Смотрим на фактическую цену продажи квадратного метра недвижимости на первичке за 7 месяцев (январь — июль). Для зануд — это те цифры, что отображаются у девелоперов в проектных декларациях, то есть цена контрактации.
1. Москва просто улетает по ценам в космос при сильнейшем снижении спроса. Причем Московская область за Москвой по цене поспевает плохо, хотя это одна агломерация и спрос должен как-то смещаться из дорогой столицы в более дешевую область.
2. Динамика роста цены в Москве заметно опережает страну. Понятное дело, что цена недвижимости в России — это как средняя температура по больнице, где есть морг, а есть реанимация, но все равно столица улетела в космос — ценовой разрыв достиг максимума. Теперь столичный метр дороже уже не в 2 раза, а в 3.
3. Рынок РФ в целом выглядит стабильнее столичного: продажи за январь — июль выросли на 2,9%, а цена — на 6,6%.
Почему происходит такой отлет:
1. Пункт такой, технический, фактологический. Цена контрактации — это не все деньги, что падают девелоперам на эскроу-счета. В Москве пристальнее следят за проектами, ценами, поэтому тут в контракте с большей вероятностью защита рассрочки, субсидирование ипотеки, кэшбэк за ипотеку или первоначальный платеж. То есть технически ценник в Москве должен расти сильнее, потому что финансовых инструментов покупки тут больше, контроль за инструментами выше. Вот и пухнет контрактация.
2. Рассрочки. Из первого пункта вытекает второй. Девелоперы сильнее всего играли в рассрочки в конце 2024, начале 2025 гг. Явление было хаотичнее, скорее как манипуляция со стороны коммерсантов, которые в моменте не могли предложить других инструментов продаж. Потом все всё посчитали и поняли, что рассрочка должна быть с наценкой. Вот наценка за рассрочку и падает в контракт. В столице просто больше той целевой аудитории, которая может взять рассрочку и в рамках своего финансового поведения ее выплатить.
3. Минимальный выход новых объемов в рынок. Новые старты проектов можно пересчитать по пальцам одной руки, а все, кто выходит, все выходит по ценам свежей вторички в той же локации. То есть покупка недвижимости сейчас — это скорее про желание получить принципиально другой продукт, чем тот, что есть в локации. Раньше старт продаж — это дешевая цена. Сейчас старт продаж — зверь редкий, цена метко высокая.
Купить квартиру в Москве становится задачкой со звездочкой. И с каждым годом эта звездочка становится все больше.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX