Президент Владимир Путин предложил ограничить продажу апартаментов в гостиничных комплексах, позволяя продавать частным собственникам лишь от 5 до 15% апартаментов, а остальную часть объектов сохранить под управлением гостиничного бизнеса и использовать для размещения туристов. Такая мера направлена на сохранение гостиничного формата и предотвращение перевода апартаментов в жилые квартиры. Минэкономразвития также предложило законопроект, предусматривающий договоры управления с профессиональными управляющими компаниями и обязательное использование апартаментов для размещения туристов не менее 11 месяцев в году. В настоящее время власти обсуждают с бизнесом наиболее привлекательный сценарий регулирования, учитывая опыт зарубежных курортных стран.
🪖 Владимир Путин предложил ограничить продажу апартаментов в гостиницах
⭐️ Президент допустил, что на продажу можно выделять лишь 5–15% апартаментов, а остальные помещения должны использоваться исключительно для гостиничного бизнеса.
Вместе с этим власти рассматривают возможность обязать владельцев сдавать такие апартаменты через УК и запретить постоянное проживание в них.
Путин предложил ограничить продажу апартаментов, чтобы их перестали использовать как обычное жильё
С такой инициативой выступил президент в ходе обсуждения строительства апартаментов на земельных участках, предназначенных для гостиниц.
☝🏻 Проблема в том, что под видом гостиничных объектов фактически реализуются жилые комплексы. При этом требования к социальной инфраструктуре и условия проживания в таких зданиях отличаются от обычных многоквартирных домов.
«По поводу того, что тот, кто вложил деньги в апартаменты, он должен быть обязан сдавать его, предоставить для сдачи в качестве гостиничного номера. Это вариант. Но есть и другой вариант. Как я представляю себе: можно ограничить количество таких апартаментов на продажу. Условно, 5%, 10%, 15% А все остальное — это только гостиница», — пояснил Путин.
Как сегодня было просто собрать информационный дайджест, из которого вы узнаете, что, кажется, судьба апартаментов в России определилась окончательно — президент страны послал четкий сигнал: такой формат не должен поглощать рынок недвижимости. Кроме того, вы узнаете о сокращении числа банков, выдающих ипотеку, и о снижении объемов инвестиций в сегменте коммерческой недвижимости.
#утро_с_ЖБЗ
✅ Владимир Путин предложил ограничить продажу апартаментов, чтобы их перестали использовать как обычное жилье. С такой инициативой президент выступил на форуме «Деловой России» в ходе обсуждения строительства апартаментов на земельных участках, предназначенных для гостиниц. «По поводу того, что тот, кто вложил деньги в апартаменты, он должен быть обязан сдавать его, предоставить для сдачи в качестве гостиничного номера. Это вариант. Но есть и другой вариант. Как я представляю себе: можно ограничить количество таких апартаментов на продажу. Условно, 5%, 10%, 15%. А все остальное — это только гостиница», — пояснил Путин.
✅ Число банков, выдающих ипотеку, за три года сократилось в России на 13% - с 249 до 216. Об этом сообщает газета «Известия» со ссылкой на данные Центробанка РФ. Согласно сведениям ЦБ, с 2023 по 2026 годы число банков, предоставляющих жилищные кредиты сократилось на 33 организации, с 249 до 216. При этом речь идет не о закрытии банков, а об их уходе с ипотечного рынка. Это связано с тем, что жилищный кредит часто не окупает затраты на него и связанные с ним риски. В связи со снижением спроса на фоне высоких процентных ставок, превышающих 20% годовых, ипотечные кредиты для многих банков становятся невыгодными. Это приводит к уходу кредитных организаций с рынка.
✅ Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость Москвы сократились почти на треть. За январь — сентябрь покупатели вложили в объекты 392 млрд рублей, что на 29% меньше прошлогоднего результата, подсчитали в IBC Real Estate. В третьем квартале более 60% вложений обеспечили всего три сделки: продажа портфеля складов Raven Russia, покупка бизнес-центра «Фрейм» и реализация территории Филевского автобусно-троллейбусного парка под жилье. Распределение инвестиций за июль — сентябрь: на склады пришлось 47% вложений, или 89 млрд. руб.; на жилье — 25%, или 47 млрд руб.; на офисы — 24%, или 46 млрд руб.; на торговую недвижимость — 4%, или 7 млрд руб.
🎤 На съезде «Деловой России» глава Минэкономразвития М. Решетников представил законопроект: деньги физлиц на строительство отелей наконец-то разрешат привлекать по ДДУ (с эскроу), но каждый юнит будет обременён договором управления с профессиональной компанией.
🛏️ Номер должен работать как гостиничный 11 месяцев в году, то есть владелец сможет жить в нём не больше месяца. У комплекса обязательны единая стойка приёма и ресторан.
🏦 С одной стороны для девелоперов есть плюс: продажи по ДДУ открывают доступ к проектному финансированию, где ставка снижается по мере наполнения эскроу-счетов. С другой стороны, девелоперы научились привлекать деньги и по другим вполне законным схемам, не ограничивая собственников 11 месяцами.
⚖️ На представление министра президент РФ отреагировал предложением разрешить продавать в таких проеках только 5-15% апартаментов, а остальное должно оставаться у девелопера и функционировать как гостиница. Правда, это прозвучало не жестко: «И с бизнесом надо посоветоваться, что для бизнеса наиболее привлекательно».
Апартаменты хотят окончательно определиться со своим статусом: либо гостиничный номер, либо объект с ограничениями на продажу.
Владимир Путин предложил не распродавать такие помещения без разбора, а установить лимит на количество объектов, которые можно передать частным владельцам.
