🪖 Закредитованность населения становится главным ограничением спроса на жильё — эксперты

Совокупный долг россиян превысил 45 трлн рублей, при этом почти половина приходится на ипотеку.

⬇️ Эксперты отмечают, что рынок действительно входит в фазу структурного сжатия платежеспособного спроса.

Формально интерес к покупке жилья сохраняется, однако всё чаще сделки упираются не в стоимость квартир, а в невозможность получения кредита.

©️ Анзор Берсиров, первый заместитель генерального директора ГК «ТРЕСТ»:
Безусловно, совокупный кредитный портфель россиян в 45 трлн рублей, из которых почти 22 трлн рублей — это ипотека, существенно сужает воронку потенциального спроса.

Однако это лишь один из факторов, сдерживающих рост рынка недвижимости в стране. Которые необходимо рассматривать в комплексе: от изменения условий льготных ипотечных программ до ужесточения политики городских властей к новым жилищным проектам.

Не менее важным фактором выступает отсутствие у девелоперов уверенности в долгосрочной стабильности, что вынуждает пересматривать свои стратегии и бизнес-модели, рассматривать новые ниши и диверсифицировать продуктовый портфель.

©️ Айман Эль-Хашем, сооснователь и генеральный директор девелоперской компании «22/11 Девелопмент»:
На рынке жилья сегодня действительно наблюдается структурное изменение факторов, ограничивающих спрос.

Если раньше решающим условием был уровень ключевой ставки и, как следствие, размер ежемесячного платежа, то сейчас на первый план выходит уровень долговой нагрузки домохозяйств.

Сформировавшийся за предыдущие годы рост закредитованности населения в сочетании с более жестким регулированием по показателям долговой нагрузки приводит к тому, что значительная часть потенциальных заемщиков-покупателей не проходит банковский скоринг даже при формально приемлемых условиях кредитования.
Ключевой вопрос — смогут ли доходы «догнать» накопленные обязательства.

Сейчас этого не происходит: номинальное увеличение доходов в значительной степени нивелируется инфляцией, тогда как реальные доходы растут медленно и неравномерно.

©️ Светлана Воеводина, вице-президент по продажам строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг»:
Сегодня рынок реагирует на совокупность факторов — уровень процентных ставок, ценовую политику и доступность ипотечных программ. Ужесточение подходов к оценке платежеспособности заемщиков, вступившее в силу с апреля 2026 года, формирует новые условия. Если раньше банки могли использовать гибкие инструменты подтверждения доходов, включая «справки по форме банка» и учет альтернативных источников поступлений, то сейчас акцент смещается в сторону консервативных методов оценки. Это объективно снижает долю потенциальных заемщиков, способных пройти проверку, особенно в сегменте клиентов с неофициальными доходами.

Дополнительным сдерживающим фактором является то, что новые регуляторные требования распространяются не только на выдачу новых кредитов, но и на рефинансирование прошлых, а также на увеличение лимитов по кредитным продуктам.

©️ Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro:
Можно предположить, что уровень закредитованности населения будет являться сильным фактором – одним из факторов – ограничивающим рост рынка недвижимости. Но надо учитывать, что большинство ипотечных клиентов берет долгий кредит на 30 лет, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. Также нужно учитывать, что, возможно, через какое-то время у нас будут смягчены условия ипотеки (например, снижены первоначальные взносы), а также все же снижается ключевая ставка, то есть ставки по кредитам тоже медленно, но поступательно идут вниз.

Поэтому сказать, что общая закредитованность является именно ключевым фактором ограничения рынка – нет, вряд ли. Ее влияние, бесспорно, сильное, но не единственное.