Глава департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизавета Данилова сообщила, что доля проблемных ипотечных кредитов в 2026 году составляет 2%, тогда как среди необеспеченных кредитов этот показатель достигает 13%. Эти данные отражают состояние долговой нагрузки на ипотечном рынке и кредитах без обеспечения.
💰 Елизавета Данилова, глава департамента финансовой стабильности ЦБ РФ:
"Доля «плохих» кредитов по ипотеке составила 2%. По необеспеченным кредитам этот показатель – 13%".
Правительство России приняло решение списать две трети задолженности Белгородской области по бюджетным кредитам. Общая сумма списания составляет 2,8 миллиарда рублей. Это мероприятие направлено на улучшение финансового состояния региона и может повлиять на дальнейшее развитие его инфраструктуры.
💸 Правительство списало Белгородской области две трети задолженности по бюджетным кредитам на общую сумму 2,8 млрд рублей — Кабмин
По состоянию на 1 августа 2026 года в России пять регионов имеют критически низкое соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по проектному финансированию, включая Курганскую, Липецкую, Тюменскую области, Ханты-Мансийский АО и Краснодарский край. В 34 регионах покрытие составляет 100% и более, среднее по стране снизилось до 66%. В ТОП-20 крупнейших регионов лидируют Нижегородская (95%), Тульская (94%) области и Хабаровский край (93%).
🤩 ЕРЗ обновил ТОП регионов России по соотношению эскроу к задолженности по проектному финансированию
Главное:
🟠Критически низкое соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по ПФ, по данным на 1 августа 2026 года, наблюдается в пяти регионах: в Курганской области (49%), Липецкой области (47%), Тюменской области (45%), Ханты-Мансийском автономном округе (40%) и Краснодарском крае ( 34%).
🟠Высокое покрытие (100% и более) зафиксировано в 34 регионах; среднее покрытие (от 70% до менее 100%) в 23 регионах, низкое покрытие (от 50% до менее 70%) также в 23 регионах.
🟠В целом по стране показатель составляет 66%: за месяц он снизился на 3 п. п., в годовом сравнении отмечается снижение на 5 п. п.
🟠В ТОП-20 крупнейших регионов России по уровню покрытия задолженности девелоперов по ПФ средствами дольщиков на счетах эскроу лидируют Нижегородская область (95%), Тульская область (94%) и Хабаровский край (93%).
Центральный банк России планирует включить долги по коммунальным платежам, алиментам и иным имущественным обязательствам с исполнительным производством в расчет долговой нагрузки при выдаче кредитов. Новые правила могут привести к снижению доступной суммы займа или отказу в кредите при высокой долговой нагрузке. Кроме того, планируется учитывать платежи по рассрочкам, в том числе рассрочки от застройщиков, с учетом данных из бюро кредитных историй. Эти меры направлены на более точную оценку финансового состояния заёмщиков и развитие финансового рынка в 2027–2029 годах.
🪖 ЦБ предложил включить долги по ЖКУ и алиментам в долговую нагрузку
Cведения о просрочке по алиментам, коммунальным и другим имущественным обязательствам планируется передавать в бюро кредитных историй.
🔵Кредиторов могут обязать включать эти данные в расчёт долговой нагрузки. Это увеличит оценку нагрузки клиента и может снизить его шансы на новую ссуду.
🔵Также кредиторы могут начать учитывать платежи по договорам рассрочки, сведения о которых операторы передают в БКИ с апреля 2026 года.
Отдельно прорабатывается включение в показатель долговой нагрузки рассрочек от застройщиков.
Сейчас банк может не знать, что клиент уже выплачивает стоимость квартиры напрямую девелоперу.
Банк скоро может считать не только кредиты, но и коммуналку с алиментами.
Как пишут «Известия», со ссылкой на проект ЦБ по развитию финансового рынка на 2027–2029 годы, просрочки по ЖКУ, алиментам и другим имущественным обязательствам предлагают передавать в бюро кредитных историй и учитывать при расчёте долговой нагрузки.
Чем больше долгов обнаружится, тем меньше денег банк будет готов одолжить. А при высокой нагрузке можно получить и отказ.
«Известия» также пишут, что с апреля 2026 года кредиторы могут учитывать рассрочки, данные о которых передаются в БКИ. Отдельно обсуждается и включение рассрочек от застройщиков.
Короче, скоро банку будет интересно буквально всё: от ипотеки до неоплаченной коммуналки.
Долги по ЖКУ и алиментам могут включить в долговую нагрузку россиян, пишут "Известия" со ссылкой на проект основных направлений развития финрынка на 2027 год и период 2028 и 2029 годов.
Таким образом, при выдаче кредитов банкам предлагают учитывать не только выданные кредиты и займы, но и долги по коммуналке, услугам связи и алиментам, если дело дошло до судебных приставов. Кроме того, регулятор работает над включением в ПДН рассрочек от застройщиков.
Информация будет поступать через бюро кредитных историй (БКИ), куда планируют передавать расширенные данные от судебных приставов.
✅ Банки начнут отказывать в кредитах из-за долгов по ЖКХ и алиментам
➖ При расчёте долговой нагрузки банки обяжут учитывать задолженность по коммунальным платежам, алиментам и другим имущественным обязательствам. Но речь идёт не о любой просрочке, а только о долгах, по которым уже возбуждено исполнительное производство. Они могут уменьшить доступную сумму займа или привести к отказу.
➖ В долговую нагрузку также планируют включить платежи по рассрочкам, сведения о которых передаются в бюро кредитных историй. Отдельно ЦБ проработает учёт рассрочек от застройщиков. Новые требования включены в проект развития финансового рынка на 2027–2029 годы.
При покупке квартиры важно тщательно проверить личность продавца и документы на объект, чтобы избежать риска потери жилья и денег. Для этого следует проверить паспорт, сведения из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности, а также обратить внимание на семейное положение продавца, наличие долгов, обременений и другие значимые факторы. Советы и проверочные шаги, включая использование государственных сервисов, помогут заключить безопасную сделку.
📌 Как проверить продавца при покупке квартиры, рассказали на Госуслугах.
Если сделка купли-продажи будет признана недействительной, есть риск остаться без квартиры и денег. Чтобы избежать негативных последствий, внимательно проверяйте личность продавца и документы по объекту перед тем, как заключать договор.
Какие документы проверяем
🔹 Паспорт. Проверить действительность документа можно через Госуслуги.
🔹 Выписка из ЕГРН с основными характеристиками и данными о переходе прав. Полную выписку может заказать сам продавец на Госуслугах. Подробнее тут
🔹 Документы, которые устанавливают права на квартиру — например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство. Убедитесь, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и другими документами.
🔹 Если недвижимость куплена в браке, а продавец указан в документах как единственный титульный собственник, смотрим на наличие брачного договора или нотариального согласия другого супруга на продажу. Если продавец был в браке на момент приобретения недвижимости, а сейчас в разводе с тем супругом - на соглашение о разделе имущества или нотариальное согласие на продажу от бывшего супруга.
Как проверять
✔️ Семейное положение
Если недвижимость была приобретена до брака или получена на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство, приватизация и т.п.), согласие от супруга на продажу не требуется. Брачный договор тоже не нужен. [Чтобы оценить продавца на предмет супружеских связей, стоит прямо спросить, посмотреть паспорт на соответствующие страницы, обратить внимание на "старые" документы о приобретении им объекта на предмет возможных "следов" супруга, запросить справку из ЗАГСа]. Довольно подробно коллеги рассказали тут, почитайте.
✔️ Дееспособность
Если есть сомнения в дееспособности продавца, можно запросить у продавца справки из психоневрологического и накркологического диспансеров (справки ПД и ПНД - брать или не брать). Или провести сделку через нотариуса и если у него будут подозрения по поводу дееспособности, он направит продавца на освидетельствование. Например, если есть подозрения по поводу психических заболеваний или зависимостей. Или продавец сильно пожилой.
✔️ Долги
Данные о долгах и исполнительных производствах есть на сайте ФССП, нужно знать ФИО и год рождения продавца. Если продавец — банкрот, об этом можно узнать из Федерального реестра сведений о банкротстве.
Какая еще информация влияет на последствия сделки
🔹 Если долей в квартире владеет несовершеннолетний, нужно разрешение органов опеки и попечительства на продажу.
🔹 Если использован маткапитал, продавец должен был выделить доли детям и своему супругу. В противном случае сделка может быть оспорена.
🔹 Если квартира в залоге, с нее до сделки нужно снять обременение. Хотя сейчас банки научились кредитовать заложенные в других банках объекты.
🔹 Если квартира продается по доверенности, ее действительность можно проверить на сайте ФНП.
🔹 Долги по коммунальным услугам должен погашать прежний собственник. Долги по капремонту могут перейти к новому владельцу.
🔹 Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, это может повлечь проблемы для покупателя в будущем. Стоит заранее оценить и понимать гипотетические проблемы.
Минэкономразвития хочет с 1 января 2027 года запустить механизм добанкротной санации на полгода раньше запланированного срока. Этот механизм позволит проблемным компаниям, включая строительные организации, договариваться с кредиторами об отсрочке, рассрочке или уменьшении долгов, а кредиторам — воздерживаться от подачи заявлений о банкротстве. Для крупных компаний с активами свыше 1 млрд рублей предусмотрено комплексное соглашение, утверждаемое судом, с поддержкой независимых кредиторов. Особое внимание уделено отдельным правилам по долгам перед государством. Механизм поможет девелоперам пересобирать графики платежей и завершать проекты.
Проблемному бизнесу хотят раньше дать возможность договориться о долгах до банкротства
Минэкономразвития предлагает запустить новый механизм добанкротной санации с 1 января 2027 года — примерно на полгода раньше предусмотренного срока.
Так, компания сможет заключить с кредиторами соглашение об отсрочке, рассрочке или уменьшении задолженности. А кредиторы — согласиться на время воздержаться от подачи заявления о банкротстве и предъявления исполнительных документов.
Для стройки такой механизм полезен тем, что появится возможность «пересобрать» график платежей банкам, подрядчикам и поставщикам. Это позволит дать компании время закончить проекты и рассчитаться.
Что планируется:
🟠Обычное соглашение можно заключить с одним или несколькими кредиторами. Порог по размеру активов для него не установлен.
🟠Для компаний с активами свыше 1 млрд рублей предусмотрено комплексное соглашение. После утверждения судом его условия могут распространиться и на кредиторов, которые его не подписывали. Одно из условий — поддержка независимых кредиторов, на которых приходится более 50% денежных требований.
🟠Для долгов перед государством правительство готовит отдельные правила. Рассчитывать на автоматическое списание налоговой задолженности здесь не стоит: порядок ещё предстоит определить.
☝🏻Для девелопмента принципиален ещё один момент: договариваться будет конкретное юрлицо. Санация одной проектной компании сама по себе не решит долговые проблемы всей группы.
Риэлторы и банки советуют тщательно проверять юридическую сторону недвижимости перед покупкой из-за рисков, связанных с отказниками при приватизации, отсутствием согласия супругов, долгами владельцев, использованием материнского капитала и другими обстоятельствами. Такие объекты могут стать предметом судебных споров и признаться недействительными сделками, что требует участия профессионалов для оценки рисков.
📌 Какую недвижимость стоит бояться
Есть недвижимость, которую не сильно жалуют риэлторы и банки.
➡️ Квартира 1
Квартиры с отказниками при приватизации. По Жилищному кодексу лицо, отказавшееся от приватизации, имеет право “пожизненного” проживания в ней. Т.е. выселить его практически невозможно. А кому нужна квартира с чужими жильцами?
➡️ Квартира 2
Приватизированные квартиры, в которых на момент приватизации проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы, либо ушедшие на службу в армию.
С ними та же ситуация, как с отказниками. Вернувшись из мест своего пребывания, они вправе вселиться в квартиру и это сложно оспорить.
➡️ Квартира 3
Недвижимость от собственника, который на момент приобретения жилья (это важное уточнение!) состоял в браке, но нет ни согласия супруги на сделку, ни брачного договора, ни соглашения о разделе имущества в случае развода.
Если всего этого нет, сделку можно оспорить и признать недействительной.
➡️ Квартира 4
Недвижимость, собственники которой на момент сделки имеют долги.
Это может привести к банкротству продавца, такую сделку возможно оспорить в суде.
➡️ Квартира 5
Недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала.
Если детям не выделили их доли, в последующем они или их представители могут признать сделку недействительной.
➡️ Квартира 6
Недвижимость, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием.
Сделку могут признать недействительной.
Юридические основания для отмены сделки: статья 171 ГК РФ и статья 177 ГК РФ.
➡️ Квартира 7
Недвижимость, полученная продавцом по договору ренты.
Если рентополучатель еще жив, он может оспорить договор, например, указав на несоблюдение другой стороной его обязанностей по договору.
Наличие у квартиры таких проблем НЕ означает, что ее покупать не стоит. Если подобная квартира очень приглянулась, снизьте риски, изучите документы. А лучше, пригласите профессионала для оценки юридической стороны сделки.
Сбербанк как крупнейший кредитор девелоперской группы «Самолет» с долгом в 274,2 млрд рублей (30,6% общей задолженности) обсуждает варианты реструктуризации задолженности. Среди вариантов – получение контроля над частью проектов «Самолета» через вхождение в капитал его дочерних компаний, которые строят жилье на средства банка, а также передача управления некоторыми проектами. Это позволит обеспечить контроль над строительством объектов и гарантировать покупателям своевременную сдачу жилья. Общий долг группы к середине 2026 года превышает 773 млрд рублей. Ранее Сбербанк уже участвовал в капиталах проблемных проектов с низкими продажами, снижая часть будущих прибылей застройщика. Акционеры «Самолета» ведут переговоры с кредиторами, окончательные условия сделки пока не согласованы.
«Самолета» рискует попасть под управление своего крупного кредитора — Сбербанка
Высокая долговая нагрузка девелоперской группы «Самолет» вынуждает акционеров компании договариваться с кредиторами о новых условиях обслуживания обязательств. По информации «Коммерсантъ», Сбербанк, как крупнейший займодатель застройщика, может поручить одной из своих структур заняться управлением частью бизнеса «Самолета». Скорее всего, речь идет о проектах, которые кредитует госбанк.
Издание, ссылаясь на свои источники, пишет, что в рамках реструктуризации займов компании перед кредитором в качестве залога могут выступить активы бенефициаров «Самолета», не имеющих отношения к бизнесу застройщика. Еще один из обсуждаемых вариантов — вхождение «Сбера» в капитал дочерних структур девелопера, строящих жилые комплексы за счет проектного финансирования со стороны госбанка. Собеседники «Коммерсанта» оговариваются, что окончательные условия сделки находятся на стадии обсуждения. К сегодняшнему утру ни Сбербанк, ни «Самолет» появившуюся информацию о возможной реструктуризации кредитов не прокомментировали.
