Центробанк рассматривает возможность закрепить на постоянной основе льготы по кредитам, направленным на защиту критической инфраструктуры от воздушных атак. В настоящее время пониженные коэффициенты риска для банков действуют только до конца 2026 года, но регулятор может сделать эти меры бессрочными. Об этом сообщила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.
🪖 ЦБ может сделать бессрочными льготы по кредитам на защиту инфраструктуры
🦅 Регулятор рассматривает возможность закрепить на постоянной основе льготы по кредитам на защиту критической инфраструктуры от воздушных атак, сообщила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.
Сейчас банки могут применять пониженные коэффициенты риска по таким кредитам. Льгота действует до конца 2026 года.
В 2026 году механизм стимулирующего регулирования Банка России позволяет банкам снижать ставки по кредитам и облигациям для проверенных ESG-проектов, а также инициатив в сфере технологического суверенитета и структурной адаптации экономики. Этот инструмент приносит прямую финансовую выгоду заемщикам, включая девелоперов и крупные корпорации, и нацелен стать стандартным банковским продуктом, способствуя устойчивому развитию бизнеса.
⚡️ «Зелёное» финансирование в 2026 году стало реальным рычагом экономии для бизнеса
На ESG‑day «Эксперт РА» вице‑президент — директор подразделения «Устойчивое развитие» ДОМ.PФ Банка Марина Слуцкая раскрыла важный сдвиг: механизм стимулирующего регулирования Банка России перестал быть инструментом внутренней оптимизации капитала — теперь он напрямую даёт заёмщикам более дешёвые деньги. Это касается и девелоперов, и крупных корпораций из разных отраслей.
Что это даёт на практике:
🟠Зелёный статус проекта = прямая экономия: при наличии зелёной верификации банки могут снижать ставку по кредитам и облигациям.
🟠Льгота работает не только для ESG‑проектов, но и для инициатив по технологическому суверенитету и структурной адаптации экономики.
Как бизнесу использовать этот механизм:
🟠Провести аудит инвестиционного портфеля и планов — проверить их на соответствие критериям устойчивого развития и смежных направлений.
☝🏻 Ключевой тренд: цель — сделать «зелёное» финансирование стандартным банковским продуктом. Рынок уже переходит от формальных процедур к реальным финансовым выгодам для заёмщиков.
🪖 «Зеленое» финансирование позволяет бизнесу снижать стоимость кредитов — ДОМ.РФ Банк
Механизм стимулирующего регулирования ЦБ позволяет банкам снижать ставки по кредитам и облигациям для проектов, прошедших соответствующую верификацию.
🔵Причем льготные условия уже доступны не только ESG-проектам, но и другим инициативам в сфере технологического суверенитета и структурной адаптации экономики.
По словам вице-президента ДОМ.РФ Банка Марины Слуцкой на ESG-day «Эксперт РА», механизм уже приносит заемщикам прямую финансовую выгоду, а не только позволяет банкам оптимизировать капитал.
🔵 В будущем такой подход имеет шансы стать стандартным банковским продуктом.
С 1 октября 2026 года вступил в силу новый порядок расчёта процентных ставок по семейной ипотеке после окончания 15-летнего периода субсидирования. Согласно рекомендациям Банка России, ставка не может автоматически перейти на текущую рыночную величину, а рассчитывается как минимальное значение между ставкой по кредитному договору с прибавкой 4 процентных пункта и ключевой ставкой ЦБ плюс 3-3,5 п.п. (для индивидуального жилищного строительства – 3,5 п.п.). Банк должен применять эту ставку для расчёта полной стоимости кредита и графика платежей. Эти изменения сохраняют доступность ипотеки, учитывая возможные колебания ключевой ставки и помогают заемщикам понимать потенциальные финансовые обязательства после окончания льготного периода.
💰 ЦБ напомнил, что с 1 октября кредиты по «Семейной ипотеке» могут предоставляться на длительный срок, однако период субсидирования государством процентной ставки теперь ограничен 15 годами.
После истечения льготного периода ставка по кредиту не может превышать минимального из следующих значений
• ставка по заключенному кредитному договору +4 п.п,
• ключевая ставка по окончании 15-летнего срока субсидирования +3 п.п. (ИЖС – +3,5 п.п.).
Банкам рекомендуется при формировании графика платежей по окончании льготного периода применять ставку по кредиту +4 п.п.
Но заемщика рекомендуется уведомлять, что размер платежей для периода кредитования по истечении 15 лет может измениться в зависимости от того, какой будет ключевая ставка.
Для расчета показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика банкам рекомендуется также использовать ставку по кредитному договору +4 п.п.
С 1 октября государство субсидирует ставку по семейной ипотеке только первые 15 лет. Но это вовсе не означает, что кредит нельзя оформить на 25–30 лет. Можно. Просто после окончания периода субсидирования ставка может вырасти.
ЦБ в свежем письме объяснил механику: после 15 лет ставка определяется условиями договора с учётом установленных ограничений. В частности, предусмотрен ориентир на первоначальную ставку плюс 4 п. п. При стандартных 6% это уже 10% годовых. Причём конкретные условия зависят от договора и действующих правил программы. Банкам также рекомендуют рассчитывать графики платежей и долговую нагрузку с учётом возможного повышения ставки. Чтобы заёмщик хотя бы на бумаге понимал, что его ждёт после окончания льготного периода.
