С 1 октября 2026 года значительно повысились требования к доходу для получения семейной ипотеки: в регионах доход должен быть не менее 92,1 тыс. рублей, в Москве и крупных регионах — от 205,7 тыс. рублей в месяц. Процентные ставки варьируются от 2% до 12% в зависимости от региона и количества детей. Максимальные суммы кредита также зависят от количества детей и региона. Банки по-разному учитывают доходы и долговую нагрузку, что усложняет получение льготной ипотеки.
Семейная ипотека становится всё менее доступной. У РИА Недвижимость нашли статистику компании «Этажи» и решили поделиться.
После изменения правил с 1 октября семье с одним ребёнком нужен доход от 92,1 тыс. рублей в регионах и 205,7 тыс. в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти. По сравнению с прежними условиями требования выросли на 79% и примерно вдвое соответственно.
Теперь ставка зависит от количества детей и составляет 2–10% в регионах и 4–12% в столичных субъектах. Максимальная сумма кредита для семьи с одним ребёнком — 6 млн и 12 млн рублей, с двумя — 8 млн и 15 млн, с тремя и более — 10 млн и 18 млн соответственно.
И это при самых лояльных требованиях банков. Если кредитор учитывает прожиточный минимум родителей и детей и допускает долговую нагрузку не выше 50%, семье с одним ребёнком в столичных регионах потребуется зарабатывать от 324 тыс. рублей в месяц, а в остальных регионах — от 165 тыс.
Как рассказала РИА Недвижимость Татьяна Решетникова из «Этажей», банки оценивают доходы по-разному. Некоторые допускают долговую нагрузку в 70%, а в отдельных случаях — до 85%. При этом около 60% случаев кредиторы готовы учитывать не только официальные, но и дополнительные доходы.
Получается, льготная ипотека есть, но условия её получения всё больше зависят от того, насколько убедительно выглядит зарплата заёмщика в глазах банка.
С 1 октября 2026 года государственная поддержка по программе Семейной ипотеки действует только первые 15 лет, хотя договор ипотеки может быть рассчитан на срок до 30 лет. После окончания льготного периода процентная ставка по кредиту может быть увеличена, но не более чем на 4 процентных пункта и при этом не превышая ключевую ставку Центробанка плюс 3 п.п. Банк России требует, чтобы банки формировали график платежей с учётом возможного повышения ставки после льготного периода, а расчёт долговой нагрузки и полной стоимости кредита проводился с применением увеличенной ставки на 4 п.п. Для договоров, заключённых до 1 октября 2026 года, условия прежние остаются без изменений.
ЦБ разъяснил правила расчета платежей по Семейной ипотеке на срок свыше 15 лет
Об этом сообщается в информационном письме регулятора.
В нем Банк России напомнил, что с 1 октября 2026 года Семейная ипотека по-прежнему будет предоставляться на длительный срок, при этом срок субсидирования ставки ограничен 15 годами.
«В соответствии с правилами программы, процентная ставка по кредиту на период свыше 15 лет может быть увеличена не более чем на 4 п.п., но не выше ключевой ставки на тот момент плюс 3 п.п. <…> При этом график платежей банки должны формировать исходя из того, что ставка по кредиту по истечении льготного периода будет увеличена на 4 п.п., если меньшее значение не предусмотрено договором», — поясняют в Центробанке.
Расчет долговой нагрузки заемщика и полной стоимости кредита ЦБ также рекомендует делать с учетом ставки по кредиту, увеличенной на 4 п.п.
✅ Через 15 лет платёж вырастет: ЦБ объяснил расчёт ставки по семейной ипотеке после окончания льготного периода
➖ Семейную ипотеку можно оформить на 30 лет, но по договорам, заключённым с 1 октября 2026 года, господдержка действует только первые 15 лет. После этого ставка может вырасти, но с ограничениями по ключевой ставке.
➖ ЦБ пояснил, что платежи в графике погашения ипотеки после окончания льготного периода — предварительные и могут измениться. По договорам, заключённым до 1 октября 2026 года, условия сохраняются. Какая ставка доступна вашей семье, как получить 6% с одним ребёнком и когда можно снизить платёж — в карточках.
С 1 октября 2026 года вступил в силу новый порядок расчёта процентных ставок по семейной ипотеке после окончания 15-летнего периода субсидирования. Согласно рекомендациям Банка России, ставка не может автоматически перейти на текущую рыночную величину, а рассчитывается как минимальное значение между ставкой по кредитному договору с прибавкой 4 процентных пункта и ключевой ставкой ЦБ плюс 3-3,5 п.п. (для индивидуального жилищного строительства – 3,5 п.п.). Банк должен применять эту ставку для расчёта полной стоимости кредита и графика платежей. Эти изменения сохраняют доступность ипотеки, учитывая возможные колебания ключевой ставки и помогают заемщикам понимать потенциальные финансовые обязательства после окончания льготного периода.
💰 ЦБ напомнил, что с 1 октября кредиты по «Семейной ипотеке» могут предоставляться на длительный срок, однако период субсидирования государством процентной ставки теперь ограничен 15 годами.
После истечения льготного периода ставка по кредиту не может превышать минимального из следующих значений
• ставка по заключенному кредитному договору +4 п.п,
• ключевая ставка по окончании 15-летнего срока субсидирования +3 п.п. (ИЖС – +3,5 п.п.).
Банкам рекомендуется при формировании графика платежей по окончании льготного периода применять ставку по кредиту +4 п.п.
Но заемщика рекомендуется уведомлять, что размер платежей для периода кредитования по истечении 15 лет может измениться в зависимости от того, какой будет ключевая ставка.
Для расчета показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика банкам рекомендуется также использовать ставку по кредитному договору +4 п.п.
