Как сравнить ипотеку и не выбрать дорогую «низкую ставку»
Просите банк посчитать конкретную квартиру, одинаковый первоначальный взнос и одинаковый срок. Ставка из баннера без цены объекта, графика платежей и дополнительных условий не позволяет выбрать более выгодную покупку.
Обзор РНРФ · Памятка от 11.09.2026 · Последняя новость: 14.10.2026 18:04
1. Соберите два предложения на одинаковых условиях
Для каждого предложения запишите: цену квартиры, взнос, сумму кредита, срок, ставку, полную стоимость кредита (ПСК), ежемесячный платёж и общую сумму выплат по графику. Отдельно перечислите первоначальные расходы и регулярные платежи вне графика. Не прибавляйте одну и ту же страховку дважды.
Попросите варианты со страхованием и без добровольных услуг, а также условия изменения ставки. ПСК помогает сравнивать стоимость кредита, но для решения о покупке нужно учитывать и цену самого жилья. Разъяснение Банка России по ПСК приведено в источниках ниже.
Сохраните предложения с датой и сроком действия. Предварительный расчёт не равен одобрению и не гарантирует сохранения условий до сделки.
2. Посчитайте переплату за льготную ставку в цене квартиры
Учебный пример: один и тот же лот стоит 12 000 000 ₽ при обычной ипотеке и 13 500 000 ₽ по программе со сниженной ставкой. При собственных 4 000 000 ₽ суммы кредита будут 8 000 000 ₽ и 9 500 000 ₽. Сниженную ставку нельзя оценивать без этих дополнительных 1 500 000 ₽ долга.
Запросите оба графика. Если планируете продажу или досрочное погашение через несколько лет, сравните к этой дате уже уплаченные суммы и остаток долга, а не только ежемесячный платёж. Не считайте будущее рефинансирование гарантированным.
3. Проверьте платёж на своём бюджете
Вычтите из устойчивого дохода семьи обязательные расходы, платежи по другим долгам, расходы на жильё, страховку и планируемое накопление резерва. Остаток сравните с ипотечным платежом. Одобрение банка не означает, что такой платёж комфортен именно вам.
Проведите собственный стресс-тест: что будет при временной потере части дохода, расходах на ремонт или необходимости одновременно платить аренду и ипотеку. Если платёж ступенчатый, используйте и максимальный этап, а не только первые месяцы.
Не расходуйте весь доступный запас на первоначальный взнос автоматически. Рассчитайте, сколько месяцев обязательных расходов останется покрыто резервом, и выберите приемлемый для вашей семьи запас.
4. Что получить до подписания
Попросите индивидуальные условия, график платежей, перечень услуг с ценами и правила досрочного погашения. Уточните последствия отказа от добровольных услуг, пропуска продления страховки и нарушения условий льготной программы.
Право на льготную программу подтвердите по её действующим условиям и требованиям банка на дату обращения. В этом гайде намеренно нет обещания универсальной ставки: программы и предложения меняются.
Для первичного расчёта используйте ипотечный калькулятор «Финансовой культуры». Итоговый график и условия всё равно запросите у банка. При непонятных обязательствах покажите документы независимому специалисту до подписи.
Глава НОСТРОЙ Антон Глушков выделил три ключевых фактора, влияющих на прибыльность подрядчиков и застройщиков: изменения в упрощённой системе налогообложения, рост НДС и потенциальное введение прогрессивной шкалы налогообложения дивидендов. Он отметил, что отрасль перешла на прозрачную модель распределения прибыли через дивиденды, и повышение налогов на них увеличит расходы и снизит прибыль компаний.
Из-за высоких ставок по проектному финансированию банки привлекают стендап-комиков для ведения переговоров с застройщиками. Юмор помогает облегчить коммуникацию и способствует обсуждению возможностей снижения процентных ставок.
Компания «Самолёт» выпускает необеспеченные облигации с долгосрочным сроком погашения до 2029 года и высокой доходностью от 70% до более 300% годовых. Однако компания убыточна и имеет низкие показатели продаж, что увеличивает риск невыплат по облигациям. Значительные выплаты и оферты запланированы на 2026–2027 годы — общая сумма погашений достигает десятков миллиардов рублей.