Но самое прекрасное здесь — будущая технология продаж. «Берите на 30 лет, а когда ключевая ставка снизится, просто рефинансируете». Удобно: кредит выдаём сегодня, а его доступность через 15 лет объясняем надеждой на будущую денежно-кредитную политику.
15 лет — это не ограничение срока семейной ипотеки, а ограничение срока её субсидирования. Вот и пространство для очередного финта ушами со стороны банков и девелоперов.
P.S. И вообще интересно, какой процент ипотек сейчас берется с оговоркой: «Берите сейчас, а когда ключевая ставка снизится, просто рефинансируете». И сколько граждан нашей Святой Руси ждут снижение ключа для рефина своей ипотеки?
#отредакции
ЦБ разъяснил, как банки должны считать ставку по семейной ипотеке после окончания 15-летнего периода субсидирования.
Новые правила действуют с 1 октября 2026 года и касаются кредитов, срок которых превышает период возмещения банкам выпадающих доходов по льготной программе.
После окончания субсидирования ставка по кредиту не сможет автоматически перейти на любую действующую рыночную величину. Банк должен применять минимальное из двух значений: ставку по кредитному договору, увеличенную на 4 п.п., либо ключевую ставку Банка России на момент окончания периода субсидирования плюс 3–3,5 п.п. в зависимости от категории кредита.
Таким образом, для семейной ипотеки, выданной под 6%, ставка после окончания 15-летнего льготного периода по первой формуле составит не более 10% годовых. Если расчёт через ключевую ставку даст меньшее значение, применяется он.
ЦБ также рекомендовал банкам при расчёте полной стоимости кредита и графика платежей на срок после окончания субсидирования использовать ставку по договору плюс 4 п.п. При этом платежи за пределами 15-летнего периода будут указываться как ориентировочные, поскольку фактическая ставка будет зависеть в том числе от будущего значения ключевой ставки.
Разъяснение опубликовано 9 октября, спустя девять дней после вступления новых правил в силу.
В августе 2026 года объём ипотечных выдач составил 380,6 млрд рублей, увеличившись на 4,7% по сравнению с июлем, но снизившись на 3% к августу прошлого года. Более половины ипотек выдано с господдержкой, преимущественно по семейной программе. С 1 октября ставки семейной ипотеки в Московском регионе выросли, достигнув до 12% для семей с одним ребёнком. За год просрочка по ипотеке увеличилась на 56,7%, достигнув 264,5 млрд рублей, что вызывает обеспокоенность. Доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле составляет 1,2%, при общем росте ипотечного портфеля всего на 10,2%. Эти данные свидетельствуют о нарастающей финансовой нагрузке на заемщиков на фоне ужесточения условий семейной ипотеки.
🪖 Долги по ипотеке растут взрывными темпами — ЦБ
С начала прошлого года показатель вырос почти в три раза. Тогда объем просрочки составлял 96,9 млрд рублей, против почти 266 млрд в 2026 году.
❗️Общая задолженность по недвижимости за тот же период увеличилась всего до 21,8 трлн рублей (+13%).
🔵По новостройкам общая задолженность сократилась на 10% — до 4,19 трлн рублей;
🔵Просроченная задолженность по новым ЖК, напротив, выросла в 2,4 раза — до 22,5 млрд рублей;
Ситуация на ипотечном рынке стремительно накаляется: по данным ЦБ, объем просроченных платежей демонстрирует настоящий взрывной рост.
Если в начале прошлого года сумма невыплаченных долгов составляла скромные 96,9 млрд рублей, то к 2026 году она взлетела почти до 266 млрд рублей. Примечательно, что общий объем задолженности по недвижимости вырос умеренно — всего на 13% (до 21,8 трлн рублей), что на фоне многократного скачка просрочки выглядит как тревожный сигнал о нарастающем финансовом напряжении среди заемщиков.
Особенно остро проблема ощущается в сегменте новостроек, где статистика выглядит парадоксально. На фоне общего сокращения долгов по новым ЖК на 10% (до 4,19 трлн рублей), объем именно просроченной задолженности по ним, наоборот, подскочил в 2,4 раза, достигнув 22,5 млрд рублей. Это говорит о том, что, хотя общая долговая нагрузка в этом секторе немного снизилась, качество этих долгов резко ухудшилось: люди, купившие жилье в строящихся домах, всё чаще сталкиваются с невозможностью вовремя вносить платежи.
Предпоследняя песня ипотеки на игле семейной программы
ЦБ РФ опубликовал статистику ипотечного кредитования за август 2026 года. Выдачи подросли, но радоваться тут особо нечему. Рынок опять подогревают ожидания изменений семейной ипотеки: заемщики пытаются успеть в старые условия, девелоперы ловят очередную волну спроса, а банки фиксируют красивые цифры.
И это уже не первый такой аттракцион в 2026 году. Сначала ажиотаж в ожидании июльских изменений, которые затем перенесли на октябрь. Теперь очередной забег за льготной ставкой. Данные по регистрациям ДДУ в столичном регионе показали в сентябре позитив, поэтому в следующей агитке ЦБ, вероятно, увидим рост цифр. Все снова побежали оформлять ипотеку перед дедлайном.
А дедлайн уже наступил. С 1 октября семейную ипотеку перекроили: вместо универсальных 6% ставка теперь зависит от количества детей и региона. В Москве и Подмосковье для семьи с одним ребенком — уже 12%, с двумя — 10%, с тремя — 8%. Прежние 6% остались семьям с четырьмя детьми. Плюс льготную ставку теперь субсидируют максимум 15 лет. Мы уже писали об этих изменениях, и теперь главный вопрос — сколько покупателей останется после такого пересмотра условий.
