процентов до 30–40%.
На 1 июля 2026 года в России было почти 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м, из которых за первое полугодие ввели лишь 1,2 млн кв. м жилья, что составляет 2,8% общего ввода. Экономика КРТ-проектов осложнена ростом себестоимости строительства на 60% при росте цен на 24%, а финансовые модели часто содержат ошибки. Расселение может значительно превысить изначальные оценки расходов. Предложены меры для оптимизации механизмов и повышения доли КРТ до 30–40% в общем объёме строительства.
Посчитали, почему КРТ в России до сих пор не стало массовым механизмом: в 41 регионе по нему пока не строится ни одного квадратного метра
Портал Всeостройке.pф собрал в презентации заявленный портфель, фактический масштаб, географию, главные риски для застройщиков и отдельно посмотрели, как похожие программы работают в Китае☝🏻
Основное:
На 1 июля 2026 года в активной стадии находилось почти 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м. Ещё 2062 территории на 365,1 млн кв. м — в проработке.
💁🏻♂️При этом за I полугодие в рамках КРТ ввели 1,2 млн кв. м жилья — всего 2,8% общего ввода страны. Сейчас по механизму строится более 9 млн кв. м, или около 8% портфеля российских застройщиков.
Однако экономика проектов КРТ сейчас устроена так, что застройщик часто сначала выигрывает торги, а уже потом узнаёт реальную стоимость своих обязательств.
По нашим расчётам, с 2024 по 2026 год себестоимость строительства выросла примерно на 60%, тогда как цены — только на 24%. В результате многие проекты КРТ могли стать околонулевыми, но изменить их параметры без повторных торгов практически невозможно.
Отдельная проблема — качество финансовых моделей. По нашей оценке, в 9 из 10 проектов КРТ могут быть ошибки в расчёте реальной стоимости проектного финансирования, коммерческих и административно-хозяйственных расходов, сетей и социальных объектов.
Ещё один нюанс — расселение.
В зависимости от масштаба проекта оно может стоить от 300 млн до 9 млрд рублей. При этом фактические расходы способны оказаться на 20–30% выше первоначальной оценки.
При этом застройщик здесь отвечает имуществом, деньгами и репутацией.
Что можно изменить:
🟠до торгов готовить полноценный паспорт территории с расселением, сетями, соцобъектами и обязанностями сторон;
🟠заранее проверять базовую финансовую модель с банком;
🟠закрепить ответственность администрации за исходные данные и сроки процедур;
🟠предусмотреть автоматический компенсатор, если экономика ухудшилась из-за действий публичной стороны;
🟠разрешить корректировать параметры проекта без новых торгов — по заранее установленным и прозрачным правилам.
🇨🇳Отдельно интересен китайский подход: там власти ещё до торгов определяют обязательства, решают вопросы с жителями и инфраструктурой, а расселение финансируется «длинными дешёвыми деньгами».
Если в целом механизм КРТ докрутить у нас, то его доля в общем объеме стройки может вырасти с пары процентов до 30–40%.
К 1 июля 2026 года в России активно реализуются около 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м жилья, а ещё 2062 территории находятся в проработке. За первое полугодие введено всего 1,2 млн кв. м жилья, что составляет 2,8% от общего ввода, а сейчас строится около 9 млн кв. м по КРТ. Себестоимость строительства с 2024 по 2026 год выросла на 60%, а цены — лишь на 24%, что осложняет рентабельность проектов. Основными проблемами считаются ошибки в финансовых моделях и высокие затраты на расселение.
Посчитали, почему КРТ в России до сих пор не стало массовым механизмом: в 41 регионе по нему пока не строится ни одного квадратного метра
Портал Всeостройке.pф собрал в презентации заявленный портфель, фактический масштаб, географию, главные риски для застройщиков и отдельно посмотрели, как похожие программы работают в Китае☝🏻
Основное:
На 1 июля 2026 года в активной стадии находилось почти 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м. Ещё 2062 территории на 365,1 млн кв. м — в проработке.
💁🏻♂️При этом за I полугодие в рамках КРТ ввели 1,2 млн кв. м жилья — всего 2,8% общего ввода страны. Сейчас по механизму строится более 9 млн кв. м, или около 8% портфеля российских застройщиков.
