Уполномоченный по защите прав предпринимателей Севастополя Илья Пестерников инициировал предложение распространить льготную «крымскую ипотеку» на апартаменты. Апартаменты занимают значительную часть рынка недвижимости полуострова и пользуются высоким спросом, что делает расширение ипотечных условий актуальным для поддержки рынка.
🪖 Льготную «крымскую ипотеку» предложили распространить на апартаменты
С такой инициативой выступил уполномоченный по защите прав предпринимателей Севастополя Илья Пестерников.
🔵По его словам, апартаменты занимают значительную часть рынка недвижимости полуострова и пользуются высоким спросом.
В сентябре 2026 года на рынке новостроек Москвы произошли изменения в лидерах продаж. Лидирующую позицию занял проект «Остров» с 103 заключёнными договорами долевого участия, второе место занял «РИДЖ» с 74 сделками. При этом проект «Зиларт», ранее входивший в топ, опустился на пятое место. Продажи в целом продемонстрировали динамику пересмотра спроса на рынке старой Москвы. Некоторые лидеры предыдущего месяца существенно снизили продажи, например, «СТОУН Блик» — на 65%. Эти данные отражают текущую динамику рынка недвижимости в старой Москве, в том числе и в контексте смены лидеров по числу сделок.
Ловите статистику по продажам квартир и апартов в новостройках «старой» Москвы в сентябре.
Спойлер: лидер сменился, «Зиларт» опустился на пятое место, а в топ ворвался дерзкий новичок.
Банк Санкт-Петербург возобновил прием заявок на рассмотрение объектов недвижимости, находящихся в залоге сторонних банков, в рамках программ покупки и рефинансирования квартир, апартаментов и паркингов. Срочность рассмотрения увеличена, срок рассмотрения сокращен до 5 рабочих дней при полном комплекте документов.
🔹Банк Санкт-Петербург. Новости ипотеки
Возобновили рассмотрение объектов, которые находятся в залоге сторонних Банков.
Речь о программах покупки и рефинансирования.
Объекты: квартиры, апартаменты и паркинги.
Сроки рассмотрения объектов сокращены до 5 рабочих дней при полном пакете документов.
В премиальном курортном комплексе «Сансара» в Саки представлены разнообразные апартаменты с террасами, рассчитанные на одного человека, пару или семью. Предлагаются компактные сити-виллы с патио и просторные евроформаты с панорамными видами на Черное море. Территория комплекса включает благоустроенный двор-парк с зонами отдыха, а также развитую инфраструктуру для комфортного проживания и отдыха, включая SPA, бассейны, фитнес-центр и частный пляж.
🪖 Лучшие сценарии жизни — спецпроект
Планировка — это не просто квадратные метры и количество комнат. Это сценарий, по которому будет строиться жизнь: где вы работаете, отдыхаете, принимаете гостей, растите детей и остаётесь наедине друг с другом.
Удачное решение чувствуется сразу, неудачное будет годами напоминать о себе тесными коридорами и комнатами, которые невозможно зонировать.
❗️ Какие планировки действительно можно назвать лучшими и для кого они созданы?
⚡️ Белая Каска продолжает спецпроект о самых удачных планировочных решениях в современных новостройках.
⬇️Сегодня своим выбором делится СЗ «АспектА».
🟦 Апартаменты 32,45 м² с патио-террасой. Корпус С3, 1-й этаж:
Сценарий — один человек или пара для отдыха, сезонного проживания и аренды. Формат компактной сити-виллы с приватным двориком.
Апартамент площадью 32,45 кв. метров расположен на первом этаже корпуса С3 премиального курортного комплекса «Сансара» в городе Саки. Планировка включает кухню-нишу, спальную зону и санузел.
Главная особенность лота - собственная патио-терраса площадью 7,71 кв. метров, благодаря которой апартамент приобретает формат компактной сити-виллы с приватным двориком.
Планировка подойдет одному человеку или паре для отдыха, сезонного проживания и аренды. Патио можно использовать как дополнительную зону для завтраков, отдыха или работы на свежем воздухе.
Компактная площадь и открытая терраса делают лот удобным для краткосрочного размещения, а расположение в курортном комплексе с собственным пляжем, SPA, бассейнами и фитнес-инфраструктурой повышает его привлекательность для гостей.
