Компания «Самолёт» выпускает необеспеченные облигации с долгосрочным сроком погашения до 2029 года и высокой доходностью от 70% до более 300% годовых. Однако компания убыточна и имеет низкие показатели продаж, что увеличивает риск невыплат по облигациям. Значительные выплаты и оферты запланированы на 2026–2027 годы — общая сумма погашений достигает десятков миллиардов рублей.
«Высокие доходности остались в прошлом. Покажите мне хоть один проект, который переплюнет депозит!»
😎 Ноу проблем: облигации «Самолёта».
🔸 БО-П11 - около ₽670 за бумагу номиналом ₽1000, доходность к оферте в феврале 2027 года больше 300% годовых
🔸 БО-П13 - около ₽790, доходность к погашению в январе 2027 года больше 180%
🔸 БО-П18 - около ₽570, доходность к погашению в 2029 году около 70%
🎢 Риск бешеный, доходность - тоже. Откуда риски?
🗓 График погашения облигаций SMLT:
🔹 30 октября - погашение выпуска 01 на ₽1,5 млрд
🔹 январь 2027 - погашение БО-П13 на ₽24,5 млрд
🔹 февраль 2027 - оферта по БО-П11
🔹 июль 2027 - ещё два выпуска на ₽25 млрд
📉 SMLT - убыточная контора с ужасными показателями продаж. При реструктуризации, переносе погашения или списании части долга результат легко уходит в минус. К тому же облигации - необеспеченный долг. В очереди за деньгами их держатели стоят после банков.
⚠️ Так что... не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👀 Если у вас есть еще примеры подобных доходностей на нынешнем рынке (не обязательно облигации) - welcome в комментарии!
В сентябре 2026 года оформлено рекордное количество ипотек — 125 тысяч на сумму 614 млрд рублей, что на 38% выше среднего дневного уровня августа по количеству и на 54% по объему. За первые 9 месяцев выдано около 800 тысяч кредитов на 3,6 трлн рублей, с ростом по количеству на 33% и по сумме на 35%. Льготная ипотека принесла 436 млрд рублей, в то время как рыночная — 178 млрд. На рынке аренды предложение снизилось на 6%, средняя ставка в Москве выросла до 100 тыс. рублей в месяц (+9% за квартал), доходность аренды в крупных городах составляет около 4,5% годовых, что указывает на низкую прибыль для владельцев жилья.
В сентябре банки оформили 125 тыс. ипотек на 614 млрд рублей — больше, чем в любой другой месяц с начала года, сообщает ДОМ. РФ. В пересчёте на рабочий день к августу количество выдач выросло на 38%, объём — на 54%.
За девять месяцев россияне набрали около 800 тыс. кредитов на 3,6 трлн рублей. Годовой прирост составил 33% по количеству и 35% по сумме. Но за красивой статистикой стоит перекос: льготная ипотека прибавила 436 млрд рублей, а рыночная с июня — лишь 178 млрд. Без господдержки картина была бы совсем другой.
На рынке аренды предложение тоже пошло вниз. По данным аналитиков ДОМ. РФ, за III квартал число объявлений сократилось на 6%, до 112 тыс. В Москве средняя ставка достигла 100 тыс. рублей в месяц, прибавив за квартал 9%.
А вот заработать на сдаче квартиры по-прежнему непросто. В Москве и Петербурге доходность аренды составляет около 4,5% годовых. Цены для жильцов растут, а владельцам недвижимости миллионы вложений приносят весьма скромный процент.
Предприниматели из разных сфер стремятся продать бизнес и перейти к инвестированию в облигации, депозиты и доходную недвижимость с доходностью 13-20%. Однако выход из бизнеса часто бывает сложным и снижает ожидаемую прибыль, а владение недвижимостью требует специальных знаний и может приносить доход в 6-7%. Уход предпринимателей открывает рынок для сильных конкурентов, а возвращение в бизнес оказывается трудным.
🔬Наблюдаю интересный тренд: предприниматели из совершенно разных сфер хотят продать свой бизнес и стать инвесторами.
💼 За последние полгода поговорил с десятками бизнесменов - производство, консалтинг, торговля, даже девелопмент. Многие устали от постоянной борьбы и рисков, поэтому хотят выйти в деньги. Уже больше 2-х лет можно получать по 13-20% на облигациях, депозитах, доходной недвижимости и т.д. И постепенно приходит осознание - можно жить на пассивный доход без «такого геморроя» и без операционки.
🧐 Одновременно у многих желание выйти из бизнеса не совпадает с возможностями. Некоторые бизнесы скорее ситуации и без владельца имеет нулевую капитализацию. У некоторых производство с б/у оборудованием и арендованными помещениями, цена на такое тоже так себе. В общем хотеть-то они хотят, но если выходить реально, то унести удастся значительно меньше, чем рассчитывали.
🛒Один знакомый производственник мечтает продаться за 2 годовых прибыли. Вот такие мультипликаторы сейчас кое-где...
➡️ Но продав бизнес, человек выходит из сферы, где он компетентен, и заходит в инвестиции, где он в общем-то имеет слабые компетенции. Зато есть огромное самомнение успешного бизнесмена - «да я всё знаю, мне рассказывали, я читал и т.д.». При этом чтобы «повторить успех» и стать миллиардером в недвижимости, нужно идеально попасть в цикл, иметь длинный горизонт и исключительно разбираться в рынке и в процессах.
💸 Текущие высокие доходности по облигациям и депозитам выглядят привлекательно. Но всё может измениться. И 15% превратятся в 6-7%. Теоретически такое возможно, хоть и сейчас кажется нереалистичным.
⚠️ Когда предприниматель уходит из бизнеса, освободившуюся долю рынка забирают сильные игроки. Вернуться через 2-3 года становится в практически невозможно - конкурировать приходится с теми, кто за это время усилил позиции. Компетенции без практики тоже теряются.
