Факторы формирования стоимости жилья и маржинальность девелопмента
Стоимость жилья сегодня формируется в основном за счет цены земли и финансовых расходов, которые выросли с 2021 по 2026 год. Маржинальность девелоперских проектов снизилась до 5–10%, в некоторых регионах доходность близка к нулю или отрицательна. Массовый рынок показывает минимальную маржу, а бизнес-класс сохраняет прибыльность. Рост себестоимости ограничивает возможность снижения цен при снижении спроса.
Краткий пересказ подготовлен с помощью ИИ. Факты и формулировки сверяйте с источником. Как создаются материалы
🪖 Из чего складывается стоимость жилья? — спецпроект Белой Каски
⬇️Вокруг экономики девелоперских проектов существует множество мифов, однако важно узнать позицию самих застройщиков.
Из чего же на практике складывается стоимость жилья, какие расходы несёт девелопер и как формируется маржинальность проектов.
📌 Сегодня — взгляд и перспектива девелоперской компании «22/11 Девелопмент».
⚡️ — Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра?
©️ Айман Эль-Хашем, сооснователь и генеральный директор девелоперской компании «22/11 Девелопмент»:
Структура себестоимости «квадрата» в корне изменилась за последние несколько лет.
Если раньше основную долю занимали строительно-монтажные работы (доля которых в структуре даже снизилась), то теперь в «тройку лидеров» вошла стоимость земли (включая плату за смену ВРИ, платежи за социальную инфраструктуру), в среднем с 2021 по 2026 год эти показатели выросли с ~19% до ~33% выручки, а также финансовые расходы, увеличившиеся с ~6% до ~17%. Таким образом, квадратный метр перестал быть функцией строительства — теперь его экономика формируется еще на этапе входа в проект через цену участка и стоимость финансирования.
Сегодня девелоперский бизнес не выглядит высокомаржинальным. Маржинальность по чистой прибыли в проектах снизилась примерно до 5–10%, а в некоторых регионах ушла к нулю или вовсе показывает отрицательные результаты.
При этом стоимость финансирования часто сопоставима с прибылью или выше нее, что делает бизнес гораздо более чувствительным к задержкам и прочим ошибкам в управлении.
⚡️ — Какой уровень прибыли сегодня считается нормой?
Нормой сейчас считается 5–10% маржинальности по чистой прибыли.
Это заметно ниже исторических уровней и отражает новую реальность — дорогие деньги и дорогой вход в проекты.
При этом сегменты различаются: массовый рынок работает почти «на нуле» и показывает минимальную маржу и зависимость от ипотеки, а более дорогие сегменты (бизнес-класс и выше) сохраняют маржинальность.
Рынок оказался в ситуации, когда спрос снижается, а цены продолжают расти. Причина в том, что рост себестоимости — прежде всего за счет финансирования и стоимости входа в проект — практически не оставляет девелоперам пространства для снижения цен.