🔣 Итак, я решил посчитать двухкомнатную квартиру площадью 60,1 м2 на 58 этаже 60-этажной башни, лот № 1208 в шестом корпусе. По прайсу это ₽60,1 млн, ровно ₽1 млн за метр, горизонт - с августа 2026 до ввода в IV квартале 2029, то есть три года и пять месяцев. Темпы роста цены я не выдумывал, а перенес из своей же модели по соседнему ЖК «СЕЗАР СИТИ»: там сценарии давали 3,7%, 10,7% и 13,7% годовых. Все расчеты — до налогов.
📗 В модели два листа. Скидка 20% от застройщика действует только при единовременной оплате за квартиру. В рассрочку квартира идет по полному прайсу, то есть на ₽12 млн дороже. Получается развилка: либо платим сразу ₽48,08 млн со скидкой, либо ₽60,1 млн, но частями - взнос 50%, дальше ₽450 тыс. в месяц, а за три месяца до ввода закрываем остаток ₽13,85 млн одним платежом.
1️⃣ Пессимистичный. Квартира в готовом ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» будет стоить в 2029 году ₽1 074 т./м2
2️⃣ Реалистичный. Квартира в готовом ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» будет стоить в 2029 году ₽1 346 т./м2
3️⃣ Оптимистичный. Квартира в готовом ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» будет стоить в 2029 году ₽1 475 т./м2
1️⃣ Пессимистичный сценарий предполагает рост метра всего на 7,4% за три с половиной года, по сути это заморозка цен. При единовременной оплате доходность IRR составляет 8,4% годовых при ROI 32% и прибыли ₽15,2 млн. А вот в рассрочке тот же сценарий рушится: 2,5% годовых, ROI 5%, прибыль всего ₽3,2 млн. NPV под 12% отрицательный в обоих вариантах. Замечу, что сам «СЕЗАР СИТИ» за последние два года прибавлял около 12% годовых, так что нижнюю границу я взял с большим запасом.
2️⃣ Реалистичный сценарий показывает достаточный уровень доходности - 15,7% годовых при единовременной оплате, ROI 65% и прибыль ₽31,2 млн. NPV выходит в плюс на ₽5,7 млн. В рассрочке IRR 13,2% при ROI 32% и прибыли ₽19,2 млн, NPV ₽1,4 млн. Разрыв в доходности небольшой, а вот в прибыли — ₽12 млн, ровно размер скидки.
3️⃣ В оптимистичном сценарии IRR вырастает до 18,9% годовых при ROI 81% и прибыли ₽38,8 млн, NPV ₽10,9 млн. В рассрочке - 17,7% и ₽26,8 млн прибыли. Вопрос лишь в том, дорастет ли премиум-класс в Хорошевском районе до ₽1 475 т./м2 к концу 2029-го года.
☝🏻 Что мне кажется здесь главным. Рассрочка выглядит выгодной только при условии роста рынка: чем сильнее рост цен, тем ближе результаты модели с рассрочкой приближаются к варианту со скидкой (20%). Но при слабом рынке разрыв сильно снижается - 8,4% против 2,5% годовых. Скидка в ₽12 млн работает в каком-то смысле как «подушка безопасности», а вот рассрочка эту подушку убирает.
🎹 Модель непростая, поэтому буду рад вашим вопросам и комментариям!