🤗 Ну и желание пассивного дохода, выраженное в покупке некоторых видов доходной недвижимости превращается в очередной «геморрой», похуже проданного бизнеса. Не всегда такое происходит, но некоторым везёт.
❗В общем, стремление всё бросить и уйти в управдомы я понимаю. Но не всё так однозначно.
В III квартале 2026 года средняя аренда квартир в Москве выросла на 9%, достигнув 100 тысяч рублей в месяц, хотя год назад ставка была выше — около 115 тысяч рублей. В Петербурге средняя аренда составляет 52 тысячи рублей, в других городах — 38 тысяч рублей. Снижение аренды в годовом выражении связано с ростом предложения инвестиционных квартир на рынке. Кроме того, в сентябре банки выдали рекордное количество ипотечных кредитов — 125 тысяч на сумму 614 млрд рублей, что стало максимальным показателем с начала года. Общий объем ипотеки с начала года достиг 3,6 трлн рублей, рост составил более 30%. За III квартал предложение аренды квартир сократилось на 6%, а доходность от сдачи жилья в Москве и Петербурге остается на уровне около 4,5% годовых.
🪖 Выдача ипотеки достигла максимума с начала года — ДОМ.РФ
💸По оценке аналитиков, в сентябре банки выдали 125 тыс. ипотечных кредитов на 614 млрд рублей.
🔵В пересчете на рабочий день выдачи выросли на 38% по количеству и на 54% по объему относительно августа;
🔵С начала года банки выдали около 800 тыс. ипотек на 3,6 трлн рублей (+33% по количеству и +35% по объему).
В то время как льготные программы ускорили рост (+436 млрд рублей) рыночная ипотека практически стагнирует с июня (+178 млрд рублей).
Также по данным аналитиков, за III квартал предложение аренды квартир сократилось до 112 тыс. объявлений (-6%), а цены в Москве выросла до 100 тыс. рублей в месяц (+9%).
🔵 При этом доходность сдачи жилья в Москве и Санкт-Петербурге остается низкой — 4,5% годовых.
Аренда квартир в Москве снова подорожала до 100 тысяч рублей в месяц
По данным ДOМ.PФ, за III квартал ставки выросли на 9%. Но есть нюанс: год назад средняя аренда стоила 115 тысяч рублей.
В Петербурге сейчас просят в среднем 52 тысячи, в остальных городах — 38 тысяч.
☝🏻 Причина снижения ставок год к году — массовый выход на рынок инвестиционных квартир.
В третьем квартале 2026 года доходность аренды жилья в Москве и Санкт-Петербурге снизилась до 4,5% годовых, уменьшившись на 1,9 п.п. в Москве и 1,5 п.п. в Петербурге за год. Средние арендные ставки в Москве упали с 115 тыс. рублей до 100 тыс., а в Петербурге — с 57 тыс. до 52 тыс. рублей. Основной причиной снижения доходности стала значительная коррекция арендных ставок на фоне увеличения количества предложений на рынке — количество доступных квартир оказалось максимальным за последние шесть лет и на 27% выше показателей прошлого года. Тем не менее, на рынке наблюдается снижение активности как арендаторов, так и собственников, а собственникам всё сложнее удерживать высокие цены. Для сравнения, доходность аренды в других российских городах-миллионниках остаётся выше — около 6%.
Арендодателям в Москве и Петербурге пришлось умерить аппетиты. Съёмное жильё дешевеет, а желающих платить по прежним расценкам становится меньше.
Как сообщает ТАСС со ссылкой на аналитический центр ДОМ. РФ, за III квартал 2026 года ставки аренды в Москве просели на 13% год к году, в Петербурге — на 9%, в остальных городах — на 5%.
В июле–сентябре рынок притормозил с обеих сторон, но арендаторы всё же разобрали больше предложений, чем собственники успели выставить. Закрыто 105 тыс. объявлений против 98 тыс. новых.
После весеннего максимума выбор квартир сократился до 112 тыс. объектов на 1 октября — на 12% меньше пика первого квартала, когда в экспозиции было 128 тыс. квартир.
Но расслабляться арендодателям рано. Предложений всё ещё на 27% больше, чем год назад, а их количество на начало октября оказалось максимальным за последние шесть лет. Квартир много, ставки ползут вниз — и диктовать условия собственникам становится всё сложнее.
🪖 Доходность аренды в Москве и Петербурге сравнялась — Дом.РФ
В III квартале 2026 года доходность от сдачи жилья в аренду в обеих столицах составила 4,5% годовых.
За год показатель снизился на 1,9 п.п. в Москве и на 1,5 п.п. в Санкт-Петербурге.
🔵 Основная причина снижения — сокращение арендных ставок:
🔵Москва: средняя стоимость аренды к октябрю составила 100 тыс. рублей против 115 тыс. годом ранее и 111 тыс. в 2024 году.
🔵Санкт-Петербург: 52 тыс. рублей против 57 тыс. в 2025 году и 56 тыс. в 2024-м.
Для сравнения, в конце сентября средняя доходность от сдачи однокомнатных квартир в российских городах-миллионниках составляла около 6% годовых, а доходность банковских вкладов находилась на уровне 13%.
Непрофессиональные инвесторы, покупающие готовый арендный бизнес в регионах и удалённых районах, сталкиваются с требованиями арендаторов снижать ставки аренды на 30-50% и с уходом арендаторов вскоре после сделок. Объекты с окупаемостью около 8 лет несут значительные риски, зачастую приводя к убыточности. Операторы ГАБ обещают выгодные условия с федеральными арендаторами, но на деле эти ожидания не оправдываются. SimpleEstate подчёркивает важность проверок юридических, финансовых, технических и градостроительных рисков перед покупкой и отмечает, что объекты с окупаемостью 12-13 лет обычно безопаснее.
💜 На канале SimpleEstate вышел важный пост о реализовавшихся рисков покупки некоторых объектов готового арендного бизнеса, приобретенного непрофессиональными инвесторами в регионах и вдалеке от Москвы.
🚩 Реализуются риски, о которых неоднократно предупреждались читатели канала - инвесторы, купившие помещения у профессиональных создателей ГАБов, сталкиваются с жесткой реальностью.
🟪 К сожалению, в профильных чатах владельцев ГАБ обсуждаются сейчас две темы: что отвечать на «письмо счастья» от арендатора с требованием снизить ставку на 30-50% и где срочно найти замену арендатору, который съехал через короткое время после сделки. Эти помещения покупались инвесторами у профессиональных «создателей ГАБ», продававших повышенную доходность - то есть более короткую окупаемость.
💡 Основная идея таких операторов состояла в том, что где-то в глубине Московской области или даже в далеком российском регионе покупалось пустое помещение, в которое привлекался арендатор, федеральная сеть (в том числе дискаунтеры), на очень выгодных для собственника условиях. Эти условия обеспечивали привлекательные финансовые метрики. И любители «8 лет окупаемости» с радостью такое приобретали, полностью забывая о рисках.
🟣 Напомним, что мы в SimpleEstate всегда проверяем проекты по 4-м группам рисков:
🔥 Юридические
🔥 Финансовые
🔥 Технические
🔥 Специальные (градостроительные)
📝 Для покупки ГАБ только список рисков и моментов, которые необходимо изучить, умещается на 2-х страницах А4 убористым шрифтом. Наверное, поэтому за всю историю существования инвестиционной платформы от нас не съехал ни один якорный арендатор, и ни одно письмо счастья о снижении арендной ставки не привело к изменению договора аренды.
⚠️ Многие же покупатели готового арендного бизнеса, приобретавшие объекты у профессиональных создателей ГАБ, не имели никакого опыта в торговой недвижимости и ориентировались исключительно на название сети-арендатора и показатель окупаемости.
🔮 Но чудес на рынке нет. Короткая окупаемость - это не подарок, а плата за риск: 8 лет окупаемости означают, что объект характеризуется значительными рисками, которые рано или поздно реализуются. А вот при окупаемости 12-13 лет рисков, как правило, значительно меньше (а иногда и почти совсем нет).
🏪 Сейчас на рынок массово выходят помещения, еще год-полтора назад экспонировавшиеся известными создателями ГАБов. Только теперь от них спешат избавиться инвесторы-неофиты, влипшие в убыточные истории.
В новом выпуске шоу Авито Недвижимости обсуждаются вопросы оценки окупаемости работы риелтора с учётом расходов и количества сделок. Эксперты и практикующие риелторы делятся советами по учёту статистики, влиянию воронки продаж на доходы и выявлению ошибок, которые снижают прибыль агентства. Рассматриваются ключевые показатели успешности работы агентства недвижимости.
Сколько агенту приносит одна сделка с учётом расходов и как понять, что работа действительно окупается?
Этим вопросам посвящён первый выпуск нового сезона шоу Авито Недвижимости «Юнит-экономика агента. Как посчитать успешность».
Кристина Полникова, коммерческий директор категории «Вторичная и загородная недвижимость» Авито Недвижимости, и ведущий Денис Федунов пригласили в студию риелтора и владелицу агентства «Метражи» Ольгу Чижову и владельца агентства «Верона» Романа Красникова.
Гости обсуждают, можно ли быть успешным с парой сделок в месяц, какие расходы учитывать при расчётах и как воронка продаж влияет на заработок. Также в выпуске говорят о том, как часто агентству анализировать статистику, как соотносить доходность отдельных сделок с результатом за месяц и какие ошибки незаметно снижают доход.
Смотреть выпуск:
➡️ RUTUBE
➡️ VK Видео
➡️ YouTube
➡️ Яндекс Музыка
Инвестор выбрал коммерческое помещение 55,2 м² в ЖК «Лисино» Санкт-Петербурга по цене 19,24 млн ₽. Арендные ставки стартуют с 1100 ₽/м² в первый год и повышаются до 2200 ₽/м² со второго года с индексацией. Валовая доходность оценивается примерно в 7,6% годовых со второго года. ЖК «Лисино» предлагает комплексную инфраструктуру с жилыми домами, школами, детсадами и коммерческими площадями.
🏗️ Недавно у меня была консультация - инвестор смотрел на Курортный район Санкт-Петербурга и выбирал коммерческое помещение с бюджетом примерно ₽20 млн. Конкретный объект - ЖК «Лисино» от «Унистроя». У инвестора там уже есть квартира (для жизни), и объект для получения дохода он тоже решил искать в этом проекте. Логика такая: локацию он знает изнутри, видит, куда и как ходят соседи, а за собственным помещением удобно приглядывать, когда оно в пяти минутах от дома.
🏢 На всякий случай: «Унистрой» - федеральный девелопер с 30-летним опытом, который построил и ввел в эксплуатацию более 2 млн м2 недвижимости. «Лисино» - проект комплексного освоения территории площадью около 110 га: четырехэтажные дома, две школы на 1 650 мест, четыре детских сада на 810 мест, поликлиника, ФОК и коммерция на первых этажах.
🌲 Для стрит-ритейла у этой локации важная особенность - она самодостаточна. Это не плотный городской квартал, где за углом десяток конкурирующих магазинов и кофеен. Здесь жители будут покупать продукты, лекарства, кофе, забирать заказы, стричься и водить детей на занятия у себя во дворе. И каждая новая заселенная очередь увеличивает аудиторию арендаторов первых этажей.
⚖️ Но даже в закрытом квартале с «собственной» аудиторией помещения не равнозначны. Одно будет сдаваться в первую неделю, другое - простаивать месяцами. Поэтому выбирать нужно, глядя на генплан, а не только на прайс:
🔹 близость к въезду в квартал и остановкам - мимо этих точек проходят все жители
🔹 соседство с местом, где запроектирован продуктовый магазин - он обеспечивает ежедневный трафик для всех помещений рядом
🔹 расположение на пешеходных маршрутах к школам, садам и паркингу
🔹 видимость, возможность разместить вывеску, высота потолков и выделенная электрическая мощность
... и множество других факторов
📐 Инвестор выбрал коммерческое помещение площадью 55,2 м2. Цена - ₽19,24 млн, или ₽348 480 за м2.
💰 Ликвидеые коммерческие помещения в «Лисино» сейчас в среднем сдаются по ₽1 100 в месяц/м2 для первого года и по ₽2 200 в месяц/м2 со второго года. Дальше - обычная индексация по ИПЦ.
🔎 Зачем эти ступени: арендатор садится, пока квартал заселяется, и выходит на полную ставку вместе с ростом аудитории потребителей. Для инвестора первый год - это фактически период запуска, сниженную ставку нужно учитывать в расчетах.
✅ Для выбранного помещения это примерно ₽61 тыс. в месяц в первый год и ₽121 тыс. в месяц со второго года, или ₽1,46 млн в год. Валовая доходность на ₽19,24 млн - около 7,6% годовых со второго года.
☝️Напоминаю, что для полноценного анализа требуется еще финансовая модель с учетом периода заселения, индексации арендной платы, вакансии, эксплуатационных расходов, налогов и прогнозом выхода из актива в будущем.
Более 400 собственников апартаментов Marine Garden в Сочи жалуются на прекращение выплаты гарантированного дохода с июня 2026 года и последующее резкое сокращение выплат более чем на 85%, а также пересчет уже полученных сумм. Оператор ZONT Hotel Group объясняет решение снижением выручки отеля примерно на 45% по сравнению с прошлым годом, причём новые условия приняли только около 12–15% собственников. Владельцы считают сокращение необоснованным и связывают проблемы с неэффективным управлением. Застройщик ИСК «Еврострой» ведёт переговоры с несколькими новыми операторами, но на сохранение прежних выплат никто не согласился. Ситуация вызывает вопросы о надёжности гарантированной доходности в гостиничном сегменте и привлекает внимание к необходимости проверки управляющих компаний.
Историю с Marine Garden Sochi 5* и УК ZONT Hotel Group я сознательно несколько дней не трогал. Когда собственники обвиняют управляющую компанию, управляющая компания отвечает собственникам, а рядом уже собираются юристы, полезнее немного подождать, чем первым пересказать самую громкую версию.
Теперь цифр достаточно. Более 400 собственников апартаментов Marine Garden заявляют, что с июня ZONT перестал выплачивать гарантированную аренду в прежнем объеме, летом предложил сократить выплаты более чем на 85% и пересчитать уже выплаченные с начала года деньги.
Гендиректор и совладелец ZONT Николай Филатов подтвердил пересмотр условий: по его словам, выручка отеля упала примерно на 45% год к году, а новые условия приняли около 12–15% собственников. Застройщик тем временем ведет переговоры с семью другими гостиничными операторами.
Вспомним цифры по самому Сочи. По данным Hotel Advisors, летом загрузка прибрежных отелей снизилась на 16% год к году, горного кластера — на 13%. Особенно болезненно выглядит сегмент 5*: загрузка −21,5%, ADR −15,7%, RevPAR −33,9%. Marine Garden действительно работает внутри очень сложного рынка.
Вот только плохой рынок для меня слабое оправдание плохого управления. Когда спрос растет, номера продаются и ADR ползет вверх, управлять гостиницей умеют многие. Качество оператора становится видно именно тогда, когда рынок разворачивается вниз. И если ответом на падение выручки становится сокращение обещанных собственникам выплат более чем на 85%(!), у меня возникают вопросы совсем не к сочинскому рынку, но и к качеству управления ZONT.
P.S. И буквально перед выходом поста увидел: по данным NF Group, за январь–сентябрь ввод сервисных апартаментов в России вырос сразу на 53% — до 2,3 тыс. номеров. Эксперты оценивают их потенциальную доходность для инвесторов в 10–12% годовых. Похоже, желающих купить себе кусочек гостиничного бизнеса меньше не становится. Поэтому кейс Marine Garden я бы внимательно изучил всем, кто сейчас выбирает апартаменты по красивой инвестиционной презентации — обещанные % доходности в буклете и реальная работа объекта после открытия существуют в одной вселенной только при умелом операторе и здоровом рынке!
Громкая история с Marine Garden Sochi 5* и УК ZONT Hotel Group обрастает подробностями
Более 400 собственников столкнулись со следующей ситуацией: ZONT перестал выплачивать гарантированную аренду, летом предложил сократить выплаты на 85%(!), а также пересчитать все выплаченные с начала года деньги.
Гендиректор Филатов заявил, что причиной стала падение выручки и общая ситуация в сегменте. Однако собственники апартаментов уверены — ничего критического на рынке не произошло, а негативные тенденции (которые, кстати, возможны в любой сфере), не повод менять условия. Следуя примеру ZONT, другим УК, получается, также необходимо срочно все менять?
Ведь когда владельцам Marine Garden обещали одну доходность, а по факту урезали её на 90%, возникает логичный вопрос: что там за управленцы, которые при колыхании ветра фактически объявляют дефолт? И это несмотря на то, что рынок развивается и растет.
Мы на стороне собственников и согласны с тем, что ZONT изначально был "дырявым", то есть, не способным ничего предложить. Тут собственно две версии - либо управление неэффективно, либо собственников изначально обманывали. В любом случае управляющую компанию ждут проверки.
Владельцы апартаментов Marine Garden в Сочи спорят с ZONT Hotel Group за «гарантированный доход» с возвратом денег
Более 400 собственников пожаловались на гостиничного оператора. По их словам, с июня гарантированную аренду перестали выплачивать, затем объявили о сокращении выплат более чем на 85% и пересчёте сумм с начала 2026 года.
Например, из полученных 115 тыс. рублей у одной из владелиц потребовали вернуть около 67–69 тыс. При этом, по её подсчётам, оператор должен ей ещё около 200 тыс. рублей.
Гендиректор ZONT Николай Филатов объясняет пересмотр падением выручки примерно на 45% год к году. По его словам, новые условия приняли 12–15% собственников. Прежние выплаты обещают вернуть, когда средний доход с номера достигнет 90% от уровня 2024 года.
Сейчас застройщик ИСК «Еврострой» обсуждает замену ZONT с семью операторами. Но сохранить прежние гарантированные выплаты пока никто не согласился.
Вот тебе и гарантированная доходность… А в нашей непредсказуемой жизни ещё хорошо, что гарантированной расходности у собственников номеров не появилось…
Сравниваются два варианта инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду: квартира в Москве площадью 41 м² за 25,8 млн ₽ и квартира в Аланье, Турция, площадью 50 м² за 14,5 млн ₽. Московская квартира приносит чистый доход около 1,2 млн ₽ в год с окупаемостью около 22 лет. Квартира в Аланье генерирует доход до 870 тыс. ₽ в год и окупается за 17–18 лет, но требует учёта дополнительных расходов, валютных рисков и сложностей управления арендой.
✅ Квартира в Москве или у моря в Турции: что выгоднее купить для сдачи в аренду
➖ Для сравнения возьмём две одинаково привлекательные для арендаторов квартиры, но в совершенно разных локациях. В Москве — квартира с отделкой площадью 41 м² рядом с Москва-Сити за 25,8 млн ₽. В Аланье — квартира площадью 50 м² в премиальном комплексе в 500 метрах от моря за 14,5 млн ₽.
‼️ Аланья
➖ Квартира за 14,5 млн ₽ может приносить до 870 тыс. ₽ в год и окупиться за 17–18 лет. Но придётся учитывать расходы на управляющую компанию, страховку, местные налоги и содержание комплекса, а также курс валют и поездки в Турцию.
‼️ Москва
➖ Чистый доход составит около 1,2 млн ₽ в год, а квартира окупится примерно за 22 года. Управлять арендой в России проще, но и цена значительно выше: чтобы получать примерно на 400 тыс. ₽ больше в год, за квартиру придётся заплатить на 11,3 млн ₽ больше.
➖ Подробное сравнение расходов и доходности — в карточках.
Компания Primetr занимает лидирующие позиции в управлении арендным бизнесом на рынке стрит-ритейла Москвы. Она предлагает полный спектр услуг — подбор ликвидных объектов, юридическое сопровождение, оптимизацию налогов, включая снижение налога на имущество, что увеличивает доходность бизнеса. Клиентами Primetr являются как крупные сетевые арендаторы, так и индивидуальные предприниматели, а команда компании берёт на себя все аспекты управления недвижимостью.
НА КОГО Я ПОДПИСАН ☑️
☝️Какая компания является одним из лидеров рынка управления арендным бизнесом и созданием его с нуля в Москве❓
✅ Однозначно, компания моих друзей, коллег и партнёров Сергея Дятлова и Сергея Тарасова - Primetr. А у Сергея Дятлова есть телеграм-канал с, на мой взгляд, лучшей аналитикой по рынку стрит-ритейла Москвы.
🏢 Пишет Сергей хорошо и профессионально, всё потому, что его компания Primetr предлагает полный спектр услуг: от подбора ликвидных объектов и анализа их потенциала до юридического сопровождения и оптимизации налогов. Они работают как с основными сетевыми арендаторами так и с индивидуальными предпринимателями, что позволяет им быстро и эффективно находить надёжных арендаторов для торговых помещений.
💰 Впечатляет и их подход к снижению налоговой нагрузки - они реально помогают снизить налог на имущество (исключение из перечня и получение льготы). А это увеличивает доходность арендного бизнеса.
🔧 Команда Primetr берет на себя все аспекты управления недвижимостью, включая анализ и контроль арендаторов, административную деятельность, бухгалтерские и юридические услуги.
👉 Так что рекомендую подписаться на одного из лидеров по управлению объектами стрит-ритейл в Москве:
➤ Подписывайтесь
📚 Ценные советы по инвестициям в недвижимость и управлению арендным бизнесом от настоящих профессионалов своего дела!
Марина приобрела квартиру с 23% скидкой за 11.55 млн рублей, планируя продать её за 13 млн рублей и получить доход в 1.45 млн рублей. Однако реальная продажа состоялась с 10% скидкой за 11.7 млн рублей, что принесло доход всего 0.15 млн рублей. Основная причина снижения прибыли — завышенный прайс застройщика на 10% до акции.
✅ Верное решение.
1️⃣ Покупка Мариной:
🔸 Прайс: 15 млн ₽
🔸 Скидка: 23%
🔸 Цена покупки: 15 млн ₽ × (1 - 0.23) = 11.55 млн ₽
2️⃣ Планируемая продажа:
🔹 Квартира выставлена за 13 млн ₽
🔹 Планируемый доход: 13 млн ₽ - 11.55 млн ₽ = 1.45 млн ₽
3️⃣ Реальная продажа:
🔸 Условие покупателя: скидка 10%
🔸 Цена продажи: 13 млн ₽ × (1 - 0.10) = 11.7 млн ₽
🔸 Реальный доход: 11.7 млн ₽ - 11.55 млн ₽ = 0.15 млн ₽
4️⃣ Потери относительно планируемого дохода:
🔹 Планировалось: 1.45 млн ₽
🔹 Получено: 0.15 млн ₽
🔹 Потери: 1.45 млн ₽ - 0.15 млн ₽ = 1.3 млн ₽
📋 Информация о том, что прайс застройщика был завышен на 10% накануне акции и тема налогов в целом была отвлекающим маневром.