Как сообщает ТАСС, вопрос подняли на съезде «Деловой России». Глава Минэкономразвития Максим Решетников рассказал о варианте, при котором апартаменты на гостиничной земле должны находиться под управлением профессиональной компании. Собственнику при этом могут запретить постоянное проживание, а помещение обязать использовать по назначению — сдавать туристам.
У Владимира Путина есть и другая идея: разрешить продавать частникам лишь 5–15% апартаментов в комплексе, а оставшуюся часть оставить исключительно под гостиницу. По словам президента, подобная схема уже применяется в курортных районах других стран.
Теперь власти предлагают обсудить оба сценария с бизнесом и выбрать наиболее привлекательный для рынка.
Получается, апартаменты, которые покупатели нередко рассматривают как замену обычной квартире, могут получить ещё больше ограничений. Инвесторам предлагают заранее определиться: они приобретают недвижимость для личного использования или вкладываются в гостиничный бизнес.
В первом полугодии 2026 года чистая прибыль 12 публичных девелоперов снизилась на 90%, достигнув 10 млрд рублей, несмотря на рост общей выручки на 9% до 2,2 трлн рублей. Совокупный долг застройщиков увеличился на 19%, достигнув 3,53 трлн рублей, а расходы на его обслуживание выросли на 30%, до 254 млрд рублей. Основной причиной падения прибыли называют высокую стоимость заемных средств и отсутствие разового дохода от сделки по слиянию, зафиксированного в прошлом году. Представители отрасли ожидают, что в 2027 году улучшение соотношения стоимости долга и маржи восстановит прибыльность.
Чистая прибыль 12 публичных девелоперов за первое полугодие упала на 90%, до 10 млрд руб. Выручка выросла на 9%, до 2,2 трлн руб.
Таковы результаты совместного исследования НКР и ЕРЗ, на которое ссылается "Московская перспектива". Процентная нагрузка компаний увеличилась на 30%, до 254 млрд руб. В GloraX объяснили изданию, что снижение прибыли связано с разовым доходом от сделки по слиянию и поглощению, учтенным годом ранее: «По итогам 1-го полугодия 2026 года сопоставимая чистая прибыль компании выросла на 29% и достигла 1,6 млрд руб.».
Председатель совета директоров АПРИ Алексей Овакимян отметил: «Наша маржинальность не падает. Падает чистая прибыль, потому что стоимость денег съедает практически всю маржу. Уже с 2027 года соотношение стоимости долга и маржи начнет возвращаться к нормальному уровню. А с ним вернется и прибыль».
С 8 октября банк Дом РФ упростил процесс подготовки сделок по ипотеке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Теперь можно подписывать договор подряда без указания даты кредитного договора с банком, а дата сделки будет определена после резервирования эскроу-счёта. Для изменения договора необходимо оформлять дополнительное соглашение. Важно, что серьёзные правки после согласования могут привести к пересмотру заявки и риску отказа или переноса сделки.
🔹 Банк Дом РФ. Новости ипотеки
С 8 октября
Упрощен процесс подготовки сделки по ИЖС:
теперь допустимо подписывать согласованный договор подряда без указания в нём даты кредитного договора Заказчика с банком. Дата сделки будет определена после резервирования счета эскроу.
Важно:
• Для сделки нужен только один подписанный договор подряда.
• Если надо что‑то поменять — нужно оформить дополнительное соглашение.
• Любые серьёзные правки после согласования могут привести к пересмотру заявки: есть риск отказа и переноса сделки.
По состоянию на 1 августа 2026 года в России пять регионов имеют критически низкое соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по проектному финансированию, включая Курганскую, Липецкую, Тюменскую области, Ханты-Мансийский АО и Краснодарский край. В 34 регионах покрытие составляет 100% и более, среднее по стране снизилось до 66%. В ТОП-20 крупнейших регионов лидируют Нижегородская (95%), Тульская (94%) области и Хабаровский край (93%).
🤩 ЕРЗ обновил ТОП регионов России по соотношению эскроу к задолженности по проектному финансированию
Главное:
🟠Критически низкое соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по ПФ, по данным на 1 августа 2026 года, наблюдается в пяти регионах: в Курганской области (49%), Липецкой области (47%), Тюменской области (45%), Ханты-Мансийском автономном округе (40%) и Краснодарском крае ( 34%).
🟠Высокое покрытие (100% и более) зафиксировано в 34 регионах; среднее покрытие (от 70% до менее 100%) в 23 регионах, низкое покрытие (от 50% до менее 70%) также в 23 регионах.
🟠В целом по стране показатель составляет 66%: за месяц он снизился на 3 п. п., в годовом сравнении отмечается снижение на 5 п. п.
🟠В ТОП-20 крупнейших регионов России по уровню покрытия задолженности девелоперов по ПФ средствами дольщиков на счетах эскроу лидируют Нижегородская область (95%), Тульская область (94%) и Хабаровский край (93%).
В 2026 году в строительство введено 22,9 млн кв. м жилья, включая 3,1 млн кв. м в компонентах развития территорий (КРТ). Минстрой предлагает сократить сроки перечисления средств застройщикам по эскроу-счетам с 10 до 3 дней. В Москве обновлён порядок согласования архитектурно-градостроительных решений. Также рассматривается ограничение продолжительности кредитов по Семейной ипотеке, что может повлиять на рынок новостроек.
