С 2019 года на рынке недвижимости РФ действует эра эскроу-счетов и проектного финансирования, что существенно изменило ипотечный рынок. Банки получают доходы на нескольких этапах: от бридж-кредитов, проектного финансирования и использования эскроу-счетов. С 2024 года завершится программа субсидирования ипотеки, и рынок ожидает снижение объемов строительства при сохранении цен.
Почему ЦБ РФ так сильно смотрит за рынком недвижимости?
Связано это исключительно с тем, что девелопмент сидит на игле проектного финансирования и эскроу-счетов. Вот смотрите, эпоха эскроу-счетов началась в конце 2019 года. До эпохи эскроу-счетов ипотеки было до 50% в столичном регионе, чуть больше в области — ≈55%. Но потом происходит бурный рост ипотечных сделок (2), что же случилось, что поменялось?
Кто-то скажет: «Это всё программа льготной ипотеки, которую включили в 2020 году». Отчасти это правильный ответ, но он на поверхности. В реальности такой рост ипотечного кредитования на первичном рынке случился только потому, что банкам стало очень выгодно зарабатывать сразу с трех концов процесса.
Смотрите за руками. Сначала вы выдаете девелоперу бридж-кредит на покупку земли. Это обычно ключ + 3-4%, а то и все 5-6%. Выгодно? Очень выгодно. Девелопер будет еще 2-3 года проектировать и платить вам денежку. Дальше он придет за проектным финансированием, где вы заберете свои ещё 10%. На это накрутится история, что вы выдали проектное финансирование, но являетесь держателем денег клиента на эскроу. То есть у вас лежат деньги, которые беспроцентно можно использовать с понятным сроком — дата РВЭ проекта. Красиво? Очень.
И финальный штрих. До эпохи эскроу ипотека была хорошим продуктом, но выдавалась клиенту, и бабки шли фиг знает куда, на стройку или не на стройку, за бугор и т. д. Урок «Урбан Групп» показал, что ипотечные денежки могут уплыть. И тут сразу ворох проблем — недовольный, разъярённый дольщик, который платит ипотеку, но квартиру не получил. Квартиры нет, а значит, нет залога, на котором ипотека должна. Риски? Огромные. Бабки за ипотеку платятся, дольщик бегает у Минстроя с плакатом, залога нет. Все грустят.
А с 2020 года проектное финансирование открыли, на эскроу-счета бабки ипотечные кладем. У многих банков, которые выдают проектное финансирование, прописано, какая доля сделок в проекте должна идти с их же ипотекой. Сами свои же деньги положили и хранят, только проценты платят и девелопер, и дольщик. Рост рынка стройки раскручен не девелоперами, а банками, им выгодно было заработать свой процент на каждом этапе, а наивные, плохо считающие бабки девелоперы прыгнули на эту волну, набирая проекты, строя планы по офигенным продажам. Плюс в 2022 году девелоперы начали активно субсидировать ипотеку. Помните эти околонулевые ставки? Так это ещё один супердоход для банка, когда девелопер за снижение ставки платит живыми деньгами вперед.
Поняв, что ситуация с этими субсидированиями патовая (появился ипотечный стандарт), денег на субсидирование от государства нет, в 2024 году вся ипотечная вакханалия заканчивается. А паровоз-то уже разогнан. Как тормозить? Цикл длинный, проекты запущены, нельзя краник закрыть, попросить котеночек не варить. Вот и началось: падение ипотеки, появление большой доли рассрочек и адаптация рынка к семейной аудитории и их ипотечным возможностям (3).
Что будет дальше? Надеемся, что плавное охлаждение рынка. Цены никуда не денутся. Просто строить будут в разы меньше.
В мае 2026 года на счета эскроу поступило 352,7 млрд рублей, из которых 62% пришлись на личные сбережения граждан. Выдано ипотеки на строящееся жилье на сумму 135 млрд рублей. В сравнении с маем 2025 года доля личных средств увеличилась с 53% до 62%.
В мае личные сбережения россиян составили 62% от общего объема, привлеченного на счета эскроу — ЕРЗ
За май 2026 года, по данным ЦБ, на эскроу-счета поступило 352,7 млрд рублей, а ипотеки на строящееся жилье выдано на 135 млрд рублей.
📊 Таким образом, объем собственных средств граждан, вложенных в покупку жилья по ДДУ, составил 218 млрд рублей или 62%, сообщают аналитики ЕРЗ.
Для сравнения, в мае 2025 года, доля личных средств граждан составляла 53% (185 млрд рублей) от общего объема, привлеченного на счета эскроу (352 млрд рублей).