А вот что видно в августовской статистике ЦБ:
— 380,6 млрд рублей — объем ипотечных выдач за август. За месяц прибавили 4,7%, но к августу прошлого года всё еще минус 3%. Никакого выдающегося восстановления рынка тут нет.
— 56% выдач обеспечила господдержка. Из 213,6 млрд рублей льготной ипотеки на семейную программу пришлось 181,6 млрд. То есть почти половина всех ипотечных денег в стране выдана по одной государственной программе.
— Льготная ипотека выросла на 13,5% за месяц, рыночная упала на 4,7%. Вот и вся арифметика августовского прироста. Без господдержки рынок не вырос, а сократился.
— 18% — средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке. При этом средняя ставка по всем выданным кредитам составляет 10,1%, а по ДДУ — 7,3%. Красивые цифры получаются, когда более половины объема выдач приходится на программы господдержки.
— 161,5 млрд рублей — ипотека по ДДУ. За месяц плюс 14,1%. Первичка продолжает ехать на льготных деньгах, а не на внезапно появившейся доступности обычного кредита.
— Просрочка выросла на 56,7% за год, до 264,5 млрд рублей. Ее доля в портфеле пока 1,2%, но динамика уже неприятная. Особенно на фоне ипотечного портфеля, который за год вырос всего на 10,2%.
Рынок научился очень хорошо реагировать на новости об изменении условий семейной ипотеки. Объявили возможное ужесточение — все побежали оформлять кредиты. Перенесли сроки — спрос остыл. Приблизился новый дедлайн — снова побежали.
Это не восстановление нормального ипотечного спроса. Это постоянное перетаскивание будущих продаж в сегодняшний день за счет страха потерять льготные условия. Поэтому главный экзамен для рынка — октябрь, когда ипотека для семей с одним-двумя детьми в столичном регионе подорожала до 10–12%, а прежний ажиотаж перед дедлайном закончился. Вот тогда и посмотрим, сколько в этой конструкции было реального платежеспособного спроса, а сколько — желания успеть в последний вагон.
Рынок ипотечного кредитования новостроек в России значительно активизируется при снижении ключевой ставки Центробанка до 10%, заявил руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик. По его мнению, при дальнейшем снижении ставки до 8% рынок сможет стабилизироваться самостоятельно, без дополнительных мер со стороны государства. Спрос на ипотеку вернется к естественному уровню, что способствует восстановлению рынка новостроек.
🪖 Рыночная ипотека на новостройки в России существенно активизируется, когда ключевая ставка ЦБ снизится до 10% — ЕРЗ
Рыночная ипотека на новостройки в России существенно активизируется, когда ключевая ставка ЦБ снизится до 10%, поделился мнением с ТАСС руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик.
"Когда ставка снизится до 8% вообще никаких действий принимать особо будет не надо, потому что рынок очень быстро на рыночной основе, без поддержки специальных мер государства, выровняется, спрос вернется в свое естественное состояние", — добавил он.
Девелопер «Инград» принял решение о делистинге всех акций с Московской биржи из-за того, что доля свободного обращения акций снизилась ниже 2%. Компания отмечает, что при такой структуре владения публичный рынок капитала перестал быть частью финансовой модели бизнеса. В 2024 году Ingrad приобрела компанию Sminex, специализирующуюся на элитном жилье в Москве. Также планируется обращение в Центральный банк за освобождением от обязательств по раскрытию информации согласно законодательству о ценных бумагах.
«Инград» уходит с Мосбиржи
Акционеры девелопера, которого Sminex купил в 2024 году, одобрили прекращение публичного статуса и обращение на биржу с заявлением о делистинге всех акций.
☝🏻В компании объяснили решение тем, что в свободном обращении осталось менее 2% акций. При такой структуре владения публичный рынок капитала перестал быть частью финансовой модели бизнеса.
Также «Инград» планирует обратиться в ЦБ за освобождением от обязанности раскрывать информацию по законодательству о ценных бумагах.
ℹ️В целом биржевая история «Инграда» длится уже 22 года: ещё в 2004-м компания под прежним названием «Открытые инвестиции» (ОПИН) провела IPO на РТС, привлекла $68,8 млн и стала первым публичным девелопером в России.
Название «Инград» появилось в биржевых документах в 2017-м, а тикер INGR — в 2020-м.
С 2027 года Центробанк России планирует учитывать долги граждан по жилищно-коммунальным услугам при расчёте их долговой нагрузки, если по ним начато исполнительное производство. Это нововведение может отразиться на условиях получения ипотечных кредитов и рассрочек. Девелоперы в ответ могут внедрить цифровые сервисы для своевременного оповещения жильцов о долгах и управления задолженностью через приложения и другие инструменты.
✅ Долги по ЖКУ становятся финансовым риском для жителя. Причем тут девелопер?
➖ Мы уже писали, что с 2027 года Центробанк России предлагает учитывать долги по ЖКУ при расчете долговой нагрузки заемщика, если по ним уже возбуждено исполнительное производство. Помимо последствий для ипотеки и рассрочек, для девелоперов здесь есть еще один неочевидный момент.