➡️ Дайджест главных новостей строительной отрасли за неделю:
🔸Начался прием заявок на участие в конкурсе ТОП ЖК–2027
🔸Ключевые нововведения в законах для застройщиков от ЕРЗ
🔸В Москве с 30 сентября изменится порядок согласования архитектурно-градостроительных решений
🔸Главное из выступления директора Департамента КРТ Минстроя РФ Марии Синичич на форуме 100+ TechnoBuild
🔸За семь месяцев 2026 года в строительство выведено 22,9 млн кв. м жилья, из которых 3,1 млн приходится на КРТ – Холопик
🔸Возможное ограничение продолжительности кредита по Семейной ипотеке приведет к двукратному обрушению рынка новостроек – Холопик
🔸При первоначальном взносе 50% и более от стоимости жилья ставка 6% сохранится вне зависимости от количества детей — Минфин
🔸Минстрой предлагает сократить срок перечисления денег застройщикам со счетов эскроу с десяти до трех дней
🔸Инициатива Минстроя о продлении договоров позволит защитить застройщиков и обезопасить регионы от срыва сроков по КРТ – Синичич
🔸Граждане смогут обращаться за изменением документации по планировке территории, если они не были ее инициаторами
В начале октября на рынке недвижимости вступили новые ограничения для платформенной занятости, затрагивающие самозанятых в строительстве и риелторстве. Ассоциация риелторов Москвы обратилась к Банку России с просьбой ужесточить контроль над эскроу-кредитами для индивидуального жилищного строительства. В Петербурге произошёл пожар в историческом особняке Миллера, а петербургский девелопер «Алгоритм жизни» получил согласование на масштабный проект с 77-этажным небоскребом в Душанбе. Публикация также включает подробности о состоянии рынка, редевелопменте, анонсы аналитики и обзоры строительных проектов.
#НовостиРынка
Жаль, что после сентября не июнь… Но вечер пятницы — тоже отличный повод порадоваться и выдохнуть. 😉 Ловите горячую подборку самых важных и интересных новостей рынка недвижимости за уходящую неделю (28 сентября — 4 октября) иии... классных выходных, друзья!
1️⃣ Важное. С 1 октября вступили в силу ограничения для платформенной занятости — они затронут самозанятых строителей, риелторов, дворников и консьержей.
2️⃣ Что в организациях/объединениях. Ассоциация риелторов Москвы попросила Банк России усилить контроль за кредитованием ИЖС по эскроу (чтобы банки не меняли условия после заключения договоров).
3️⃣ Что у девелоперов. Глава «Страны Девелопмент» посоветовал застройщикам не связываться с небоскребами.
4️⃣ С «Самолета» катапультируются казахстанские инвесторы (инвестфонд Fonte Inceptia Alpha Fund OEIC Limited за месяц сократил долю с 15% до менее 5%).
5️⃣ Петербургский девелопер «Алгоритм жизни» согласовал в Душанбе грандиозный проект на 52 объекта с 77-этажным небоскребом, правда, у нас его опыт и емкость рынка вызывают вопросики. 👀
6️⃣ Статистика, аналитика, прогнозы. Эксперты Consul Group вангуют, что ФНС возьмется за ПИФы и начнет выявлять схемы с недвижимостью, спрятанной в паевых фондах.
7️⃣ Всякое-разное, любопытное и грустное. В центре Петербурга сгорел исторический особняк Миллера (находится напротив Исаакия). 😭
8️⃣ В рубрике «Домики с историей» пишем, как дом № 77 на Садовнической улице однажды передвинули без выселения жильцов, а через 30 лет он частично обрушился после взрыва.
9️⃣ В рубрике «Разбор полетов» разбираемся в плюсах и минусах внутрипольных конвекторов.
🔟 В рубрике «А как у них» просвещаем, как в Америке устроена нумерация домов (и как с ее помощью можно прикинуть расстояние).
1️⃣1️⃣ В рубрике «ЖК, которые изменили Москву» рассказываем о проекте Brodsky — новой классике Хамовников. 😎
1️⃣2️⃣ В рубрике «Книга жалоб» фиксируем, как застройщик ЖК «Полар» ловким движением руки единолично проголосовал за управляющую компанию (по мнению жильцов, разумеется).
Госдума планирует в 2027 году увеличить страховые лимиты по банковским вкладам и эскроу-счетам. Законопроект предусматривает повышение лимита страхового возмещения по эскроу-счетам с 10 млн до 30 млн рублей. Кроме того, лимит страхового возмещения по вкладам сроком более трёх лет предлагается увеличить с 1,4 млн до 2 млн рублей. Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков отметил, что законопроект будет быстро рассмотрен в связи с его социальной значимостью.
Госдума в 1-м чтении приняла законопроект об увеличении лимитов страхового возмещения по вкладам.
Напомним, Правительство разработало законопроект, направленный на расширение страховой защиты банковских вкладов и эскроу-счетов.
Законопроект № 1240316-8
Суть:
Гарантированное страховое покрытие по стандартным рублевым депозитам, размещаемым на срок более 3 лет, вырастет с 1,4 млн до 2 млн рублей.
До 2 млн рублей повысится сумма страховых выплат по вкладам, удостоверенным безотзывными сертификатами на срок от 1 года до 3 лет. Ранее для вкладов от 3-х лет и более с безотзывными сертификатами страховое покрытие подняли до 2,8 млн рублей.
Эскроу. Максимальная сумма страховых выплат по счетам эскроу, открытым для купли-продажи недвижимости, расчетов по договорам участия в долевом строительстве или стройподряде, увеличится в 3 раза: с 10 млн до 30 млн рублей.
Размер страхового покрытия по обычным (стандартным) вкладам составляет 1,4 млн рублей. Эта величина для вкладов до 3-х лет, если нет безотзывного сертификата (т.е. нельзя будет снять досрочно), не меняется.
