В 2026 году в Дубае впервые за более чем пять лет цены на жильё снизились на 1,7-3,1% в годовом выражении, при этом объем сделок упал значительно сильнее — на 22-23%. Причиной стали рост нового предложения жилья и геополитическая нестабильность, включая блокаду Ормузского пролива и угрозы безопасности в Красном море. В районах с плотной застройкой цены снижаются сильнее, однако собственники пока не спешат продавать с большими скидками, ожидая будущего роста.
Дубай: спрос упал, цены дрогнули
🏝 Цены на жильё в Дубае впервые за пять с половиной лет снизились в годовом выражении. По данным консалтинговой компании Cavendish Maxwell, в августе средняя цена составила $4 795 за м2 (₽402 тыс/м2), на 1,7% ниже, чем годом ранее. А вот замеры консалтинговой группы ValuStrat показывают более глубокое снижение: -3,1% за год и -10,2% с февраля, когда регион накрыла геополитическая турбулентность.
🏦 Объём сделок упал гораздо сильнее цен. По данным Земельного департамента Дубая (DLD), в сентябре продано недвижимости на $8,1 млрд, это 11 430 шт. За девять месяцев 2026 года продаж набралось на $103,5 млрд (123 тыс. сделок). Годом ранее за тот же период было продано на $135 млрд (157 тыс. сделок). То есть год к году минус 23% в деньгах и минус 22% в штуках.
🏗 Давление на цены создаёт навес нового предложения. Во втором квартале застройщики сдали в эксплуатацию около 27,3 тыс. лотов жилья, что является рекордом за последние годы, а до конца 2026 года ожидается сдача ещё около 32 тыс. лотов.
📍 В результате сильнее всего дешевеют районы с плотной новой застройкой.
🔍 Итого: сделок стало меньше, а вот цены снизились пока лишь на 2-3%. Собственники недвижимости в Дубае оптимистичны - не готовы отдавать объекты с большим дисконтом и предпочитают ждать.
🎯 Что касается геополитического фона - он остаётся напряжённым. Ормузский пролив с конца февраля фактически заблокирован Ираном, а США в ответ ввели морскую блокаду самого Ирана. До кризиса через пролив проходило около 85 судов в сутки, в начале октября - единицы, и только с начала месяца там атакованы 11 коммерческих судов. Вторая горячая точка - Красное море: с июля йеменские хуситы объявили блокаду Саудовской Аравии и атакуют саудовские танкеры.
Что будет с ценами на недвижимость в Дубае?
👍 Ещё упадут
🔥 Сначала коррекция, потом рост
👀 Скоро вырастут
К июлю 2026 года спрос россиян на недвижимость в Дубае восстановился и в сентябре превысил прошлогодний уровень на 50%. Сейчас россияне занимают третье место среди иностранных покупателей с долей рынка 7–9%, уступая индийцам и британцам. Медианный бюджет русскоязычных покупателей составляет около €300 тысяч (28,6 млн рублей). Половина сделок связана с инвестициями и приобретениями ради получения ВНЖ, которые выросли в 2,5 раза после упрощения требований для инвесторской визы. Покупателей привлекают налоговые условия, развитая инфраструктура и простота процедур. Однако сохраняются риски из-за нестабильной геополитической ситуации и возможного ограничения авиасообщения, что может повлиять на ликвидность и доступность объектов.
🪖 Спрос россиян на недвижимость в ОАЭ вырос в 1,5 раза за год — Tranio
Сейчас россияне занимают третье место среди иностранных покупателей недвижимости в Дубае с долей 7–9%.
Лидируют граждане Индии (18–20%) и Великобритании (8–10%). При этом на пике спроса в 2022 году доля россиян достигала 15–17%.
🔵Медианный бюджет русскоязычных покупателей составляет 300 тыс. евро, или примерно 28,6 млн рублей.
🔵 По данным РИА Недвижимость, Дубай остается крупнейшим рынком недвижимости ОАЭ.
Покупателей привлекают низкие налоги, развитая инфраструктура и условия для иностранных инвесторов.