В коммерческой недвижимости выделяют четыре основных инвестиционных стиля: Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic. Каждый стиль характеризуется разным уровнем риска и доходности, начиная от низкорискового и консервативного Core до максимально рискованного и доходного Opportunistic. Эти стратегии различаются по качеству объектов, срокам инвестирования и подходам к управлению имуществом.
📺 В видеосалонах начала 90-х показывали старые гонконгские фильмы про монахов шаолинь и их смертоносные стили ушу! Когда я начал заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость оказалось, что здесь тоже есть свои стили - Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic.
🔀 В чем разница? Кто же, если не я откроет тайное учение мастеров инвестиций в недвижимость, передающееся из уст в уста!
💼 В основе инвестирования в любой актив лежит важность понимания взаимосвязи между риском и доходностью. Каждый из стилей инвестирования характеризуется своим уровнем риска и средними показателями доходностей, характерных именно для него..
Core (ядрёный) - самый консервативный стиль. Инвестор, использующий его осторожен как суслик, ведь он вкладывает деньги только в объекты институционального качества класса А, расположенные в лучших локациях. Правда, отсутствие рисков предполагает весьма посредственную доходность. Тише едешь - дальше будешь, поэтому инвестор использующий стиль Core подобен черепахе, а его горизонт инвестирования может достигать десятков лет.
Core Plus (ядрёный плюс) - стиль осмелевшего суслика: чуть хуже качество объектов, чуть больше рисков, не такое классное расположение и нетрадиционные секторы рынка (какие-нибудь студенческие апартаменты, например). В общем риска побольше, горизонт инвестирования покороче, а доходность повыше.
Value-Added (добавка к цене) - творческий и самобытный стиль, предполагающий вложение в существующие объекты недвижимости, требующие изменений, модернизации или реконцепции после которых объект может обрести свойства Core или Core Plus, и быть продан как по новой, более высокой стоимости. Риска уже много, зато сроки относительно короткие.
Opportunistic (оппортунистичиеский) - инвестиции в объект недвижимости, начинающиеся «с нуля», то есть с земельного участка, пустого или занятого строениями, требующим сноса. Инвестиции нацелены в конечном итоге на создание объекта стиля Core или Core Plus, путем реализации девелоперского проекта и последующей продажи. Уровень риска инвестиций весьма высокий, доходность тоже максимально возможная.
☝️Термины Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic применительно к инвестиционным стратегиям в сфере недвижимости можно прочитать в профессиональной и даже популярной литературе. К сожалению, расшифровка не всегда даётся, а если и даётся, то с применением заумных формулировок.
Что выбираете для себя?
👍 Core
🔥 Core Plus
👀 Value-Added
⚡ Opportunistic
Термальный курорт «Бора-Бора» планируют построить в Подольске к IV кварталу 2027 года с ориентировочной стоимостью от 1,5 млрд рублей. Проект реализуется через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) под управлением УК «Центротраст», связанной с крупными инвесторами. На данный момент на строительной площадке ведутся лишь подготовительные работы. Существуют риски, связанные с завышенной доходностью для инвесторов, неясностью оценки объектов, и тем, что в фонде могут находиться не физические активы, а долги и доля в проектной компании, что увеличивает инвестиционные риски.
🌿 Три недели назад я писал о дефолте «Антерры» и о ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия». Термы в Новой Москве пока так и не открылись, стройка стоит, паи обесценились.
🛀 Но ведь на бирже есть еще один термальный ЗПИФ - «Термы «Бора-Бора» под управлением УК «Центротраст» (её акционер - Кирилл Кубушка, связанный с ПИК и активами Абрамовича). Термальный курорт на сей раз грозят построить в подмосковном Подольске и запустить в IV квартале 2027 года (это через год почти). Организатор сделки - некая «Инвестиционная система». Те же люди, что привлекали деньги в ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия». А еще там тот же формат, только обещанная доходность выросла: в «Скандинавии» было до 38% годовых, в «Бора-Бора» уже до 50%, а на этапе стройки «рост стоимости до 90%». Инициаторы прямо сейчас оценивают проект «в ₽1,5 млрд» - так и говорят, на старте по себестоимости... полтора ярда.
📍 Я нашел на «Домклике» объявление о продаже земельного участка в центре Подольска, на улице Фёдорова, с видом разрешённого использования «физкультурно-оздоровительные сооружения». Ранее его пытались продать за ₽275 млн. По всем признакам это именно та самая земля под «Бора-Бора». На той же улице в Подольске зарегистрирована и проектная компания ООО «Аквила», её 100% учредитель - ООО «Аквила Инвестиции», которое в свою очередь принадлежит ЗПИФ «Термы «Бора-Бора». Сейчас объявление уже снято.
🧮 Немного скучной теории! Существует три подхода к оценке недвижимости. Рыночный: участок ранее предлагали купить за ₽275 млн. Затратный: земля плюс то, что уже вложено в стройку, а стройки там пока, по сути, нет, судя по видео на сайте проекта, идут подготовительные работы. Итого +/- те же сотни миллионов рублей. Но инициаторы уже сейчас оценивают проект «от ₽1,5 млрд на старте», а после запуска - то ли в ₽3 млрд, то ли в ₽4,5 млрд, в разных материалах по-разному. Разницу между ₽275 млн и ₽1,5 млрд может дать только доходный подход, то есть дисконтированные деньги бизнеса, которого пока не существует.
⚙️ И ещё деталь. 28 августа 2026 года «Центротраст» опубликовал сообщение о доп.выпуске паёв. Из него следует, что паи можно оплачивать правами требования по займам, выданным проектной компании ООО «Аквила». То есть в фонде сейчас может лежать не термальный комплекс и не земля, а доля в проектной компании и её долги. И это совсем другой актив и совсем другой риск.