Однако экономика проектов КРТ сейчас устроена так, что застройщик часто сначала выигрывает торги, а уже потом узнаёт реальную стоимость своих обязательств.
По нашим расчётам, с 2024 по 2026 год себестоимость строительства выросла примерно на 60%, тогда как цены — только на 24%. В результате многие проекты КРТ могли стать околонулевыми, но изменить их параметры без повторных торгов практически невозможно.
Отдельная проблема — качество финансовых моделей. По нашей оценке, в 9 из 10 проектов КРТ могут быть ошибки в расчёте реальной стоимости проектного финансирования, коммерческих и административно-хозяйственных расходов, сетей и социальных объектов.
Ещё один нюанс — расселение.
В зависимости от масштаба проекта оно может стоить от 300 млн до 9 млрд рублей. При этом фактические расходы способны оказаться на 20–30% выше первоначальной оценки.
При этом застройщик здесь отвечает имуществом, деньгами и репутацией.
Что можно изменить:
🟠до торгов готовить полноценный паспорт территории с расселением, сетями, соцобъектами и обязанностями сторон;
🟠заранее проверять базовую финансовую модель с банком;
🟠закрепить ответственность администрации за исходные данные и сроки процедур;
🟠предусмотреть автоматический компенсатор, если экономика ухудшилась из-за действий публичной стороны;
🟠разрешить корректировать параметры проекта без новых торгов — по заранее установленным и прозрачным правилам.
🇨🇳Отдельно интересен китайский подход: там власти ещё до торгов определяют обязательства, решают вопросы с жителями и инфраструктурой, а расселение финансируется «длинными дешёвыми деньгами».
Если в целом механизм КРТ докрутить у нас, то его доля в общем объеме стройки может вырасти с пары процентов до 30–40%.
На 1 июля 2026 года в России было около 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м. По КРТ введено 1,2 млн кв. м жилья, что составляет лишь 2,8% общего ввода страны. Рост себестоимости строительства с 2024 по 2026 год превысил рост цен, многие проекты столкнулись с финансовыми трудностями. Предложены меры для улучшения механизма КРТ, а китайский опыт показал более эффективный подход к финансированию и расселению.
Посчитали, почему КРТ в России до сих пор не стало массовым механизмом: в 41 регионе по нему пока не строится ни одного квадратного метра
Портал Всeостройке.pф собрал в презентации заявленный портфель, фактический масштаб, географию, главные риски для застройщиков и отдельно посмотрели, как похожие программы работают в Китае☝🏻
Основное:
На 1 июля 2026 года в активной стадии находилось почти 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом 223,8 млн кв. м. Ещё 2062 территории на 365,1 млн кв. м — в проработке.
💁🏻♂️При этом за I полугодие в рамках КРТ ввели 1,2 млн кв. м жилья — всего 2,8% общего ввода страны. Сейчас по механизму строится более 9 млн кв. м, или около 8% портфеля российских застройщиков.
Однако экономика проектов КРТ сейчас устроена так, что застройщик часто сначала выигрывает торги, а уже потом узнаёт реальную стоимость своих обязательств.
По нашим расчётам, с 2024 по 2026 год себестоимость строительства выросла примерно на 60%, тогда как цены — только на 24%. В результате многие проекты КРТ могли стать околонулевыми, но изменить их параметры без повторных торгов практически невозможно.
Отдельная проблема — качество финансовых моделей. По нашей оценке, в 9 из 10 проектов КРТ могут быть ошибки в расчёте реальной стоимости проектного финансирования, коммерческих и административно-хозяйственных расходов, сетей и социальных объектов.
Ещё один нюанс — расселение.
В зависимости от масштаба проекта оно может стоить от 300 млн до 9 млрд рублей. При этом фактические расходы способны оказаться на 20–30% выше первоначальной оценки.
При этом застройщик здесь отвечает имуществом, деньгами и репутацией.
Что можно изменить:
🟠до торгов готовить полноценный паспорт территории с расселением, сетями, соцобъектами и обязанностями сторон;
🟠заранее проверять базовую финансовую модель с банком;
🟠закрепить ответственность администрации за исходные данные и сроки процедур;
🟠предусмотреть автоматический компенсатор, если экономика ухудшилась из-за действий публичной стороны;
🟠разрешить корректировать параметры проекта без новых торгов — по заранее установленным и прозрачным правилам.