🪖 Новые лимиты по вкладам и эскроу могут заработать уже в 2027 году — Госдума
⚡️ Анатолий Аксаков, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку:
Полагаю, что мы этот законопроект быстро рассмотрим, поскольку он носит социальный характер. Через месяц мы его должны внести уже на второе чтение. Комитет активно поработает. Ну и дальше третье чтение, как правило, быстро.
🔵Законопроект также предусматривает увеличение предельной выплаты по эскроу-счетам с 10 млн до 30 млн рублей.
🔵Для вкладов сроком более трех лет лимит страхового возмещения предлагается повысить с 1,4 млн до 2 млн рублей.
Минстрой России подготовил законопроект, предлагающий сократить срок перечисления денег застройщикам со счетов эскроу после завершения строительства жилья с 10 до 3 рабочих дней. Ведомство отмечает, что текущая практика, при которой банки перечисляют средства в последний день срока, позволяет им бесплатно использовать эти деньги до 7 рабочих дней и зарабатывать значительные суммы — по оценкам, доходы банков составляли 6,89 млрд рублей в 2022 году, 11,9 млрд рублей в 2023 году, 22,49 млрд в 2024-м и 9,76 млрд в первом полугодии 2025 года. Сокращение срока перечисления средств направлено на повышение ликвидности жилищного строительства и ускорение запуска новых проектов. При этом права дольщиков остаются защищенными, так как средства становятся доступными застройщикам только после ввода объекта в эксплуатацию.
Минстрой предлагает сократить срок раскрытия эскроу после завершения строительства сразу с 10 до 3 рабочих дней
☝🏻В ведомстве прямо указывают, что банки зачастую держат деньги до последнего разрешённого дня, а поскольку проценты на остатки эскроу не начисляются, фактически получают бесплатное фондирование ещё на семь рабочих дней.
По расчётам Минстроя, на этих дополнительных семи днях банки могли заработать:
🟠2022 год — 6,89 млрд рублей
🟠2023 год — 11,9 млрд
🟠2024 год — уже 22,49 млрд
🟠I полугодие 2025-го — ещё 9,76 млрд рублей.
Теперь Минстрой предлагает оставить банкам максимум три рабочих дня, а высвободившуюся ликвидность быстрее возвращать девелоперам — на текущие обязательства и запуск новых проектов.
🪖 Минстрой предлагает сократить срок перечисления застройщикам денег со счетов эскроу после завершения строительства с 10 до 3 рабочих дней
Сейчас банки, по данным министерства, нередко перечисляют средства в последний день установленного срока. Поскольку на остатки на эскроу-счетах проценты не начисляются, это фактически даёт банкам возможность бесплатного фондирования в течение 10 дней.
🦅 По оценке Минстроя, с учётом ключевой ставки и допущения, что эти деньги банк выдаёт другим заёмщикам под ставку плюс 2 п.п., за семь рабочих дней он зарабатывал на нераскрытых остатках: 6,89 млрд рублей в 2022 году, 11,9 млрд в 2023-м, 22,49 млрд в 2024-м и 9,76 млрд в первом полугодии 2025-го.
🔵Объём средств, перечисленных застройщикам с раскрытых счетов, составил 2,4 трлн рублей в 2022 году, 3,7 трлн в 2023-м, 4,5 трлн в 2024-м и 1,7 трлн за первое полугодие 2025-го.
📶 В Минстрое подчёркивают: сокращение срока не затронет права дольщиков, поскольку объект уже построен и передан, а средства граждан депонируются на эскроу до ввода дома в эксплуатацию и становятся доступны застройщику только после этого.
Минстрой предлагает сократить срок перечисления денег застройщикам со счетов эскроу с десяти до трех дней
Соответствующий законопроект размещен на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.
В пояснительной записке указывается, что банки за семь рабочих дней зарабатывали на нераскрытых остатках средств на счетах эскроу в 2022 году — 6,89 млрд рублей, в 2023 году — 11,9 млрд рублей, в 2024 — 22,49 млрд рублей, а в первом полугодии 2025 года — 9,76 млрд рублей.
Ожидается, что изменение срока раскрытия эскроу-счетов обеспечит дополнительную ликвидность для жилищно-строительной отрасли, а высвобожденные денежные средства застройщики направят на исполнение текущих обязательств либо начало новых проектов.
Минстрой подготовил законопроект, согласно которому предлагается сократить с 10 до 3 рабочих дней срок перечисления денег застройщикам со счетов эскроу после завершения строительства жилья.
Это позволит изменить сложившуюся практику, когда банки перечисляют средства застройщику в последний день установленного законом срока, указывает ведомство.
Сбербанк, являющийся крупным кредитором застройщика «Самолет», рассматривает возможность взять в управление часть его проектов. Это связано с тем, что «Самолет» накопил долг в 773 млрд ₽, из которых 274 млрд ₽ приходится на Сбербанк. Для дольщиков договоры и деньги на эскроу останутся защищёнными, а банк заинтересован в завершении строительства объектов, чтобы вернуть вложенные средства. Конкретные сроки сдачи объектов зависят от условий сделки.
✅ Что будет с вашей квартирой в «Самолёте», если проекты возьмёт Сбербанк
➖ Сбербанк, главный кредитор «Самолета», может получить в управление часть проектов застройщика. Условия обсуждаются, официального подтверждения пока нет. Ещё недавно компания «Самолет» была №1 в стране, но после отмены льготной ипотеки продажи упали, а общий долг вырос до 773 млрд ₽, из которых 274 млрд ₽ приходится на Сбербанк.
➖ Что это значит для дольщиков: договоры и деньги на эскроу остаются защищены, а банку невыгодно бросать стройки, так как он заинтересован их достроить, чтобы вернуть вложенное. Единственный открытый вопрос, сроки сдачи, они зависят от итоговых условий сделки. Подробности на карточках.