Россияне снова несут деньги в Дубай: мартовская тревога быстро выветрилась. Как пишет РИА Недвижимость со ссылкой на Михаила Буланова из Tranio, к июлю спрос восстановился, а в сентябре превысил прошлогодний в 1,5 раза.
В Kalinka Group называют Дубай крупнейшим и наиболее ликвидным рынком ОАЭ. Покупателей привлекают налоговые условия, инфраструктура и сравнительно простые процедуры проверки клиентов.
По данным Даниса Латыпова из «Этажей», россиянам принадлежит 7–9% рынка недвижимости Дубая. Выше доля только у индийцев (18–20%) и британцев (8–10%). В 2022 году россияне занимали 15–17%.
Половина сделок приходится на инвестиции. Покупки ради ВНЖ за время конфликта выросли в 2,5 раза год к году после отмены минимального порога вложений для двухлетней инвесторской визы.
Медианный бюджет русскоязычного покупателя — €300 тысяч, или около 28,6 млн рублей.
Но есть нюанс, который в рекламных презентациях о выгодных метрах обычно выносят за скобки. На Ближнем Востоке сохраняется напряжённость, периодически возникают угрозы безопасности и сбои авиасообщения. Если ситуация обострится настолько, что воздушное пространство снова начнут закрывать, добраться до собственной инвестиции может оказаться отдельным приключением. А если покупатели испугаются рисков и отложат сделки, ликвидность тоже перестанет выглядеть такой безоблачной.
В Дубае в строящемся небоскрёбе Burj Azizi высотой 725 метров установят один из самых длинных лифтов без пересадки с подъёмом на 631,5 метра. В здании разместят 59 лифтов и 15 эскалаторов с максимальной скоростью подъёма лифтов до 36 км/ч. Управление пассажиропотоком обеспечит система на базе искусственного интеллекта, подстраивающая работу лифтов под текущий спрос.
В Дубае установят лифт с подъёмом на 631,5 метра без пересадки
Один из самых длинных непрерывных лифтовых маршрутов в мире появится в Burj Azizi — строящемся небоскрёбе проектной высотой 725 метров. Систему поставит KONE.
Всего в башне предусмотрены 59 лифтов и 15 эскалаторов. Скорость лифтов достигнет 10 м/с — это 36 км/ч.
Распределять пассажиропоток поможет ИИ: система будет подстраивать работу лифтов под спрос.
Офис NF GROUP на Ближнем Востоке предлагает недвижимость в Дубае по ценам ниже рыночных из-за перераспределения инвестиционных портфелей среди инвесторов. Все объекты доступны с дисконтом по сравнению с аналогичными предложениями, что создаёт возможность для оперативных сделок по выгодным ценам.
Объекты в Дубае по цене ниже рынка!
Наш офис NF GROUP на Ближнем Востоке подготовил для вас специальную подборку объектов в Дубае по цене ниже текущего рынка, так как часть наших инвесторов сейчас перераспределяет портфели и выводит отдельные активы в продажу.
Все объекты предлагаются с дисконтом к сопоставимым предложениям на рынке.
❗️Если вы рассматриваете покупку объекта ниже рынка и готовы оперативно выходить на сделку, напишите нам, и мы подготовим расширенную персональную подборку актуальных вариантов.
В Дубае представлен проект THE LOOP длиной 93 км, который входит в программу развития города «Дубай 2040». План включает создание зон с озеленением, спортивными площадками, скейтпарками, местами для отдыха и островками с водой и продуктами. Проект направлен на улучшение качества жизни, стимулирование здорового образа жизни и сокращение использования автомобилей. Сейчас THE LOOP находится на ранней стадии согласования, без утвержденного бюджета и сроков реализации.
🪖 В Дубае показали 93-километровое THE LOOP
Проект уже включён в план модернизации «Дубай 2040».
🔵 Внутри предусмотрены густое озеленение, система кондиционирования, спортивные и скейтбордные площадки, островки с водой и продуктами, места для отдыха.
По задумке авторов, проект продвигает культуру здорового образа жизни, снижает зависимость от автомобилей и привлекает туристов.
🔵Пока проект находится на ранней стадии согласования. Бюджета, подрядчика и сроков сдачи у него нет.
