Остановитесь. Присядьте.
Сели? А теперь держитесь за стул!
🪝 Вакантность в офисах класса А внутри МКАД выросла на 6,0 п.п. г/г и достигла 9,5%. То есть свободных площадей стало почти в два с половиной раза больше год к году. Это сигнал? Рынок посыпался, арендаторы разбежались, ставки сейчас рухнут вниз. В общем обвал.
🚦 А теперь можно вставать со стула. Нет никакого обвала. 29% всех свободных площадей класса А - это один-единственный объект, небоскреб Moscow Towers, который появился на рынке из-за смены планов РЖД и вывода помещений в небоскребе на рынок. Вот такое влияние одного (хоть и большого) объекта!
🏗 Ввод новых объектов за полугодие составил 408 тыс. м2, всего было введено 9 бизнес-центров. Тоже вроде бы много. Только вот введенные объекты реализованы уже на 92%, а более 30% ввода - это штаб-квартиры, включая новую штаб-квартиру Яндекса на 111 тыс. м2, площади которых на рынок не выйдут никогда.
🧊 Дефицит никуда не делся, наоборот. В готовых зданиях класса А на всю Москву доступно всего 33 тыс. м2. Ставки на офисы с отделкой в ключевых локациях уже пробивают ₽80 тыс. за м2 в год и доходят до ₽100-110 тыс. Цена готового офиса достигает ₽711 т./м2, почти на 30% выше среднерыночной. Хотите въехать сейчас - платите премию. Не хотите - ждите 2028-2029 годы, куда и ушло около 60% спроса.
🔝 Со спросом всё в порядке: продажи офисных блоков за полугодие достигли 124 тыс. м2, оценочная выручка девелоперов составила примерно ₽62 млрд., +38%. 70% продаж на рынке сделали четыре игрока - STONE, MR Group, FORMA и Sense. Оставшиеся 30% поделили 18 компаний. 82% площадей ушло по ДКПБВ.
🚧 Кстати, новых стартов продаж было 11, но только 4 проекта будут построены в премиальных (то есть востребованных) локациях.
🔮 Прогноз аналитического центра STONE на 2026 год: ввод 629 тыс. м2 (+21%), вакантность 9,6%, средняя цена экспонирования ₽630 т./м2 (+10%), ставка аренды ₽50,0 тыс. за м2 в год. А вот в 2027 году ожидается локальный минимум ввода - 401 тыс. м2.
🧐 Итого: да, вакансия высокая (9,5%) и ввод новых офисов внушительный (408 тыс. м2), но нужно хорошенько разобраться что реально стоит за этими цифрами.