🇨🇳Отдельно интересен китайский подход: там власти ещё до торгов определяют обязательства, решают вопросы с жителями и инфраструктурой, а расселение финансируется «длинными дешёвыми деньгами».
Если в целом механизм КРТ докрутить у нас, то его доля в общем объеме стройки может вырасти с пары процентов до 30–40%.
На рынке коммерческой недвижимости появился офисный лизинг, который предлагает альтернативу покупке и аренде, позволяя компаниям управлять помещениями без крупного единовременного вложения средств. Эксперты считают, что лизинг останется нишевым инструментом, расширяя круг покупателей, но не станет драйвером рынка. Он подходит компаниям, чувствительным к размерам первоначальных вложений, и пока используется ограниченным числом девелоперов. Массовой заменой аренде лизинг не станет, но может занять промежуточную нишу между арендой и покупкой.
🪖 Офисный лизинг расширит круг покупателей, но драйвером рынка не станет — эксперты
На рынке коммерческой недвижимости появился новый инструмент офисный лизинг.
🔵По сути, это альтернатива классической покупке и аренде: компания получает контроль над помещением сейчас, но не отвлекает единовременно большой объём капитала.
⬇️ Эксперты считают, что инструмент пока не станет массовым и останется нишевым.
Такая модель действительно может расширить круг потенциальных покупателей, прежде всего за счёт компаний, которые рассматривают приобретение офиса для собственных нужд, но не готовы единовременно инвестировать значительный объём средств. Инструмент также может быть востребован среди части инвесторов, предпочитающих более гибкие финансовые модели входа.
Кроме того, для юридических лиц лизинг также может быть интересен с точки зрения возможных налоговых преимуществ и более гибких процедур согласования по сравнению с классическим кредитом.
Однако пока что лизинг выглядит более актуальным механизмом в тех сегментах рынка, где покупатель чувствителен к размеру первоначальных вложений и рассматривает его как возможность распределить финансовую нагрузку на длительный срок.
Инструмент только начинает распространяться и пока используется ограниченным числом девелоперов, причём преимущественно теми, кто строит офисы в развивающихся районах и по программе МПТ.
В качественных же проектах в востребованных локациях лизинг вряд ли станет определяющим фактором спроса.
Здесь покупатели, как правило, обладают достаточным объёмом собственных средств либо имеют возможность закрыть сделку в обозримой перспективе. Поэтому они чаще рассматривают прямую покупку или различные формы рассрочки, а не инструменты долгосрочного финансирования.
На примере проектов West Wind Group мы видим, что спрос в первую очередь формируется за счёт клиентов, заинтересованных в конкретной локации, качестве продукта и инвестиционном потенциале объекта.
В таких проектах решение о покупке редко зависит исключительно от доступности заёмного финансирования.
Но не исключено, что по мере развития рынка лизинг станет одним из дополнительных инструментов стимулирования спроса, как ранее произошло с программами рассрочки.
Однако его дальнейшее развитие будет зависеть от множества факторов: макроэкономических условий, востребованности среди покупателей, конкурентоспособности условий финансирования, распространения среди девелоперов.
По сути, появляется промежуточный механизм: компания получает контроль над помещением уже сейчас, но не отвлекает одномоментно значительный объем капитала.
Главное преимущество для бизнеса - сохранение ликвидности. Для компаний, которые планируют находиться в конкретной локации 5–10 лет и рассматривают офис как стратегический актив, такая схема может быть рабочей: они фактически переходят от арендной модели к модели постепенного приобретения недвижимости.
При этом массовой заменой аренде офисный лизинг не станет.
Большинству арендаторов по-прежнему важна гибкость, возможность менять площадь и не брать на себя долгосрочные обязательства по активу. Поэтому инструмент, скорее всего, займет нишу между арендой и покупкой.
Для рынка это прежде всего новый канал продаж офисов. Теперь компании смогут выбирать уже не между двумя, а между тремя моделями: арендовать офис, приобрести его сразу или входить в актив через лизинговую схему. В результате конкурировать между собой будут не только разные объекты, но и разные модели владения и пользования офисной недвижимостью.
При повышении ставки дисконтирования NPV инвестиционных проектов может стать отрицательным, несмотря на стабильные денежные потоки. Регулярный пересчет NPV необходим для принятия решений о выходе из проекта. Отрицательный NPV является сигналом для рассмотрения перераспределения капитала в более доходные активы, но не обязательно поводом для немедленной продажи.
Как инвестировать в недвижимость, если всё меняется?
👉Например, инвестор сделал фин.модель в 2022 году - IRR 15%, в расчете NPV ставка дисконтирования 12% (депозит в банке на тот момент). Красота: NPV положительный! А сейчас в той же фин.модели в расчете NPV ставка дисконтирования 20% (депозит в банке сейчас) и отрицательный NPV.
⚡Вопросы:
🅰️ Что делать сейчас с этой инвестицией?
🅱️ Как вообще делать фин модели сейчас, если всё может измениться?
📊 Суть проблемы: когда стоимость денег растёт, NPV существующих проектов падает, даже если сами проекты работают по плану. Это исключительно математический эффект - будущие денежные потоки «дешевеют» при более высокой ставке дисконтирования.
💼 Пример: инвестор вложил ₽10 млн в ГАБ в Брянске, который приносит 0,9 млн рублей в год. Через 10 лет по плану стоит продажа объекта за ₽20 млн.
🔣 Результаты моделирования:
🔹IRR проекта = 15%
🔹NPV при ставке дисконтирования 12% = +₽1,6 млн
🤯 Прошло три года и инвестор решил пересчитать NPV. При ставке дисконтирования 20%: он стал отрицательным -₽2,8 млн.
🔍 Что делать с существующим инвестиционным проектом?
💸 Для начала обратить внимание на то, что фактические денежные потоки остались теми же самыми! Проект продолжает приносить запланированный доход.
☝️Однако, для многих инвесторов именно NPV является индикатором текущей ситуации в проекте. Я уже об этом писал, кстати.
⚖️ Регулярное отслеживание NPV проекта помогает принимать решения о выходе из инвестиции. Если NPV стабильно отрицательный в течение длительного времени (от двух до 3-х лет) стоит серьезно рассмотреть возможность выхода и перенаправления капитала в более доходные активы.
💵 При этом выход из проекта (продажа) совершенно не гарантирует, что вырученные деньги удастся направить в другие активы так, чтобы опередить доходность проданного проекта на длительном временном отрезке.
🙄 Поддавшись непреодолимому желанию достичь положительного NPV, можно не успеть переложить деньги во что-то более доходное и горько сожалеть о выходе из «невыгодного проекта».
🔢 Как делать финансовые модели сейчас:
1️⃣ Закладывать более высокий целевой IRR
2️⃣ Делать анализ чуствительности NPV к ставке дисконтировпния
3️⃣ Всё-таки учитывать, что период высоких ставок может в перспективе 1,5-2-х лет смениться периодом их снижения.
⚠️ Ну и конечно, если для вас показатель NPV играет важную роль - регулярно пересчитывать NPV при изменении рыночных условий и определить условия, при которых из проекта точно нужно будет выходить (на основе динамики NPV).
💡Итого: отрицательный NPV - это сигнал, но не обязательно это сигнал к немедленной продаже. Если отрицательный NPV сохраняется длительное время и нет признаков улучшения — это веский аргумент в пользу перераспределения капитала в более доходные активы.
В России число строительных компаний сократилось: застройщики открывались на 10,4% реже в январе–апреле 2026 года по сравнению с прошлым годом. Общее количество застройщиков уменьшилось с 303 тыс. до 295 тыс. Эксперты связывают это с высокой стоимостью кредитов, изменениями в ипотечных программах и возросшей нагрузкой на компании.
🏗️ В России сократилось число строительных компаний.
За январь–апрель 2026 года строительные компании открывались на 10,4% реже, чем в тот же период прошлого года.
Общее число застройщиков снизилось с 303 тыс. на конец 2025 года до 295 тыс.
Эксперты говорят, что на желание запускать новые проекты влияет высокая стоимость кредитов, изменение условий ипотечных программ и рост нагрузки на застройщиков.
Рынок проходит естественный этап перестройки, заметил зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко: остаются устойчивые компании с опытом, выстроенными финансовыми моделями и пониманием долгосрочной работы в отрасли.
Проект STONE Ходынка 4 представлен как интересный и перспективный для инвестирования. В документе содержатся три сценария инвестиций с полноценными финансовыми моделями, изложенными на двух страницах. Видео сопровождает подробное объяснение проекта.
☝️В этом видео-кружочке я рассказываю о том, почему STONE Ходынка 4 - интересный и перспективный проект для инвестирования.
🧮 Сами расчеты - в pdf-файле! Лично я считаю, что подготовленный STONE документ - шедевр. На две страницы А4 внедрили сразу 3 сценария инвестиций. С полноценными финансовыми моделями!
Нейросети в ближайшем будущем смогут автоматически создавать финансовые модели по запросу. Однако важным навыком остаётся понимание структуры расчетов и умение корректировать модели для достижения целей. Обучение финансовому моделированию несложно и требует базовых знаний работы с таблицами и формулами.
«Хотелось бы научиться считать финансовые модели... Вот как вы!». Вчера на первом эфире вопросов-ответов программы «Советник Инвестора» это вновь услышал.
⚙️Если хочется - так научитесь их считать. Это не очень сложно на самом деле. Это всего лишь табличка и пара-тройка несложных формул.
🤖Но! Через несколько дней, недель, месяцев или лет нейросети научатся, наконец-то, нормально делать финансовые модели. Будет всё как в фильмах про будущее - вы заходите в светлую комнату и говорите «Чат, посчитай-ка мне доходность проекта: покупаем ГАБ с ГАП 3 млн за 35 млн, а продаем через 5 лет за 40 млн. Нужен файл в Excel». И чат присылает вам готовую фин. модель со всеми формулами в телеграм или на почту.
🤑 Проблема в том, что вам нужно научиться ПОНИМАТЬ расчеты, ЧУСТВОВАТЬ что можно изменить в модели, чтобы сделать ее более правдоподобной и отвечающей вашим целям. Поэтому главный навык - это не умение считать - а умение понимать структуру расчетов! Нейросеть в этом не слишком поможет.
В 2026 году рынок недвижимости начал с падения продаж и сокращения расходов девелоперов. Финансовые модели рынка начинают давать сбой, что может привести к системному кризису при сохранении текущей динамики. 2 апреля на форуме PRO Девелопмент обсудят пути восстановления продаж и работу в условиях дорогих денег с участием ведущих девелоперов и экспертов рынка.
Рынок недвижимости в 2026 году начал с холодного старта. Продажи просели, девелоперы оперативно сократили расходы, но это не решает главную проблему — финансовые модели уже начинают давать сбой.
По сути, рынок сейчас живет в режиме ожидания. Все понимают: если такая динамика сохранится еще 2–3 месяца, речь пойдет уже не о точечных сложностях, а о системном кризисе.
В этой ситуации вопрос стоит предельно прямо — как возвращать продажи и как работать, когда деньги дорогие.
Без теории и «правильных» презентаций это обсудят 2 апреля на форуме PRO Девелопмент, информационным партнером которого выступает наш канал.
Форум откроет Минстрой. Экономику девелопмента разберет Анна Акиньшина, генеральный директор группы «Самолет» — компания, которая одной из первых начала открыто говорить о проблемах рынка.
Также в программе — представители Дом.рф, Донстрой, Родина, Крост.
Отдельный блок — сверка коммерческих директоров крупнейших девелоперов. За одним столом соберутся FORMA, MR Group, ФСК, А101, КОРТРОС, ГУТА-Девелопмент, Tekta Group, РГ-Девелопмент, Сумма Элементов, Неометрия, Glincom и другие игроки рынка.
Реальную картину по цифрам дадут Олег Репченко, Сергей Лобжанидзе, Денис Бобков и Илья Мусатов из ЦИАН.
В финале — практический разбор продукта, маркетинга и рекламы, которые продолжают приводить клиентов даже в текущих условиях.
Девелоперы требуют стабильности в условиях постоянных изменений правил, влияющих на финансовые модели проектов. В мае 2025 года закончилась льгота на создание МПТ в складах, что снизило интерес к таким землям. В марте 2026 года прекратилась передача офисной льготы по проектам МаИП между девелоперами, что может сократить количество офисных МаИПов. Рассматривается возможность расширения зоны отсутствия льгот на офисы внутри МКАД, что усложнит рынок офисной недвижимости.
