Горизонт планирования в девелопменте
Девелоперский цикл — длинная штука. От момента покупки земли до выдачи ключей проходит чуть ли не 5–6 лет. 1,5–2 года — проектирование и согласование, 3–3,5 года — стройка. Девелопер «заходит» в проект в одних условиях, а фиксирует, если она, конечно, есть, прибыль в совершенно других.
Сильные девелоперы строятся из сильных команд, которые могут в компании работать 10 и более лет. То есть та самая основа, которая видела, как проходило несколько девелоперских циклов, и принимали решения, которые позволяли из точки А — «купили землю» прийти в точку Б — «зафиксировали прибыль» без каких-то значимых потерь. Когда часто переставляются стулья — это плохой знак. Это развязывает руки любому руководителю проекта в аргументации, почему проект получается говно: «вы видели, что другой РП до меня наворотил». И так по кругу — чем чаще меняются люди, тем сильнее аргументация: я не я, корова не моя.
В утренней прессе разгоняется темка, что горизонт планирования у девелоперов сократился. Тема довольно дискуссионная. А какой он должен быть-то вообще? Видите, полный цикл — это существенный срок 5–6 лет. И это в условиях макроэкономической нестабильности, вечно меняющихся правил игры и креативе от регуляторов. По логике вещей планировать, иметь стратегию надо хотя бы на полтора цикла — 8–9 лет. Но, учитывая все вводные, никто из девелоперов так не планирует.
Режим «короткого дыхания» — это оборот для инфоцыганских курсов и диалога с особо тревожными гражданами. Он не сильно подходит для бизнеса, где нужно ворочать миллиардами рублей. Плюс та же программа «КРТ» — это программа, где, во-первых, хорошо прописаны сроки в сторону минимизации на пределе разумного, во-вторых, есть ну очень длинные проекты чисто из-за фактора размера проекта.
Получается, есть три пути: короткое планирование в полгода-год, нормальное планирование в длину девелоперского цикла и долгосрочное планирование, чего требует КРТ. Пути такие понятные, бизнесовые, их можно класть на бумагу или класть на слайд для очередной важной встречи. Но, судя по кейсам-кейсикам, на все виды планирования девелоперы обычно кладут болт. Это как минимум доказывают безбашенные приобретения земли весной 2024 года, когда все понимали, что главная палочка-выручалочка рынка — льготная ипотека — закончится летом. В итоге все через год-полтора оказались с голой жопой и воплями, что нужны меры поддержки.
Хотелось бы, чтобы горизонт планирования у девелоперов просто был. И был не на бумаге, где фин. модели — это натянутые совы на глобус, а на деле.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX