Офисное поглощение
Офисную Москву сейчас не модно оценивать по объему поглощения, ибо основной объем рынка формируют проекты перспективные, то есть строящиеся, где фактически «поглощать» ещё нечего. Но по факту строящиеся делятся на реально строящиеся и проектируемые, и весь парадокс в том, что четверть объема «перспективных» — это бумажные проекты, а это почти 2 млн кв. м (2). Что это значит: до старта стройки этим офисникам еще надо повернуться-нагнуться, пройти чек-лист архитектурных излишеств и всю пищевую цепочку градкомплекса. Пройдут ли все этот марафон успешно — не факт, «феномен города» уже случился. На фоне всех неудобных углов и давления на месье девелоперов стартовать с низкого старта и быстро, чтобы финансировать стройку, по срокам будет съезжать каждый третий офисник. А тем временем 70% рынка (3) формирует продажа в стройке. Это дисбаланс начался в 2023 г. (1), когда рынок подсел на иглу офисных МПТ и за три года сделал оборот х3, скукожив аренду до исторического минимума (вопрос дорогих денег и дорогого себеса, когда единственная здравая логика - финансировать стройку с продаж). Под этот движ с легкой руки основным инструментом офисной Москвы стал объем продаж, который особые умники называют спросом, чтобы ещё раз показать «как всем нужны и важны офисные метры».
Но вернемся к поглощению, ибо вопрос навеса метров и офисного пузыря задает себе всякий неглупый человек. Из страшных 5,7 млн новых метров в офисной Москве (прогноз до 2030 года, который явно не случится в своем объеме, учитывая фактор переноса сроков) в лапах инвесторов могут оказаться не более 40% или 2 млн метров. Если разложить эти метры на темпы ввода, то в год рынок будет прирастать на 350–500 тыс. кв. м, что критично не повлияет ни на вакансию, ни на рынок в целом. Как итог: поглощение всей «серой вакансии» в новых офисниках размажется на 3–5 лет. Что звучит как хорошая пилюля для офисной Москвы. Если бы еще можно было поставить на паузу новый объем, мы бы продолжали говорить о дефицитном рынке.