Предприниматель из Санкт-Петербурга столкнулся с ошибкой в кредитной истории, где появилась чужая задолженность в 79 копеек. Банк подтвердил отсутствие кредита и долга, однако эта ошибка привела к отказам в кредитовании. Владельцу бизнеса сложно получить финансирование для развития дела из-за испорченной кредитной истории.
✅ Бизнес встал на паузу из-за 79 копеек: чужой долг разрушил кредитную историю предпринимателя
➖ Мужчина из Санкт-Петербурга не смог получить кредит на развитие бизнеса из-за долга, которого, по его словам, никогда не существовало. В его кредитной истории внезапно появился займ 2020 года на 50 тыс. рублей в Альфа-банке и остаток задолженности — всего 79 копеек. Проблема в том, что мужчина утверждает: он никогда не был клиентом этого банка и денег не брал.
➖ После обращения в банк предпринимателю подтвердили, что в базе нет ни его кредита, ни самого долга. Но ошибка уже попала в кредитную историю и стала причиной отказов в других банках. В итоге бизнесмен не может получить финансирование для развития дела.
‼️ Чтобы не столкнуться с «кредитом-призраком», эксперты советуют регулярно проверять свою кредитную историю. Сначала через «Госуслуги» можно узнать, в каких бюро кредитных историй (БКИ) хранятся данные, — услуга называется «Получение сведений о БКИ». Затем в каждом бюро нужно заказать отчёт: в нём отображаются все действующие и закрытые кредиты, просрочки, штрафы и даже заявки на займы.
Заместитель председателя Центробанка России Алексей Заботкин заявил, что заморозка банковских вкладов россиян невозможна при любом сценарии. Такое развитие событий он назвал абсурдным. Эти слова прозвучали в эфире Радио РБК.
Зампред ЦБ РФ Алексей Заботкин заверил в эфире Радио РБК, что ни при каком сценарии невозможна "заморозка" банковских вкладов россиян.
"Заморозка вкладов россиян невозможна ни при каких условиях, это абсурд"
Банк России планирует запустить цифровой рубль с 1 сентября. Все системно значимые банки и крупные торговые предприятия должны будут подключиться к новой системе. Обсуждается пилотный проект с кошельками для цифрового рубля на счетах финансовых учреждений.
🪖 Россия может запустить цифровой рубль уже с 1 сентября, — Банк России
⭐️ Эльвира Набиуллина, председатель Банка России:
Все готово к широкому использованию цифрового рубля. У нас системно значимые банки и крупные торговые предприятия должны будут подключиться — все готовы.
🔵Также регулятор обсуждает с банками пилотный проект с кошельками для цифрового рубля, планируется возможность открывать их на балансе финансовых учреждений, а не только ЦБ.
цифровой рубльБанк Россиизапускбанкифинансовые учрежденияпилотный проект
Центробанк России обновил методику расчёта ренкинга банков по числу обоснованных жалоб на кредитование за 2025 год. В учёте теперь используются данные не только Банка России, но и финансового уполномоченного, кроме жалоб, находящихся в судебном рассмотрении. Банки распределены на группы по размеру клиентской базы для более корректного сравнения.
💰 ЦБ РФ: Изменена методика расчета ренкинга банков по числу жалоб на кредитование
Новые ренкинги кредитных организаций за 2025 год учитывают расширенную базу жалоб граждан на кредитование. Также меняется методика сравнения банков.
Теперь при расчете индикатора учитываются обоснованные жалобы по вопросам кредитования граждан, поступившие не только в Банк России, но и финансовому уполномоченному. При этом в расчет не включаются жалобы уполномоченному, которые находятся в процессе судебного оспаривания.
Жалобы считаются обоснованными, если в результате проверки были выявлены нарушения прав потребителей.
Место кредитной организации в ренкинге зависит от числа жалоб на каждые 100 тысяч договоров.
Теперь банки распределены на две группы:
1️⃣ крупные кредиторы (более 3 миллионов кредитов),
2️⃣ все остальные (менее 3 миллионов кредитов).
Это позволит сравнивать между собой банки, сопоставимые по размеру клиентской базы.
Такой же подход будет применен к микрофинансовым и страховым организациям.
➡️ Ренкинг крупных банков по числу жалоб за 2025 года во вложении.
ДОМ.РФ разместил ипотечные облигации на сумму 44 млрд рублей. В покрытие выпусков включено более 7,2 тысячи льготных кредитов на покупку 342,7 тысяч квадратных метров жилья. С 2016 года компания выпустила 88 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму 3,8 триллиона рублей, контролируя 99,3% рынка таких облигаций в стране.
