🧐 А теперь самое интересное. Два года назад я разбирал ЖК «СЕЗАР СИТИ», соседний проект того же девелопера на той же площадке. Тогда я взял для модели двухкомнатную квартиру с видом на Москву-Сити площадью 58,5 м2 по цене ₽452 тыс. за м2, а с учетом дисконта в 5% покупка выходила по ₽429,4 тыс./м2, то есть ₽25,12 млн.
🚦Я тогда построил три сценария выхода в 2027 году: пессимистичный - продаем по ₽503,5 тыс./м2 с IRR 4,1%, реалистичный - ₽613,5 тыс./м2 с IRR 10,3% и оптимистичный - ₽665 тыс./м2 с IRR 12,9%. В варианте с беспроцентной рассрочкой доходность поднималась для каждого сценария до 8,6%, 21,4% и 26,7% соответственно.
📈 Что произошло за два года. Сегодня двухкомнатные квартиры аналогичной площади в «СЕЗАР СИТИ» стоят по прайсу ₽645–695 тыс. за м2. При этом с видом на Сити ничего не осталось... Но! Сейчас девелопер дает скидку 20%, и фактическая цена входа составляет уже ₽516-556 тыс./м2, в среднем около ₽537 тыс. Прайс за два года вырос почти на 49%, с учетом скидок - на 25%. За два года. Уже неплохо.
🎯 За полтора года до сдачи пессимистичный сценарий можно забыть: он предполагал выход по ₽503,5 тыс./м2 в 2027 году, но уже сейчас аналогичный лот стоит ₽537 тыс./м2, это за полтора года до сдачи. За прошедшие два года метр прибавлял по 11,9% годовых, а чтобы закрыть оставшийся разрыв, хватит темпа в 9,3%. То есть, если квартиры в «СЕЗАР СИТИ» будут дорожать теми же темпами, что и в прошлом, реалистичный сценарий реализуется с вероятностью 100%. Таким образом, мой прогноз по росту цен в «СЕЗАР СИТИ» двухлетней давности пока сбывается (уж точно для реалистичного сценария).