В 2026 году число банкротств строительных компаний выросло на 41%, увеличившись с 1089 в июне до 1454 к сентябрю. Наиболее уязвимы небольшие региональные девелоперы с ограниченной ликвидностью и высокой зависимостью от местного спроса. Основной риск для девелоперов заключается в разрыве между графиком строительства, банковскими обязательствами и фактическими продажами жилья. Рассрочки поддерживают продажи, но поступления денег распределены во времени, что вызывает финансовое давление. Улучшения спроса в сентябре связаны с переносом сделок перед изменением условий семейной ипотеки, однако ситуация пока не свидетельствует о восстановлении рынка. Изменения условий семейной ипотеки с октября могут усугубить проблемы, замедлив поступления денег на эскроу-счета и усложнив финансирование проектов.
«Сегодня главный риск для девелопера — не высокая цена кредитов, а разрыв между графиком строительства, обязательствами перед банком и реальными продажами»,— учредитель и директор портала Всeостройке.pф Светлана Опрышко
Только за год число банкротств строительных компаний выросло на 41%. А с июня по начало сентября их количество увеличилось с 1089 до 1454.
Это дела компаний со строительными ОКВЭД, а не число обанкротившихся застройщиков жилья или остановленных ЖК.
По мнению Светланы, наиболее уязвимы небольшие региональные игроки: проектов мало, запас ликвидности ограничен, а зависимость от местного спроса высокая.
🟠Рассрочки поддерживают продажи, но деньги поступают постепенно. Подписанный ДДУ ещё не означает, что вся стоимость квартиры оказалась на эскроу.
🟠Строительство и обязательства перед банком идут по своему графику. Если продажи отстают, финансовая модель проекта испытывает всё большее давление.
🟠Сентябрьский всплеск сделок перед изменением «семейки» может оказаться спросом, перенесённым из октября–ноября.
Поэтому делать из него вывод о восстановлении рынка преждевременно.
☝🏻Изменение условий семейной ипотеки может усилить этот разрыв. По оценке Светланы, если спрос семей с одним и двумя детьми сократится, деньги на эскроу будут поступать медленнее, а расходы на стройку и обязательства перед банками сохранятся.
Новые правила семейной ипотеки приведут к стагнации или незначительному росту цен на новостройки в Москве и Петербурге с возможной коррекцией по инфляции. Наполнение эскроу-счетов замедлится, проектное финансирование подорожает, что может отсрочить запуск новых очередей строительства. Изменения в законе 214-ФЗ обсуждаются, но отмена системы эскроу не планируется. Законодательство также легализует длинные рассрочки, которые Минстрой считает стимулом для спроса.
🔩 Кратко про последствия новых правил семейной ипотеки для новостроек
💰 Цены в Москве и Петербурге. Обвала не жду. Номинально цены будут стагнировать или слегка расти. С поправкой на инфляцию возможна небольшая коррекция. Банкам снижение цен невыгодно: дешевеет залог и проседает покрытие, которое и так впервые за шесть лет опустилось ниже 70%.
🏗 Финансовая стабильность застройщиков. Эскроу будут наполняться медленнее, проектное финансирование дорожать. Очевидно, застройщики отложат запуски новых очередей в проектах и попробуют затормозить новые старты (неясно, получится ли). Слабым игрокам продлят и реструктурируют кредиты. Вполне вероятно, у застройщиков начнут появляться партнеры в капитале - банки.
⚖️ Изменения в 214-ФЗ и поэтапное раскрытие эскроу. Идее раскрывать эскроу поэтапно пять лет, Госдума против, но обострение ситуации в отрасли добавляет шансов на изменения в 214. Отмены системы эскроу пока не предвидится.
💳 Рассрочки. Закон, который готовят ЦБ и Минстрой, не запрещает, а легализует длинные рассрочки, а сам Минстрой называет это стимулом спроса. Так что запретов и строгих ограничений рассрочек я бы не ждал.
Чистый долг 16 крупнейших застройщиков России по итогам первого полугодия 2026 года достиг 1,46 трлн рублей, увеличившись за полгода на 226 млрд рублей, что составляет более 18% роста. Это происходит на фоне снижения продаж жилья, что ставит перед девелоперами задачу управления значительной задолженностью в условиях ухудшающегося спроса.
Интересная задачка для девелоперов: как погашать почти 1,5 трлн рублей долга на фоне снижения продаж?
По итогам первого полугодия чистый долг с учётом эскроу у 16 застройщиков достиг 1,46 трлн рублей. За полгода он вырос на 226 млрд — более чем на 18%
☝🏻И это только компании, публикующие отчётность по МСФО.
На Варшавском шоссе в Москве начались продажи технопарка «ЭОН», представляющего собой два корпуса общей площадью свыше 120 тыс. кв. м с 581 машино-местом. Проект реализуется через проектную декларацию с использованием эскроу-счетов Сбера и обеспечен кредитной линией в 16,19 млрд рублей на строительство стоимостью 20,82 млрд рублей. Ввод комплекса в эксплуатацию запланирован на третий квартал 2029 года.
На ЗУ «Варшавское шоссе, 36» готовятся открывать продажи очередного московского МПТ. Проект назвали «ЭОН». За два года он прилично разжирел: теперь это технопарк из двух корпусов высотой до 24 этажей общей площадью 120,8 тыс. кв. м. Внутри 56,1 тыс. кв. м помещений общественного назначения, ещё 32,9 тыс. кв. м производственных, плюс торговля, общепит и прочая начинка. Под землёй — 581 машино-место. РнС получили в июле, ввод запланирован на III квартал 2029 года.
Самое интересное здесь даже не ТЭПы, а схема реализации. Как мы уже рассказывали, умные МПТ-девелоперы стараются продавать офисы по ДКПБН: деньги покупателя сразу приходят девелоперу, можно обходиться без проектного финансирования и не кормить банк процентами. Но для этого покупатель должен быть юриком или ИП, а значит воронка сильно уже. Если же деньги нужны сильнее, можно идти классическим путём 214-ФЗ и продавать офисы физикам по ДДУ.
В «ЭОНе» выбрали как раз второй вариант. Под продажи зарегистрировали проектную декларацию: в проекте 497 нежилых помещений плюс 599 машино-мест, расчёты с покупателями пойдут через эскроу Сбера. И за расширение воронки придётся заплатить: Сбер открыл проекту кредитную линию на 16,19 млрд рублей при заявленной стоимости строительства 20,82 млрд. На дату проектной декларации задолженность по кредиту ещё нулевая — лимит только открыли.
Сам МПТ во многом появляется ради льготы на смену ВРИ, а потом этот МПТ ещё надо каким-то образом профинансировать и распродать. Можно найти корпоративных покупателей, торговать по ДКПБН и строить на их деньги. А можно сказать: хрен с ним, зовём физиков, заходить в ДДУ, эскроу и проектное финансирование на 16 ярдов. Вот такая вот у нас уйня экономика, собачка. Вот такая собаконика. Такособоника...
Игорь Рыбаков, сооснователь «Технониколь», рассказал о сложностях, испытанных отраслью в кризис 2007–2008 годов, когда банки требовали досрочного возврата кредитов в самый напряжённый период бизнеса. Спасением тогда стали запасы товара и сырья. Сегодня девелоперы также сталкиваются с зависимостью от банковских условий и эскроу-счетов, что приводит к снижению продаж и росту кредитных расходов. Рыбаков подчёркивает важность наличия собственных средств и минимизации долговой нагрузки в строительном бизнесе.
«Нас просто кинули банки»,— сооснователь «Технониколь» Игорь Рыбаков о кризисе 2007–2008 годов
По его словам, банки потребовали вернуть деньги в момент пиковой нагрузки на бизнес, сославшись на условия кредитных договоров. Пережить кризис помогли запасы товара и сырья.
«Пока толстый сохнет, худой сдохнет», — его вывод. Поэтому бизнесу нужны свои деньги и поменьше кредитов.
Сегодня для нашей отрасли звучит тоже очень знакомо: девелоперы зависят от банков, а деньги дольщиков — на эскроу. Продажи отстают от плана, а обслуживание кредита может дорожать. А кто «толстый», кто «худой» — покажет время)
В первом полугодии 2026 года у застройщика ПИК продажи жилья упали на 41,5%, покрытие долгов эскроу-фондами снизилось с 71% до 65%. В июле физические лица сократили срочные депозиты на 151 млрд рублей, а средняя ставка по ним снизилась до 12,8%. Покупатели жилья начали активнее сравнивать различные финансовые инструменты и альтернативы депозитам, что изменяет поведение на рынке и требует от девелоперов новых стратегий маркетинга, продуктов и рассрочек. Данные вопросы будут обсуждаться на форуме «Девелопмент будущего» 23 сентября, где соберутся лидеры рынка для обмена опытом и поиска решений в условиях меняющихся предпочтений покупателей.
🏗 А может, девелоперам сейчас нужны не дешёвые деньги, а богатые покупатели?
Последние месяцы рынок новостроек выглядит парадоксально.
Даже у ПИК поступления от продаж с учётом эскроу за первое полугодие упали на 41,5% — до 153,3 млрд ₽.
Покрытие долга застройщиков деньгами на эскроу за год снизилось с 71% до 65%. А уже 26% задолженности по проектному финансированию приходится на проекты, где эскроу покрывают менее 30% долга.
Продажа квартиры сегодня — это уже не просто выручка.
Это наполнение эскроу и снижение стоимости денег для проекта.
А теперь посмотрим на покупателя.
Деньги у него есть.
В июле объём срочных депозитов физлиц сократился на 151 млрд ₽, а средняя ставка по краткосрочным рублёвым вкладам опустилась до 12,8%.
Получается интересная встреча двух рынков:
девелоперам всё нужнее деньги покупателей, а деньги покупателей начинают искать альтернативу депозитам.
Но покупатель изменился. Он считает и сравнивает: депозит, новостройку, готовую квартиру, рассрочку, другие инструменты.
Поэтому главный вопрос уже не в том, есть ли у людей деньги.
А кто из девелоперов сумеет их забрать?
Какой продукт предложить? По какой цене? Какой должна быть рассрочка? Как сегодня строить маркетинг? И чем убедить человека переложить капитал с депозита в недвижимость?
Именно эти вопросы будем разбирать 23 сентября на форуме «Девелопмент будущего».
В программе — 5 практических секций:
Сверка коммерческих директоров — продажи, цены, рассрочки и новый покупатель.
BI и аналитика — какие данные действительно помогают принимать решения.
Маркетинг — где сегодня лиды и за что больше не стоит платить.
Продукт — что покупатель готов покупать в 2026–2027 годах.
ИИ и технологии — что уже реально увеличивает продажи, а что остаётся хайпом.
250+ участников. 25 спикеров. Один день, чтобы сверить свои решения с теми, кто прямо сейчас управляет продажами крупнейших девелоперов.
23 сентября рынок соберётся не обсуждать будущее — а решать, кто заберёт следующего покупателя. Если вы отвечаете за продажи, продукт или стратегию девелопера, пропустить этот разговор — значит дать конкурентам услышать ответы раньше вас.
Согласно поправкам федерального закона, Московскому фонду реновации разрешено заключать договоры долевого участия (ДДУ) без открытия эскроу-счетов, если фонд выкупает все объекты проекта у стороннего застройщика. При этом переуступка прав по таким договорам запрещена до ввода домов в эксплуатацию. Эксперты отмечают, что этот механизм может снизить себестоимость строительства на 10–20%.
Московскому фонду реновации разрешили заключать ДДУ без эскроу.
Поправки в федеральный закон от №299-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" расширили полномочия Москвы как города федерального значения в области долевого строительства.
В частности, закон наделяет Московский фонд реновации правом заключать договоры участия в долевом строительстве без открытия счетов эскроу. При этом, Фонд может заключать ДДУ без эскроу только в том случае, если он выкупает все объекты (весь проект целиком) у стороннего застройщика в строящемся доме.
Переуступка Фондом прав по заключенным договорам запрещена вплоть до получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов.
Такая мера объясняется необходимостью выполнения обязательств города в рамках программы реновации. Формат заключения договоров без эскроу счетов может снизить себестоимость строительства на 10-20%, говорят эксперты.
В июле 2026 года соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по проектному финансированию сократилось с 70% до 66%, сообщает Центральный банк. Наиболее значительное ухудшение наблюдалось в Тюменской области, Ставропольском крае и Крыму. Краснодарский край показал критически низкий уровень — 34%. В то же время, Нижегородская область сохраняет высокий показатель на уровне 95%.
Соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по проектному финансированию обвалилось до 66%
По данным ЦБ за июль месяц соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по ПФ снизилось на 4% с 70% до 66%.
Наихудшая динамика за месяц отмечается в следующих из крупных регионов:
— Тюменская обл. минус 6% (с 51 до 45%)
— Ставропольский край минус 6% (с 68 до 62%)
— Крым минус 5% (с 72,5 до 67,5%)
Продолжает катастрофически ухудшаться ситуация в Краснодарском крае. Соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по ПФ упало до 34%.
Из крупных регионов наилучший показатель в:
• Нижегородской области -95% (снижение за месяц на 3%)
• Москве -67% (снижение за месяц на 4%)
• Санкт-Петербурге -67% (снижение за месяц на 3%)
Центральный банк России с 2027 года вводит договор жилищных сбережений — спецвклад для накопления первоначального взноса по ипотеке с обязательным страхованием до 10 миллионов рублей при сроке вклада от трёх лет. Лимит страхования по эскроу-счетам планируется повысить до 30 миллионов рублей. Также ЦБ установит обязательное проведение всех застройщиками транзакций через специальные счёта в банках с проектным финансированием, а оформление недвижимости на покупателей будет производиться только после ввода дома в эксплуатацию. Эти меры направлены на повышение защиты покупателей и регулирование рынка жилья.
🪖 Что меняется для покупателя?
Три меры в плюс для спроса и защиты денег.
🟦Договор жилищных сбережений — с 2027 года
Копите первый взнос на спецвкладе от 3 лет. Страховка АСВ - до 10 млн ₽, дальше можно выйти в ипотеку в том же банке.
🟦Страховка эскроу — до 30 млн ₽
С 2027 ЦБ хочет поднять лимит по каждому виду счёта эскроу на покупку жилья до 30 млн (длинные вклады от 3 лет — до 2 млн). Плюс снизить взносы банков в фонд страхования, чтобы ставки по таким продуктам были выгоднее.
🟦Ипотечные ценные бумаги
Банкам проще снимать ипотеку с баланса, рынку - длинный инструмент. ЦБ хочет стандартизировать выпуски и раскрытие залога, убрать лишние барьеры для качественных ИЦБ.
ЦБ России готовит революционные изменения, которые кардинально преобразят рынок недвижимости
Согласно документу «Основные направления развития финансового рынка на 2027 год и период 2028 и 2029 годов», ключевым новшеством станут «жилищные сбережения» — особый целевой вклад, созданный специально для накопления первоначального взноса по ипотеке. Накопления будущих новоселов будут застрахованы на 10 миллионов рублей, при условии оформления вклада на срок не менее трех лет. Помимо этого, регулятор планирует значительно повысить лимит страхования по счетам эскроу для покупки жилья — до 30 миллионов рублей.
Центробанк обяжет застройщиков проводить все транзакции через специальные счета в банках, выдающих проектное финансирование, а оформление квартиры на покупателя будет происходить строго после ввода дома в эксплуатацию.
Центробанк сохранил ключевую ставку на уровне 14%. Сбербанк запустил частичное раскрытие эскроу-счетов для ИЖС. Власти Москвы планируют продлить метро в пригородные районы после 2030 года. Девелопер ПИК готовится к делистингу, а аналитики «Циана» представили статистику изменений рынка за 25 лет.
#НовостиРынка
Кажется, Робинзон свою пятницу так не ждал, как мы эту! 🫠 Ура-ура, пришло время отдохнуть — с чем и поздравляем! Заканчиваем рабочую неделю 7–13 сентября традиционной подборкой главных событий рынка недвижимости и желаем отлично провести вечер и ближайшие два дня! 😉
1️⃣ Что в банках. ЦБ сохранил ставку 14%.
2️⃣ Сбер запустил частичное раскрытие эскроу. Пока только в ИЖС.
3️⃣ Что в столице. Власти пообещали продлить метро в Химки, Мытищи, Балашиху и Красногорск... но после 2030 года. 😒
4️⃣ Экс главный архитектор Сергей Кузнецов хм... фактически оправдал снос зданий «Электрозавода» и демонтаж Шуховской башни.
5️⃣ Что у девелоперов. ПИК готовится к делистингу, и вот почему.