🪖 ДОМ.РФ разместил ипотечные облигации на 44 млрд рублей
В покрытие выпусков включено более 7,2 тыс. льготных кредитов на покупку 342,7 тыс. м² жилья.
🔵С 2016 года ДОМ.РФ разместил 88 выпусков ИЦБ на 3,8 трлн рублей. На облигации компании приходится 99,3% всего объёма таких бумаг в стране.
По итогам января-апреля 2026 года Сбербанк и ВТБ контролируют 69% проектного финансирования строительства и 70% ипотечного рынка первичного жилья. Сбербанк лидирует с 52% финансирования и 59% ипотеки, ВТБ занимает вторые позиции. Два госбанка доминируют на обоих этапах рынка, обеспечивая основное кредитование застройщиков и покупателей.
📊 Коллеги из bnMAP.pro сделали два среза одного рынка - кто финансирует стройку и кто выдаёт ипотеку покупателям.
🏗 Проектное финансирование: по итогам января-апреля 2026 года лидером остаётся Сбер с долей 52%. Второе место занимает ВТБ - 17%, третье - Банк ДOM.PФ с 15%. На остальные банки приходится лишь 16%.
💵 Ипотека на первичке: здесь Сбербанк занимает 59% абсолютного рейтинга. ВТБ - на втором месте с 11%, Альфа-Банк - на третьем с 9%. На остальные банки приходится 21%.
🔥 А теперь вывод от меня. Сбер и ВТБ держат 69% проектного финансирования и 70% ипотеки на первичке. То есть на обоих концах цепочки стоят два госбанка: они кредитуют застройщиков и выдают ипотеку покупателям, которые покупают квартиры. Деньги, по сути, ходят по кругу внутри одного-двух банков и наружу почти не выходят. Зато в банках оседает НАВАР!
😢 Рынок первичного жилья в стране - это давно не какие-то там «банки», а вполне конкретные два БАНКА с госучастием. Стройку и ипотеку в стране контролируют олигархи Греф и Костин. Именно эта парочка де-факто в ответе за всё, что происходит на рынке.
В мае 2026 года физлица в России сократили свои банковские депозиты и счета на 550 млрд рублей. Шесть крупнейших банков потеряли более 20 млрд рублей, а Сбербанк — свыше 200 млрд рублей. Эксперты связывают отток с низкими ставками по депозитам и проблемами с интернетом.
В мае в России зафиксирован рекордный в 2026 году отток денег с банковских депозитов и счетов физлиц, рассказал «Коммерсант» - средства физлиц в банках сократились на 550 млрд руб. за месяц.
У шести крупнейших банков портфель снизился более чем на 20 млрд руб., а Сбербанк потерял более 200 млрд руб.
Эксперты отмечают, что такие факторы, как снижающиеся ставки по депозитам и нестабильная работа интернета, мотивируют граждан переводить средства в наличные.
По их словам, срочные вклады постепенно теряют привлекательность, поскольку ставки по ним снижаются быстрее, чем ЦБ снижает ставку ключевую.
В мае 2026 года россияне сняли с банковских счетов 550 млрд рублей, в результате сумма на счетах составила 67,6 трлн рублей. Это третий месяц подряд с начала года, когда наблюдается отток средств. Основное сокращение пришло на текущие счета и срочные вклады.
🪖 Россияне в мае сняли со счетов полтриллиона рублей — ЦБ
Средства физлиц на счетах в российских банках сократились за май на 550 млрд рублей и на конец месяца составили 67,6 трлн рублей.
🔵 Это третий месяц с начала года, когда россияне забирали средства из банков. В январе было снято почти 950 млрд рублей, в марте — 10 млрд.
Основное сокращение произошло на текущих счетах (около 0,3 трлн рублей) и срочных вкладах (около 0,2 трлн рублей).
Введение режима чрезвычайной ситуации в Крыму и Севастополе связано с предложением изъять средства у банков для поддержки полуострова. Телеведущий отметил, что банковский сектор заработал больше всех и такая мера необходима. Руководство региона контролирует ход строительства, чтобы избежать простоев.
⚡️На фоне введения режима ЧС в Крыму телеведущий Владимир Соловьёв предложил изъять средства у банков и направить их на нужды полуострова
По его словам, банковский сектор заработал больше всех, и он считает, что такая мера, хотя и грабительская, но необходима.
☝🏻Напоминаем, что вчера Глава Крыма Сергей Аксенов вместе с губернатором Севастополя Михаилом Развожаевым решили ввести режим чрезвычайной ситуации в обоих регионах.