➖ Девелопер обычно заранее определяет, как будет устроено взаимодействие жителя с домом после заселения: через какие цифровые сервисы он будет получать начисления, оплачивать ЖКУ и общаться с УК. А значит, еще на этапе создания этой среды можно заложить инструменты, которые помогают УК работать с платежной дисциплиной и не доводить задолженность до взыскания в суде.
➖ Это могут быть автоматические обзвоны и уведомления, сообщения в чатах и мессенджерах или информация о задолженности прямо в приложении жителя — с возможностью сразу перейти к оплате.
➖ Такие механики помогают УК раньше работать с задолженностью, а жителю — вовремя узнать о долге и погасить его до того, как дело дойдет до исполнительного производства. Если инициатива ЦБ будет реализована, это станет еще важнее: такой долг сможет влиять на условия получения ипотеки при следующей покупке жилья.
Аналитический обзор по данным ЦБ за август 2026 года показывает, что ГК ФСК заняла восьмое место по объему текущего строительства в России. Десятка крупнейших застройщиков страны возводит почти 20% всего объема строительства. Фонд реновации лидирует по объему ввода жилья, группа ЛСР входит в ТОП-10 застройщиков Москвы, а ГК РосСтройИнвест заняла восьмое место в Северной столице по текущему строительству. Также в сотню крупнейших застройщиков России вошли две новые компании.
💡 Дайджест аналитики ЕРЗ, опубликованной за прошедшую неделю — с 28 сентября по 2 октября
🤩 Подборка аналитических материалов ЕРЗ по данным ЦБ за август 2026 года
🤩ГК ФСК заняла восьмое место в рейтинге застройщиков России по объему текущего строительства
🤩Десятка крупнейших застройщиков страны возводит 19,91% от всего объема текущего строительства — ЕРЗ
🤩В сотню крупнейших застройщиков РФ по текущему строительству за месяц вошли две новые компании — ЕРЗ
🤩Фонд реновации лидирует в ТОП застройщиков России по объему ввода жилья
🤩Группа ЛСР вошла в ТОП-10 застройщиков Москвы по объему текущего строительства
🤩ГК РосСтройИнвест заняла восьмое место в рейтинге застройщиков Северной столицы по объему текущего строительства
🤩Десятка лидеров в московском ТОП застройщиков по объему ввода жилья сохраняет позиции
С 1 октября Банк России требует от эмитентов цифровых финансовых активов раскрывать бухгалтерскую отчётность и данные о кредитных рейтингах. Девелоперы активно используют цифровые финансовые активы для привлечения финансирования в строительные проекты, выпуская значительные объемы с доходностью до 22% годовых. Новые правила повысят прозрачность информации для инвесторов в строительной отрасли.
Центробанк заставил эмитентов ЦФА показывать больше цифр
Для застройщиков тема особенно актуальная.
С 1 октября вступили в силу новые требования Банка России к раскрытию информации при выпуске цифровых финансовых активов. Теперь в решении о выпуске должны быть данные бухгалтерской отчётности эмитента или ссылка на неё, а при наличии кредитного рейтинга — информация о присвоившем его агентстве.
☝🏻Для стройки это уже далеко не экзотический инструмент привлечения денег. За последние полгода ЦФА выпускали сразу несколько девелоперов.
🟠Например, «Железно» в июне размещал ЦФА на сумму до 300 млн рублей под 15% годовых, а в сентябре вернулся с новыми выпусками — на 99 млн под 15,25% и до 120 млн рублей под 15%.
🟠КОЛДИ в августе провёл повторное размещение через материнскую компанию «Тальвен»: ЦФА с доходностью 22% годовых выпускались для привлечения денег в девелоперские проекты.
🟠ГК «Основа» этим летом и осенью поставила выпуски на поток для развития сети «Термоленд»: в сентябре компания завершила уже 11-й выпуск и привлекла 250 млн рублей за шесть дней.
Теперь красивой цифры доходности будет чуть меньше: инвестору придётся показать ещё и то, что стоит за ней☝🏻
С 1 октября 2026 года прекращается программа субсидированной ипотеки с пониженной ставкой, действовавшая на сроки 1, 2, 3 и 5 лет. Сбербанк и банк Дом РФ официально сообщили о завершении этой программы в связи с изменениями в положении Центрального банка РФ №590-П. Другие банки, вероятно, также прекратят участие в программе, хотя официальных заявлений пока не было.
С 1 октября
Прекращают действие программы со сниженной ставкой на ограниченный срок - субсидирование на 1, 2, 3 и 5 лет.
Изменения, как мы поняли, вводятся в связи с нововведениями в положение ЦБ №590-П.
В частности, об этом заявили явным образом
🔹 Сбербанк
🔹 Банк Дом РФ
Скорее всего, и другие банки это приняли, только не сообщили.
По данным ЦБ РФ, объём потребительских кредитов населения достиг 40,2 трлн рублей, увеличившись на 2,2 трлн с начала 2026 года. Основная часть кредитования — необеспеченные продукты с высокими рисками, при этом доля проблемной задолженности стабилизировалась около 13%. В ЦБ отмечают улучшение качества обслуживания, но основные проблемы сохраняются в сегменте кредитных карт и мелких ссуд наличными.
🪖 Объем кредитов россиян достиг рекордных 40,2 трлн рублей — Известия
С начала года он вырос на 2,2 трлн.
🔵В ЦБ основную причину видят в отложенном спросе, когда после пиковых ставок 2024–2025 годов средний уровень по потребкредитам превышал 29%, заёмщики начали возвращаться по мере снижения стоимости денег.
