🔍Как московские девелоперы оценивали земельные участки? В продолжение утреннего поста.
🏗️ Кратко опишу методику первичной оценки, применявшейся в недалёком прошлом и застройщиками, и владельцами участков, и брокерами...
⚙️ Не секрет, что крупные девелоперы рассматривающие обеспеченные разрешительной документацией зем.участки нередко предлагают собственникам таких проектов (земельных участков) расплатиться не денежными средствами, а долей в полезных (продаваемых) площадях.
🏢 Т.е. девелопер строит объект и передаёт часть помещений землевладельцу. Эта часть или доля составляет как правило 10-30%. Итоговый % зависит от:
1️⃣ Локации: район Москвы (в промзоне процент ниже, чем у парка на Юго-Западе), или Московской области.
2️⃣ Назначения площадей в будущем проекте: на размер доли влияет квартиры, апартаменты или офисы запланированы в проекте.
3️⃣ От наличия и состава документации: чем более документально готовый проект, тем выше доля.
🖼️ Например, есть земельный участок в Москве с ГПЗУ на строительство апартаментов 10 тыс.м2 общей наземной площади. Из них полезные площади это 7,5 тыс.м2, а остальные 2.5 тыс.м2 это входная группа, коридоры, лестницы и прочие МОПы. Например, с учётом пунктов 1️⃣➖3️⃣ землевладелец может претендовать на 20-25% от полезной площади, т.е. на 1500-1875 м2. Очевидно, что после окончания строительства он имеет возможность продать свою долю в розницу по рыночным ценам. Так вот если мы сделаем предположение о будущей рыночной цене продажи этих помещений, то получим стоимость доли землевладельца в деньгах. К примеру, 1м2 мы оцениваем в 250 тыс.руб./м2, таким образом общая выручка землевладельца от реализации проекта составит от 375 до 468 млн.руб.
🔻На основании проведенных расчетов мы делаем предположение, что справедливая оценка подобного проекта (де-факто земельного участка с документами) как раз находится в диапазоне 375➖468 млн.руб.
⚠️ Безусловно, эта методика позволяла получить только укрупненную, т.е. неточную оценку проекта. Чтобы выйти на точные значения необходимо потратить 2-3 дня на концепцию, маркетинг и финмодель. Но ориентир был понятен на основе описанного экспресс-метода.
🔥 Отмечу также, что многие известные мне девелоперы активно использовали эту методику для первичной оценки проектов, т.е. это не теория, а практика.
🔣 Сейчас методика расчетов усложнилась и изменилась, но общая логика остаётся неизменной.