Коммерческий директор NF GROUP на Ближнем Востоке Катерина Алексейчук рассказывает о своем опыте в недвижимости и делится обзором текущего состояния рынка в Дубае.
🏝️Кстати, как там дела в Дубае?
👀 Наткнулся на интересное интервью коммерческого директора NF GROUP на Ближнем Востоке Катерины Алексейчук, где она рассказывает о своем пути в недвижимости, о деньгах и о текущем состоянии дел в эмирате.
Компания Ohana Development из ОАЭ заключила контракт с футбольным клубом «Барселона» для рекламы своего нового жилого комплекса в Дубае под брендом Barça. Название проекта будет размещено на спине игровой формы клуба в сезоне 2027/28 и далее. За три сезона клуб получит примерно €30 млн, по €10 млн ежегодно.
Застройщик из ОАЭ заплатит «Барселоне» около €30 млн за рекламу жилого проекта на футбольной форме
Ohana Development договорилась с каталонским клубом о сотрудничестве вокруг нового премиального жилого комплекса в Дубае под брендом Barça.
☝🏻Самое интересное — рекламировать будут фактически не самого девелопера, а название будущего проекта. С сезона 2027/28 оно появится на спине игровой формы «Барселоны» в матчах внутренних турниров.
За три сезона клуб должен получить около €10 млн в год — то есть порядка €30 млн.
В августе 2026 года количество сделок с новостройками в Дубае снизилось на 48% по сравнению с прошлым годом и на 24% к среднему уровню марта–мая. Сделок на вторичном рынке стало на 35% меньше за год, хотя немного увеличились с весны 2026-го. Российские покупатели снизили активность на 40–45%.
Дубайский бетон теряет покупателей: в августе новостройки собрали 6412 сделок — на 48% меньше, чем год назад. Nikoliers со ссылкой на земельный департамент Дубая сообщает: минус 24% к среднему уровню марта–мая 2026-го и 35% к весне 2025-го. Партнер компании Андрей Косарев подтверждает масштабы падения.
На вторичке тоже тише: 2724 сделки, минус 35% за год, хотя к весеннему уровню 2026-го — плюс 2%.
«Ведомости» пишут, что россияне также сбавили обороты. Kalinka UAE зафиксировала падение покупок на 45% год к году, а «Этажи» в ОАЭ оценивают снижение числа сделок в 40–45%.
Дубайские квартиры больше не разлетаются прежними темпами — покупатели взяли паузу.
В проекте Bugatti Residence всего 11 пентхаусов с отдельными лифтами. Лифт поднимает автомобили на 200 метров прямо в квартиру. Цены варьируются от 40 до 200 миллионов долларов за пентхаус.
Парковка в гостиной за $120 млн — Bugatti Residence в Дубае удивляет
В проекте всего 11 закрытых пентхаусов на верхних этажах. И у каждого из них собственный лифт.
Заезжаешь в здание на машине, лифт поднимает её примерно на 200 метров и доставляет прямо в квартиру. Цены — от $40 млн до $200 млн за пентхаус.
В Дубае строится самый высокий жилой небоскрёб мира Burj Binghatti Jacob & Co Residences с 104 этажами и высотой 557 метров. Он превзойдёт Central Park Tower в Нью-Йорке на 85 метров. В здании разместят элитные резиденции и развлекательные зоны. Завершение строительства запланировано на 2027 год.
✅ Самый высокий жилой небоскрёб мира достроят в 2027 году
➖ Дубай готовится получить звание города с самым высоким жилым домом в мире. Башня Burj Binghatti Jacob & Co Residences получит 104 этажа и поднимется на 557 метров — на 85 метров выше нынешнего рекордсмена Central Park Tower в Нью-Йорке.
➖ Сверхвысокий проект создают девелопер Binghatti и ювелирно-часовой бренд Jacob & Co. Вершину небоскрёба украсят шпили в форме огранённых драгоценных камней, а внутри разместят элитные резиденции, бассейн, спа, фитнес-центр и частный клуб.
➖ Цены на квартиры начинаются примерно от 8,4 млн дирхамов — около 191 млн ₽. Завершить строительство будущего мирового рекордсмена планируют в 2027 году.