Главный запрос девелоперов на любой конференции или панельной дискуссии: «Дайте поработать в определенных условиях, не меняя правила игры, дайте стабильность». Почему такой запрос? Да, девелоперский цикл длинный: от момента покупки земли до момента распределения прибыли сейчас проходит более 5 лет. И мантра «не меняйте правила игры» кажется довольно логичной. Но правила игры меняются постоянно, и самое главное, что это происходит довольно неожиданно для большинства участников рынка. Есть, конечно, ребята, у которых имеется волшебный магический шар с предсказаниями, а кто-то узнает некоторые вещи из новостей. Вещи, которые кладут финансовую модель проекта в минус.
Не будем обсуждать глобальную вещь, как «льготная ипотека». Точечные решения тоже убивают проекты. Так, в мае 2025 года закончилась льгота за создание МПТ в складах. То есть та земля, которая была куплена для стройки склада и перекладывания льготы на жилье, сразу обнулилась и стала неинтересна. Склады начали пытаться переобуть в light industrial.
Вот в марте 2026 года теперь схлопнулась лавочка «передачи» офисной льготы по проектам МаИП между девелоперами. Надо уж признать, что весь рынок стройки офисников в Москве держится за счет: мелкой нарезки, отсутствия обязательного ПФ, льготы на ВРИ и возможности продать эту льготу ВРИ другому девелоперу. Этой историей активно пользовались. Но теперь всё. В МаИПе темку прикрыли, для КРТ и коммерческих площадок пока ничего не меняется. Но тут ключевое слово — пока. И если прокроют передачу льготы ВРИ в КРТ, ох тогда дела на рынке усложнятся. Пока можно констатировать факт, что количество офисных МаИПов точно сократится.
Кстати, могут даже не прикрывать льготу ВРИ за офисы. А просто расширить круг отсутствия льгот. Сейчас внутри ТТК льготы нет. А допустим завтра льготы не станет за офисы внутри МКАД. Ведь, надо как-то мотивировать девелоперов строить офисы в Новой Москве. Вот и лягут модели в 100% офисников города за ТТК. Из простых примеров, небольшой офисник за ТТК в Лефортово у господина Биржина генерит льготы на 5,5 ярда и Биржин публично пытается это «продать». Хорошо, что это КРТешный офисник, а не МаИП. А так могут испариться 5,5 ярда.
2026 год начался с низких продаж на рынке недвижимости, что вызывает сбои в финансовых моделях проектов. Девелоперы сокращают расходы и пересматривают бюджеты, но проблемы сохраняются. На форуме PRO Девелопмент обсудят, как поддерживать продажи в условиях дорогих денег. В мероприятии примут участие представители Минстроя, крупных девелоперов и аналитики ЦИАН.
На рынке недвижимости сейчас непростая ситуация.
2026 год начался с низких продаж. Девелоперы уже сократили расходы, пересмотрели бюджеты, но это не решает основную проблему. Финансовые модели проектов начинают давать сбой. Многие понимают, что если такие продажи сохранятся еще несколько месяцев, последствия будут ощутимыми для всего рынка.
Сейчас главный вопрос для всех один. Как поддерживать продажи и работать в условиях дорогих денег. Эти темы обсудят 2 апреля на форуме PRO Девелопмент.
Форум откроет Минстрой. Про экономику девелопмента расскажет Анна Акиньшина, генеральный директор группы Самолет. В компании уже публично говорили о текущих сложностях рынка.
Также в программе участвуют представители Дом.рф, Донстрой, Родина, Крост.
Отдельный блок посвящен продажам. В обсуждении примут участие коммерческие директора крупнейших девелоперов. Среди них FORMA, MR Group, ФСК, А101, Кортрос, Гута Девелопмент, Tekta Group, РГ Девелопмент, Сумма Элементов, Неометрия, Glincom и другие.
Аналитическую картину представят Олег Репченко, Сергей Лобжанидзе, Денис Бобков и Илья Мусатов из ЦИАН.
В завершении обсудят продукт, маркетинг и рекламные инструменты, которые продолжают приводить покупателей.
Доходность 100% годовых на вложенный капитал возможна в позиции GP при правильной структуре сделок и включении комиссий. Некоторые проекты с повышенным риском, такие как редевелопмент и дистресс, действительно достигают такой доходности. Пассивные инвестиции без кредитного плеча исторически не дают 100% годовых и редко достигают даже 50%. Высокая доходность связана с риском и трудом управляющих.