В то же время этот вариант, кажется. Логичным, учитывая, что треть долгового портфеля «Самолета» приходится на Сбербанк. По итогам первой половины 2026 года объем краткосрочных кредитов «Самолета» составлял 325,3 млрд руб., долгосрочных — 448,1 млрд руб., говорится в отчетности компании. По данным той же отчетности, по итогам 2025 года Сбербанк выступал крупнейшим кредитором «Самолета»: на 274,2 млрд руб., или 30,6% от общей задолженности группы. Еще один крупнейший кредитор застройщика — ВТБ с займом в 85,9 млрд руб. (9,6% от общего объема кредитов).
О проблемах у «Самолета» стало известно в начале 2026 года. Тогда застройщик обратился в федеральное правительство с просьбой предоставить льготный кредит в размере 50 млрд руб. В компании объясняли обращение за господдержкой попыткой оптимизировать финансирование бизнеса в условиях жесткой денежно-кредитной политики, что «является нормальной рыночной практикой для многих системообразующих отраслей». Однако подкомиссия Минфина пришла к выводу об отсутствии критических проблем у ГК «Самолет», рекомендовав продолжить работу с банками и принять необходимые меры для поддержания финансовой стабильности.
⚡️Сбер может получить часть проектов «Самолета» — Ъ
✈️Банк является крупнейшим кредитором компании. По итогам прошлого года на него приходилось 30,6% кредитного портфеля девелопера.
📶Среди обсуждаемых вариантов:
🔵передача Сберу управления отдельными проектами;
🔵вхождение банка в капитал структур «Самолета», которые строят жилье с использованием его проектного финансирования.
🔵Переговоры об условиях реструктуризации продолжаются.
✅ Сбербанк может получить управление в девелоперской компании «Самолет»
➖ Сбербанк может взять под управление часть бизнеса группы «Самолет», сообщили источники «Коммерсантъ». Это обсуждается в рамках реструктуризации долгов. Один из вариантов — банк войдет в капитал дочерних компаний застройщика, которые строят жилье на деньги Сбера. Так банк получит полный контроль над стройками, а покупатели — гарантию, что дома сдадут вовремя.
➖ Долги застройщика уже в десятки раз превышают его рыночную стоимость. На середину 2026 года «Самолет» накопил 325,3 млрд ₽ краткосрочных и 448,1 млрд ₽ долгосрочных кредитов. Сбербанк — его крупнейший кредитор, доля банка в долгах составляет 274,2 млрд ₽ (или 30,6% от всей задолженности). При этом на бирже весь «Самолет» сейчас оценивается всего в 15,67 млрд ₽.
🏦 По информации «Коммерсанта», Сбербанк рассматривает вариант получить часть бизнеса «Самолета» - в рамках реструктуризации его долгов перед банком, возможно через вхождение в капитал проектных компаний застройщика.
📉 Сбербанк - крупнейший кредитор «Самолета» с 274,2 млрд ₽ (30,6% долга), ВТБ - второй с 85,9 млрд ₽.
❗Короткий комментарий: причина не только огромные долги SMLT, но и плохие продажи. Сбер уже забирал доли в проектах с околонулевыми продажами - «Ice Towers» на Ленинском (51% у структуры «Сбера») и «Квартал Серебряный бор» (тоже 51%). Застройщик остаётся управлять проектом, но делится контролем с банком.
🙄 Ну а для держателей акций SMLT это новость скорее умеренно негативная - реструктуризация это хорошо, но когда банк заходит в капитал проекта, застройщик отдает часть будущей прибыли, что снижает денежный поток компании.
Госкомпания «Дом.РФ» получила контроль над производителем лифтов Meteor, ранее принадлежавшим Otis. S8 Capital, владевшая этим бизнесом с 2022 года, уступила актив за долги. Выручка Meteor в 2025 году снизилась на 1,8%, а убыток вырос на 32%. S8 Capital также избавлялась от других российских активов зарубежных компаний.
S8 Capital, получивший ранее контроль над российским бизнесом американской Otis, вынужден уступить производство лифтов «Дом. РФ» из-за долгов
Госкомпания «Дом. РФ», которая уже владеет Щербинским лифтостроительным заводом, получила контроль над бизнесом производителя лифтов Meteor (ранее была дочерней компанией американской Otis Worldwide Corporation и называлась «Отис лифт»). Об этом вчера сообщил РБК. После февраля 2022 года бизнес американской корпорации достался S8 Capital Армена Саркисяна, чей основной бизнес начинался со «Столото», однако через спустя 4,5 года холдинг вынужден был уступить этот актив.
По оценке экспертов, опрошенных «Коммерсантъ», ранее это актив оценивался в 3,5–4,5 млрд руб. Однако, по данным издания, скорее всего сделка была безденежной и S8 Capital пришлось уступить лифтовой бизнес за долги. Банк «Дом.РФ» кредитовал бизнес холдинга, и, как следует из СПАРК, в залоге у кредитно-финансового учреждения находится 100% долей ООО «Метеор Лифт».