Около половины розничного кредитования составляют необеспеченные продукты с более высокими рисками для банков.
Доля проблемной задолженности стабилизировалась на уровне около 13%.
🦅 В ЦБ отмечают, что опережающие индикаторы качества обслуживания потребкредитов указывают на улучшение. Основной объём проблем формируется в самых рискованных сегментах — кредитных картах и небольших ссудах наличными.
Банк России установил пониженные риск-веса для кредитов, направленных на проекты защиты объектов инфраструктуры от атак, включая защиту от БПЛА. Для инвестиционных заемщиков коэффициент риск-веса составляет 30%, для остальных компаний — 50%. Эти льготы действуют до конца 2026 года, при этом регулятор рассматривает возможность сделать их постоянными.
🪖 ЦБ снизил риски по кредитам на защиту от атак БПЛА
🦅 Регулятор установил пониженные риск-веса по кредитам на проекты, связанные с защитой объектов инфраструктуры.
🔵Для заемщиков инвестиционного класса коэффициент составит 30%;
🔵Для остальных компаний — 50%
❗️Льготы будут действовать до конца года. При этом ЦБ допускает, что мера может стать постоянной.
Минфин изменил условия семейной ипотеки, привязав их к количеству детей и регионам, а Центробанк рассматривает включение рассрочек и долгов в расчет долговой нагрузки. В Москве признали аварийным и сняли с охраны дом с майоликой Врубеля. Девелопер «Самолет» завершил восстановительные работы в ЖК «Спутник» после пяти месяцев ремонта. Также публикуются данные о продажах квартир в Москве и обсуждаются изменения в ипотечной политике и инвестиционных трендах.
#НовостиРынка
Если вам хочется шарлотки, укутаться в плед и включить сериал — поздравляем, вы адаптировались к осени! 🍂
Пятничный вечер наступил, а значит, самое время воплотить эти желания в жизнь. Ну а мы по традиции собрали главные новости рынка недвижимости за уходящую неделю (21–27 сентября), чтобы вы точно ничего не пропустили. Отличных выходных, друзья!
1️⃣ Что в министерствах. Минфин привязал новые условия семейной ипотеки к количеству детей и регионам
2️⃣ и собрался обложить пассивные доходы, ПИФы и зарубежные покупки новыми сборами и повышенными ставками. И вот чем нам всем это грозит.
3️⃣ Что в банках. ЦБ подумывает обязать банки закидывать рассрочки, долги по алиментам и просроченную коммуналку в расчет долговой нагрузки...
4️⃣ ...и беспокоится о рискованных кредитах, которые понабрали девелоперы.
5️⃣ Что в столице. Исторический Дом с майоликой Врубеля на Кремлевской набережной вдруг признали аварийным и лишили охранного статуса.
6️⃣ Что у девелоперов. «Самолет» таки закончил 5-месячные восстановительные работы в ЖК «Спутник», правда, выполнил их в своей привычной манере — через одно место.
7️⃣ Пульс Продаж Новостроек собрал данные по продажам квартир и апартов в «старой» Москве в августе.
8️⃣ Всякое-разное, любопытное.
Ильдар Хусаинов вангует, что изменение условий семейки не сильно повлияет на спрос (но у нашего главреда другое мнение).
9️⃣ В рубрике «Как это сделано» разбираемся, в чем разница между балконом, лоджией и террасой, и объясняем, как их метраж влияет на итоговую площадь и стоимость квартиры.
🔟 В рубрике «А как у них?» подсматриваем, какими фишками напичканы ЖК за границей (и что из этого прижилось бы у нас).
1️⃣1️⃣ В рубрике «Не знали только мы?» просвещаем, где в столице находится самое старое жилье (в Подкопаевском переулке).
1️⃣2️⃣ В рубрике «Записки редакции» анализируем, как льготная ипотека из антикризисной поддержки граждан инструмент поддержки девелоперов, банков и экономики.
1️⃣3️⃣ Ну и в завершение приглашаем вас погулять по Патриаршим, тем более что давеча рассказали историю культового района от булгаковских коммуналок до самой дорогой и элитной локации столицы.
В начале октября 2026 года вступят в силу изменения в программу семейной ипотеки, объявленные Минфином. Среди нововведений — предложение согласовывать сделки с участием несовершеннолетних через Госуслуги от РГР, а также планы Центробанка с середины 2027 года оценивать кредитоспособность заемщиков на основе официальных доходов. Минстрой прогнозирует снижение ввода жилья к концу года, а банки корректируют условия ипотечных программ и сроки подачи заявок. Также обсуждаются новые регуляторные меры, например ежегодное подтверждение прописки по семейной ипотеке с возможным увеличением ставки при нарушениях.
Цитата недели:
Силуанов (Минфин): "Каждый финансист должен иметь "нычку».
🔘 ПРО БАНКИ:
Повысили ставки по рыночной ипотеке на этой неделе - БСПБ.
Сбербанк упростил получение Дальневосточной и Арктической ипотеки - теперь основные документы можно подтвердить через Госуслуги, не представляя их в банк. Пока это пилот в некоторых регионах.
МКБ расширил коммерческую недвижимость на все регионы, а также установил ПВ от 20,01% по загородной недвижимости также для всех регионов.
Уралсиб банк расширил условия нецелевого кредита под залог недвижимости - новый город и повысили лимиты кредитования в ряде регионов.