В первой половине 2026 года количество сделок с новостройками в Дубае снизилось на 12%, достигнув 50,6 тыс. Сделки с готовым жильём упали на 16%, до 3,1 тыс. Снижение спроса связано с геополитической нестабильностью в регионе и снижением активности российских покупателей.
Дубайский рынок жилья тоже начал сбавлять темп. За январь–июнь 2026 года в новостройках закрыли 50,6 тыс. сделок — на 12% меньше, чем годом ранее, пишет РБК со ссылкой на исследование Nikoliers.
Готовое жильё просело ещё сильнее — минус 16%, до 3,1 тыс. сделок. По данным Tranio, за январь–июль общее число сделок с квартирами и виллами сократилось на 9,8%, а продажи готовых объектов упали примерно на 27%. Intermark Global также отмечает снижение спроса.
Россияне тоже притормозили. В Nikoliers и NF Group говорят, что с марта по июль активность российских покупателей заметно снизилась: инвесторы предпочли выждать, а не бросаться за дубайскими квадратами.
Причина — геополитическая нестабильность на Ближнем Востоке. Обострение конфликта вокруг Ирана заставило покупателей осторожнее относиться к инвестициям и не спешить расставаться с деньгами.
В Дубае построен четырехэтажный вертипорт VDX площадью 3,1 тыс. кв. м для электрических аэротакси eVTOL. Терминал сможет обслуживать до 170 тыс. пассажиров и 42 тыс. рейсов ежегодно. Скорость аэротакси достигает 321 км/ч, что позволяет сократить время маршрута до 10 минут. Коммерческие перевозки планируют запустить до конца 2026 года.
В Дубае построили первый в мире аэровокзал для аэротакси
Речь про вертипорт VDX рядом с Dubai International Airport.
Это четырехэтажный терминал площадью 3,1 тыс. кв. м с двумя зонами взлета и посадки, зарядками для eVTOL и пассажирской инфраструктурой.
После выхода на полную мощность через него рассчитывают пропускать до 170 тыс. пассажиров и около 42 тыс. рейсов в год.
💁🏻♂️Работать здесь будут электрические аэротакси Joby: пилот + четыре пассажира, скорость — до 321 км/ч. Так, например, маршрут из аэропорта DXB до Palm Jumeirah, который на машине занимает около 45 минут, сократится до 10.
Коммерческие перевозки хотят запустить до конца 2026 года.
В общем, пока у нас спорят, сколько парковочных мест нужно у ЖК, в Дубае уже проектируют парковку для летающих такси.
При покупке квартиры в Дубае ежегодные затраты на обслуживание достигают $15–55 за кв. м и могут сильно вырасти после первого года владения. В премиум-проектах доходность от аренды снижается из-за высоких сервисных сборов. Все расходы ложатся на собственника, включая пустующие квартиры. Рекомендуется анализировать историю платежей за последние три года перед сделкой.
✅ Скрытые расходы при покупке недвижимости в Дубае
➖ Service charge — деталь, о которой молчат брокеры. При покупке квартиры за $200 000 обслуживание обходится в $15–40 за кв. м в год. На жилье площадью 60 кв. м выходит около $2000 ежегодно просто за содержание дома, о чем не предупреждают в презентациях.
➖ Застройщики специально занижают плату на старте продаж. В первый год цифры выглядят привлекательно, но со второго года сумма резко прыгает, когда дом заселяется и всплывают реальные эксплуатационные расходы.
➖ В премиум-башнях с консьержем и спа ставка доходит до $55 за кв. м. Из-за этого реальная доходность от аренды может упасть с обещанных 8% до 4,5% годовых, а срок окупаемости вырастет почти вдвое.
➖ Все расходы на обслуживание лежат на собственнике, а не на арендаторе. Пустая квартира без жильца всё равно генерирует счета каждый квартал, из-за чего простой недвижимости может увести владельца в минус на несколько тысяч долларов за год.
➖ Перед покупкой нужно требовать service charge history за последние 3 года. Рост ставки более чем на 20% в год — повод отказаться от сделки. Важно считать не только цену входа, но и полную стоимость владения.