С 1 октября государство субсидирует ставку по семейной ипотеке только первые 15 лет. Но это вовсе не означает, что кредит нельзя оформить на 25–30 лет. Можно. Просто после окончания периода субсидирования ставка может вырасти.
ЦБ в свежем письме объяснил механику: после 15 лет ставка определяется условиями договора с учётом установленных ограничений. В частности, предусмотрен ориентир на первоначальную ставку плюс 4 п. п. При стандартных 6% это уже 10% годовых. Причём конкретные условия зависят от договора и действующих правил программы. Банкам также рекомендуют рассчитывать графики платежей и долговую нагрузку с учётом возможного повышения ставки. Чтобы заёмщик хотя бы на бумаге понимал, что его ждёт после окончания льготного периода.
Но самое прекрасное здесь — будущая технология продаж. «Берите на 30 лет, а когда ключевая ставка снизится, просто рефинансируете». Удобно: кредит выдаём сегодня, а его доступность через 15 лет объясняем надеждой на будущую денежно-кредитную политику.
15 лет — это не ограничение срока семейной ипотеки, а ограничение срока её субсидирования. Вот и пространство для очередного финта ушами со стороны банков и девелоперов.
P.S. И вообще интересно, какой процент ипотек сейчас берется с оговоркой: «Берите сейчас, а когда ключевая ставка снизится, просто рефинансируете». И сколько граждан нашей Святой Руси ждут снижение ключа для рефина своей ипотеки?
#отредакции
ЦБ разъяснил, как банки должны считать ставку по семейной ипотеке после окончания 15-летнего периода субсидирования.
Новые правила действуют с 1 октября 2026 года и касаются кредитов, срок которых превышает период возмещения банкам выпадающих доходов по льготной программе.
После окончания субсидирования ставка по кредиту не сможет автоматически перейти на любую действующую рыночную величину. Банк должен применять минимальное из двух значений: ставку по кредитному договору, увеличенную на 4 п.п., либо ключевую ставку Банка России на момент окончания периода субсидирования плюс 3–3,5 п.п. в зависимости от категории кредита.
Таким образом, для семейной ипотеки, выданной под 6%, ставка после окончания 15-летнего льготного периода по первой формуле составит не более 10% годовых. Если расчёт через ключевую ставку даст меньшее значение, применяется он.
ЦБ также рекомендовал банкам при расчёте полной стоимости кредита и графика платежей на срок после окончания субсидирования использовать ставку по договору плюс 4 п.п. При этом платежи за пределами 15-летнего периода будут указываться как ориентировочные, поскольку фактическая ставка будет зависеть в том числе от будущего значения ключевой ставки.
Разъяснение опубликовано 9 октября, спустя девять дней после вступления новых правил в силу.
АКРА понизило кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» до BBB(RU) с негативным прогнозом, указывая на высокую долговую нагрузку компании — отношение чистого долга к денежному потоку (FFO) достигает 8,2х, что существенно превышает нормы для российских и западных застройщиков. Такой уровень долговой нагрузки вызывает опасения дефолта и ограничит возможность финансирования застройщика на коммерческих рынках. Пик погашений ожидается в 2027 году, и компания планирует рефинансирование банковскими кредитами. В числе предлагаемых мер стабилизации — реструктуризация долга и возможная передача части бизнеса Сбербанку, являющемуся крупнейшим кредитором. Первый зампред Сбербанка Александр Ведяхин подтвердил разработку плана совместно с кредиторами для вывода «Самолета» на стабильную работу.
⚡ АКРА понизило кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» и его облигаций до BBB(RU) с «негативным» прогнозом. Это значит, что в ближайшие 12-18 месяцев рейтинг с высокой вероятностью понизят еще раз.
📉 Причины: продажи 2026 года ниже ожиданий, объекты сдаются с задержками, а деньги на эскроу покрывают только 51% проектного долга. Чистый долг к FFO составляет 8,2х. На 2027 год приходится пик погашений, и рефинансироваться компании, по оценке АКРА, придется уже только банковскими кредитами.
🏦 Но есть и «хорошая» новость. Первый зампред Сбера А. Ведяхин заявил, что банк вместе с «Самолётом» и другими кредиторами готовит план улучшения ситуации и уверен, что компания выйдет на стабильную работу.
☝️Я продолжаю считать, что рано или поздно это случится - «Самолёт» будет огосударствлен. На постоянной основе, или на временной, но будет.
❗Если у вас вдруг завалялись облигации SMLT - вот вам мой совет...
АКРА, прогнозируя понижение кредитного рейтинга «Самолета», приводит такой аргумент: «Взвешенное отношение скорректированного чистого долга к FFO (средства от операционной деятельности) до чистых процентных платежей с 2024 по 2029 год оценивается на уровне 8,2х». Для знатоков финансовых дел и аналитиков это стало открытием, поскольку доказывает об очень высокой долговой нагрузки "Самолета". Опросив экспертов, мы собрали общее мнение, почему именно этот факт стал негативным сигналом для них.
📌 Показатель отношения скорректированного чистого долга к FFO (денежному потоку от операционной деятельности) у российских девелоперов считается нормальным, если оно не превышает 5х, в США и ряде других западных стран – 3х. То есть значение показателя в 8,2х – в любом случае очень высокое и может быть сигналом о возможном дефолте по обязательствам в будущем. Соответственно, реальная задолженность, исходя из сумм договоров, может быть ещё выше, значит, вероятность дефолта по облигациям еще больше.
📌 У других крупных застройщиков величина отношения скорректированного чистого долга к FFO значительно ниже, даже в разы. Самое низкое значение показателя у группы ПИК, оно равняется 0,4х. У группы ЛСР и GloraX не превышает 3х.