Также недавно вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что ход строительных работ в Крыму держится на контроле, чтобы не допустить простоев.
🏗Всё о стройке: на сайте | в MAX | в Telegram | во ВКонтакте | в Дзен
Крымбанковский секторчрезвычайная ситуациястроительствофинансырегиональная поддержка
Минфин не выявил системных проблем у застройщиков, выделяя лишь отдельные сложности в некоторых регионах. Заместитель министра финансов Иван Чебесков отметил мониторинг долговой нагрузки и поступлений на эскроу-счета. По данным ЦБ, большинство строительных компаний сохраняют прибыльность, а проблемы отдельных застройщиков не создают системных рисков.
В Минфине уверили, что не нашли системных проблем у застройщиков
При этом, как отметил заместитель министра финансов РФ Иван Чебесков, есть точечные сложности.
«Мы мониторим ситуацию с точки зрения поступления денег на счета эскроу. Также мониторим ситуацию с точки зрения общей долговой нагрузки и, наверное, коэффициента нераспроданных квартир. Ситуация у каких-то застройщиков действительно может быть с отдельными регионами сложная. Но говорить о какой-то комплексной проблеме мы со своей стороны не можем. Со своей стороны, с точки зрения общей аналитики, мы системные проблемы не наблюдаем».
Ранее также ЦБ заявлял, что большинство российских строительных компаний остаются прибыльными, проблемы отдельных застройщиков не носят массового характера и не несут системных рисков.
🏗Всё о стройке: на сайте | в MAX | в Telegram | во ВКонтакте | в Дзен
Минфинзастройщикисистемные проблемыдолговая нагрузкаэскроуаналитикастроительные компании
Минфин РФ не фиксирует системных проблем на рынке жилья, отмечая лишь отдельные сложности у некоторых застройщиков в отдельных регионах. Мониторинг ведется по поступлению средств на эскроу-счета, долговой нагрузке и нераспроданным квартирам. Комплексных проблем в отрасли на данный момент не выявлено.
Минфин постоянно мониторит ситуацию на рынке жилья, на данный момент не фиксирует системных проблем, есть точечные сложности, сообщил ТАСС заместитель министра финансов РФ Иван Чебесков.
"Мы мониторим ситуацию с точки зрения поступления денег на счета эскроу. Также мониторим ситуацию с точки зрения общей долговой нагрузки и, наверное, коэффициента нераспроданных квартир. Ситуация у каких-то застройщиков действительно может быть с отдельными регионами сложная. Но говорить о какой-то комплексной проблеме мы со своей стороны не можем".
Средства на эскроу-счетах увеличились в мае на 76 млрд рублей (+1,1%) после роста на 0,1% в апреле. Аналитики связывают динамику с замедлением ввода жилья в эксплуатацию. Объем раскрытия счетов эскроу снизился с 373 до 272 млрд рублей.
📈 ЦБ: средства на эскроу-счетах выросли на 1,1% за месяц
Средства на счетах эскроу увеличились в мае на 76 млрд рублей или на 1,1% после роста на 0,1% в апреле, говорится в материалах Банка России.
Такую динамику аналитики связывают с некоторым замедлением ввода жилья в эксплуатацию, из-за чего объем раскрытия счетов эскроу сократился до 272 млрд руб. (373 млрд руб. месяцем ранее).
Минфин России не обнаружил системных проблем у застройщиков, выявив лишь отдельные сложности в некоторых регионах. Мониторинг ведётся по поступлениям на эскроу-счета, долговой нагрузке и уровню нераспроданных квартир. Общая аналитика не фиксирует значимых рисков в отрасли.
Минфин не выявил системных проблем у застройщиков, есть точечные сложности
Об этом сообщил ТАСС заместитель министра финансов РФ Иван Чебесков в кулуарах годового собрания и бизнес-форума ЕАБР.
«Мы мониторим ситуацию с точки зрения поступления денег на счета эскроу. Также мониторим ситуацию с точки зрения общей долговой нагрузки и, наверное, коэффициента нераспроданных квартир. Ситуация у каких-то застройщиков действительно может быть с отдельными регионами сложная. Но говорить о какой-то комплексной проблеме мы со своей стороны не можем. Со своей стороны, с точки зрения общей аналитики, мы системные проблемы не наблюдаем», — сказал он.
Wildberries начал выдавать потребительские кредиты наличными через ВБ-банк. Кредиты доступны онлайн в мобильном приложении на суммы от 30 до 500 тысяч рублей сроком до пяти лет. Маркетплейс столкнется с сильной конкуренцией на рынке кредитования от больших игроков и экосистем.