🟦 Угловые апартаменты 58,27 м². 10-й этаж:
Сценарий — пара, семья или отдыхающие, которым важны приватная спальня, просторная общая зона и открытое пространство.
Угловой апартамент площадью 58,27 кв. м расположен на 10-м этаже премиального курортного комплекса «Сансара» в городе Саки.
Планировка евроформата включает просторную кухню-гостиную площадью 25 кв. м и изолированную спальню площадью 16 кв. м. Благодаря угловому расположению и двойному остеклению пространство наполнено естественным светом и воздухом.
Главное преимущество лота - просторная терраса площадью порядка 9 кв. м, расположенная по периметру апартамента. Ее можно использовать как отдельную зону отдыха, место для завтраков или наблюдения за панорамными видами на Черное море и двор-парк.
Апартамент подойдет для проживания пары, семьи или отдыхающих, которым важны приватная спальня, просторная общая зона и открытое пространство.
🟦 Апартаменты 31,82 м². 11-й этаж:
Сценарий — один человек или пара, которые ценят видовые характеристики, приватность и возможность проводить время на открытом воздухе.
Апартамент площадью 31,82 кв. м расположен на 11-м этаже премиального курортного комплекса «Сансара» в городе Саки.
Главная особенность лота - просторная терраса площадью 6 м с панорамными видами на Черное море и приватный двор-парк.
Компактная площадь позволяет организовать функциональное пространство для отдыха, а терраса становится полноценной зоной для завтраков, релаксации и наблюдения за морским пейзажем.
Апартамент подойдёт для одного человека или пары, которые ценят видовые характеристики, приватность и возможность проводить время на открытом воздухе.
Отдельное преимущество - вид на благоустроенный двор-парк площадью около 2,8 га. На его территории появятся «Сад солнца», ретрит-зона для уединенного отдыха, прогулочные маршруты и кинотеатр под открытым небом.
Более половины территории комплекса отведено под озеленение, поэтому внутренний двор станет зеленым оазисом.
Апартамент сочетает компактный формат, высокий этаж, панорамный вид на море и доступ к продуманной инфраструктуре «Сансары», включая SPA, бассейны, фитнес-центр, спортивные пространства и благоустроенный частный пляж.
В центре Москвы налог на апартаменты площадью около 70 квадратных метров составляет от 370 тысяч рублей в год. Это связано с тем, что апартаменты юридически считаются коммерческой недвижимостью и облагаются повышенной налоговой ставкой. Владельцы обсуждают высокую стоимость содержания жилья в центральном районе и корректность таких сумм.
✅ Цена столичного комфорта: налог на апартаменты в центре Москвы исчисляется сотнями тысяч рублей
➖ Владельцы столичной недвижимости обсуждают новые счета от налоговой: к примеру, за апартаменты площадью 70 кв. метров ежегодный платеж составляет от 370 тысяч рублей в год. Причиной внушительных сумм стал статус помещений: юридически это коммерческая недвижимость с соответствующей повышенной ставкой, даже если покупали объект для обычной жизни.
➖ В комментариях разгорелись споры: одни резонно напоминают о коммерческом статусе и правилах расчета, другие считают такие суммы за стандартную «двушку» чрезмерными. Впрочем, сойтись удалось в одном: жилье в центре Москвы — это все равно привилегия, хотя его содержание в такой локации теперь ощутимо бьет по карману.
В России выявлен инвестор, оформивший более 100 ипотечных кредитов на приобретение апартаментов. Благодаря крупному первоначальному взносу и тому, что банк учитывал будущие доходы от аренды, заемщик получил одобрение без предоставления справок о доходах. Несмотря на правило «одна ипотека на семью» в льготных программах, для коммерческого ипотечного рынка таких ограничений нет. Обычно банки ограничивают число действующих ипотек пятью, но для состоятельных клиентов делаются исключения, что позволило данному инвестору установить настоящий рекорд.
В России нашли человека со 100+ ипотеками. Кто-то набрал кредиты, чтобы скупать апартаменты и сдавать их в аренду
Банк учитывал будущий доход от аренды, подтверждать з/п даже не пришлось. Хотя сейчас банки обычно ограничивают клиентов 5 ипотеками, но для него сделали исключение.