📌 При снижении кредитного рейтинга "Самолета" облигации компании не смогут приобретать негосударственные пенсионные фонды и те финансовые и инвестиционные институты (ПИФы, страховые компании), чья декларация ограничивает вложения в облигации с таким рейтингом. У тех инвесторов, которые уже держат в портфелях облигации застройщика , скорее всего, массовых распродаж этих бумаг не будет, поскольку все понимают, что «навес» из бумаг может сам по себе потянуть за собой обвал цен, и далее бумаги можно будет продать только в минус.
📌 Для самой компании снижение кредитного рейтинга и понижение прогноза предполагает ограниченный доступ для привлечения новых заимствований и их удорожание. Это, безусловно, пессимистичная среда в условиях пика погашений в 2027 году.
📌 Главный вопрос: стоит ли ожидать банкротства "Самолета"? Говорить об этом не придется по репутационным причинам, считают опрошенные нашей редакцией эксперты. Наиболее вероятный сценарий — реструктуризация долга через согласование с банками и институциональными держателями, возможна передача части бизнеса в управление Сберу как крупнейшему кредитору.
По итогам первого полугодия 2026 года крупнейшие девелоперы демонстрируют ухудшение финансовых показателей: растёт долговая нагрузка, процентные расходы съедают почти всю прибыль при сохранении маржи около 25%. Эксперты предупреждают о снижении спроса на жильё на 5-7% после окончания программ семейной ипотеки и ажиотажного спроса в 2025 году. Девелоперы намерены действовать осторожно в текущих условиях, несмотря на относительную стабильность выручки и операционных показателей.
🤩 ЕРЗ-тренды: Никакой супердрамы нет, но запас прочности у девелоперов уменьшается
На онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков рассказал о финансовом состоянии крупнейших застройщиков по итогам первого полугодия.
Эксперт отметил, что финансовые метрики девелоперов продолжают ухудшаться:
«Никакой супердрамы нет, но мы видим, что продолжает осуществляться кредитное давление на финансовое состояние застройщиков, запас прочности уменьшается, несмотря на то, что до сих пор ещё девелоперы демонстрируют рост выручки, операционных показателей и в целом какого-то существенного падения спроса пока не наблюдается».
📊 По данным НКР, у рассматриваемых крупнейших публичных застройщиков в первом полугодии:
— рост выручки и OIBDA существенно замедлился;
— долговая нагрузка растёт быстрее продаж и эскроу;
— маржа по-прежнему держится около 25%;
— процентная нагрузка съела практически всю прибыль;
— обслуживание процентов снизилось до 2,06x, запаса все меньше.
— рост запасов замедлился.
«Крайне высокая долговая нагрузка (выше 6.0) у: ЛСР, Легенды и Эталона. Близко к ним АПРИ с долговой нагрузкой около 5.9. Повышенная долговая нагрузка (от 4.0 до 6.0) наблюдается у Самолета и Страны Девелопмент. При этом Самолет, Эталон и АПРИ продолжают планомерно увеличивать долговую нагрузку последние 36 месяцев», — пояснил Александр Диваков.
Говоря о прогнозе развития рынка, он отметил, что девелоперы достаточно позитивно смотрят будущее, при этом будут очень аккуратно действовать в текущих условиях.
«Если говорить про спрос, то после секвестра Семейной ипотеки и после ажиотажного спроса в конце 2025-го года, я думаю, всё-таки, сейчас будет спад. <…> В объемах спрос сократится примерно на 5-7 процентов. <…> Какого-то существенного спада я не ожидаю, если только ставка сильно не поднимется вверх», — полагает эксперт.
🤩 Запись эфиров «ЕРЗ-тренды» и презентации спикеров можно будет посмотреть по ссылке.
К концу первого полугодия 2026 года совокупный долг вырос у 11 из 12 крупнейших застройщиков. На специализированном мероприятии аналитики и эксперты рынка обсудят ключевые финансовые показатели и состояние компаний, уделяя особое внимание застройщикам с комфортной и аномальной долговой нагрузкой.
🤩 Совокупный долг вырос у 11 из 12 крупнейших застройщиков
У кого долговая нагрузка остается комфортной, а какие компании столкнулись с ее аномальным увеличением?
Уже завтра ключевые цифры и показатели девелоперов по итогам первого полугодия разберут аналитики на ЕРЗ-тренды.
Спикерами выступят:
🟠Александр Диваков, директор группы корпоративных рейтингов НКР
🟠Мария Лукина, старший аналитик по рынку недвижимости Банка Синара
Ведущий дискуссии: руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик.
В августе 2026 года объём ипотечных выдач составил 380,6 млрд рублей, увеличившись на 4,7% по сравнению с июлем, но снизившись на 3% к августу прошлого года. Более половины ипотек выдано с господдержкой, преимущественно по семейной программе. С 1 октября ставки семейной ипотеки в Московском регионе выросли, достигнув до 12% для семей с одним ребёнком. За год просрочка по ипотеке увеличилась на 56,7%, достигнув 264,5 млрд рублей, что вызывает обеспокоенность. Доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле составляет 1,2%, при общем росте ипотечного портфеля всего на 10,2%. Эти данные свидетельствуют о нарастающей финансовой нагрузке на заемщиков на фоне ужесточения условий семейной ипотеки.
🪖 Долги по ипотеке растут взрывными темпами — ЦБ
С начала прошлого года показатель вырос почти в три раза. Тогда объем просрочки составлял 96,9 млрд рублей, против почти 266 млрд в 2026 году.
❗️Общая задолженность по недвижимости за тот же период увеличилась всего до 21,8 трлн рублей (+13%).
🔵По новостройкам общая задолженность сократилась на 10% — до 4,19 трлн рублей;
🔵Просроченная задолженность по новым ЖК, напротив, выросла в 2,4 раза — до 22,5 млрд рублей;
Ситуация на ипотечном рынке стремительно накаляется: по данным ЦБ, объем просроченных платежей демонстрирует настоящий взрывной рост.