Альфа-банк начал принимать заявки на сделки с выделением доли несовершеннолетнему.
🔘 АКТУАЛЬНЫЕ СВОДЫ НЕДЕЛИ
◾️Покупка квартиры на вторичном рынке в ипотеку. Ставки
◾️Рефинансирование ипотеки. Кто дает и ставки
◾️Покупка готового дома с землей. Ставки
◾️Ипотека на землю. Кто дает и ставки
◾️Ипотека на ИЖС. Кто дает и ставки
◾️Ипотека на машиноместо или кладовку. Кто дает и ставки
◾️Коммерческая ипотека. Кто дает и ставки
◾️Нецелевая ипотека. Кредиты под залог. Кто дает и ставки
🔘 НОВОСТИ ИПОТЕКИ И НЕДВИЖИМОСТИ КРАТКО
▪️Утверждены и опубликованы законы и нормативные акты:
➖Минфин опубликовал изменения в Семейную ипотеку, вступающие в силу с 1 октября 2026 года. Подробнее тут.
▪️Законодательные новации и идеи в процессе:
➖РГР предложила согласовывать сделки с участием несовершеннолетних собственников через "Госуслуги».
➖На заседании комитета Торгово-промышленной палаты РФ рассмотрели Концепцию федерального закона «О предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и обеспечении безопасности сделок с недвижимым имуществом» (о риелторах).
▪️Другие новости
➖Долги по ЖКУ и алиментам могут включить в долговую нагрузку заемщика.
➖Минстрой прогнозирует резкое сокращение ввода жилья к концу 2026 года.
➖Началась рассылка налоговых уведомлений за 2025 год.
➖ЦБ напомнил, что с с середины 2027 года планирует переход к официальному доходу заемщиков как основному критерию кредитоспособности.
➖Минэкономразвития повысил прогноз по инфляции на конец года до 6,8% (ранее 5,2%).
👉 Хотите подробностей?
Листайте ленту или ищите по поиску нужное. А еще в закрепе вверху актуальные своды по ставкам от ведущих банков.
➡️ «Ипотека и недвижимость» в МАХ max.ru/ipotekahouse
Центральный банк России ужесточает требования к банкам по проверке легальности происхождения крупных наличных сумм. Новые рекомендации предусматривают обязательное подтверждение доходов документами и усиленный контроль за операциями с наличными и валютой. В частности, для покупателей недвижимости крупные наличные взносы теперь придется подтверждать, что усложняет традиционные сделки по принципу «принес деньги и купил». При отсутствии доказательств легальности операция будет блокироваться, а счет попадет под подозрение в отмывании средств.
🪖 Купить квартиру за наличные может стать сложнее
По рекомендациям ЦБ, банки будут тщательнее проверять происхождение наличных, которые клиенты вносят на счета или используют для обмена валюты.
🦅 Регулятор предлагает усилить контроль таких операций как для физлиц, так и для компаний.
🔵С начала года объем наличных в обращении вырос на 2,5 трлн рублей;
🔵Особое внимание банки будут уделять операциям с признаками отмывания денег.
💸 Покупка квартиры за наличные может обернуться проверками.
Центробанк 🏦 усиливает контроль за оборотом наличных и рекомендует банкам тщательно проверять происхождение крупных сумм при внесении на счета и обмене валюты.
Повод серьезный: с начала года объем наличных в обращении вырос на 2,5 трлн рублей. Теперь под особым вниманием окажутся не только компании, но и обычные граждане.
Для покупателей недвижимости это означает одно: крупные наличные взносы придется подтверждать документами. Банки будут жестче отслеживать подозрительные операции, а сделки по принципу «принес деньги и купил» постепенно уходят в прошлое.
✅ ЦБ заставит банки жестче выяснять, откуда у клиентов наличные
➖ Центробанк готовит новые жесткие рекомендации для борьбы с «серой» наличкой. Регулятор требует прекратить проверки «для галочки» и обязать банки глубоко проверять происхождение денег. Под удар попадут любые крупные суммы наличных неустановленного происхождения, которые клиенты пытаются положить на счета или обналичить.
➖ Что это значит на практике:
➖ Словам больше не поверят: придется подтверждать легальность доходов реальными документами (справками, договорами купли-продажи и т.д.).
➖ Контроль максимально усилится за внесением пачек наличных на счета, валютообменными операциями и любыми нетипичными переводами.
➖ Если клиент не сможет доказать чистоту денег, банк просто заблокирует операцию, а счет попадет под подозрение в отмывании доходов.
Центробанк России предлагает расширить список обязательств, учитываемых при оценке долговой нагрузки заемщиков ипотеки, включив в него долги по коммунальным платежам и алиментам, если они дошли до исполнительного производства. Также планируется учитывать рассрочки от застройщиков в кредитной истории, что усложнит получение ипотечного кредита после покупки квартиры в рассрочку. Важным условием является не создание формального барьера, а точный учет актуального размера долга и его соотношения с доходом заемщика. Спорные начисления не должны ухудшать оценку платежеспособности, а информация после погашения долга должна быстро обновляться.
Долги по ЖКХ и алиментам могут начать учитывать при выдаче ипотеки
ЦБ предлагает расширить перечень обязательств, которые банки видят при оценке долговой нагрузки заемщика, пишет РБК. Помимо кредитов, в расчет могут попасть задолженность по ЖКХ и алиментам.