✅ Wildberries запрыгивает в уходящий поезд: ВБ-банк запустил кредиты наличными
➖ Wildberries последней из крупнейших платформ включилась в гонку за кошельки заемщиков — подконтрольный группе RWB ВБ-банк запустил потребительское кредитование для физлиц. Теперь пользователи могут полностью онлайн прямо в мобильном приложении оформить от 30 до 500 тысяч рублей на срок до пяти лет. По мнению экспертов, финтех-новичку придется непросто: маркетплейс выходит на перегретый рынок, где его ждет жесткая конкуренция не только с экосистемами Ozon и Яндекса, но и с традиционными банковскими гигантами во главе со Сбером.
В мае 2026 года в Москве зарегистрировано 5,3 тыс. договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов, что на 18,5% меньше, чем в апреле. Годовое снижение достигло 27%. За январь–май 2026 года оформлено 31,2 тыс. таких договоров — на 56% меньше, чем в прошлом году. Доля сделок с проектным финансированием составляет около 97%.
📉 В мае наблюдается сокращение количества первичных сделок с применением эскроу-счетов — Росреестр
В мае 2026 года в Москве зарегистрировано 5,3 тыс. ДДУ в сегментах жилой и нежилой недвижимости с использованием эскроу-счетов, что на 18,5% ниже апрельской отметки, сообщает Росреестр.
В годовом сравнении показатель сократился на 27%.
«Доля сделок с применением механизма проектного финансирования сохраняется на уровне 97%, незначительно превосходя прошлый месяц (96,9% в апреле)», — комментируют в ведомстве.
📊 Всего за январь-май 2026 года в Москве оформлено 31,2 тыс. ДДУ с применением эскроу-счетов: на 56% меньше год к году.
Альфа-банк выставил на продажу просроченную задолженность на 62 млрд рублей с долгами старше года. Это составляет 36% от общего предложения банков за пять месяцев 2026 года. Общий объем долгов, выставленных на продажу банками за этот период, достиг 170 млрд рублей.
Альфа-банк стал лидером по объему выставленной на продажу просрочки, рассказал Коммерсант.
Банк за период с января по май 2026 года выставил на продажу в рамках цессии просроченную задолженность на 62 млрд рублей со старыми долгами с просрочкой более года, среди которых было значительное число банкротных кейсов. Это треть (36%) совокупного предложения за указанный период, что позволило банку стать лидером по выставленному объему просрочки среди других кредитных организаций. Всего за пять месяцев банки выставили на продажу долгов на 170 млрд рублей.
При этом, сам банк говорит, что, учитывая, что не каждая торговая процедура «завершается реальной сделкой», использовать указанную сумму — 62 млрд рублей — для оценки реально проданных долгов нельзя.
Девелоперские компании сталкиваются с усиленным вниманием банков в связи с законом 115-ФЗ. В одном случае счет был заблокирован несмотря на предоставленные документы, но деятельность бизнеса продолжилась через другие организации. Анализ операций включает экономический смысл и профиль контрагентов, а некоторые операции не соответствовали заявленной деятельности.
👉 Девелоперские компании оказываются клиентами, чьи операции требуют дополнительного внимания со стороны банков. В одном из случаев, разобранных представителями Т-Банка в подкасте про 115-ФЗ, предприниматель из строительной сферы рассказал о блокировке счета, несмотря на предоставление всех запрошенных документов. При этом позднее бизнес продолжил работу через другие финансовые организации без претензий.
🤜 Разбирая ситуацию, эксперты отметили, что при анализе деятельности оцениваются не только отдельные документы или назначение платежа. Важную роль играет экономический смысл операций, связь поступлений и расходов, а также профиль контрагентов.
📌 По словам представителей банка, часть операций не соответствовала заявленной деятельности, а среди контрагентов присутствовали компании с признаками риска.
☝️ Учитывайте, вопросы по 115-ФЗ могут возникать не только из-за объема операций, но и из-за того, насколько логично и последовательно выглядит вся финансовая модель бизнеса.
С 22 июня для программы нецелевых кредитов под залог расширяется использование экспресс-оценки квартир и апартаментов. Полный отчёт требуется только для таунхаусов, коммерческих объектов и объектов в Сочи.
🔹 Уралсиб банк. Новости ипотеки
С 22 июня
Расширяется возможность применения экспресс-оценки для квартир и апартаментов (upd) по программе нецелевые кредиты под залог.
Полный отчёт теперь нужен только для объектов: таунхаус, коммерция и любые объекты в г. Сочи