Если в начале прошлого года сумма невыплаченных долгов составляла скромные 96,9 млрд рублей, то к 2026 году она взлетела почти до 266 млрд рублей. Примечательно, что общий объем задолженности по недвижимости вырос умеренно — всего на 13% (до 21,8 трлн рублей), что на фоне многократного скачка просрочки выглядит как тревожный сигнал о нарастающем финансовом напряжении среди заемщиков.
Особенно остро проблема ощущается в сегменте новостроек, где статистика выглядит парадоксально. На фоне общего сокращения долгов по новым ЖК на 10% (до 4,19 трлн рублей), объем именно просроченной задолженности по ним, наоборот, подскочил в 2,4 раза, достигнув 22,5 млрд рублей. Это говорит о том, что, хотя общая долговая нагрузка в этом секторе немного снизилась, качество этих долгов резко ухудшилось: люди, купившие жилье в строящихся домах, всё чаще сталкиваются с невозможностью вовремя вносить платежи.
Предпоследняя песня ипотеки на игле семейной программы
ЦБ РФ опубликовал статистику ипотечного кредитования за август 2026 года. Выдачи подросли, но радоваться тут особо нечему. Рынок опять подогревают ожидания изменений семейной ипотеки: заемщики пытаются успеть в старые условия, девелоперы ловят очередную волну спроса, а банки фиксируют красивые цифры.
И это уже не первый такой аттракцион в 2026 году. Сначала ажиотаж в ожидании июльских изменений, которые затем перенесли на октябрь. Теперь очередной забег за льготной ставкой. Данные по регистрациям ДДУ в столичном регионе показали в сентябре позитив, поэтому в следующей агитке ЦБ, вероятно, увидим рост цифр. Все снова побежали оформлять ипотеку перед дедлайном.
А дедлайн уже наступил. С 1 октября семейную ипотеку перекроили: вместо универсальных 6% ставка теперь зависит от количества детей и региона. В Москве и Подмосковье для семьи с одним ребенком — уже 12%, с двумя — 10%, с тремя — 8%. Прежние 6% остались семьям с четырьмя детьми. Плюс льготную ставку теперь субсидируют максимум 15 лет. Мы уже писали об этих изменениях, и теперь главный вопрос — сколько покупателей останется после такого пересмотра условий.
А вот что видно в августовской статистике ЦБ:
— 380,6 млрд рублей — объем ипотечных выдач за август. За месяц прибавили 4,7%, но к августу прошлого года всё еще минус 3%. Никакого выдающегося восстановления рынка тут нет.
— 56% выдач обеспечила господдержка. Из 213,6 млрд рублей льготной ипотеки на семейную программу пришлось 181,6 млрд. То есть почти половина всех ипотечных денег в стране выдана по одной государственной программе.
— Льготная ипотека выросла на 13,5% за месяц, рыночная упала на 4,7%. Вот и вся арифметика августовского прироста. Без господдержки рынок не вырос, а сократился.
— 18% — средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке. При этом средняя ставка по всем выданным кредитам составляет 10,1%, а по ДДУ — 7,3%. Красивые цифры получаются, когда более половины объема выдач приходится на программы господдержки.
— 161,5 млрд рублей — ипотека по ДДУ. За месяц плюс 14,1%. Первичка продолжает ехать на льготных деньгах, а не на внезапно появившейся доступности обычного кредита.
— Просрочка выросла на 56,7% за год, до 264,5 млрд рублей. Ее доля в портфеле пока 1,2%, но динамика уже неприятная. Особенно на фоне ипотечного портфеля, который за год вырос всего на 10,2%.
Рынок научился очень хорошо реагировать на новости об изменении условий семейной ипотеки. Объявили возможное ужесточение — все побежали оформлять кредиты. Перенесли сроки — спрос остыл. Приблизился новый дедлайн — снова побежали.
Это не восстановление нормального ипотечного спроса. Это постоянное перетаскивание будущих продаж в сегодняшний день за счет страха потерять льготные условия. Поэтому главный экзамен для рынка — октябрь, когда ипотека для семей с одним-двумя детьми в столичном регионе подорожала до 10–12%, а прежний ажиотаж перед дедлайном закончился. Вот тогда и посмотрим, сколько в этой конструкции было реального платежеспособного спроса, а сколько — желания успеть в последний вагон.
С 2027 года Центробанк России планирует учитывать долги граждан по жилищно-коммунальным услугам при расчёте их долговой нагрузки, если по ним начато исполнительное производство. Это нововведение может отразиться на условиях получения ипотечных кредитов и рассрочек. Девелоперы в ответ могут внедрить цифровые сервисы для своевременного оповещения жильцов о долгах и управления задолженностью через приложения и другие инструменты.
✅ Долги по ЖКУ становятся финансовым риском для жителя. Причем тут девелопер?
➖ Мы уже писали, что с 2027 года Центробанк России предлагает учитывать долги по ЖКУ при расчете долговой нагрузки заемщика, если по ним уже возбуждено исполнительное производство. Помимо последствий для ипотеки и рассрочек, для девелоперов здесь есть еще один неочевидный момент.
➖ Девелопер обычно заранее определяет, как будет устроено взаимодействие жителя с домом после заселения: через какие цифровые сервисы он будет получать начисления, оплачивать ЖКУ и общаться с УК. А значит, еще на этапе создания этой среды можно заложить инструменты, которые помогают УК работать с платежной дисциплиной и не доводить задолженность до взыскания в суде.
➖ Это могут быть автоматические обзвоны и уведомления, сообщения в чатах и мессенджерах или информация о задолженности прямо в приложении жителя — с возможностью сразу перейти к оплате.