Проблема заключалась и в том, что S8 Capital не смог сделать бизнес Meteor полностью безубыточным. Так, по данным СПАРК, выручка АО «Метеор лифт Москва», одного из крупного юрлица производителя лифтов, в 2025 году сократилась на 1,8%, до 3,8 млрд руб., чистый убыток вырос на 32%, до 238,3 млн руб., указано в СПАРК.
S8 Capital после февраля 2022 года активно приобретал российских активы уходивших из страны зарубежных компаний, однако потом от них избавлялся. Как напоминает «Коммерсантъ», в октябре 2024 года S8 Capital продал ГК «Кордиант», объединяющую производство шин, свечей зажигания, котлов отопления и электроинструментов, компании «Севергрупп» Алексея Мордашова. Этим же структурам было передано предприятие немецкого концерна Bosch в Энгельсе. Оно занимается производством свечей зажигания, электроинструментов, котлов отопления и лебедок.
Транспортная компания «Поволжье-Транс» требует признать ритейлера «Твое» банкротом из-за долга в 40,8 млн рублей. Чистый убыток сети за 2025 год вырос до 620,8 млн рублей. Компания сталкивается с массовым закрытием магазинов и сменой руководства.
✅ Популярный бренд одежды «Твое» оказался под угрозой банкротства
➖ Транспортная компания «Поволжье-Транс» намерена обратиться в Арбитражный суд Москвы с требованием признать ритейлера банкротом. Сумма претензий составляет 40,8 млн рублей. Аналитики Infoline отмечают, что такой размер долга и сопутствующих процентов создает для компании критические риски.
➖ Финансовое положение сети ухудшается: чистый убыток «Твое» за 2025 год вырос до 620,8 млн рублей (против 372,3 млн годом ранее). Эксперты также указывают на сопутствующие проблемы бренда — массовое закрытие магазинов и регулярную смену руководства.
Девелопер «Гранель» планирует достроить жилой комплекс «Автозаводская 22» на территории ЗИЛа, строительство которого было заморожено из-за долгов предыдущего застройщика ГК «Консоль». Комплекс включает две башни в неоготическом стиле с 907 квартирами, из которых продано всего семь. Ожидается решение о формате участия «Гранель» в проекте.
«Гранель» может достроить проблемный «неоготический» жилой комплекс на ЗИЛе
Девелопер «Гранель», по всей видимости, намерен заняться достройкой проблемного жилого комплекса «Автозаводская 22» на территории бывшего завода ЗИЛ. Об этом свидетельствует объявленный компанией тендер на выбор поставщика фасадных систем для этого объекта.
Строительство жилого комплекса «Автозаводская 22» началось в 2025 году силами регионального девелопера ГК «Консоль», выкупившего проект у группы ЛСР. Однако амбициозные планы компании столкнулись с суровой финансовой реальностью. Застройщик накопил задолженность перед подрядными организациями и налоговыми органами, в результате чего стройка оказалась заморожена, толком не начавшись.
Будущий комплекс состоит из двух башен в «неоготическом» стиле высотой 34 и 42 этажа, объединённых общим одноуровневым стилобатом. Проект рассчитан на 907 квартир, архитектурную концепцию разработало бюро APEX. По данным портала «наш.дом.рф», за время реализации проекта ГК «Консоль» удалось продать лишь семь квартир.
Пока неясно, будет ли «Гранель» участвовать в проекте как fee-девелопер или приобретет его целиком. Вероятно, ответ на этот вопрос станет известен в ближайшее время.
В августе продажи новостроек в Москве и области снизились на 31% по сравнению с прошлым годом. Нераспроданная площадь достигла 54,2 млн кв.м, а портфель проектного финансирования вырос на 6% за второй квартал. Объем средств на эскроу-счетах не успевает за ростом задолженности, снижая покрытие долгов деньгами покупателей. Выдача ипотеки по программам господдержки упала на 41,3%, а рынок ожидает дальнейших сложностей для девелоперов.
Продажи слабее, долгов больше
В августе с продажами новостроек в Москве и области была, мягко говоря, жопа. После июньско-июльской попытки запрыгнуть в последний вагон семейной ипотеки спрос снова поехал вниз. В столичном регионе за август зарегистрировали всего 340 тыс. кв. м ДДУ — на 17% меньше июля и на 31% меньше августа прошлого года.
Если открыть свежий отчет ЦБ о проектном финансировании и посмотреть, в каком состоянии девелоперы подошли к этому августу, веселее не становится.
Нераспроданная площадь в проектах с открытыми продажами выросла до 54,2 млн кв. м. А продажи уже во втором квартале сократились на 10% к первому — до 5,2 млн кв. м.
А вот что прекрасно растет, так это долг. Портфель проектного финансирования за второй квартал прибавил 576 млрд рублей, или 6%, и достиг 10,85 трлн рублей. За год рост уже 16%. То есть продажи становятся слабее, а банковских денег стройке требуется всё больше. А больше банковских денег — больше процентов, которые в итоге ложатся в экономику проекта.