Так, в кредитной истории хотят отражать рассрочки от застройщиков. То есть купить квартиру «без ипотеки» в рассрочку, а затем прийти в банк за кредитом так, будто этого обязательства нет, станет сложнее.
☝🏻Сейчас показатель долговой нагрузки рассчитывается прежде всего исходя из платежей по кредитам и займам.
ЦБ хочет учитывать в долговой нагрузке задолженность по ЖКХ, если она уже дошла до исполнительного производства. Логика понятна: выдавая ипотеку на десятки лет, банк должен видеть все реальные обязательства человека.
Но здесь важно не создать новый формальный барьер.
«Мы не должны ставить знак равенства между закредитованностью семьи и, например, старым коммунальным долгом в несколько десятков тысяч рублей. Ипотека и так имеет высокий порог входа, а новый механизм не должен превращаться ещё в один формальный фильтр»
,
— считает заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Александр Аксёненко.
По его мнению, учитывать нужно именно актуальный размер долга и его соотношение с доходом, а после погашения информация должна обновляться максимально быстро. Важно предусмотреть и ситуации, когда сама задолженность оспаривается: спорное начисление не должно автоматически ухудшать оценку заёмщика.
«ПДН должен показывать, способен ли человек платить ипотеку сегодня. Если финансовый эпизод уже закрыт, он не должен годами преследовать заёмщика и лишать семью возможности купить жильё».
В августе 2026 года общий долг россиян по ипотеке вырос на 0,5%, достигнув 24,8 трлн рублей, что соответствует среднемесячному темпу с февраля по июль. Объём выдачи ипотечных кредитов составил 381 млрд рублей, увеличившись на 5% по сравнению с июлем. Из них около 56% пришлось на льготные программы, включая семейную ипотеку, которая выросла на 18% до 182 млрд рублей. В то же время, объём рыночной ипотеке снизился до 167 млрд рублей, чему способствует высокая средняя ставка около 18% годовых, затрудняющая спрос на кредиты без господдержки.
🪖 Ипотечный долг россиян достиг 24,8 трлн рублей — ЦБ
Объем выдач вырос до 381 млрд рублей (+5%). В августе размер задолженности по займу вырос до 24,8 трлн рублей (+0,5%).
🦅 На ипотеку с господдержкой пришлось 56% выдач
🔵По «Семейной программе выдано 182 млрд рублей (+18%);
🔵Объем рыночной программы просел до 167 млрд рублей.
Как отмечают аналитики, рост рынка поддерживают льготные программы. Но рынок розничных предложений все еще ограничен высокими ставками.
💰 ЦБ РФ: По предварительным данным, задолженность населения по ипотеке в августе увеличилась на 0,5%. Это сопоставимо со среднемесячными темпами февраля – июля (+0,4%).
Объем выдач в августе незначительно увеличился – на 5%, до 381 млрд руб.
На ипотеку с господдержкой пришлось ~56% выдач, что немного выше показателя июля (~52%).
Выдачи рыночной ипотеки в августе составили 167 млрд руб. (175 млрд руб. в июле). Динамику тут сдерживают высокие ставки: по выданным за август рыночным кредитам средняя ставка по-прежнему была ~18% годовых.
"Обзор о развитии банковского сектора Российской Федерации. сентябрь 2026"
📈 Объем выдач ипотеки в августе незначительно вырос на 5% до 381 млрд рублей – ЦБ
По данным Банка России, в августе 2026 года задолженность населения по ипотеке увеличилась на 0,5%, что сопоставимо со среднемесячными значениями февраля-июля.
📊 Доля льготных программ в выдачах составила 56% (214 млрд рублей), из них по Семейной ипотеке было предоставлено 182 млрд рублей, что на 18% обгоняет июльский показатель. При этом по рыночной ипотеке в августе выдано 167 млрд рублей после 175 млрд рублей в июле.
«Динамику сегмента сдерживают высокие ставки: по выданным за август рыночным кредитам средняя ставка по-прежнему была около 18% годовых», — говорится в материалах регулятора.
Ипотечный рынок в России начал заметно сбрасывать скорость.
РИА Новости со ссылкой на данные ЦБ пишет: за август общий долг россиян по ипотеке прибавил 0,5%. Темп почти такой же, как в среднем с февраля по июль — тогда было около 0,4% в месяц.
Банки выдали 381 млрд рублей, всего на 5% больше июльского объёма. И почти 56% этой суммы пришлось на льготные программы.
Семейная ипотека выросла с 154 до 182 млрд рублей — плюс 18% за месяц. А вот обычная ипотека просела: 167 млрд против 175 млрд в июле.
ЦБ объясняет всё без загадок: рыночные кредиты душат ставки. В августе средняя была около 18% годовых.
Получается довольно показательная картина: ипотека ещё растёт, но всё сильнее держится на льготах. Без господдержки желающих брать кредит под 18% находится заметно меньше.
Центральный банк России планирует включить долги по коммунальным платежам, алиментам и иным имущественным обязательствам с исполнительным производством в расчет долговой нагрузки при выдаче кредитов. Новые правила могут привести к снижению доступной суммы займа или отказу в кредите при высокой долговой нагрузке. Кроме того, планируется учитывать платежи по рассрочкам, в том числе рассрочки от застройщиков, с учетом данных из бюро кредитных историй. Эти меры направлены на более точную оценку финансового состояния заёмщиков и развитие финансового рынка в 2027–2029 годах.
🪖 ЦБ предложил включить долги по ЖКУ и алиментам в долговую нагрузку
Cведения о просрочке по алиментам, коммунальным и другим имущественным обязательствам планируется передавать в бюро кредитных историй.