➖ Такие механики помогают УК раньше работать с задолженностью, а жителю — вовремя узнать о долге и погасить его до того, как дело дойдет до исполнительного производства. Если инициатива ЦБ будет реализована, это станет еще важнее: такой долг сможет влиять на условия получения ипотеки при следующей покупке жилья.
Если взять ипотечный кредит на сумму 4 млн рублей для покупки квартиры, конечная сумма к выплате составит около 22,5 млн рублей. Такая значительная разница указывает на существенный рост долговой нагрузки при текущих условиях. Эта информация иллюстрирует усложнение ситуации на ипотечном рынке и может повлиять на решения потенциальных заемщиков.
Рубрика «сложные проценты»: если взять в ипотеку 4 млн рублей для покупки квартиры, то в итоге придется отдать 22,5 млн
Агентство НКР подтвердило рейтинг девелопера Брусника на уровне A- с прогнозом «стабильный». Компания работает в 14 регионах, строит более 2 млн кв. м продаваемой площади и входит в десятку крупнейших девелоперов России. Более 90% лотов реализуется до ввода объектов в эксплуатацию. Несмотря на сложную рыночную ситуацию, высокую стоимость фондирования и долговую нагрузку, ожидается их снижение в 2026–2027 годах благодаря завершению строительства и раскрытию эскроу-счетов.
НКР подтвердило рейтинг Брусники на уровне A-.ru со стабильным прогнозом
☝🏻Среди факторов, которые позволили сохранить оценку, агентство выделяет сильные рыночные позиции и географическую диверсификацию.
🟠Брусника работает в 14 регионах, а на 1 сентября 2026 года строит более 2 млн кв. м продаваемой площади и входит по этому показателю в десятку крупнейших девелоперов страны.
🟠Отдельно НКР отмечает выход в активную фазу реализации проектов в Москве и Петербурге, достаточный для долгосрочного развития земельный банк, своевременный ввод объектов, высокий уровень цифровизации и развитый инструментарий продаж.
Интересно, что более 90% лотов компания реализует до ввода объектов в эксплуатацию.
🟠Ещё один важный момент — по оценке агентства, ликвидные активы Брусники существенно превышают её обязательства.
Есть и факторы, которые пока сдерживают оценку: сложная ситуация на рынке, высокая стоимость фондирования и изменения льготных ипотечных программ, а также относительно высокая долговая нагрузка самой компании.
Но в НКР ожидают, что значительный объём завершения строительства и раскрытия эскроу-счетов в 2026–2027 годах позволит Бруснике снизить долговую нагрузку.
«В 2025–2026 годах мы сфокусировались на реализации комплексного плана повышения эффективности. В числе его направлений — оптимизация структуры земельного банка, взвешенная инвестиционная политика, жёсткая финансовая дисциплина, строгий контроль за привлечением долга, поступлениями и запусками проектов», — рассказал замгендиректора Брусники по экономике и финансам Никита Адамов.
Согласно исследованию «Б1», 63% риск-менеджеров банков ожидают ухудшение качества кредитов для малого и среднего бизнеса. В опросе приняли участие руководители профильных подразделений 39 банков, на которые приходится 94% активов сектора. Главными угрозами для кредитного портфеля являются рост налоговой нагрузки (75% опрошенных), высокая ключевая ставка (72%) и долговая нагрузка (53%).
63% опрошенных банковских риск-менеджеров ждут ухудшения качества кредитов малому и среднему бизнесу — пишут «Ведомости» со ссылкой на исследование «Б1»
В опросе участвовали руководители профильных подразделений 39 банков, на которые приходится 94% активов сектора.
Главной угрозой для заёмщиков называют возросшую налоговую нагрузку.
54% ритейлеров в России ожидают ухудшение условий ведения бизнеса в 2027 году, при этом только 18% прогнозируют рост. Основным вызовом для рынка является снижение трафика клиентов — об этом заявили 68% компаний, несмотря на рост среднего чека более чем на 5% у половины из них. Продуктовые сети демонстрируют рост выручки и торговых площадей — X5 Group, Лента и О'КЕЙ Групп показывают увеличение показателей во 2 квартале 2026, однако у некоторых игроков, например Магнита, выросла долговая нагрузка. Эта ситуация подтверждает высокий уровень предсказуемости инвестиций в качественную торговую недвижимость с федеральными продуктовыми сетями.
📉 Б1 (бывшая российская практика EY) опубликовала «Ретейл-барометр» - ежегодный опрос о настроениях в розничной торговле. 54% ретейлеров ждут, что в 2027 году вести бизнес будет тяжелее, чем сейчас. Роста бизнеса ожидают только 18% ритейлеров против 29% год назад и 47% в 2024 году. Текущее состояние 67% опрошенных оценивают как «непростое», еще 21% - как тяжелое.
🛒 Основное давление на бизнес розничной торговли оказывает трафик: о снижении посещаемости сообщили 68% компаний. Примерно половина при этом зафиксировала рост среднего чека на 5% и более, однако 44% отмечают переход покупателей на более дешевые товары и интерес к СТМ сетей.
🏪В опросе участвовали 77 компаний - вся розница, а не только продуктовая. Но продуктовые сети в этой картине стоят особняком, что видно по отчетности за первое полугодие 2026 года.
📈 X5 Group: выручка 2,48 трлн рублей, +10,5% г/г, сеть выросла до 30 604 магазинов, +8,6% г/г. Во 2 квартале LFL-трафик вернулся в положительную зону во всех трех сетях - ровно то, чего нет у розницы в целом.
📈 Лента: выручка 648,5 млрд рублей, +26,2% г/г, LFL-продажи во 2 квартале +6,5%. Торговая площадь выросла на 41,1% г/г, правда во многом за счет сделок M&A, а не органики.