КАК ЗАРАБОТАТЬ 100% ГОДОВЫХ НА НЕДВИЖИМОСТИ
🤔 Со всех сторон сыпется контент о том, как люди «пассивно» зарабатывают иксы на инвестициях в недвижимость (на кладовках, стрит-ритейле, трейлерных парках или off-plan новостройках). Очень популярны истории про девочек или мальчиков с $100 в кармане, «без связей и стартового капитала», ставших магнатами недвижимости. Людям в принципе нравятся сказки про иксы и истории успешного успеха. Однако, 90% таких историй - маркетинговый трюк. Оставшиеся 10% - редкое совпадение трудолюбия, везения и рыночных условий (которые уже не повторятся).
☝️Лично меня, как исследователя рынка и практикующего инвестора, всегда интересовало то, как заработать 100% на вложенный капитал. Вот, что я понял за годы работы на инвестиционном рынке.
🔹100% на вложенный капитал можно заработать в позиции GP. Если правильно структурировать сделки с LP и по максимуму включать комиссии за ведение проекта - за управление, за вход, за управление продажами и т.д. - то на собственный вложенный капитал GP может выйти на 100% годовых. Именно так, например, построена MR Group - компания выполняет функции GP почти со дня основания, и именно эта модель сделала из неё то, чем она является сейчас.
🔹Есть отдельные типы проектов, которые действительно приносят 100%. За 20 лет я видел подтверждённые жизнью финансовые модели с IRR 100% годовых в нескольких историях: редевелопмент и девелопмент, дистресс с улучшениями и перепродажей, субаренда и создание ГАБ с последующей продажей актива. Все эти истории объединяет одно - это не инвестиции в недвижимость, это бизнес на недвижимости. Бизнес с повышенным риском. И тут важно - не все проекты приносили 100% как и было рассчитано в заявленных фин.моделях - только некоторые. Потому что риски.
💸 Пассивные инвестиции без кредитного плеча никогда не давали 100% годовых - и не дадут. Даже 50% - исторически редкость, ограниченная периодами бурного сегментного роста, которые случаются нечасто и практически не прогнозируются заранее.
🤑Чудес не бывает. Очень высокая доходность - это либо плата за риск, либо плата за труд. А часто и то, и другое. Пассивная позиция всегда предполагает намного меньшую доходность, потому что труд и риск кто-то берет на себя. Вот этот кто-то 100% и зарабатывает.
👍 Спасибо, Кэп
🔥 Хочу рискнуть ради 100%
👀 Лучше меньше, да лучше
Предлагается курс "Оценка девелоперских активов", стартующий 27 февраля. Курс охватывает градостроительную проработку земель, нормы застройки, финансовые модели и маркетинговую аналитику. Цель — помочь избежать рисков при приобретении активов.
Если вы хотите:
▪️ избежать риска приобретения токсичных активов,
▪️самостоятельно выполнять градостроительную проработку земельных участков,
▪️разбираться в действующих градостроительных нормативах, регулирующих параметры застройки на различных территориях,
▪️ понимать физический смысл NPV, IRR проекта и "читать" финансовые модели,
▪️ собственными силами выполнять базовую маркетинговую аналитику,
тогда наш курс "Оценка девелоперских активов" для вас!
Старт потока 27 февраля.
Оставить заявку на прохождение курса или получить консультацию вы можете у администраторов Акадев:
📞 +7 985 488-88-81
📞+7 985 488-88-82
📞+7 985 488-88-83
✈️ @YuliaAkadev
Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович. ИНН: 772480003006
В 2026 году большинство застройщиков Москвы прекращают использовать рассрочку как массовый инструмент продаж из-за финансовых сложностей и кассовых разрывов. В 2025 году рассрочка составляла до 70% продаж, но теперь она становится обременительной опцией. Рост расторжений договоров долевого участия достиг 3%, что является рекордом за пять лет. Эксперты прогнозируют увеличение расторжений до 20–30% при сохранении высоких ипотечных ставок.
