Правила продажи заложенных квартир и согласие банков
С сентября 2024 года закон обязывает банки разрешать самостоятельную продажу заложенных квартир при отсутствии судебного взыскания. Продажа возможна через досрочное погашение кредита, погашение покупателем или переуступку долга, но всегда требуется согласие банка. При участии ипотечного кредита покупателя процедура упрощается, особенно если задействован один банк. Продажа квартиры с маткапиталом требует выделения долей на детей и согласия опеки.
Краткий пересказ подготовлен с помощью ИИ. Факты и формулировки сверяйте с источником. Как создаются материалы
📌 Квартира в залоге. Можно ли продать и как
Продать заложенную квартиру можно, но для этого гипотетически нужно получить согласие банка-залогодержателя. С сентября 2024 года закон (ст. 37.1 закона «Об ипотеке») обязывает банки разрешать самостоятельную продажу заемщикам, если еще не начата процедура судебного взыскания.
Основные способы продажи
◾️Досрочное погашение продавцом кредита своими средствами и продажа "свободной" квартиры.
◾️Погашение кредита деньгами покупателя, который вносит задаток или аванс, равный остатку долга продавца, который погашает долг этими деньгами, снимает обременение и продает уже «чистую» квартиру. Тут тоже есть варианты: покупатель дает свои деньги на закрытие долга либо использует ипотечный кредит.
◾️Переуступка долга (смена заемщика и залогодателя в кредитной документации). Но сейчас вроде как никто из банков такое не делает.
◾️Продажа через банк: через наложение обременения при проблемах с погашением у заемщика и продажу через торги. Долго и невыгодно.
Нужно понимать, что продать квартиру без предварительного погашения долга и согласования сделки с банком-кредитором невозможно. Росреестр не зарегистрирует сделку, так как в базе ЕГРН стоит отметка об обременении (залоге). Единственный путь «обойти» согласие - это погасить долг банку продавца.
Когда банк может отказать в самостоятельной продаже
➖Банк уже подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество или нотариус совершил исполнительную надпись на договоре об ипотеке.
➖В отношении заёмщика возбуждена процедура внесудебного банкротства или возбуждено дело о признании его банкротом.
➖Имущество заложено сразу нескольким залогодержателям в обеспечение исполнения разных обязательств.
➖Квартира является предметом предшествующей и последующей ипотек. Или, например, как в Военной ипотеке имеется сразу два обременения.
Но, если в сделке участвует ипотечный кредит покупателя, то все происходит проще. Как такого согласия банка покупателя не нужно, кредит продавца гасится кредитом покупателя. Но у банков обычно есть опция, если залог не будет снят в течении пары месяцев, то ставку покупателю существенно повысят.
Особенности сделки, если у покупателя ипотека (сейчас, кстати, многие банки дают ипотеку на покупку заложенного объекта)
◾️Банк, который дает кредит покупателю, должен одобрить вашу квартиру как объект залога и покупателя как заемщика. Если у вас и у покупателя разные банки, процедура называется «межбанковской сделкой». Банк продавца дает кредит, часть сразу идет на погашение долга покупателя в другой банк, часть кладется на аккредитив/СБР и выводится после регистрации залога в польщу банка покупателя.
◾️Идеальный вариант - один и тот же банк.
Если квартира была куплена с маткапиталом
Тут процедура продажи усложняется. Сначала нужно выделить доли на детей и получить согласие опеки и попечительства.
©ipotekahouse #недвижимость #обременение #кредиты #ипотека #долги