Эскроу за долгом не поспевает. За квартал объем средств на счетах вырос всего на 151 млрд рублей, до 7,55 трлн. В результате покрытие задолженности деньгами покупателей снизилось с 68,1 до 65,2%. Год назад показатель был еще на 5,4 п.п. выше. А чем меньше проектное финансирование покрыто деньгами на эскроу, тем дороже оно обходится девелоперу.
Есть еще один интересный слой — рассрочки. Сам ЦБ пишет, что они продолжают поддерживать продажи. На 1 июля цена заключенных ДДУ составляла 9,1 трлн рублей, а на эскроу лежало только 7,6 трлн. Разница — 1,5 трлн рублей. То есть значительная сумма уже оформлена в договорах как продажи, но денег покупателей на счетах под ними пока нет. Собственно, поэтому ЦБ и хочет взять рассрочки под козырек. Про готовящиеся изменения мы уже писали, сами поправки тут.
Свежий ипотечный отчет ЦБ дополняет картину с другой стороны. В июле выдача по программам господдержки после июньского ажиотажа рухнула на 41,3% — с 320,5 до 188,2 млрд рублей. Правда, начинает заметно шевелиться рыночная ипотека: ее выдача выросла на 8,1%, до 175,2 млрд рублей. Но происходит это при ставке 17,8%, поэтому ждать, что она мгновенно заменит девелоперам льготный спрос, было бы довольно смело.
Продажи уже во втором квартале снижались, нераспроданный остаток рос, долг застройщиков увеличивался быстрее наполнения эскроу, а часть спроса поддерживалась рассрочками. И всё это было до херовых августовских продаж, которые мы сейчас видим в регистрациях ДДУ Москвы и области.
Пока никакой катастрофы ЦБ не фиксирует: качество портфеля проектного финансирования остается высоким, на проблемные кредиты IV–V категорий приходится менее 1%. Но направление движения довольно прозрачное. Если продажи третьего квартала действительно окажутся заметно хуже второго, эскроу будут наполняться медленнее, а проектное финансирование — становиться для девелоперов всё более чувствительной частью экономики проекта.
Так что девелоперам, кажется, пора немного подсобраться. Рынок, на котором можно было компенсировать слабые продажи очередным повышением прайса и длинной рассрочкой, постепенно становится рынком, где снова придется бороться даже за холодного покупателя.
Bathla Group, крупный застройщик доступного жилья в пригородах Сиднея, столкнулась с финансовым крахом из-за долгов в $3,2 млрд и ухудшения условий рефинансирования. Изменения налоговых льгот и ужесточение миграционного контроля снизили спрос от инвесторов и мигрантов. Массовый выход инвесторов из частных кредитных фондов усугубил кризис сектора частного кредитования в Австралии.
🇦🇺 Близок к краху один из крупнейших застройщиков доступного жилья Австралии, возводивший многоквартирные жилые дома и таунхаусы в пригородах Сиднея - Bathla Group.
🤦♂️ И опять двадцать пять - гора долгов, плохая финансовая дисциплина и расчет на вечный рост рынка.
💣 Всего обязательств у группы на $3,2 млрд (австралийских баксов). Причем $1,99 млрд нужно вернуть в течение двенадцати месяцев - это короткие займы, которые выдавали местные кредитные фонды с тысячами частных инвесторов.
🏙 Bathla реализовывала десятки небольших проектов, а всего в группу входила 542 компании. Основали её два брата, бывшие таксисты, выходцы из Индии.
🏦 В банках Bathla не занимала - ей не давали. С конца 2010-х банковский регулятор ужесточил требования к финансированию девелопмента: у застройщика должно было быть 30-40% собственных средств от бюджета проекта, но у братьев-пенджабцев весь капитал был в проектах и показывать было нечего.
💰 Тогда деньги собрали у частных кредитных фондов (около сорока штук - фактически все подобные фонды страны). Правда ставки по таким займам были кратно выше банковских.
📉 В мае власти отменили главную льготу для инвесторов: раньше при перепродаже недвижимости, которым инвестор владел больше года, налог нужно было платить только с 1/2 прибыли, а теперь со всей прибыли нужно заплатить минимум 30%. Для важной группы покупателей Bathla, частных инвесторов, привлекательность вложений в жильё снизилось.
🛂 А вторая важная группа покупателей продукта Bathla - мигранты из Индии и с Филиппин, оказались под давлением в связи с усилением регулирования въезда в страну. В итоге продажи в проектах Bathla резко снизились. Рефинансировать два миллиарда не получилось, ну а дальше было банкротство и внешнее управление...
🔗 После обнародования финансовых трудностей застройщика тяжело стало и кредиторам. Инвесторы массово решили изъять свои деньги из фондов, а фонды установили лимит на погашение паев. В итоге история одного застройщика в пригородах Сиднея пошатнула весь сектор частного кредитования Австралии.
В Череповце мужчина получил 200 часов обязательных работ за обман банков при оформлении кредита. Он скрыл смену фамилии и получил 300 тыс. рублей, не собираясь возвращать долг. Суд признал его виновным в мошенничестве.