6️⃣ Статистика, аналитика, прогнозы. «Циану» стукнуло 25, и его аналитики выкатили стату об изменениях рынка недвижимости за это время.
7️⃣ Эксперты performance-маркетинга Media 108 подсчитали, что привлечь одного покупателя новостроек стоит застройщикам до 358 тыс. рублей.
8️⃣ Всякое-разное, любопытное. В канале Novostroyman появилась появилась рубрика «Домики с Историей». Сейчас рассказываем историю дома на Большой Садовой, 10, в котором сегодня находится музей Булгакова.
9️⃣ И еще одна рубрика — «ЖК, которые изменили Москву». В ней пишем о доме-пиле на Большой Пироговской — знаковом общежитии в стиле конструктивизма, которое все же снесли.
🔟 И еще одна рубрика — «Не знали только мы?», где раскрываем секрет фирменного и очень атмосферного «саундтрека» ЖК «Люблинский парк».
1️⃣1️⃣ И еще одна рубрика 😜— «Как это устроено»: там просвещаем про двухпалубные лифты, в т.ч. в столичных небоскребах.
1️⃣2️⃣ В рубрике «Книга жалоб» объясняем, откуда в построенных квартирах берутся «лишние» метры и почему за них просят доплатить (спойлер: погрешность до 5% — норма).
1️⃣3️⃣ В рубрике «Квартира за...» подбираем варианты новостроек до 15 млн в пределах МКАД — их есть у меня Москвы.
1️⃣4️⃣ В рубрике «Личный опыт» по чесноку обсуждаем минусы и плюсы пиковников ЖК от ПИК.
1️⃣5️⃣ В рубрике «Пятничный кейс» смеемся, как мы почти захотели купить квартиру в Кабуле, но продавать нам ее никто не собирался.
1️⃣6️⃣ Ну и на десерт делимся подборкой самых удачных летних московских стартов (по версии редакции, разумеется).
В августе продажи новостроек в Москве и области снизились на 31% по сравнению с прошлым годом. Нераспроданная площадь достигла 54,2 млн кв.м, а портфель проектного финансирования вырос на 6% за второй квартал. Объем средств на эскроу-счетах не успевает за ростом задолженности, снижая покрытие долгов деньгами покупателей. Выдача ипотеки по программам господдержки упала на 41,3%, а рынок ожидает дальнейших сложностей для девелоперов.
Продажи слабее, долгов больше
В августе с продажами новостроек в Москве и области была, мягко говоря, жопа. После июньско-июльской попытки запрыгнуть в последний вагон семейной ипотеки спрос снова поехал вниз. В столичном регионе за август зарегистрировали всего 340 тыс. кв. м ДДУ — на 17% меньше июля и на 31% меньше августа прошлого года.
Если открыть свежий отчет ЦБ о проектном финансировании и посмотреть, в каком состоянии девелоперы подошли к этому августу, веселее не становится.
Нераспроданная площадь в проектах с открытыми продажами выросла до 54,2 млн кв. м. А продажи уже во втором квартале сократились на 10% к первому — до 5,2 млн кв. м.
А вот что прекрасно растет, так это долг. Портфель проектного финансирования за второй квартал прибавил 576 млрд рублей, или 6%, и достиг 10,85 трлн рублей. За год рост уже 16%. То есть продажи становятся слабее, а банковских денег стройке требуется всё больше. А больше банковских денег — больше процентов, которые в итоге ложатся в экономику проекта.
Эскроу за долгом не поспевает. За квартал объем средств на счетах вырос всего на 151 млрд рублей, до 7,55 трлн. В результате покрытие задолженности деньгами покупателей снизилось с 68,1 до 65,2%. Год назад показатель был еще на 5,4 п.п. выше. А чем меньше проектное финансирование покрыто деньгами на эскроу, тем дороже оно обходится девелоперу.
Есть еще один интересный слой — рассрочки. Сам ЦБ пишет, что они продолжают поддерживать продажи. На 1 июля цена заключенных ДДУ составляла 9,1 трлн рублей, а на эскроу лежало только 7,6 трлн. Разница — 1,5 трлн рублей. То есть значительная сумма уже оформлена в договорах как продажи, но денег покупателей на счетах под ними пока нет. Собственно, поэтому ЦБ и хочет взять рассрочки под козырек. Про готовящиеся изменения мы уже писали, сами поправки тут.
Свежий ипотечный отчет ЦБ дополняет картину с другой стороны. В июле выдача по программам господдержки после июньского ажиотажа рухнула на 41,3% — с 320,5 до 188,2 млрд рублей. Правда, начинает заметно шевелиться рыночная ипотека: ее выдача выросла на 8,1%, до 175,2 млрд рублей. Но происходит это при ставке 17,8%, поэтому ждать, что она мгновенно заменит девелоперам льготный спрос, было бы довольно смело.
Продажи уже во втором квартале снижались, нераспроданный остаток рос, долг застройщиков увеличивался быстрее наполнения эскроу, а часть спроса поддерживалась рассрочками. И всё это было до херовых августовских продаж, которые мы сейчас видим в регистрациях ДДУ Москвы и области.
Пока никакой катастрофы ЦБ не фиксирует: качество портфеля проектного финансирования остается высоким, на проблемные кредиты IV–V категорий приходится менее 1%. Но направление движения довольно прозрачное. Если продажи третьего квартала действительно окажутся заметно хуже второго, эскроу будут наполняться медленнее, а проектное финансирование — становиться для девелоперов всё более чувствительной частью экономики проекта.
Так что девелоперам, кажется, пора немного подсобраться. Рынок, на котором можно было компенсировать слабые продажи очередным повышением прайса и длинной рассрочкой, постепенно становится рынком, где снова придется бороться даже за холодного покупателя.