✅ 100 ипотек на одного человека: в России нашли абсолютного рекордсмена
➖ В России инвестор смог оформить на себя более 100 ипотечных кредитов для покупки апартаментов. Доход подтверждать даже не потребовалось: банк выдал деньги под крупный первоначальный взнос с расчетом на то, что долги перекроет будущая аренда, сообщает агентство «Этажи».
➖ Государство уже закрыло лазейки в льготных программах, ограничив их с 2026 года правилом «одна ипотека на семью». Однако для обычного коммерческого рынка лимитов в законе нет: хотя стандартный потолок банков — до 5 займов одновременно, для состоятельных клиентов всегда делают исключения.
🪖 Россиянин оформил более 100 ипотек на покупку апартаментов
📶 Как рассказала Татьяна Решетникова, замруководителя ипотечного департамента «Этажи», один такой заемщик смог получить столько одобрений благодаря крупному первоначальному взносу.
❗️При этом,банк даже не требовал с него справки о доходах. Деньги ему давали в счет будущих арендных платежей.
При этом количество рыночных ипотек законом не ограничено. Банки обычно допускают до пяти действующих кредитов, оценивая доходы и долговую нагрузку заемщика.
Столичные власти внесли изменения в правила землепользования и застройки, в результате чего планы строительства апартаментов бизнес-класса на участке по адресу Рублевское шоссе, 68 отменены. Первоначально проект реализовывала компания St Michael с архитектурным бюро APEX, однако после изменения градостроительной политики проект был заморожен и окончательно отменён. На данный момент участок остаётся свободным, строительство не планируется, но возможна смена назначения территории в будущем.
Галя, у нас отмена. На ЗУ «Рублевское шоссе, 68», похоже, окончательно закончилась многолетняя история с попытками что-нибудь построить. Как сообщает РИА Недвижимость, столичные власти внесли изменения в ПЗЗ, и сейчас строительство на площадке вообще не планируется.
А планы когда-то были бодрые. St Michael собирался воткнуть здесь около 80 тыс. кв. м апартаментов бизнес-класса с архитектурой от APEX. Потом Москва перестала согласовывать апартаменты, проект завис, а теперь, судя по всему, решили просто обнулить всю историю.
В общем, ЗУ «Рублевское шоссе, 68» снова свободен. Редкий московский девелоперский кейс: участок есть, а строить на нем ничего не будут. По крайней мере пока.
Стройка на Рублевском шоссе, о которой мы слышим с 2021 года, если не ранее, как бээээ ушла в историю. И дело даже не в том, что долго и нудно St Michael собирался возводить здесь апартаменты, но город тормознул проект и обнулил ГПЗУ. Теперь все в разы серьезнее.
В столичном департаменте градполитики заявили, что в отношении участка изменены ПЗЗ, и строительство тут не планируется. Вот такая история, друзья. Но как-то не верится, что территория будет спокойненько пустовать....
📍 Локейшен: ЗАО, Крылатское, ближайшая станция метро — «Крылатское» (2,7 км).
Жителю Краснодарского края без согласия пришло СМС с предложением купить апартаменты бизнес-класса возле аэропорта Горно-Алтайска. В рекламе обещали доходность до 2 млн рублей в год. Получатель обратился в УФАС, которое признало рассылку незаконной и потребовало её прекратить.
Апартаменты на Алтае прорекламировали без согласия получателя — получили предписание УФАС
Жителю предложили по СМС купить апартаменты бизнес-класса в пяти минутах от аэропорта Горно-Алтайска. Обещали горы, чистый воздух, сервис и доходность до 2 млн рублей в год.
Получатель вместо покупки обратился в Краснодарское УФАС: согласия на рекламу он не давал. Управление признало рассылку нарушающей закон и потребовало её прекратить.
