⚡️ Девелопер Forma (входит в ПИК) продал 3,39 га на ул. Касаткина компании Tekta Group. На участке заявлен проект общей площадью 100 т.м2, в том числе жильё премиум-класса.
🧐 Комментарии отраслевых тг-каналов:
«Только по тому, как Гордеев последние годы распродает площадки и меняет структуру своих компаний, можно отчетливо понимать и процессы на рынке, и его прогнозы на будущее. Понимаем, Сергей Эдуардович, понимаем…»
«Но бизнес есть бизнес. Предложили приличную денежку - продали».
«Рынок на то и рынок. Дует ветер в спину, надо самим строить. Не дует - то надо заниматься точечными монетизациями».
💤 Как видно, все всё понимают.
☝️Между тем реальных причин для продажи - минимум пять.
1️⃣ Показатель NPV. Net Present Value это финансовая метрика, которая показывает, сколько денег можно заработать на проекте с учётом того, что доллар сегодня дороже доллара через год. Цикл девелопмента долгий, от 3-х до 10-и и более лет. Например, в 2021 году при расчётах девелоперских проектов применялась ставка дисконтирования, близкая к 12%. Проект, начинавшийся тогда, мог иметь NPV в 100 условных единиц. Но когда ставка взлетает до 18-22% (привет, новая реальность!), тот же самый проект показывает NPV уже в 90 единиц (а то и меньше). При этом рыночная оценка проекта, например, составляет 80 единиц. А теперь внимание, вопрос: что выберет девелопер - упорно тащить проект несколько лет ради 90 единиц или продать его прямо сейчас за 80? Особенно с учётом того, что в портфеле компании и так куча проектов.
2️⃣ Рост стоимости проекта. Например, девелопер приобретает земельный участок, а потом начинает хождение по мукам согласований - и на этом этапе стоимость актива может вырасти в разы по сравнению с ценой входа. Подобные кейсы можно часто наблюдать в Москве: некая компания купила участок за X, а пытается продать готовый согласованный проект за 25X (да, вот именно - такие иксы иногда). Так почему бы не зафиксировать прибыль и не продать?
3️⃣ Просьба партнеров. Девелоперские проекты нередко реализуются в партнёрстве (финансовом или нефинансовом), и у партнёров бывают разные горизонты планирования, личные обстоятельства и аппетит к риску. Если один из совладельцев настойчиво хочет выйти из актива - второй либо выкупает его долю, либо продают проект целиком.
4️⃣ Несоответствие проекта портфелю. У компании, специализирующейся на жилье бизнес-класса, может «заваляться» участок под де-люкс или под апарт-отель гостиничного типа. Компетенций для реализации особо нет, фокус стратегии не тот, команда заточена под другое. Почему бы не продать непрофильный актив тому, кто знает этот сегмент лучше или верит в него больше?
5️⃣ Острая потребность в деньгах. Вот это уже тревожный сигнал. Если застройщик продаёт проект потому, что ему нужна ликвидность здесь и сейчас - это та самая драматичная, кликбейтная и любимая СМИ история.Есть застройщики, которые ведут бизнес рискованно и вынуждены сливать проекты в пожарном порядке.
🧮 Кто инициирует решения по продаже проектов? Инвестиционный директор. Его или её работа - следить за проектными метриками, приглядывать за портфелем, взаимодействовать с партнёрами, общаться с рынком. И конечно, инициировать продажи проектов. Хороший инвест.директор - это не тот, кто только покупает проекты. Это еще и человек, который говорит «а вот этот проект лучше продать».
💰Смешивать все случаи продаж проектов в одну кучу и объяснять произошедшее отсутствием попутного ветра и «кризисом» - значит намеренно игнорировать, что у большинства сделок есть и другое объяснение.
🛐 В «кризисы», «проблемы» и т.д. верить удобнее. В NPV и девелоперскую логику - значительно сложнее.
👍 Спасибо, Кэп...
🔥 Верую в NPV.
👀 Всё равно все обанкротятся!!!
💬 Дубль в MAX (на всякий)