Россиянин получил "срок" за обман банков при получении кредитов.
В Череповце суд назначил 200 часов обязательных работ местному жителю, который обманул банк при оформлении кредита.
Мужчина скрыл смену фамилии и получил 300 тысяч рублей, не собираясь возвращать долг. Об этом сообщила пресс-служба судов Вологодской области.
В августе 2024 года 26-летний гражданин обратился в Сбербанк и представился новым клиентом. При этом он не сообщил об изменении фамилии, исполнительных производствах и аресте счетов. Ранее банк уже отказывал ему в кредитах и картах по старым данным.
После одобрения займа мужчина получил 300 тысяч рублей, снял их со счета и потратил.
Затем он отправил еще несколько заявок, указав недостоверные сведения о работе и доходах. В итоге ему оформили кредитную карту с лимитом 10 тысяч рублей.
Суд признал гражданина виновным в мошенничестве при получении кредита.
Level Group не допустили до торгов за площадку на проспекте Генерала Дорохова, где выставлена почти 181 тыс. кв. м продолжения Will Towers с начальной ценой около 4,9 млрд рублей. Покупатель получит долговые обязательства, инфраструктурные платежи, обязан завершить дорожную сеть и передать её городу бесплатно. Проект сопровождается инженерными ограничениями и новыми требованиями к архитектуре и парковочным нормам.
Level Group не допустили до торгов за продолжение Will Towers
Заявку Level Group отклонили от участия в аукционе за площадку на проспекте Генерала Дорохова. Формально город продаёт 100% ООО «СЗ „Волынская“», на балансе которого находятся два земельных участка общей площадью 1,74 га. Фактически же на торги выставили продолжение Will Towers — ещё почти 181 тыс. кв. м потенциальной застройки недалеко от проектов «Золотые ключи», «Золотые крылья» и «Золотые зубы» «Вест Гарден».
Первую очередь Will Towers сложно назвать любимчиком брокеров: проект давно имеет репутацию довольно тяжёлого и неликвидного для своей локации продукта. Теперь будущему покупателю предлагают не просто продолжить Will Towers, а сделать это на площадке с весьма внушительным набором дополнительных обязательств.
Стартовая цена — 4,9 ярда, то есть на первый взгляд какие-то сказочные ≈27 тыс. рублей за квадрат СПП в ГНС. Но дешёвые метры заканчиваются примерно на названии торгов. Смотрите за руками:
1. Победителю вместе с площадкой достаются до 365 млн рублей долгов, ещё до 10,2 млн рублей займа, а сверху он должен заплатить «Мосзакупкам» за продавца 1% от цены собственной покупки. Если никто не сделает ни одного шага вверх, фактический минимальный чек уже получается около 5,3 млрд рублей.
2. Покупателю нужно заключить с Москвой инфраструктурный договор и заплатить компенсацию за необходимую для жилой застройки инфраструктуру — это социалка в виде мест в школах (прайс за места сейчас как за школы будущего) и полклиники.
3. Новый собственник обязан за свой счёт завершить улично-дорожную сеть, продолжив существующую эстакаду через участок, ввести объект в эксплуатацию, а затем безвозмездно передать его Москве.
4. Через площадку вдобавок проходят инженерные ограничения, включая охранную зону кабельных линий 110 кВ «ТЭЦ-12—МГУ».
И это ещё без обычных московских бонусных уровней. Будущему владельцу предстоит понять, как впихнуть 181 тыс. квадратов в новую методичку, где город теперь хочет разнообразие фасадов, силуэтность, навершения, пятый фасад, подсветку и прочие способы сделать архитектуру подороже. А потом посчитать машиноместа по новому №2118-ПП: теперь норматив зависит от квартирографии — от 0,8 места на квартиру площадью до 70 кв. м до 1,6 на квартиру больше 100 квадратов. То есть даже квартирографию здесь придётся собирать с оглядкой не только на продажи, но и на то, сколько под ней потом придётся закопать паркинга.
В итоге получается довольно московский аттракцион. На витрине — почти 181 тыс. квадратов продолжения Will Towers за 4,9 млрд рублей. Под витриной — долги, инфраструктурный платёж неизвестного размера, эстакада с последующей бесплатной передачей городу, инженерные ограничения, новая парковочная математика, архитектурные излишества и необходимость потом ещё как-то продать весь этот объём в проекте, с первой очередью которого рынок и без того большой любви не показал.
Поэтому главный вопрос торгов даже не в том, сколько дадут за площадку. Интереснее, кто соберёт всю эту экономику в Excel, увидит там положительную цифру — и решит, что ему действительно нужны 181 тыс. квадратов второй очереди Will Towers.
У ООО «РЕ Трейдинг», управляющего магазинами бывшей польской LPP в России, выросла долговая нагрузка, что может привести к закрытию всех магазинов бренда Мo и части магазинов «Син» и Re. Компания сократила около 60% сотрудников, сменились три финансовых директора, и банки отказывают в новых займах из-за высокого долга.