Более 400 собственников апартаментов Marine Garden в Сочи жалуются на прекращение выплаты гарантированного дохода с июня 2026 года и последующее резкое сокращение выплат более чем на 85%, а также пересчет уже полученных сумм. Оператор ZONT Hotel Group объясняет решение снижением выручки отеля примерно на 45% по сравнению с прошлым годом, причём новые условия приняли только около 12–15% собственников. Владельцы считают сокращение необоснованным и связывают проблемы с неэффективным управлением. Застройщик ИСК «Еврострой» ведёт переговоры с несколькими новыми операторами, но на сохранение прежних выплат никто не согласился. Ситуация вызывает вопросы о надёжности гарантированной доходности в гостиничном сегменте и привлекает внимание к необходимости проверки управляющих компаний.
Историю с Marine Garden Sochi 5* и УК ZONT Hotel Group я сознательно несколько дней не трогал. Когда собственники обвиняют управляющую компанию, управляющая компания отвечает собственникам, а рядом уже собираются юристы, полезнее немного подождать, чем первым пересказать самую громкую версию.
Теперь цифр достаточно. Более 400 собственников апартаментов Marine Garden заявляют, что с июня ZONT перестал выплачивать гарантированную аренду в прежнем объеме, летом предложил сократить выплаты более чем на 85% и пересчитать уже выплаченные с начала года деньги.
Гендиректор и совладелец ZONT Николай Филатов подтвердил пересмотр условий: по его словам, выручка отеля упала примерно на 45% год к году, а новые условия приняли около 12–15% собственников. Застройщик тем временем ведет переговоры с семью другими гостиничными операторами.
Вспомним цифры по самому Сочи. По данным Hotel Advisors, летом загрузка прибрежных отелей снизилась на 16% год к году, горного кластера — на 13%. Особенно болезненно выглядит сегмент 5*: загрузка −21,5%, ADR −15,7%, RevPAR −33,9%. Marine Garden действительно работает внутри очень сложного рынка.
Вот только плохой рынок для меня слабое оправдание плохого управления. Когда спрос растет, номера продаются и ADR ползет вверх, управлять гостиницей умеют многие. Качество оператора становится видно именно тогда, когда рынок разворачивается вниз. И если ответом на падение выручки становится сокращение обещанных собственникам выплат более чем на 85%(!), у меня возникают вопросы совсем не к сочинскому рынку, но и к качеству управления ZONT.
P.S. И буквально перед выходом поста увидел: по данным NF Group, за январь–сентябрь ввод сервисных апартаментов в России вырос сразу на 53% — до 2,3 тыс. номеров. Эксперты оценивают их потенциальную доходность для инвесторов в 10–12% годовых. Похоже, желающих купить себе кусочек гостиничного бизнеса меньше не становится. Поэтому кейс Marine Garden я бы внимательно изучил всем, кто сейчас выбирает апартаменты по красивой инвестиционной презентации — обещанные % доходности в буклете и реальная работа объекта после открытия существуют в одной вселенной только при умелом операторе и здоровом рынке!
Громкая история с Marine Garden Sochi 5* и УК ZONT Hotel Group обрастает подробностями
Более 400 собственников столкнулись со следующей ситуацией: ZONT перестал выплачивать гарантированную аренду, летом предложил сократить выплаты на 85%(!), а также пересчитать все выплаченные с начала года деньги.
Гендиректор Филатов заявил, что причиной стала падение выручки и общая ситуация в сегменте. Однако собственники апартаментов уверены — ничего критического на рынке не произошло, а негативные тенденции (которые, кстати, возможны в любой сфере), не повод менять условия. Следуя примеру ZONT, другим УК, получается, также необходимо срочно все менять?
Ведь когда владельцам Marine Garden обещали одну доходность, а по факту урезали её на 90%, возникает логичный вопрос: что там за управленцы, которые при колыхании ветра фактически объявляют дефолт? И это несмотря на то, что рынок развивается и растет.
Мы на стороне собственников и согласны с тем, что ZONT изначально был "дырявым", то есть, не способным ничего предложить. Тут собственно две версии - либо управление неэффективно, либо собственников изначально обманывали. В любом случае управляющую компанию ждут проверки.
Владельцы апартаментов Marine Garden в Сочи спорят с ZONT Hotel Group за «гарантированный доход» с возвратом денег
Более 400 собственников пожаловались на гостиничного оператора. По их словам, с июня гарантированную аренду перестали выплачивать, затем объявили о сокращении выплат более чем на 85% и пересчёте сумм с начала 2026 года.