В августе 2026 года объем выданных ипотечных кредитов в Москве вырос на 10,9% в годовом выражении, достигнув 52,6 млрд рублей. Московская область заняла второе место с ростом выдач на 4% до 13,1 млрд рублей. Третье место занял Санкт-Петербург с выдачами на 21,7 млрд рублей, также в пятерку лидеров вошли Тюменская область и Татарстан с объемами 14,6 млрд и 12,9 млрд рублей соответственно.
Глава департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизавета Данилова сообщила, что доля проблемных ипотечных кредитов в 2026 году составляет 2%, тогда как среди необеспеченных кредитов этот показатель достигает 13%. Эти данные отражают состояние долговой нагрузки на ипотечном рынке и кредитах без обеспечения.
Банк Уралсиб объявил, что теперь принимает выписки из лицевого счета в СФР в формате сканкопий при оформлении ипотеки. Заказать такую выписку можно через портал Госуслуг в разделе услуг по пенсиям и пособиям.
В сентябре 2026 года оформлено рекордное количество ипотек — 125 тысяч на сумму 614 млрд рублей, что на 38% выше среднего дневного уровня августа по количеству и на 54% по объему. За первые 9 месяцев выдано около 800 тысяч кредитов на 3,6 трлн рублей, с ростом по количеству на 33% и по сумме на 35%. Льготная ипотека принесла 436 млрд рублей, в то время как рыночная — 178 млрд. На рынке аренды предложение снизилось на 6%, средняя ставка в Москве выросла до 100 тыс. рублей в месяц (+9% за квартал), доходность аренды в крупных городах составляет около 4,5% годовых, что указывает на низкую прибыль для владельцев жилья.
Центробанк рассматривает возможность закрепить на постоянной основе льготы по кредитам, направленным на защиту критической инфраструктуры от воздушных атак. В настоящее время пониженные коэффициенты риска для банков действуют только до конца 2026 года, но регулятор может сделать эти меры бессрочными. Об этом сообщила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.
Глава Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец прокомментировал, что после изменений условий Семейной ипотеки российские застройщики вряд ли будут активно строить микроквартиры. Себестоимость квадратного метра при уменьшении площади квартиры существенно возрастает за счёт необходимости увеличения площадей мест общего пользования, более насыщенной инженерной инфраструктуры, длинных коридоров и дополнительных эвакуационных выходов. Казинец поясняет, что содержание двух санузлов и кухни в большой квартире обходится дешевле, чем обеспечение таких же комнат в студии, что снижает экономическую привлекательность микроквартир для девелоперов, несмотря на потенциальный спрос.
В конце сентября — начале октября 2026 года в России по программе семейной ипотеки было выдано 25,3 тыс. кредитов за неделю, что почти в четыре раза превышает средний недельный показатель третьего квартала и на 70% больше уровня конца июня. Выдачи семейной ипотеки увеличились с 8,2 тыс. в неделю в начале сентября до 25,3 тыс. в начале октября. Такой значительный рост способен поддержать продажи новостроек в октябре и по итогам года, несмотря на ужесточение условий кредитования.
С 1 октября ставки по семейной ипотеке в регионах выросли до 10–12%, что ухудшило её привлекательность. В результате 20–25% семей могут переключиться с новостроек на более доступное вторичное жильё, которое в целом дешевле новостроек на 9–52% в зависимости от региона и качества жилья. Рост спроса на вторичное жильё может привести к повышению цен в некоторых районах, однако высокая рыночная ставка ипотеки около 18,7% будет сдерживать активность покупателей.
Руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик прогнозирует, что после введения новых условий с 1 октября выдачи семейной ипотеки в России могут сократиться примерно на треть — с около 30 тысяч до 20-22 тысяч кредитов в месяц. За 2024–2026 годы банки ежемесячно выдавали чуть более 30 тыс. таких кредитов. Одновременно прогнозируется, что продажи новостроек в 2026 году могут достигнуть рекордно низкого уровня около 21,5 млн кв. м, при этом в конце года ожидается резкий спад объемов продаж.