🔁 Еще раз! В ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия» всё было очень похоже: переоценка на этапе стройки, прогноз роста стоимости объекта в 3,5 раза, красивые цифры посещаемости. Чем закончилось (пока промежуточно), мы знаем.
🤔 Я не утверждаю, что «Бора-Бора» повторит судьбу «Скандинавии». Но прежде чем покупать пай, стоит получить ответы на вопросы:
🔹 На каком основании объект оценивается в ₽1,5 млрд?
🔹 Что конкретно лежит в фонде: земля, доля в проектной компании или займы «Аквиле»?
🔹 Сколько денег уже собрано и хватит ли их на стройку, если свежие пайщики перестанут инвестировать в паи ЗПИФа?
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Денег или иных благ от инициаторов проекта или связанных с ними лиц я, как вы можете догадаться, не получал.
Domina Management планирует расширить управление гостиничными объектами в России до 15 новых отелей к 2029–2030 годам, используя возможности после ухода международных операторов. Управляющий партнёр Владимир Маслов предупреждает о чрезмерных обещаниях доходности в 20–25% годовых на номера в отелях, считая их рекламным ходом, и призывает быть реалистами. Компания видит потенциал на российском рынке, особенно на Черноморском побережье, где качество сервиса и безопасность делают местные отели привлекательными для инвесторов.
⚡ «Зачастую заявленная доходность в 25% или 20% годовых на номера в отелях — это рекламный ход, нужно быть реалистом»
— управляющий партнёр Domina Management Владимир Маслов в эксклюзивном интервью учредителю и директору Всеостройкe.pф С. Опрышко
Domina Management сегодня управляет гостиничными объектами в разных регионах России и продолжает расширять портфель. В планах компании — около 15 новых объектов и четырехкратное увеличение присутствия на российском рынке к 2029–2030 годам.
🟠Почему управление гостиницами стало отдельным направлением роста
После ухода международных операторов на рынке появилось окно возможностей. Domina Management планирует его использовать, в том числе за счёт работы с разными инвесторами и девелоперами.
«Управление — это более быстрый путь для экспансии. Можно работать с разными инвесторами, разными регионами».
🟠О том, выгодно ли сейчас покупать номера в отеле как инвестицию
Владимир Маслов считает вложения в недвижимость по-прежнему интересными, несмотря на высокие ставки по банковским вкладам. Но к обещаниям сверхдоходности советует относиться осторожно.
«Не следует верить всему, что нарисовано в красивых буклетах. Зачастую заявленная доходность в 25% или 20% годовых — это рекламный ход, нужно быть реалистом».
По его словам, качественно построенный проект стоит дороже и не может одновременно обещать «супервысокую доходность».
🟠Могут ли российские отели конкурировать с зарубежными направлениями
«Мы очень этого хотим и мы думаем, что это наступит. Условия на побережье Черного моря в Краснодарском крае могут быть не хуже, а даже лучше. Плюс менталитет, высокий сервис, ощущение безопасности и близости к собственному дому — это будет определяющим фактором».
Отдельно Владимир Маслов отметил «Палаццо Де Агой», назвав его одним из самых смелых заявленных проектов на российском рынке.
📍Полную версию интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.
1 октября состоится вебинар инвестиционного консультанта STONE Артема Цогоева, на котором подробно расскажут о сравнении инвестиционных инструментов недвижимости, выборе офиса для инвестиций и ключевых стратегиях повышения доходности. Особое внимание уделят разбору кейса доходности офиса в бизнес-центре STONE Дмитровская.
Приглашаем на вебинар по инвестициям от STONE!
➡️️Зарегистрироваться🔗
🕐Уже в этот четверг, 1 октября в 17:00, инвестиционный консультант STONE Артем Цогоев проведет открытый вебинар — это отличная возможность получить актуальные ориентиры рынка недвижимости и усилить свой инвестиционный портфель.
Если вы сейчас задумываетесь об инвестициях, сохранении и преумножении капитала — этот эфир для вас!
В программе встречи:▪️Сравнение инвестиционных инструментов
▪️Офис и депозит: синергия инструментов
▪️Квартира или офис?
▪️Основные мифы об офисах
▪️Как выбрать офис для инвестиций?
▪️Ключевые стратегии инвестирования
▪️Разбор кейса: доходность офиса в бизнес-центре STONE Дмитровская
➡️ До эфира всего несколько дней — зарегистрироваться🔗
Эксперт Антон Агапов предупреждает, что 90% проектов апарт-отелей в России обещают иллюзорную будущую доходность. Он рассказывает о типичных ошибках девелоперов и ошибочных ожиданиях инвесторов в сегменте апартаментов. Также прогнозируется, что через 5 лет количество апартаментов в России увеличится втрое.
🪖 «90% апарт-отелей «рисуют» будущую доходность»
Звучит жестко, но именно об этом пишет Антон Агапов – эксперт по апарт-отелям и развитию гостиничных проектов.
В его канале «YESли честно» нет глянца и рекламных обещаний. Зато много про заблуждения инвесторов, ошибки девелоперов, реальную доходность апартаментов и нюансы управления отелем.
Никакого инфоцыганства и теории: Антон один из топ-менеджеров сети YES, которая еще в 2011 году стала родоначальником формата апарт-отелей в России.
⬇️Еще из тем:
🔵«Как операторы апарт-отелей «рисуют» цифры доходности»
🔵«Битва между апарт-отелями и квартирами под сдачу»
🔵«Через 5 лет количество апартаментов в России вырастет в 3 раза»
🔵«О ситуации с закрытием отелей в Сочи»
Если недвижимость для вас – это не только квадратные метры, но и бизнес, то стоит почитать.
В 2026 году общая выручка застройщиков жилья в России снизилась более чем на 7%, главным образом из-за падения в Москве, где показатель упал на 27,5%. При этом регионы, включая Санкт-Петербург, показали рост выручки на 7,8%. Петербургские компании доминируют на рынке девелоперских облигаций, привлечя около 47 млрд рублей, что составляет более половины всех размещений российских застройщиков в 2026 году. Крупнейшими эмитентами стали Legenda, Glorax, Setl Group и ЛСР. Общий объем облигационных размещений российских девелоперов за восемь месяцев 2026 года превысил 80 млрд рублей, сохраняясь на уровне предыдущих лет. При этом доходность по некоторым облигациям достигает 50% годовых, отражая высокую стоимость заемных средств на рынке.
Сегодня наш утренний дайджест очень подробный и информативный. Сразу чувствуется, что деловой сезон набирает обороты после августовской передышки.
#утро_с_ЖБЗ
✅ Общая выручка застройщиков жилья за год упала более чем на 7%, показатель снижается в основном за счет девелоперов Москвы. Выручка застройщиков от продажи квартир и апартаментов в 16 городах-миллионниках и Тюмени по итогам восьми месяцев 2026 г. достигла 1,79 трлн руб., подсчитала система мониторинга новостроек BnMAP. Pro, на чьи данные ссылаются «Ведомости». По ее данным, это на 142,7 млрд руб. меньше, чем было в аналогичный период прошлого года. Сокращение поступлений от реализации жилой недвижимости подтверждают и в сервисе «Пульс продаж новостроек». В январе – августе 2026 г. валовая выручка застройщиков в 16 регионах, где расположены мегаполисы, упала на 12,3% до 2,1 трлн руб., При этом, как подчеркивают в «Пульсе продаж новостроек», снижение пришлось в основном на Москву. В столице поступления за данный период сократились на 27,5% до 1 трлн руб. Без учета столицы совокупная выручка девелоперов, наоборот, увеличилась на 7,8% до 1,12 трлн руб.
✅ «Почта России» нашла покупателя на построенный в 1907 году четырехэтажный особняк на Нижней Красносельской улице в центре Москвы. Единственную заявку на участие в торгах по реализации данного актива подало АО «Новый проект», следует из материалов торгов. Эта компания в итоге и была признана победителем аукциона. Объект достанется покупателю по стартовой цене — 178,7 млн руб. АО «Новый проект» специализируется на управлении проектами строительства и инженерно-техническом проектировании.
✅ Петербургские застройщики заняли более половины рынка девелоперских облигаций. С начала 2026 года компании, связанные с петербургским рынком жилья, привлекли около 47 млрд руб. через облигации. Это примерно 57% от общего объёма размещений российских девелоперов, который превысил 80 млрд руб. Такие данные представлены в обзоре, который подготовило ПАО "Совкомбанк". Наибольшие объёмы размещений пришлись на LEGENDA — около 11,25 млрд руб., GloraX — около 11 млрд руб., Setl Group — 10,5 млрд руб. и ЛСР — около 10 млрд руб. Всего в 2025 году девелоперы привлекли через облигационные размещения около 97,5 млрд руб., что сопоставимо с результатом 2024 года — около 96,8 млрд руб.
Петербургские девелоперы активно занимают 💸у инвесторов.
С начала года они привлекли через облигации около 47 млрд рублей — 57% от всех размещений российских застройщиков.
«Деловой Петербург» со ссылкой на обзор Совкомбанка пишет, что больше всех набрали Legenda — 11,25 млрд рублей, Glorax — 11 млрд, Setl Group — 10,5 млрд и ЛСР — 10 млрд.
РИА Недвижимость отмечает: главный тормоз для рынка — стоимость денег. В 2025 году застройщики привлекли через облигации 97,5 млрд рублей, почти столько же, сколько в 2024-м — 96,8 млрд.
А доходность отдельных выпусков уже подбирается к 50% годовых. У Glorax — около 21%, у Legenda — порядка 20%, а некоторые бумаги «Самолета» превышают 30%.
Инвесторам предлагают высокий процент, застройщикам достаются деньги на стройку. Вот только обратная сторона этой щедрости — возвращать всё придётся тоже с процентами.
В 2026 году в Москве ожидается открытие до 1,2 тысячи гостиничных номеров — близко к рекордным показателям, но спрос на отели падает. За первое полугодие загрузка номеров снизилась до 71%, средняя цена номера упала на 8,4%, а доходность — на 11%. В сегменте люкс снижение доходности составляет 18,5%. Увеличиваются стоимости строительства и кредитования, окупаемость объектов достигает 10–15 лет.
Москва активно наращивает гостиничный фонд, но заработать отельерам становится сложнее.
«Коммерсантъ»: в 2026 году в столице могут открыть до 1,2 тыс. номеров — почти рекорд со времён ЧМ-2018. NF Group ждёт около 1,2 тыс., IBC Real Estate — 918, CMWP — 1,12 тыс.
А вот спрос не поспевает: за полгода загрузка снизилась до 71%, средняя цена номера — на 8,4%, доходность — на 11%. В люксе провал ещё глубже — 18,5%.
По прогнозу IBC Real Estate, к концу года номер в среднем будет стоить 10,5 тыс. рублей против более высокого уровня годом ранее.
При этом стройка и кредиты дорожают, а окупаемость отеля уже занимает 10–15 лет.
Расчёт доходности бизнес-центра показывает текущий Cap Rate на уровне 8,84%. После проведения улучшений к концу второго года ожидается рост доходности до 12,8% за счёт увеличения арендной ставки и заполняемости. В расчетах учтены операционные расходы и налог на имущество.
☝️Что-то вы сегодня неактивны. Задачка сложновата?
🧮 Ладно, решение задачи о бизнес-центре. Всё очень просто!