Например, из полученных 115 тыс. рублей у одной из владелиц потребовали вернуть около 67–69 тыс. При этом, по её подсчётам, оператор должен ей ещё около 200 тыс. рублей.
Гендиректор ZONT Николай Филатов объясняет пересмотр падением выручки примерно на 45% год к году. По его словам, новые условия приняли 12–15% собственников. Прежние выплаты обещают вернуть, когда средний доход с номера достигнет 90% от уровня 2024 года.
Сейчас застройщик ИСК «Еврострой» обсуждает замену ZONT с семью операторами. Но сохранить прежние гарантированные выплаты пока никто не согласился.
Вот тебе и гарантированная доходность… А в нашей непредсказуемой жизни ещё хорошо, что гарантированной расходности у собственников номеров не появилось…
В Массандре завершено строительство жилого комплекса премиум-класса "Стелла Дель Марис" с 45 апартаментами, расположенными в 10 минутах ходьбы от пляжа. Высота потолков апартаментов достигает 3,5 метра. В комплексе оборудованы ресторан, SPA, фитнес-зал, падел-корт и бассейн на крыше с панорамным видом на море и горы.\nСтоимость апартаментов стартует от 30,9 млн рублей.
🏖 В Массандре появился проект, который больше похож на частный курорт, чем на ЖК
🏙 «Стелла Дель Марис» — камерная коллекция премиальных резиденций всего на 45 апартаментов.
Панорамные окна открывают виды на море и горы, высота потолков достигает 3,5 м, а до пляжа — около 10 минут пешком.
🌸 А внутри комплекса — собственная инфраструктура: ресторан, SPA, фитнес-зал, падел-корт и бассейн на крыше с панорамным видом. Для работы предусмотрен коворкинг, для семей — детские и спортивные площадки.
Апартаменты — от 30,9 млн ₽.
🏛 Это скорее частный курортный клуб в Массандре, чем обычный комплекс у моря.
⚡️ Посмотрите доступные апартаменты, планировки и инфраструктуру «Стелла Дель Марис» на сайте проекта
В августе 2026 года опубликованы данные о продажах квартир и апартаментов в новостройках старой Москвы, отражающие уникальные показатели рынка жилья в этом районе. По информации, текущие значения редки для повторения, что свидетельствует о заметных изменениях на рынке. Детали статистики помогут понять тенденции в сегменте новостроек старой части города.
Ааааа!! Чуть не забыли опубликовать статистику по продажам квартир и апартов в новостройках «старой» Москвы в августе.
Запомните эти цифры, как говорится. Когда они повторятся - только бог знает.
Проект «Поклонная, 7» в Москве переведён из формата апартаментов в жилой дом. Компания «Спецстрой-1» работает над развитием объекта с 2020 года при участии «Бэсткон». Новая документация по проекту недавно появилась на портале дом.рф, обновляя данные по жилому комплексу, который расположен в районе Дорогомилово (ЗАО), в непосредственной близости от метро «Парк Победы» (700 м).
Поклонная, 7 — неожиданный апдейт
В список новых проектов на дом. рф, по которым размещены доки, ворвался незабытый старый — «Поклонная, 7». Да-да, тот самый, который из апартов таки перевели в жилье, над которым «Спецстрой-1» официально «пыхтит» с 2020 года и к которому тайно приложил руку «Бэсткон».
Впрочем, декларашечки все это время худо-бедно обновлялись. Но теперь дом. рф позаботился о том, чтобы мы это увидели. Ну окей. Ждем. Надеемся и верим. Ну почти.
📍 Локейшен: ЗАО, Дорогомилово, ближайшая станция метро — «Парк Победы» (700 м).
Эксперт Антон Агапов предупреждает, что 90% проектов апарт-отелей в России обещают иллюзорную будущую доходность. Он рассказывает о типичных ошибках девелоперов и ошибочных ожиданиях инвесторов в сегменте апартаментов. Также прогнозируется, что через 5 лет количество апартаментов в России увеличится втрое.
🪖 «90% апарт-отелей «рисуют» будущую доходность»
Звучит жестко, но именно об этом пишет Антон Агапов – эксперт по апарт-отелям и развитию гостиничных проектов.
