⬆️⬆️⬆️ В продолжение обсуждения с экспертами:
©️ Петр Барсуков, управляющий партнер B4C:
Да, можно говорить, что уровень закредитованности населения становится ключевым ограничением.
И риск, что спрос упрётся именно в долговую нагрузку, а не в цены и ставки, очень высок.
В последние 2 года основным стимулом наращивать долги (особенно по ипотеке) были льготные программы.
В условиях высоких инфляционных ожиданий типичный заёмщик в конце 2025 года рассуждал так: инфляция и ставки останутся высокими, а льготную ипотеку будут сворачивать — значит, надо успеть сейчас.
По данным Банка России, в IV квартале 2025 года прирост кредитов и займов в основном обеспечивался за счёт ипотеки (+1183,6 млрд рублей) и автокредитов (+163,6 млрд рублей). Причём прирост дала самая многочисленная группа — от 30 до 50 лет.
Сейчас она стала самой закредитованной.
В ближайшие 5 лет ситуация действительно непростая. Следующая возрастная группа, которая могла бы поддержать рынок (20–30 лет), весьма немногочисленна, а рост доходов в ней ожидается невысоким.
Без роста доходов населения и снижения ставки рынку недвижимости придётся сужаться. И долговая нагрузка здесь — главный стопор.
©️ Алёна Садрутдинова, директор по маркетингу СК "Гарантия", г. Краснодар:
Закредитованность уже становится одним из ключевых ограничителей роста рынка, но говорить о ней как о единственном факторе было бы упрощением.
Мы видим, что долговая нагрузка на домохозяйства достигла уровня, при котором она напрямую влияет на конверсию спроса в сделки. Формально интерес к покупке жилья сохраняется, но всё чаще он «ломается» на этапе одобрения.
Высокий ПДН, ужесточение скоринга со стороны банков и рост просрочки заметно сужают пул качественных заемщиков.
Отдельный сигнал — динамика просроченной ипотеки: за последний год объём таких кредитов вырос кратно и превысил 200 млрд рублей, пусть пока доля проблемных кредитов и держится в районе 1%.
Рыночная ипотека по-прежнему остаётся заградительной для большинства семей, и даже при наличии потребности люди откладывают покупку.
В результате формируется отложенный спрос, который не реализуется без дополнительных стимулов.
Для рынка это означает не падение, а постепенное «сжатие» платежеспособного спроса.
Сделки все сильнее концентрируются вокруг льготных программ, субсидированных ставок и клиентов с высоким первоначальным взносом.
В наиболее уязвимом положении — региональные рынки и проекты с избыточным предложением, где зависимость от ипотеки максимальна.
При этом говорить о развороте тренда преждевременно. Рынок всё ещё поддерживается государственными программами и адаптацией девелоперов — рассрочками, скидками, гибкими условиями.
©️ Елена Горячева, коммерческий директор девелоперской компании «Эволюция»
Уровень закредитованности населения России продолжает оставаться высоким.
К сожалению, в наш век возможностей многие все еще живут в стесненных финансовых условиях.
Однако, есть те, чей быт организован в соответствии с реальными возможностями и потребностями, но есть и другие – амбициозные и при этом не стремящиеся к развитию и неспособные адекватно оценить свои ресурсы, настоящие и будущие, объем финансовой нагрузки при очередном кредитовании.
Высокий уровень закредитованности не позволяет взять ипотечный кредит.
Финансовое доверие и интерес у банков вызывают только те немногочисленные приобретатели квадратных метров, кто располагает реальными ресурсами, чтобы нести долговое бремя и своевременно погашать ипотечные платежи.
Спрос на жилье в новостройках в ближайшие годы будет только расти, даже несмотря на долговую нагрузку населения.
Хотя, возможность приобрести жилую площадь, по-прежнему, будет не у всех желающих. Сейчас мы находимся в периоде, который продлится примерно до 2040 года, когда активно строится новое жилье, замещая старый фонд.
Дома, возведенные в советское время, подлежат расселению, сносу и перестают быть ликвидными. Поэтому покупатель все чаще будет выбирать квартиру в новостройке.