🔵Кредиторов могут обязать включать эти данные в расчёт долговой нагрузки. Это увеличит оценку нагрузки клиента и может снизить его шансы на новую ссуду.
🔵Также кредиторы могут начать учитывать платежи по договорам рассрочки, сведения о которых операторы передают в БКИ с апреля 2026 года.
Отдельно прорабатывается включение в показатель долговой нагрузки рассрочек от застройщиков.
Сейчас банк может не знать, что клиент уже выплачивает стоимость квартиры напрямую девелоперу.
Банк скоро может считать не только кредиты, но и коммуналку с алиментами.
Как пишут «Известия», со ссылкой на проект ЦБ по развитию финансового рынка на 2027–2029 годы, просрочки по ЖКУ, алиментам и другим имущественным обязательствам предлагают передавать в бюро кредитных историй и учитывать при расчёте долговой нагрузки.
Чем больше долгов обнаружится, тем меньше денег банк будет готов одолжить. А при высокой нагрузке можно получить и отказ.
«Известия» также пишут, что с апреля 2026 года кредиторы могут учитывать рассрочки, данные о которых передаются в БКИ. Отдельно обсуждается и включение рассрочек от застройщиков.
Короче, скоро банку будет интересно буквально всё: от ипотеки до неоплаченной коммуналки.
Долги по ЖКУ и алиментам могут включить в долговую нагрузку россиян, пишут "Известия" со ссылкой на проект основных направлений развития финрынка на 2027 год и период 2028 и 2029 годов.
Таким образом, при выдаче кредитов банкам предлагают учитывать не только выданные кредиты и займы, но и долги по коммуналке, услугам связи и алиментам, если дело дошло до судебных приставов. Кроме того, регулятор работает над включением в ПДН рассрочек от застройщиков.
Информация будет поступать через бюро кредитных историй (БКИ), куда планируют передавать расширенные данные от судебных приставов.
✅ Банки начнут отказывать в кредитах из-за долгов по ЖКХ и алиментам
➖ При расчёте долговой нагрузки банки обяжут учитывать задолженность по коммунальным платежам, алиментам и другим имущественным обязательствам. Но речь идёт не о любой просрочке, а только о долгах, по которым уже возбуждено исполнительное производство. Они могут уменьшить доступную сумму займа или привести к отказу.
➖ В долговую нагрузку также планируют включить платежи по рассрочкам, сведения о которых передаются в бюро кредитных историй. Отдельно ЦБ проработает учёт рассрочек от застройщиков. Новые требования включены в проект развития финансового рынка на 2027–2029 годы.
Эксперты отмечают, что сохранение ключевой ставки Центробанка практически не изменит условия для покупателей квартир. Вместе с тем, доля отказов по розничным кредитам приблизилась к 80%, что существенно влияет на рынок ипотеки и доступность жилья в целом.
Вечерний дайджест | Главное от ЕРЗ за 14 сентября
🤩 Эксперты: сохранение ключевой ставки ЦБ почти ничего не изменит для покупателей квартир
Читать →
🤩 Доля отказов по всем розничным кредитам приближается к 80%
Читать →
Центральный банк России с 2027 года вводит договор жилищных сбережений — спецвклад для накопления первоначального взноса по ипотеке с обязательным страхованием до 10 миллионов рублей при сроке вклада от трёх лет. Лимит страхования по эскроу-счетам планируется повысить до 30 миллионов рублей. Также ЦБ установит обязательное проведение всех застройщиками транзакций через специальные счёта в банках с проектным финансированием, а оформление недвижимости на покупателей будет производиться только после ввода дома в эксплуатацию. Эти меры направлены на повышение защиты покупателей и регулирование рынка жилья.
🪖 Что меняется для покупателя?
Три меры в плюс для спроса и защиты денег.
🟦Договор жилищных сбережений — с 2027 года
Копите первый взнос на спецвкладе от 3 лет. Страховка АСВ - до 10 млн ₽, дальше можно выйти в ипотеку в том же банке.
🟦Страховка эскроу — до 30 млн ₽
С 2027 ЦБ хочет поднять лимит по каждому виду счёта эскроу на покупку жилья до 30 млн (длинные вклады от 3 лет — до 2 млн). Плюс снизить взносы банков в фонд страхования, чтобы ставки по таким продуктам были выгоднее.
🟦Ипотечные ценные бумаги
Банкам проще снимать ипотеку с баланса, рынку - длинный инструмент. ЦБ хочет стандартизировать выпуски и раскрытие залога, убрать лишние барьеры для качественных ИЦБ.
ЦБ России готовит революционные изменения, которые кардинально преобразят рынок недвижимости
Согласно документу «Основные направления развития финансового рынка на 2027 год и период 2028 и 2029 годов», ключевым новшеством станут «жилищные сбережения» — особый целевой вклад, созданный специально для накопления первоначального взноса по ипотеке. Накопления будущих новоселов будут застрахованы на 10 миллионов рублей, при условии оформления вклада на срок не менее трех лет. Помимо этого, регулятор планирует значительно повысить лимит страхования по счетам эскроу для покупки жилья — до 30 миллионов рублей.
Центробанк обяжет застройщиков проводить все транзакции через специальные счета в банках, выдающих проектное финансирование, а оформление квартиры на покупателя будет происходить строго после ввода дома в эксплуатацию.