В его канале «YESли честно» нет глянца и рекламных обещаний. Зато много про заблуждения инвесторов, ошибки девелоперов, реальную доходность апартаментов и нюансы управления отелем.
Никакого инфоцыганства и теории: Антон один из топ-менеджеров сети YES, которая еще в 2011 году стала родоначальником формата апарт-отелей в России.
⬇️Еще из тем:
🔵«Как операторы апарт-отелей «рисуют» цифры доходности»
🔵«Битва между апарт-отелями и квартирами под сдачу»
🔵«Через 5 лет количество апартаментов в России вырастет в 3 раза»
🔵«О ситуации с закрытием отелей в Сочи»
Если недвижимость для вас – это не только квадратные метры, но и бизнес, то стоит почитать.
В Москве несколько жилых комплексов, включая ЖК «Диус», переводят апартаменты в статус обычных квартир. Этот процесс выгоден городу, поскольку девелоперы платят за смену вида разрешённого использования и компенсируют социальную инфраструктуру, а также с новых квартир взимаются взносы на капитальный ремонт. Владельцы при этом получают право постоянной прописки, льготную ипотеку и снижение коммунальных платежей. В результате апартаменты как отдельный класс недвижимости исчезают с рынка Москвы.
✅ Апартаменты в Москве исчезают: почему город массово переводит «нежильё» в статус обычных квартир
➖ ЖК «Диус» стал очередным комплексом, сменившим статус с апартаментов на полноценные квартиры. До него этот путь уже прошли «Верейская, 41», «Поклонная, 7», «Космо», Lunar, Quartier d'Or и Annabel's. Столичный рынок постепенно лишается этого сегмента недвижимости, и происходящее — прагматичный расчёт властей.
➖ Для города перемена статуса выгодна сразу по трём причинам. Девелоперов обязывают платить за смену вида разрешённого использования (ВРИ) и компенсировать социальную инфраструктуру. С новых квартир начинают собирать обязательные взносы на капремонт, спасая жилой фонд в долгосрочной перспективе. Наконец, город снимает юридические споры с жильцами, требовавшими прав полноценных собственников квартир.
➖ Владельцы апартаментов при таком переходе выигрывают в правах. На смену высоким налогам на имущество и дорогой коммуналке приходят обычные тарифы, постоянная прописка, льготная ипотека и маткапитал. Однако апартаменты (которые стоят дешевле жилых помещений) как класс недвижимости окончательно исчезают в Москве.
В первом полугодии 2026 года на рынке новостроек Крыма выросло количество проектов на 11% и лотов на 26%, при этом число сделок снизилось на 13%. Особенно снизился спрос на апартаменты — на 41%, тогда как спрос на квартиры упал всего на 1%. Средневзвешенная цена предложения выросла на 4,1%, а цена сделок снизилась на 7%.
🪖 Крым: предложение растёт, спрос остывает — IDEM
Первое полугодие 2026 года стало для новостроек полуострова точкой перелома. Проектов стало больше на 11%, лотов в продаже - на 26%, сделок - меньше на 13%. Апартаменты просели сильнее всего: –41%.
Рынок больше не единый. Городской спрос (Симферополь, Севастополь, Керчь) держится за счёт локального покупателя. Курортный - зависит от инвесторов и внешней конъюнктуры.
🔵Цифры полугодия:
🔵194 проекта, 535 корпусов
🔵средневзвешенная цена экспозиции - 280 тыс. руб./м² (+4,1%)
🔵цена сделки - 250 тыс. руб./м² (–7%)
🔵средний бюджет покупки - 11,2 млн руб. (–3%)
🔵реализовано 3 885 лотов против 4 445 годом ранее
🔵квартиры почти не просели (–1%), апартаменты - обвал
Аналитический центр Москвы подготовил подробный отчёт о состоянии рынка коммерческой недвижимости за первое полугодие 2026 года. В отчёте представлены статистические данные и аналитические выводы по сегментам офисов, торговой недвижимости, складов, гостиниц и апартаментов, отражающие текущие тренды и ключевые показатели рынка.
Глубокая работа Анал. Центра Москвы о рынке нежилья за 1 полугодие 2026
Ведь в чт, после обеда - самое время полистать стату по офисам, торгушке, складам, гостишкам и апартам 🤝 @iliilitop
Собственники апартаментов в готовых комплексах предпочитают выплачивать брокерам высокую комиссию, а не снижать цену объекта с помощью скидки. Среди возможных причин – опасения вызвать претензии со стороны предыдущих покупателей, риск снижения залоговой стоимости имущества у банка с ухудшением коэффициента LTV, что может привести к требованию дополнительного залога или частичного погашения кредита. Также решение может быть обусловлено индивидуальными предпочтениями руководителей проекта.
Почему собственник готов платить высокую комиссию брокеру, но не готов дать жирную скидку?
📋 Вот кейс. Брокеру предлагают продать апартамент за комиссию 10%. При этом собственник мог бы предложить дисконт 7% и заплатить брокеру 3% с новой цены - по деньгам вышло бы почти столько же, около 10%. Но собственник на скидку не идёт. Лучше комиссия,чем скидка.
Почему так?
➕ Важное уточнение. В этом кейсе речь идет про остатки в готовом комплексе апартаментов.
Итак, версии:
🔸 Если открыто обозначить дисконт в 7%, это может привести к претензиям со стороны уже купивших. Такое возможно, но для продавца некритично. У этой версии самый низкий вес.
🔸 Если остатки апартаментов в залоге у банка, дисконтная сделка спровоцирует переоценку залога. А если расчётная стоимость пула остатков снизится, ухудшится соотношение долга к залогу (LTV), и банк получит право потребовать найти активы и увеличить залог или частично погасить кредит. Это уже более весомый резон не давать скидку, но платить комиссию.
🔸 Просто потому что - тоже вариант, самодурство и волюнтаризм является частным спутником ЛПРов, увы.
💸 Вот такие версии - если у вас есть другие - welcome в комментарии.
Апартаменты юридически классифицируются как коммерческая недвижимость, что ведёт к более высокой налоговой нагрузке по сравнению с жилыми квартирами. Налог на имущество варьируется от 0,5% до 2% кадастровой стоимости без льгот, что значительно превышает 0,1% для квартир. При сдаче апартаментов в аренду требуется регистрация ИП и уплата страховых взносов свыше 57 тысяч рублей в 2026 году. Кроме того, при продаже апартаментов, сданных в аренду как предпринимателем, действует налог в 6% с дохода без учёта минимального срока владения.
Многие до сих пор считают апартаменты хитрым лайфхаком: мол, это та же квартира, только дешевле. Но поспешим вас разочаровать — юридически апартаменты — это нежилая, коммерческая недвижимость. А это значит, что и налогообложение здесь совершенно другое, в разы менее приятное, чем у привычных жилых квадратов. Если вы планируете сдавать их в аренду, будьте готовы, что ваша налоговая нагрузка может вырасти не просто значительно, а буквально в четыре раза!
Первый удар придется по налогу на имущество. Пока владельцы квартир платят скромные 0,1% от кадастровой стоимости, да еще и получают вычеты на 20 квадратных метров, собственники апартаментов отдают государству от 0,5% до 2% от полной кадастровой стоимости. И никаких вам льгот.
Но это только начало! Если вы хотите сдавать свои апартаменты, забудьте о статусе самозанятого. Придется регистрировать ИП, а это уже серьезнее. Да, можно выбрать УСН под 6%, что звучит неплохо, но от страховых взносов никуда не деться, которые в 2026 году составят более 57 тысяч.
И вишенка на торте — продажа апартаментов. Здесь скрывается самый коварный подвох: если вы сдавали их в аренду как предприниматель, правило о минимальном сроке владения (5 лет), после которого не платится налог с продажи, на вас не распространяется. То есть, даже спустя десять лет владения, при продаже придется отдать 6% от всей суммы дохода (если вы были на УСН).
Москва начисляет налог на жильё за 2025 год на сумму 24,4 млрд рублей. Налог предъявлен по 3,2 млн квартир и 66,2 тыс. домов из базы, в которой учитываются 4,6 млн квартир и 132,2 тыс. домов. Средний налог на один жилой объект составляет 7,5 тыс. рублей. Самый высокий медианный налог в Центральном административном округе — 18 тыс. рублей, самый низкий — в Новой Москве, около 3,6 тыс. рублей. Владельцы апартаментов платят значительно больше — около 75 тыс. рублей за 60 кв. м против 10 тыс. рублей за квартиру такой площади. Более 62% налоговых сборов приходится на жильё с кадастровой стоимостью от 10 до 50 млн рублей.
🪖 Москвичи заплатят 24,4 млрд рублей налога на жильё по итогам 2025 года
Налоговые уведомления приходят в сентябре–октябре, оплатить их нужно до 1 декабря
В базе ФНС учтено 4,6 млн квартир и комнат и 132,2 тыс. домов общей кадастровой стоимостью 40 трлн рублей. Налог предъявлен по 3,2 млн квартир и комнат и 66,2 тыс. домов.
🔵 Средний налог на один жилой объект в Москве за 2025 год составил 7,5 тыс. рублей.
По медианному налогу на квартиру лидирует Центральный округ — 18 тыс. рублей, Западный (10,8 тыс.) и Юго-Западный (9 тыс.).
🔵Меньше всего в Новой Москве (3,6 тыс.) и Зеленограде (3,8 тыс.).
Более 62% сбора приходится на сегменты с наименьшей кадастровой стоимостью. При этом за апартаменты платить приходится в разы больше, средний платёж за 60 м² составит 75 тыс. рублей против 10 тыс. за квартиру той же площади.
Москва выставляет владельцам жилья счёт на 24,4 млрд рублей.
Как пишет РИА Недвижимость со ссылкой на исследование Consul Group, за квартиры и дома, принадлежащие москвичам, налог за 2025 год в 2026-м начислят на 24,4 млрд рублей. В базе ФНС — 4,6 млн квартир и комнат и 132,2 тыс. домов, но налог предъявлен только по 3,2 млн квартир и 66,2 тыс. домов.
В среднем выходит 7,5 тыс. рублей с объекта. Самый кусачий медианный платёж — в ЦАО: 18 тыс. рублей, самый скромный — в Новой Москве: 3,6 тыс.
А вот владельцам апартаментов особенно «повезло»: за 60 кв. м в среднем придётся отдать около 75 тыс. рублей против 10 тыс. за такую же по площади квартиру.
Более 62% налоговых сборов приходится на жильё с кадастровой стоимостью 10–50 млн рублей. Так что московские квадратные метры продолжают приносить владельцам всё больше радости — преимущественно налоговой.
Компания St. Michael отменила градостроительный план строительства комплекса апартаментов на Рублевском шоссе, 68, отказавшись от этой концепции. Такое решение связано с нежеланием столичных властей поддерживать формат апартаментов и низкими продажами в этом сегменте у главных застройщиков (продано лишь от 31% до 45% лотов в ключевых проектах). Предполагается, что участок будет перепрофилирован под жилые квартиры.
Никаких больше апартаментов
Любопытные новости, друзья. Компании St. Michael обнулят градостроительный план земельного участка на Рублевском шоссе, 68. А девелопер планировал там так-то комплекс апартаментов.
Решение об отмене с одной стороны — крайне необычное и редкое. С другой — логичное в текущих реалиях: столичные власти давно взяли курс на выкорчевывание такого формата жилья.
В целом, есть сомнения, что "Святой Михаил" реально взялся бы за строительство апартов. У главного апартаментного девелопера — "Основы" — например, дела с продажами таких лотов весьма сомнительные.
Смотрите сами:
▪️Наметкин Тауэр распродан на 42%. И это при том, что ввод подвинули на год — с 4 квартала 2025 г. на 4 квартал 2026.
▪️В Эмоушн — а это на минуточку Хорошево-Мневники — разобрали лишь 31% лотов. Ввод через 9 месяцев — во II квартале 2027.
▪️Мираполис строится в две очереди. Распроданность первой — 45% (сдачу двинули со II квартала 2026 на IV квартал), второй — 32%.
▪️В ЭВОПАРК Сокольники выкуплено 43% (хотя сроки тоже двигались со II квартала 2026 на IV квартал 2026, и, судя по динамике строительства, будут двигаться еще).
Поэтому мы бы на месте Рублевского шоссе, 68 особо не переживали. Скорее всего, в реализации старой концепции не был заинтересован никто. Так что ее отправили под сукно — чтобы потом воскресить участок уже с квартирами.