📈 «О'КЕЙ Групп» с сетью «ДА!»: выручка 43,3 млрд рублей, +10,4% г/г, LFL +6,6%, рентабельность по EBITDA 9,6%.
⚠️ Но не всё так однозначно: у Магнита LFL-продажи сопоставимы с конкурентами, но при нулевом LFL-трафике, а долговая нагрузка выросла до 2,9х EBITDA против 1,08х у X5.
🍏 Тем не менее, россияне продолжают стабильно покупать еду и формировать выручку продуктового ритейла, и это ровно тот механизм, на который делаем ставку мы в SimpleEstate. Поэтому общий пессимизм розницы не отменяет того, что качественный ГАБ с федеральной продуктовой сетью остается одним из самых предсказуемых активов на рынке.
Центробанк России предлагает расширить список обязательств, учитываемых при оценке долговой нагрузки заемщиков ипотеки, включив в него долги по коммунальным платежам и алиментам, если они дошли до исполнительного производства. Также планируется учитывать рассрочки от застройщиков в кредитной истории, что усложнит получение ипотечного кредита после покупки квартиры в рассрочку. Важным условием является не создание формального барьера, а точный учет актуального размера долга и его соотношения с доходом заемщика. Спорные начисления не должны ухудшать оценку платежеспособности, а информация после погашения долга должна быстро обновляться.
Долги по ЖКХ и алиментам могут начать учитывать при выдаче ипотеки
ЦБ предлагает расширить перечень обязательств, которые банки видят при оценке долговой нагрузки заемщика, пишет РБК. Помимо кредитов, в расчет могут попасть задолженность по ЖКХ и алиментам.
Так, в кредитной истории хотят отражать рассрочки от застройщиков. То есть купить квартиру «без ипотеки» в рассрочку, а затем прийти в банк за кредитом так, будто этого обязательства нет, станет сложнее.
☝🏻Сейчас показатель долговой нагрузки рассчитывается прежде всего исходя из платежей по кредитам и займам.
ЦБ хочет учитывать в долговой нагрузке задолженность по ЖКХ, если она уже дошла до исполнительного производства. Логика понятна: выдавая ипотеку на десятки лет, банк должен видеть все реальные обязательства человека.
Но здесь важно не создать новый формальный барьер.
«Мы не должны ставить знак равенства между закредитованностью семьи и, например, старым коммунальным долгом в несколько десятков тысяч рублей. Ипотека и так имеет высокий порог входа, а новый механизм не должен превращаться ещё в один формальный фильтр»
,
— считает заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Александр Аксёненко.
По его мнению, учитывать нужно именно актуальный размер долга и его соотношение с доходом, а после погашения информация должна обновляться максимально быстро. Важно предусмотреть и ситуации, когда сама задолженность оспаривается: спорное начисление не должно автоматически ухудшать оценку заёмщика.
«ПДН должен показывать, способен ли человек платить ипотеку сегодня. Если финансовый эпизод уже закрыт, он не должен годами преследовать заёмщика и лишать семью возможности купить жильё».
Во II квартале 2026 года долговая нагрузка россиян снизилась до 28%, однако доля просроченной задолженности выросла до 4,7% от общего кредитного портфеля. Общий объём просроченных кредитов увеличился с 1,67 до 1,76 трлн рублей, а средний размер просроченного кредита вырос с 25,3 до 26,6 тыс. рублей. Лучшие показатели платёжной дисциплины отмечены в Севастополе, Крыму, Санкт-Петербурге, Чувашии и Москве.
🪖 Долговая нагрузка россиян во II квартале снизилась до 28%
При этоме доля просроченной задолженности незначительно выросла до 4,7% от портфеля.
🔵Общий объём просрочки за квартал увеличился с 1,67 до 1,76 трлн рублей, а средний размер просроченного кредита — с 25,3 до 26,6 тыс. рублей.
🔵 Лучшие показатели платёжной дисциплины показали Севастополь (2,8%), Крым (3,2%), Санкт-Петербург и Чувашия (по 3,4%), а также Москва (3,6%).
Во II квартале 2026 года объем выданных ипотечных кредитов достиг 1,17 трлн рублей, что на 11,9% больше, чем за предыдущий квартал, и на 32% больше, чем годом ранее. Количество новых ипотек выросло на 13% за квартал и на 31,9% в годовом выражении. При этом просрочка по ипотеке увеличилась на 73,4% по сравнению с прошлым годом и на 10,1% за квартал, указывая на возрастание финансовых рисков. В исследовании Народного фронта отмечается, что около 25–30% ипотечных сделок связаны с рассрочками от застройщиков, которые не учитываются в официальной статистике долговой нагрузки, скрывая реальный уровень долговых обязательств покупателей жилья.
🪖 Просрочка по ипотеке во II квартал выросла на 73,4% за год
Рост просрочки происходит на фоне оживления ипотечного рынка. За квартал банки выдали кредитов на 1,17 трлн рублей — на 11,9% больше, чем в предыдущем квартале, и на 32% больше, чем годом ранее.
🔵Количество выданных ипотек выросло на 13% за квартал и на 31,9% в годовом выражении.
Как пишет ТАСС со ссылкой на исследование проекта Народного фронта «За права заемщиков», во II квартале 2026 года просрочка по ипотеке подскочила на 73,4% год к году и еще на 10,1% за один квартал.
При этом банки выдали 🏦 ипотечных кредитов на 1,17 трлн рублей — на 11,9% больше, чем кварталом ранее, и на 32% больше за год. Число новых ипотек выросло на 13% за квартал и на 31,9% год к году.
В Народном фронте связывают активность рынка в том числе с переносом изменения условий «Семейной ипотеки». А эксперт Александра Пожарская отдельно указывает на рассрочки от застройщиков: на них приходится уже около 25–30% сделок.