⚡️Конец рассрочкам: в 2026 году застройщики массово отказываются от ранее популярного инструмента продаж
Еще осенью разбирал почему рассрочка, на которую еще в начале 2025 года приходилось до 70% продаж на рынке новостроек Москвы, перестает быть массовым инструментом, и почему это не выгодно застройщиком, а нередко и покупателям. Но участники рынка напомнили сегодня…
Девелоперы все чаще отказываются от ранее популярного инструмента, сейчас он превратился в обременительную опцию, считаю в Plus Development. В компании отмечают, что лоты могут хорошо продаваться в рассрочку, но со временем финансовая модель начинает ломаться, без наполнения эскроу-счетов возрастает стоимость кредитования проектов. Настал момент, когда выручки застройщиков уже не будет хватать для покрытия сделок с рассрочкой.
«Скорее всего, уже в ближайшие полгода большинство игроков первичного рынка Москвы перестанут продавать квартиры в рассрочку: разве что оставят ее как особый продукт для некоторых категорий покупателей с высокими доходами. Причина простая: финансовые модели застройщиков оказались просто не приспособлены к рассрочке, ведь она не дает нормально наполнять эскроу-счета», - говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.
Сергей Смирнов считает, что давать рассрочки в 2026 году в стройке – это уже не в ногу себе стрелять, а сразу в голову: застройщик получит кассовые разрывы и сдохнет, а вы будете без квартиры и без части денег.
Рассрочка уже привела к первым негативным эффектам: рост расторжения ДДУ уже достигли 3% ото всех сделок в новостройках в 2025-м, что является рекордом за последние 5 лет. А объем выданным рассрочек в «Дом. РФ» оценивают в ~₽0,4 трлн. Всплеск расторжений по рассрочке в новостройках ожидают в 2026 году. По оценкам экспертов, в случае длительного сохранения высоких ставок по ипотеке в 2026 году, она может вырасти до 20–30%.
Представлена программа обучения анализу Best Use — определению эффективного использования объектов недвижимости. Курс включает методологию, финансовые модели, маркетинговый анализ и SWOT-анализ. Старт обучения 9 февраля 2026 года, рассчитан на профессионалов рынка недвижимости.
✍️ Я об этом пишу не очень часто, но у меня уже много лет есть небольшой, но хороший бизнес – создание финансовых моделей для девелоперов, владельцев объектов недвижимости и инвесторов.
🤓 У этого бизнеса много постоянных заказчиков, более того, я даже могу себе позволить роскошь отказываться от выполнения каких-то работ или перенаправлять часть потенциальных клиентов коллегам по профилю. Кейсов много, но большая часть либо под NDA, либо я сам по этическим соображениям не могу делиться информацией о них.
✅ Одно из направлений этого бизнеса – анализ Best Use, то есть определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
☝️ Анализ Best Use – это весьма подробный и обстоятельный документ от 60 до 100 страниц, наполненный данными и цифрами, который включает:
1️⃣ Определение основных сценариев развития объекта (территории) с учётом технических, юридических и градостроительных особенностей. Выбор 3–4-х реализуемых сценариев (например, 1) БЦ 2) ТЦ 3) Гостиница).
2️⃣ Маркетинговый анализ расположенных в локации объектов. Расчет ТЭПов по трем сценариям развития.
3️⃣ Подробнейшие финансовые модели по 3-м сценариям.
4️⃣ Оценка стоимости на каждой из стадий развития в разных сценариях.
5️⃣ SWOT-анализы рассматриваемых сценариев.
6️⃣ Выводы и рекомендации.
📊 Анализ Best Use совмещает в себе творчество, логику и расчеты – это очень интересная, интеллектуальная и вдохновляющая деятельность.
🎯 К чему это я? Если вы хотите погрузиться в тему анализа лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости, то 9 февраля 2026 года (понедельник) стартует первый в этом году поток образовательной программы «Анализ Best Use 2.0».
👥 Программа для профессионалов: девелоперов, инициаторов проектов в недвижимости, брокеров и консультантов рынка недвижимости, сотрудников девелоперских компаний.
🔥 Осталось всего 8 мест в мини-группе из 10 человек.
⏰ Формат: 10 блоков по 45–60 минут + живые сессии вопросов-ответов после каждого блока.
💎 Вы получите:
🔻 Пошаговую методологию анализа Best Use
🔻 Практические кейсы и домашние задания
🔻 Дополнительные материалы: расчеты, памятки, таблицы
🔻 Доступ к материалам навсегда