В Дубае застройщик может обратиться в Dubai Land Department, если покупатель не выполняет договор. Покупателю дают 30 дней на решение задолженности. При готовности проекта свыше 80% застройщик вправе расторгнуть договор и удержать до 40% стоимости или продать квартиру с аукциона без решения суда.
Как в Дубае можно почти достроенную квартиру потерять из-за непрочитанного письма
Если покупатель перестает выполнять обязательства по договору, застройщик может обратиться в Dubai Land Department. Тот направляет официальное уведомление и дает 30 дней, чтобы закрыть задолженность или договориться с девелопером.
Если этого не сделать, дальше все зависит от готовности проекта.
При готовности более 80% застройщик может, например, расторгнуть договор и удержать до 40% стоимости квартиры либо попросить DLD продать объект с аукциона, чтобы получить оставшуюся сумму. Причем для запуска этих механизмов отдельное решение суда не требуется.
С 26 августа в Дубае вступит в силу закон о совместном жилье, который запрещает арендаторам пересдавать квартиры. Лицензированным компаниям и собственникам потребуется разрешение, а жильцов внесут в электронный реестр. Закон устанавливает ограничения по числу проживающих и требованиям безопасности. Штрафы за нарушение составляют от 500 до 1 млн дирхамов.
В Дубае арендаторам запретят пересдавать квартиры
С 26 августа в эмирате начнет действовать новый закон о совместном жилье — теперь сдавать комнаты и койко-места смогут только собственники либо лицензированные компании, работающие от их имени.
Для такого жилья также потребуется разрешение, а власти установят ограничения по числу проживающих, площади на человека и требованиям безопасности. Все договоры и данные жильцов будут вносить в отдельный электронный реестр.
Штрафы — от 500 дирхамов (около 11 тыс. рублей) до 500 тыс. дирхамов (~11 млн рублей). При повторном нарушении — до 1 млн дирхамов, или ~22 млн рублей.
В первом полугодии 2026 года в строящихся бизнес-центрах Дубая продали 274 тыс. кв. м офисов, что в 6,6 раза больше, чем за тот же период годом ранее. Общий объем продаж на офисном рынке составил около 387 тыс. кв. м, а средняя цена новых помещений достигла 12,6 тыс. долларов за квадратный метр. На арендном рынке объем новых сделок снизился на 14%, несмотря на рост ставок на 13%. Следует ожидать ввода дополнительной площади офисов до конца года и в последующие годы.
В Дубае начали активно скупать строящиеся офисы🇦🇪
В I полугодии 2026 в строящихся бизнес-центрах продали 274 тыс. кв. м офисов — в 6,6 раза больше, чем годом ранее.
Всего на офисном рынке города было реализовано около 387 тыс. кв. м. А средняя цена помещений в новых проектах достигла $12,6 тыс. за «квадрат» (~1,01 млн рублей).
При этом на арендном рынке объем новых сделок снизился на 14%, несмотря на то, что ставки выросли на 13% (до $660 или ~53 тыс. рублей за кв. м в год).
🏗️До конца года в Дубае планируют ввести еще около 109 тыс. кв. м офисов, а в 2027–2029 годах — более 1,1 млн кв. м.
Недавно мы писали, что в I полугодии 2026-го количество сделок с первичной жилой недвижимостью упало на 12%.
В первой половине 2026 года объем сделок на покупку площадей в строящихся офисах Дубая увеличился в 6,6 раза по сравнению с 2025 годом, достигнув 274 тыс. кв. м. Средняя цена за кв. м составила $12,58 тыс. При этом объем новых арендных сделок снизился на 14%, но арендные ставки выросли на 13%, до $660 за кв. м в год.
#ЖБЗ_Зарубежье
А между тем в Дубае, по данным Nikoliers, по итогам первой половины 2026 года общий объем сделок по покупке площадей в строящихся офисных объектах в 6,6 раз превысил результат аналогичного периода 2025 г.: 274 тыс. кв. м против 41,4 тыс. кв. м соответственно. Средневзвешенная цена составила $12,58 тыс. за кв. м.