И вот здесь самое интересное: по сути это тоже долг, но в статистике Банка России и НБКИ такие обязательства не отражаются. Поэтому реальный размер долговой нагрузки покупателей жилья остается за кадром.
Центральный банк России планирует включить долги по коммунальным платежам, алиментам и иным имущественным обязательствам с исполнительным производством в расчет долговой нагрузки при выдаче кредитов. Новые правила могут привести к снижению доступной суммы займа или отказу в кредите при высокой долговой нагрузке. Кроме того, планируется учитывать платежи по рассрочкам, в том числе рассрочки от застройщиков, с учетом данных из бюро кредитных историй. Эти меры направлены на более точную оценку финансового состояния заёмщиков и развитие финансового рынка в 2027–2029 годах.
🪖 ЦБ предложил включить долги по ЖКУ и алиментам в долговую нагрузку
Cведения о просрочке по алиментам, коммунальным и другим имущественным обязательствам планируется передавать в бюро кредитных историй.
🔵Кредиторов могут обязать включать эти данные в расчёт долговой нагрузки. Это увеличит оценку нагрузки клиента и может снизить его шансы на новую ссуду.
🔵Также кредиторы могут начать учитывать платежи по договорам рассрочки, сведения о которых операторы передают в БКИ с апреля 2026 года.
Отдельно прорабатывается включение в показатель долговой нагрузки рассрочек от застройщиков.
Сейчас банк может не знать, что клиент уже выплачивает стоимость квартиры напрямую девелоперу.
Банк скоро может считать не только кредиты, но и коммуналку с алиментами.
Как пишут «Известия», со ссылкой на проект ЦБ по развитию финансового рынка на 2027–2029 годы, просрочки по ЖКУ, алиментам и другим имущественным обязательствам предлагают передавать в бюро кредитных историй и учитывать при расчёте долговой нагрузки.
Чем больше долгов обнаружится, тем меньше денег банк будет готов одолжить. А при высокой нагрузке можно получить и отказ.
«Известия» также пишут, что с апреля 2026 года кредиторы могут учитывать рассрочки, данные о которых передаются в БКИ. Отдельно обсуждается и включение рассрочек от застройщиков.
Короче, скоро банку будет интересно буквально всё: от ипотеки до неоплаченной коммуналки.
Долги по ЖКУ и алиментам могут включить в долговую нагрузку россиян, пишут "Известия" со ссылкой на проект основных направлений развития финрынка на 2027 год и период 2028 и 2029 годов.
Таким образом, при выдаче кредитов банкам предлагают учитывать не только выданные кредиты и займы, но и долги по коммуналке, услугам связи и алиментам, если дело дошло до судебных приставов. Кроме того, регулятор работает над включением в ПДН рассрочек от застройщиков.
Информация будет поступать через бюро кредитных историй (БКИ), куда планируют передавать расширенные данные от судебных приставов.
✅ Банки начнут отказывать в кредитах из-за долгов по ЖКХ и алиментам
➖ При расчёте долговой нагрузки банки обяжут учитывать задолженность по коммунальным платежам, алиментам и другим имущественным обязательствам. Но речь идёт не о любой просрочке, а только о долгах, по которым уже возбуждено исполнительное производство. Они могут уменьшить доступную сумму займа или привести к отказу.
➖ В долговую нагрузку также планируют включить платежи по рассрочкам, сведения о которых передаются в бюро кредитных историй. Отдельно ЦБ проработает учёт рассрочек от застройщиков. Новые требования включены в проект развития финансового рынка на 2027–2029 годы.
Минстрой ввел режим усиленного контроля для отдельных проектов застройщиков с целью синхронизации финансирования и строительства. Это направлено на поддержание устойчивости отрасли и выполнение обязательств перед гражданами. Девелоперская группа «Самолет» испытывает высокую долговую нагрузку, и Сбербанк рассматривает передачу управления частью ее бизнеса своей структуре, что связано с кредитованием госбанком проектов компании.
Минстрой решил увеличить контроль за реализуемыми проектами некоторых застройщиков
Об этом министерство сообщило в своем официальном аккаунте в Мах. «Для отдельных проектов уже введен режим усиленного контроля — девелоперы совместно с банками и органами власти синхронизируют графики финансирования и строительства. Совместный контроль направлен на сохранение устойчивости в отрасли и выполнение обязательств перед гражданами», — говорится в сообщении по итогам совещания главы Минстроя Ирека Файзуллина с представителями Центробанка, застройщиков и властей регионов.
Это сообщение появилось после того, как «Коммерсантъ», ссылаясь на свои источники, сообщил, что высокая долговая нагрузка девелоперской группы «Самолет» вынуждает акционеров компании договариваться с кредиторами о новых условиях обслуживания обязательств. По информации издания, Сбербанк, как крупнейший займодатель застройщика, может поручить одной из своих структур заняться управлением частью бизнеса «Самолета». Скорее всего, речь идет о проектах, которые кредитует госбанк.
Центральный банк России предложил считать рассрочку застройщиков по договорам долевого участия аналогом банковского кредита и ограничить её максимальный срок тремя годами после ввода объекта в эксплуатацию. Рассрочки должны оформляться через специальные счета в банках с проектным финансированием, с ограничением ответственности за просрочки на уровне 20% годовых и передачей данных о долгах в бюро кредитных историй. Эти меры направлены на устранение схем обхода лимитов долговой нагрузки и снижение рисков для покупателей жилья. ЦБ подчеркивает, что такая практика позволяет повысить защиту прав граждан и контролировать финансовую стабильность рынка недвижимости.
Банк России предлагает ограничить максимальный срок рассрочки на жилье тремя годами после сдачи дома.