Как писал на днях ЖБЗ, у ООО «РЕ Трейдинг», которое управляет в России бывшими магазинами польской LPP под брендами «Син» (экс-Sinsay), RE (экс-Reserved), выросла исковая и, соответственно, долговая нагрузка. Это привело к тому, что «РЕ Трейдинг» может закрыть в России все магазины фешен-бренда Мo и часть точек Re, «Син», сообщило сегодня РИА «Новости» со ссылкой на источник на рынке коммерческой недвижимости.
Собеседник ЖБЗ, знающий ситуацию в ООО «РЕ Трейдинг» изнутри, после выхода нашего поста сообщил, что компания уже сократила около 60% штата сотрудников, этот процесс продолжается. За последнее время в компании сменилось три финансовых директора, которые не смогли решить вопрос с погашением образовавшихся долгов не только перед владельцами торговых площадей, но и поставщиками в Китае и Бангладеш. Банки, зная кредитную нагрузку «РЕ Трейдинг», отказывают компании предоставлять новые займы, поясняет источник ЖБЗ.
Судебные приставы арестовали торговый комплекс «Галерея» площадью 11 173 кв. м в Пятигорске и выставили его на аукцион в рамках взыскания долга в 11,9 млн рублей с ООО «Дом Одежды». Стартовая цена лота составляет 708,1 млн рублей, аукцион запланирован на середину сентября. Долги связаны с налоговыми проблемами компании, что может осложнить погашение задолженности.
⚡️ И опять торговая недвижимость. Судебные приставы арестовали и выставили на торги принадлежащий основателю обувного ритейлера Zenden Андрею Павлову комплекс «Галерея» на проспекте Кирова в Пятигорске. Общая площадь объекта составляет 11 173 кв. м. Стартовая цена - 708,1 млн руб. Аукцион назначен на середину сентября.
👉 Реализация данного актива проходит в рамках взыскания долга перед налоговиками в размере 11,9 млн руб. с ООО «Дом Одежды» (на 100% принадлежит Павлову). С одной стороны, эта сумма выглядит незначительной, но с другой, учитывая все проблемы Zenden с налоговиками, возможно, что найти средства на погашение задолженности компании и не удастся. Так что, следим.
Предложена кредитная амнистия для участников СВО с однократным списанием долгов и штрафов. Обычным гражданам в тяжёлой ситуации хотят освободить от уплаты процентов и пени до 20 лет. Законопроект планируется внести в Госдуму осенью после выборов. Банки отклоняют до 70% заявок на кредитные каникулы.
Глава партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов предложил:
◾️Для участников СВО предусмотреть кредитную амнистию - однократное списание долгов, процентов, пени и штрафов по всем кредитам.
◾️Для обычных граждан в тяжёлой жизненной ситуации - освобождение от уплаты процентов и пени на срок до 20 лет.
Миронов указал, что банки отклоняют до 70% заявок на предоставление кредитных каникул.
Законопроект обещал внести в Госдуму осенью. После выборов, судя по всему.
Перед покупкой квартиры важно проверить риски, связанные с продавцом, включая долги, судебные споры и банкротство. Для проверки используют базы данных ФССП, ГАС «Правосудие», Росреестра, Федресурса и Федеральной нотариальной палаты. Проверка помогает избежать осложнений при сделке.
✅ Долги, суды и банкротство: как за 10 минут проверить продавца квартиры
‼️ Перед покупкой важно проверить не только документы на квартиру, но и самого продавца. Так можно заранее обнаружить долги, судебные споры, банкротство и другие риски, которые могут осложнить сделку. Для проверки владельца понадобятся его ФИО, дата рождения и регион.
➖ ФССП — проверить продавца на долги и исполнительные производства.
➖ ГАС «Правосудие» — посмотреть, участвовал ли собственник в судебных разбирательствах и каких именно.
➖ Росреестр — проверить квартиру на аресты, ипотеку и другие ограничения и обременения.
➖ Федресурс — узнать, не находится ли продавец в процедуре банкротства.
➖ Федеральная нотариальная палата — если квартиру продают по доверенности, проверить документ и убедиться, что его не отменили.
В первом полугодии 2026 года коллекторы выкупили 92,1% долгов МФО, что превышает показатель 85,5% год назад. МФО выставили на продажу 63,4 млрд рублей долгов, из которых выкуплено 58,4 млрд рублей, рост на 16,6% год к году. По прогнозу, к концу 2026 года объём выкупленных долгов может достигнуть 115–130 млрд рублей, однако возможности для дальнейшего роста ограничены.
🪖 Коллекторы выкупили рекордные 92,1% долгов МФО в I полугодии
Год назад показатель составлял 85,5%.
🔵МФО выставили на продажу на рынок долгов рекордные 63,4 млрд рублей, из которых выкуплено 58,4 млрд рублей (+16,6% год к году).
Основные драйверы спроса — молодые портфели просрочки и наличие ликвидности у покупателей.
🔵По итогам 2026 года объём приобретённых долгов МФО может составить 115–130 млрд рублей. Однако потенциал для дальнейшего роста доли закрытых сделок уже ограничен.