В то же время, как отмечают аналитики, в первом полугодии совокупный объем новых арендных сделок в ключевых деловых районах Дубая сократился на 14%, составив примерно 597 тыс. кв. м. Впрочем, это не привело к снижению арендных ставок: средневзвешенный показатель вырос год к году на 13%, до $660 за кв. м в год.
В первом полугодии 2026 года количество сделок с первичной недвижимостью в Дубае снизилось на 12% до 50,6 тыс. Виллы просели почти вдвое по числу сделок, а готовый рынок показал снижение на 16%. Средняя цена строящихся апартаментов немного снизилась, тогда как виллы подорожали на 14% год к году. За полгода введено в эксплуатацию 3,3 млн кв. м жилья, в том числе рост ввода вилл на 31%.
Дубай перестал быть рынком продавца🇦🇪
🟠По данным Nikoliers, в первом полугодии 2026-го количество сделок с первичной недвижимостью снизилось на 12% — до 50,6 тыс. транзакций.
В основном просели виллы — число сделок сократилось почти вдвое, до 7,1 тыс. На готовом рынке снижение составило 16%.
При этом обвала цен пока не случилось.
🟠Средняя цена строящихся апартаментов составила $6,54 тыс. за кв. м — всего на 1% ниже прошлогоднего уровня. Виллы подорожали на 14% год к году, до $5,5 тыс. за «квадрат», хотя непосредственно с января по июнь цены в этом сегменте снизились примерно на те же 14%.
🟠За полгода в Дубае ввели 3,3 млн кв. м жилья — на 14% больше год к году. Ввод апартаментов сократился на 3%, а вилл вырос сразу на 31%.
🟠Во втором квартале минимальный бюджет входа в отдельные проекты начинался примерно от $170 тыс. Верхняя граница в выборке доходила до $7 млн за юнит.
Основатель агентства Whitewill утратил квартиру в Дубае стоимостью свыше 250 млн рублей из-за судебного решения. Сделка была проведена с заниженной в договоре ценой первоначальным покупателем для экономии госпошлины. Несмотря на пройденные проверки, суд вернул квартиру прежней владелице. Агентство планирует оспорить это решение. Ранее Whitewill также была связана с оспоренной сделкой Ларисы Долиной.
У Whitewill после Долиной ещё одна проблемная сделка — теперь в Дубае
Сам основатель агентства Олег Торбосов лишился квартиры стоимостью около 12 млн дирхамов (более 250 млн рублей). Предыдущий покупатель уговорил продавца занизить цену в договоре вдвое, чтобы сэкономить на госпошлине, а затем отменил банковский чек после регистрации сделки. Позже квартиру перепродали, и уже ее приобрел Торбосов.
Он отмечает, что все проверки были пройдены: никаких арестов и запретов на объект не существовало. Но суд все равно вернул квартиру первоначальной владелице. ☝🏻Теперь Whitewill собирается оспаривать решение.
Любопытно, что именно Whitewill ранее фигурировало в громком деле Ларисы Долиной. Тогда агентство сопровождало сделку по продаже ее квартиры, которая впоследствии была оспорена после истории с мошенниками.
Итого — покупка с элитными риэлторами полностью не защищает участников сделки🤷🏻♂️
В 2025 году в Москве заключили 226 тыс. сделок с квартирами, превысив показатель Дубая в 205 тыс. По стоимости рынок Москвы составил $33 млрд, а в Дубае — $147 млрд. В Москве квартиры часто продают без отделки, в отличие от Дубая, где цена обычно включает отделку и дополнительные удобства.
Ни в одном мегаполисе мира не продают квартиры без отделки. Москва — едва ли не единственный город мира, где есть такой продукт
Директор агентства элитной недвижимости Whitewill Олег Торбосов показал интересную статистику: в 2025 году в Москве заключили 226 тыс. сделок — даже больше, чем в Дубае (205 тыс.). Но объем рынка «в деньгах» отличается кардинально: $33 млрд против $147 млрд.
☝🏻Но причина не только в цене — в Дубае средняя стоимость жилья включает практически всё: отделку, кухню, встроенную технику, парковочное место.
А в Москве до сих пор нормой остаются квартиры без отделки🤷🏻♂️