ЦБ указывает, что рассрочка во многом схожа с ипотечным кредитом, ее широкое распространение может приводить к скрытому увеличению долговой нагрузки граждан, а также к снижению уровня защиты их прав и гарантий в сравнении с предусмотренными на рынке потребительского кредитования.
Также регулятор предлагает ввести максимальный размер ответственности участника долевого строительства при систематическом нарушении им сроков оплаты в размере 20% годовых от суммы просроченной задолженности.
🪖 Рассрочка от застройщиков попадет в долговую нагрузку заемщика
ЦБ называет практику рискованной, которая подменяет банковский кредит и скрыто раздувает долги.
⬇️Рассрочка по ДДУ - хотят правила как у кредита:
🔵собственность после ввода, у застройщика остается залог;
🔵расчеты через спецсчет банка, который дал проектное финансирование;
🔵срок рассрочки — не дольше 3 лет после ввода;
🔵потолок ответственности при систематической просрочке — 20% годовых;
🔵сведения уходят в БКИ.
🔵ИЖС: общий запрет на ипотеку для оплаты подрядных работ без счетов эскроу. Все ради того, чтобы не оставлять человека с кредитом и без дома.
Также рассрочку хотят включать в расчет долговой нагрузки. Схемы «почти ипотека, но не банк» перестанут быть обходом лимитов.
🔵 Застройщики до сих пор легче переносят высокую ставку, т.к. проектный кредит закрывается деньгами на эскроу, ставка для них ниже рынка. При этом условия для розничных покупателей продолжают ужесточаться.
В 2025 году долговая нагрузка у крупных застройщиков выросла, а рентабельность снизилась. Запас прочности, накопленный в предыдущие годы, почти исчерпан. Рассматривается прогноз на 2026–2027 годы и инициативы ЦБ по резервированию кредитов застройщиков с учётом рейтингов.
🤩 Что будет с финансами застройщиков в 2026 году? Разбор ЕРЗ и Эксперт РА
Долговая нагрузка по итогам 2025 года выросла почти у всех крупных застройщиков, рентабельность снижается, а запас прочности, накопленный в удачные годы, подходит к концу. Что это значит для рынка в 2026–2027 годах — разбираем на данных рейтингового агентства Эксперт РА.
🎞 Смотрите и читайте первыми: ВКонтакте | YouTube | Итоги кратко | Материалы дискуссии
В выпуске:
• Что на самом деле стоит за формулировкой «запас прочности застройщиков закончился»?
• Почему отчётность показывает около 20% рентабельности, а девелоперы говорят о 5%?
• Как менялась доля собственных средств в проектах и на каких условиях банки дают финансирование?
• Прогноз агентства на 2026 год и роль ключевой ставки.
• Обсуждаемая инициатива ЦБ: резервирование по кредитам застройщиков с учётом рейтингов.
Участники:
— Кирилл Холопик, руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ
— Дмитрий Сергиенко, старший директор по корпоративным рейтингам Эксперт РА
🤩17 сентября в 10:00 (мск) — ЕРЗ-тренды «Управление девелоперской компанией на стадии рекордно низких продаж». Регистрируйтесь по ссылке!
Рост долговой нагрузки и высокая процентная ставка негативно влияют на прибыльность застройщиков. Финансовое положение ухудшится в 2026–2027 годах из-за отмены льготной ипотеки. Однако действующие льготные программы и постепенное снижение ключевой ставки могут поддержать отрасль в среднесрочной перспективе.
🤩 ЕРЗ-тренды: Ситуация в стройотрасли начнет стабилизироваться при приближении ключевой ставки к десятипроцентному значению
Старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды представил исследование «Жилищное строительство: под давлением».
Эксперт отметил, что по итогам 2025 года наблюдается рост долговой нагрузки застройщиков, высокая процентная нагрузка и снижение маржинальности.
«Охлаждение спроса ведёт к медленному наполнению эскроу-счетов, к более медленным продажам и, соответственно, к отражению в отчётности меньших показателей прибыльности. <...> Большинство девелоперов не умерили свои аппетиты к наращиванию масштабов бизнеса в не самую благоприятную экономическую обстановку и продолжают вкладывать в развитие новых проектов. Это мы видим, в том числе, по данным открытых источников, что объём текущего строительства у нас за последние годы только растёт», — пояснил Сергиенко.
Он подчеркнул, что высокая процентная ставка бьёт не только на расходную часть девелоперов, когда увеличиваются процентные расходы по проектному финансированию и по корпоративному долгу, который привлекают девелоперы для развития:
«Высокая процентная ставка делает заградительные барьеры для рыночных ипотечных программ. Соответственно, снижается спрос на недвижимость, снижается наполнение эскроу-счетов, увеличивается сама по себе процентная ставка по проектному финансированию из-за невысокого соотношения эскроу-счетов и выборки проектного финансирования. Плюс снижаются из-за охлаждения спроса и заградительных ставок по рыночным ипотечным программам продажи. Соответственно, это напрямую влияет на прибыльность компаний».
📊По прогнозу эксперта, финансовая ситуация застройщиков будет ухудшаться по мере выхода отчётности за 2026-й год и 2027-й год, где будут отражаться результаты застройщиков по проектам, введенным после отмены льготной ипотеки.
Однако, по словам Сергиенко, есть и факторы, которые будут поддерживать отрасль в среднесрочной перспективе: это действующие льготные ипотечные программы, фундаментально низкая обеспеченность жильем и постепенное снижение ключевой ставки Банком России.
«По нашим оценкам, при приближении к десятипроцентному значению ситуация будет выравниваться и улучшаться. И с точки зрения расходов девелоперов на проектное финансирование, и с точки зрения повышения спроса на недвижимость со стороны населения», — подытожил эксперт.
🤩 Запись эфиров «ЕРЗ-тренды» и презентации спикеров можно будет посмотреть по ссылке.